Die AMALU 1. Grundbesitz GmbH & Co. KG ist eine klassische, vermögensverwaltende Grundstücksgesellschaft mit Fokus auf umsatzsteuerfreie Mieterlöse. Der Jahresabschluss 2023 zeigt ein stabiles, aber auch träges Bild: Die Bilanz ist strukturell sauber, Schulden wurden abgebaut – allerdings auf Kosten der Liquidität. Für Anleger ergibt sich der Eindruck eines ruhenden Objektes mit konservativem Geschäftsmodell, aber ohne Wachstumsperspektive.
1. Anlagevermögen konstant, aber rückläufig im Buchwert
Das Sachanlagevermögen sank leicht von 128.235 € auf 125.699 € – ein Rückgang, der ausschließlich auf Abschreibungen beruht. Investitionen oder werterhöhende Maßnahmen wurden offensichtlich nicht getätigt. Die Immobilienobjekte werden also „wie gehabt“ genutzt, ohne Substanzerweiterung.
Bewertung: Aus Anlegersicht ist das in Ordnung – vorausgesetzt, es handelt sich um vollständig vermietete Bestandsimmobilien mit gesicherten Mieteinnahmen. Ohne Anlagenspiegel oder Informationen zur Immobilienart bleibt dies jedoch Spekulation.
2. Eigenkapital stabil – aber kein Wachstum
Das Eigenkapital beträgt wie im Vorjahr 150.000 €. Laut Anhang wurde der Gewinnanteil 2023 dem variablen Kapitalkonto gutgeschrieben. Da in der Bilanz aber kein Bilanzgewinn ausgewiesen ist, wurde offenbar das Ergebnis neutral verbucht.
Interpretation: Die Gesellschaft arbeitet kostendeckend oder mit geringem Überschuss – jedenfalls ohne Ergebnis, das in der Bilanz auffällt. Für Investoren bedeutet das: Kein Wertzuwachs, keine Ausschüttungen – aber auch kein akuter Kapitalverzehr.
3. Schuldenabbau zulasten der Liquidität
Die Verbindlichkeiten sanken deutlich – von rund 180.000 € im Vorjahr auf nur noch 103.000 €. Allerdings ging das Umlaufvermögen gleichzeitig von über 202.000 € auf 129.000 € zurück, insbesondere bei den Guthaben bei Kreditinstituten. Der Rückgang der liquiden Mittel (um fast 50.000 €) dürfte also zur Schuldentilgung verwendet worden sein.
Bewertung: Schuldenabbau ist grundsätzlich positiv. Doch wenn er zulasten der Liquiditätsreserve erfolgt, ist die Flexibilität der Gesellschaft im operativen Alltag eingeschränkt – etwa bei Instandhaltung oder unvorhergesehenen Ausgaben.
4. Auffällig: Forderungen an Gesellschafter entfallen vollständig
Während im Vorjahr noch rund 60.000 € als Forderungen an Gesellschafter bestanden, sind diese 2023 nicht mehr bilanziert. Ob die Forderung beglichen oder umgewidmet wurde, bleibt offen.
Aus Anlegersicht: Forderungen an Gesellschafter bergen grundsätzlich Klumpenrisiken. Deren Abbau ist ein gutes Zeichen – vorausgesetzt, es wurde kein wirtschaftlicher Nachteil in Kauf genommen (z. B. Verzicht oder Umwandlung).
5. Beteiligung an einer Mietpool-GbR – ohne Aussagekraft
Die Gesellschaft ist vollhaftend, aber ohne Einlage an einer weiteren GbR beteiligt. Ohne genauere Angaben zur wirtschaftlichen Bedeutung der „Mietpool Seelhorster Garten GbR“ bleibt der Effekt dieser Beteiligung offen. Es ist unklar, ob hier Erträge fließen oder ob nur Risiken bestehen.
Bewertung: Für Anleger ist relevant, ob diese Beteiligung laufende Erträge bringt oder potenzielle Haftungen mit sich bringt. Dazu fehlt jede Information.
6. Kein Personal, kein operatives Geschäft – reine Verwaltung
Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter, die Geschäftsführung erfolgt über eine Verwaltungs-GmbH. Es handelt sich somit um eine rein vermögensverwaltende Struktur – effizient, aber auch ohne operatives Potenzial.
7. Ergebnis: ruhig, aber nicht renditestark
Die Gesellschaft erzeugt stabile, umsatzsteuerfreie Mieteinnahmen, tilgt Schulden, weist keine nennenswerten Gewinne aus und investiert offenbar nicht. Eine Ausschüttungsrendite ist nicht erkennbar. Damit eignet sich die Beteiligung vor allem für risikoaverse Anleger, die auf Werterhalt statt auf Wachstum setzen.
