Analyse der Bilanz der DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH aus Anlegersicht

1. Vermögenslage (Aktiva-Seite der Bilanz)

• Anlagevermögen:
  • Der größte Posten im Anlagevermögen sind die Ausleihungen an verbundene Unternehmen (44,1 Mio. Euro). Diese Ausleihungen machen einen wesentlichen Anteil der Bilanzsumme aus (etwa 70,7 % der gesamten Aktiva).
  • Dies zeigt eine hohe Abhängigkeit von den verbundenen Unternehmen, da die Rückflüsse dieser Darlehen die Ertragslage der Gesellschaft maßgeblich beeinflussen.
• Umlaufvermögen:
  • Die liquiden Mittel betragen 5,13 Mio. Euro. Dies deutet darauf hin, dass die Gesellschaft kurzfristig zahlungsfähig ist, was positiv für die Investoren ist.
  • Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen 2,52 Mio. Euro, von denen 672.400 Euro langfristig sind. Dies könnte zusätzliche finanzielle Abhängigkeiten im Konzern andeuten.
• Rechnungsabgrenzungsposten:
  • Die Position beläuft sich auf 2,47 Mio. Euro und beinhaltet voraussichtlich aktivierte Provisionen oder andere periodengerechte Abgrenzungen.
• Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag:
  • Die Gesellschaft weist einen Fehlbetrag von 7,53 Mio. Euro aus. Dies verdeutlicht eine bilanzielle Überschuldung, die besonders aus Anlegersicht ein hohes Risiko darstellt.

2. Kapitalstruktur (Passiva-Seite der Bilanz)

• Eigenkapital:
  • Das buchmäßige Eigenkapital beträgt 0 Euro, was auf eine vollständige Finanzierung durch Fremdkapital (insbesondere Genussrechtskapital) hinweist.
  • Ein solcher Mangel an Eigenkapital erhöht das Risiko für Anleger, da die Gesellschaft keine Pufferzone zur Abdeckung von Verlusten besitzt.
• Fremdkapital:
  • Der dominierende Posten auf der Passivseite ist das Genussrechtskapital in Höhe von 61,84 Mio. Euro. Dieses Kapital stellt eine hybride Finanzierungsform dar, die von der Gesellschaft ausgegeben wurde, um liquide Mittel für die Konzernmutter zu beschaffen.
  • Die Restlaufzeit des Genussrechtskapitals liegt größtenteils bei mehr als einem Jahr, was positiv für die kurzfristige Liquidität ist.
  • Sonstige Verbindlichkeiten (214.725 Euro) und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (313.906 Euro) sind vergleichsweise gering.

3. Ertragslage

• Jahresfehlbetrag:
  • Die Gesellschaft weist für das Geschäftsjahr 2021 einen Jahresfehlbetrag von 7,55 Mio. Euro aus. Dies ist auf hohe Vertriebskosten (7,05 Mio. Euro) zurückzuführen, die im Zusammenhang mit der Platzierung des Genussrechtskapitals stehen.
  • Zinserträge (1,95 Mio. Euro) und Zinsaufwendungen (1,68 Mio. Euro) sind nahezu ausgeglichen, was die geringe Zinsdifferenz zeigt und darauf hinweist, dass die Darlehensvergabe bislang wenig profitabel ist.
• Sonstige betriebliche Aufwendungen:
  • Die Aufwendungen sind mit 7,82 Mio. Euro außerordentlich hoch, was die Rentabilität belastet. Ein Großteil dieser Kosten resultiert aus den bereits erwähnten Vertriebsprovisionen.
• Prognose:
  • Laut Lagebericht wird auch für 2022 ein Jahresfehlbetrag erwartet, was auf eine anhaltend negative Ertragslage hinweist.

4. Liquiditätslage

• Liquide Mittel:
  • Die liquiden Mittel betragen 5,13 Mio. Euro, was für ein junges Unternehmen ausreichend erscheint. Dies zeigt, dass die Gesellschaft kurzfristig zahlungsfähig ist.
• Zahlungsfähigkeit:
  • Laut Lagebericht ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft derzeit gesichert. Die Gesellschaft hat eine „planvolle Liquiditätsvorsorge“, was positiv ist.

5. Chancen und Risiken

• Chancen:
  • Das Geschäftsmodell basiert auf der Vergabe von Darlehen innerhalb der Konzernstruktur zur Finanzierung von Immobilienprojekten. Der Immobilienmarkt in Deutschland war in den letzten Jahren robust, was langfristig Chancen für Wertsteigerungen bietet.
  • Das Niedrigzinsumfeld könnte die Attraktivität von Immobilienprojekten und die Nachfrage nach Genussrechten erhöhen.
• Risiken:
  • Abhängigkeit vom Konzern: Die Ausleihungen an die Konzernmutter machen den größten Teil der Aktiva aus. Falls die Muttergesellschaft oder verbundene Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, besteht ein erhebliches Rückzahlungsrisiko.
  • Bilanzielle Überschuldung: Die Gesellschaft ist bilanziell überschuldet, was das Risiko für Anleger deutlich erhöht. Dies bedeutet, dass potenzielle Verluste oder fehlende Rückflüsse aus den Ausleihungen keine Eigenkapitalpuffer haben, um abgefedert zu werden.
  • Vertriebskosten: Die hohen Vertriebskosten belasten die Rentabilität der Gesellschaft massiv. Sollten die Kosten für zukünftige Genussrechtsemissionen ähnlich hoch bleiben, könnte dies die finanzielle Stabilität beeinträchtigen.
  • Geringe Zinsdifferenz: Die aktuelle Zinsdifferenz zwischen Zinserträgen und -aufwendungen ist gering. Dies schränkt die Rentabilität des Geschäftsmodells ein.
  • Marktrisiken: Der Erfolg hängt stark von der Entwicklung des Immobilienmarktes und des Zinsumfeldes ab. Ein Rückgang der Immobilienwerte oder steigende Zinsen könnten die Projekte unrentabel machen.

6. Fazit aus Anlegersicht

Die DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH weist ein hohes Risiko für Investoren auf, insbesondere durch:

1. Bilanzielle Überschuldung: Die Gesellschaft hat ein negatives Eigenkapital und ist vollständig durch Genussrechtskapital sowie andere Verbindlichkeiten finanziert.
2. Abhängigkeit vom Konzern: Der Erfolg der Gesellschaft ist eng mit der finanziellen Gesundheit der Konzernmutter und der Schwestergesellschaften verbunden. Ein Scheitern von Immobilienprojekten oder Zahlungsausfälle könnten existenzbedrohende Folgen haben.
3. Negative Ertragslage: Der hohe Jahresfehlbetrag, verursacht durch Vertriebskosten, zeigt, dass die Gesellschaft trotz der Kapitalaufnahme über Genussrechte noch keine nachhaltige Rentabilität erreicht hat.
4. Langfristige Perspektive: Die Gesellschaft hat ein mittelfristiges Geschäftsmodell und erwartet erst ab 2023 Überschüsse. Anleger sollten daher bereit sein, langfristig zu investieren und mögliche Verzögerungen oder Risiken in Kauf zu nehmen.

Geeignetheit für Anleger:

• Die Genussrechte der DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH könnten für risikofreudige Anleger interessant sein, die an den langfristigen Erfolg des Immobilienportfolios des DEGAG-Konzerns glauben.
• Für konservative Anleger, die Stabilität und sofortige Rendite suchen, ist dieses Investment jedoch weniger geeignet.

Die Gesellschaft sollte dringend Maßnahmen ergreifen, um die Ertragslage zu stabilisieren, die Vertriebskosten zu reduzieren und die Rückflüsse aus den vergebenen Darlehen zu sichern, um das Vertrauen der Investoren langfristig zu erhalten.