Kritische Analyse der Bilanz der DEGAG WI8 GmbH aus Anlegersicht

1. Vermögenslage (Aktiva)

• Anlagevermögen:
  • Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen (64 Mio. Euro) stellen mit etwa 82,9 % der Bilanzsumme (77,2 Mio. Euro) den größten Anteil der Aktiva dar. Diese starke Konzentration auf konzerninterne Forderungen birgt ein erhebliches Risiko, da die Rückflüsse stark von der wirtschaftlichen Lage der Muttergesellschaft und der Schwestergesellschaften abhängen.
  • Der Posten „Immaterielle Vermögensgegenstände“ (1.750 Euro) ist zu vernachlässigen, da er im Verhältnis zur Bilanzsumme kaum Bedeutung hat.
• Umlaufvermögen:
  • Forderungen gegen verbundene Unternehmen (1,04 Mio. Euro) und sonstige Vermögensgegenstände (40.533 Euro) sind im Vergleich zum Anlagevermögen gering, tragen aber zur kurzfristigen Liquidität bei.
  • Der Kassenbestand (894.509 Euro) hat sich gegenüber dem Vorjahr (2,26 Mio. Euro) deutlich verringert. Dies könnte ein Hinweis auf eine sinkende Liquidität sein, obwohl die Gesellschaft laut Lagebericht als zahlungsfähig gilt.
• Rechnungsabgrenzungsposten:
  • Der Betrag von 2,25 Mio. Euro (davon Disagio) zeigt eine gewisse Vorfinanzierung von Kosten. Diese Position ist im Vergleich zur Bilanzsumme von moderater Größe und muss durch künftige Erträge gedeckt werden.
• Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag:
  • Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beläuft sich auf 8,98 Mio. Euro (Vorjahr: 8,2 Mio. Euro). Dies weist auf eine bilanzielle Überschuldung hin, was für Investoren ein erhebliches Risiko bedeutet.

2. Kapitalstruktur (Passiva)

• Eigenkapital:
  • Das buchmäßige Eigenkapital beträgt 0 Euro. Die Gesellschaft ist vollständig durch Fremdkapital finanziert, was ein hohes Risiko für Investoren darstellt. Verluste können nicht durch Eigenkapitalpuffer abgefedert werden.
• Fremdkapital:
  • Der größte Posten auf der Passivseite ist das Genussrechtskapital in Höhe von 75,48 Mio. Euro (Vorjahr: 71,05 Mio. Euro). Genussrechte sind hybride Finanzierungsinstrumente, die Eigenkapitalcharakter haben können, aber auch Rückzahlungsverpflichtungen darstellen. Die langfristige Natur dieser Verbindlichkeiten (Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) stabilisiert die kurzfristige Liquidität, bedeutet aber auch langfristige Belastungen.
  • Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (695.540 Euro) und sonstige Verbindlichkeiten (418.618 Euro) sind im Verhältnis zur Bilanzsumme gering.
  • Die Rückstellungen (38.000 Euro) sind minimal und decken vermutlich nur kleinere ungewisse Verpflichtungen.

3. Ertragslage

• Jahresfehlbetrag:
  • Im Geschäftsjahr 2021 weist die Gesellschaft einen Jahresfehlbetrag von 781.296 Euro aus (Vorjahr: 6,34 Mio. Euro). Obwohl sich die Verluste reduziert haben, bleibt die Ertragslage negativ.
  • Laut Lagebericht war die fehlende sofortige Wiederanlage der zurückgezahlten Darlehen der Hauptgrund für den Fehlbetrag. Dennoch zeigt dies eine gewisse Schwäche im Geschäftsmodell, da selbst kurzfristige Ausfälle von Zinserträgen zu Verlusten führen können.
• Zinsdifferenz:
  • Die Zinserträge (6,66 Mio. Euro) übersteigen die Zinsaufwendungen (5,62 Mio. Euro), was auf eine positive Zinsdifferenz hindeutet. Diese Differenz ist jedoch nicht ausreichend, um die sonstigen Aufwendungen der Gesellschaft zu decken.
  • Vertriebskosten und Bestandsprovisionen in Höhe von 1,14 Mio. Euro belasten das Ergebnis zusätzlich.

4. Liquiditätslage

• Liquide Mittel:
  • Der Kassenbestand von 894.509 Euro ist deutlich geringer als im Vorjahr (2,26 Mio. Euro). Dies könnte auf eine sinkende Fähigkeit hinweisen, kurzfristige Verpflichtungen zu erfüllen, obwohl der Lagebericht die Zahlungsfähigkeit bestätigt.
• Zahlungsfähigkeit:
  • Die Gesellschaft gibt an, ihre Zahlungsfähigkeit durch eine „planvolle und ausgewogene Liquiditätsvorsorge“ gesichert zu haben. Dennoch sollten Investoren die Liquiditätsentwicklung genau beobachten, da der Rückgang des Kassenbestands beunruhigend ist.

5. Chancen und Risiken

• Chancen:
  • Immobilienmarkt: Die Gesellschaft profitiert indirekt von der stabilen Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland. Das Niedrigzinsumfeld und die hohe Nachfrage nach Immobilienprojekten bieten Chancen für Wertsteigerungen und Mieteinnahmen.
  • Zinsdifferenz: Die positive Zinsdifferenz zwischen den Zinserträgen aus Ausleihungen und den Zinsaufwendungen für das Genussrechtskapital könnte langfristig stabilere Ergebnisse ermöglichen.
• Risiken:
  • Abhängigkeit von Konzernunternehmen: Die Gesellschaft ist stark auf die Rückflüsse aus den konzerninternen Darlehen angewiesen. Zahlungsausfälle oder wirtschaftliche Schwierigkeiten bei der Muttergesellschaft oder Schwestergesellschaften könnten erhebliche Folgen haben.
  • Bilanzielle Überschuldung: Die Gesellschaft weist einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag auf, was auf eine äußerst angespannte finanzielle Lage hinweist. Sollte das Geschäftsmodell nicht wie geplant funktionieren, könnten Investoren erhebliche Verluste erleiden.
  • Hohe Vertriebskosten: Die wiederholt hohen Vertriebskosten und Bestandsprovisionen belasten die Ertragslage. Diese Kosten müssen künftig gesenkt werden, um nachhaltige Überschüsse zu erzielen.
  • Unsicherheiten bei Darlehensvergabe: Der Lagebericht hebt hervor, dass die Vergabe der Genussrechte und die Weiterleitung der Mittel an verbundene Unternehmen ein Risiko darstellt. Die Werthaltigkeit der Darlehen ist nicht abschließend gesichert.
  • Sinkende Liquidität: Der Rückgang der liquiden Mittel könnte kurzfristig Probleme verursachen, insbesondere wenn weitere Darlehen nicht schnell wiederangelegt werden können.

6. Fazit aus Anlegersicht

Die DEGAG WI8 GmbH bietet Anlegern eine gemischte Perspektive, wobei die Risiken derzeit die Chancen überwiegen.

1. Stärken:
   • Die Gesellschaft generiert Einnahmen aus Zinserträgen, die höher sind als die Zinsaufwendungen, was auf ein funktionierendes Geschäftsmodell hinweist.
   • Die langfristige Finanzierung durch Genussrechte stabilisiert die kurzfristige Liquidität.
2. Schwächen:
   • Bilanzielle Überschuldung: Die Gesellschaft hat ein negatives Eigenkapital, was ein kritischer Punkt für Investoren ist.
   • Ertragslage: Trotz einer Verbesserung bleibt die Gesellschaft verlustträchtig, was die Rentabilität des Geschäftsmodells infrage stellt.
   • Abhängigkeit vom Konzern: Die hohe Abhängigkeit von der Muttergesellschaft und verbundenen Unternehmen stellt ein erhebliches Risiko dar.
3. Risiko-Rendite-Verhältnis:
   • Das Geschäftsmodell ist stark von externen Faktoren wie der Entwicklung des Immobilienmarktes und der Konzernstruktur abhängig. Anleger sollten sich bewusst sein, dass ihre Renditeerwartungen mit einem erhöhten Risiko einhergehen.

Empfehlung:
Die Genussrechte der DEGAG WI8 GmbH könnten für risikobereite Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont interessant sein, die auf die Stabilität des Immobilienmarktes und die Leistungsfähigkeit der DEGAG-Gruppe vertrauen. Für konservative Anleger oder solche, die kurzfristige Stabilität suchen, ist dieses Investment nicht geeignet. Die Gesellschaft sollte dringend Maßnahmen ergreifen, um ihre Ertragslage zu verbessern, die Vertriebskosten zu senken und die Eigenkapitalquote zu stärken, um das Vertrauen der Anleger zu erhöhen.