Kritische Bilanzanalyse der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG aus Anlegersicht

Die Bilanz der DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG zum Geschäftsjahr 2023 wirft einige wesentliche Fragen für potenzielle Anleger auf, sowohl in Bezug auf die Kapitalstruktur als auch auf die Nachhaltigkeit des Geschäftsmodells. In dieser Analyse sollen die finanzielle Lage des Unternehmens sowie mögliche Risiken und Chancen näher betrachtet werden.

1. Vermögens- und Kapitalstruktur

Aktiva:

• Anlagevermögen: Das Anlagevermögen ist mit nur 22.815,47 EUR unverändert zum Vorjahr. Es besteht ausschließlich aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen, was darauf hinweist, dass DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG stark in verbundene Gesellschaften investiert ist. Dies birgt Klumpenrisiken, da die Werthaltigkeit der Beteiligung schwer zu beurteilen ist und keine Diversifikation vorliegt.
• Umlaufvermögen: Es gibt einen signifikanten Anstieg des Umlaufvermögens von rund 2,5 Millionen EUR auf 12,67 Millionen EUR. Dieser Zuwachs stammt größtenteils aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen (12,18 Mio. EUR), was darauf hinweist, dass ein großer Teil der Liquidität an andere Gesellschaften ausgeliehen wurde. Dies bindet Kapital und könnte im Falle von Zahlungsschwierigkeiten der verbundenen Unternehmen problematisch werden.
• Rechnungsabgrenzungsposten: Auch die Rechnungsabgrenzungsposten haben sich von 255.133,63 EUR im Vorjahr auf 440.819,09 EUR erhöht, was auf eine zeitliche Verschiebung von Einnahmen und Ausgaben hinweist, möglicherweise auf Vorschüsse oder noch nicht fällige Verbindlichkeiten. Dies sollte im Rahmen der Liquiditätsplanung genauer analysiert werden.

Passiva:

• Eigenkapital: Ein wesentliches Risikoelement ist die Tatsache, dass kein Eigenkapital ausgewiesen wird. Dies deutet auf eine bilanzielle Überschuldung hin, auch wenn im Anhang klargestellt wird, dass aufgrund von Rangrücktritten keine rechtliche Überschuldung vorliegt. Dennoch bleibt das Eigenkapitalrisiko für Investoren sehr hoch, da Verluste nicht aufgefangen werden können.
• Rückstellungen: Die Rückstellungen belaufen sich auf 13.850 EUR und sind im Vergleich zum Gesamtschuldenstand marginal. Sie betreffen vorwiegend ungewisse Verpflichtungen, sind jedoch nicht von wesentlicher Relevanz.
• Verbindlichkeiten: Mit einem Anstieg der Verbindlichkeiten von rund 2,7 Millionen EUR auf 13,12 Millionen EUR weist das Unternehmen eine sehr hohe Fremdkapitalquote auf. Insbesondere sind 4,53 Millionen EUR in Anleiheverbindlichkeiten gebunden, die kurz- bis mittelfristig fällig werden. Besorgniserregend ist auch der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten aus Schwarmfinanzierungen auf 7,95 Millionen EUR, die größtenteils nachrangig sind. Diese Finanzierungsstruktur kann kurzfristig die Liquidität des Unternehmens stark beanspruchen.

2. Ergebnislage und Rentabilität

• Erträge und Aufwendungen: Die Zinsaufwendungen übersteigen die Zinserträge, was auf eine deutliche Belastung durch Fremdkapitalzinsen hinweist. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen wurden im Jahr 2023 zwar reduziert (142.351 EUR gegenüber 357.070 EUR im Vorjahr), dennoch bleibt das Betriebsergebnis negativ.
• Verlustentwicklung: Das Jahresergebnis zeigt einen weiteren Verlust von 185.685 EUR. Dies setzt die Serie von Verlusten aus den Vorjahren fort und ist ein klares Signal für eine anhaltend unprofitable Geschäftstätigkeit. Positiv zu vermerken ist jedoch, dass die Verluste gegenüber dem Vorjahr verringert wurden. Das Geschäftsmodell scheint jedoch weiterhin nicht auskömmlich zu sein, was auf strukturelle Schwächen hinweisen könnte.

3. Liquidität und Zahlungsfähigkeit

• Kurzfristige Verbindlichkeiten: Rund 13,12 Millionen EUR der Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. Dies stellt eine große Herausforderung für die Liquidität des Unternehmens dar, insbesondere in Bezug auf die Anleiheverpflichtungen und die Schwarmfinanzierungen. Es ist fraglich, ob die Gesellschaft in der Lage ist, diese Verbindlichkeiten fristgerecht zu bedienen, ohne zusätzliche Finanzierungen aufzunehmen oder Vermögenswerte zu veräußern.
• Forderungen an verbundene Unternehmen: Der größte Teil des Umlaufvermögens besteht aus Forderungen an verbundene Unternehmen (12,18 Mio. EUR). Dies ist problematisch, da die Liquidierbarkeit dieser Forderungen unklar ist. Sollte es bei den verbundenen Unternehmen zu Zahlungsproblemen kommen, könnte dies die Liquidität von DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG erheblich beeinträchtigen.

4. Finanzierungsstruktur und Risiken

Die Finanzierung des Unternehmens erfolgt fast ausschließlich über Fremdkapital, wobei ein erheblicher Teil der Verbindlichkeiten nachrangig ist. Dies deutet auf eine angespannte Finanzierungssituation hin. Besonders die hohe Abhängigkeit von externen Darlehensgebern und Schwarmfinanzierungen erhöht das Risiko für Investoren, da im Fall einer Insolvenz diese Nachrangdarlehen nur nachrangig bedient werden.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass die Anleiheverbindlichkeiten bis zum April 2024 gestundet wurden. Es bleibt unklar, ob das Unternehmen in der Lage sein wird, die fälligen Beträge zu diesem Zeitpunkt zu begleichen, oder ob es zu weiteren Stundungen oder Restrukturierungen kommen muss. Solche Unsicherheiten können das Vertrauen von Investoren erheblich belasten.

5. Chancen und Perspektiven

Trotz der kritischen finanziellen Lage bestehen auch Chancen. Sollte es der Gesellschaft gelingen, ihre Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen zu realisieren und die Verbindlichkeiten zu restrukturieren, könnte sich die finanzielle Situation stabilisieren. Zudem zeigt die Reduktion der betrieblichen Aufwendungen, dass Kostensenkungsmaßnahmen greifen.

6. Fazit aus Anlegersicht

Die DFI Real Estate 5. GmbH & Co. KG weist eine sehr angespannte finanzielle Lage auf, die sich vor allem durch eine hohe Fremdkapitalquote, ein negatives Eigenkapital und anhaltende Verluste auszeichnet. Die Liquidität ist stark gefährdet, insbesondere durch die hohen kurzfristigen Verbindlichkeiten. Für potenzielle Anleger birgt dies erhebliche Risiken. Investoren sollten insbesondere das hohe Klumpenrisiko und die starke Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen berücksichtigen.

Empfehlung: Anleger, die ein Engagement in diesem Unternehmen in Erwägung ziehen, sollten die Risiken sehr genau abwägen und sich der Unsicherheiten in Bezug auf die Liquidität und die Profitabilität bewusst sein. Aufgrund der hohen Verschuldung und der mangelnden Eigenkapitaldecke könnte eine Investition nur für risikobereite Anleger mit einem langen Zeithorizont und einer engen Überwachung der Unternehmensentwicklung in Betracht kommen.