Bilanzanalyse der HL Quartier West Darmstadt GmbH & Co. geschlossene Investment-KG für das Geschäftsjahr 2022

Die HL Quartier West Darmstadt GmbH & Co. geschlossene Investment-KG investiert über eine Objektgesellschaft in eine Büro- und eine Hotelimmobilie in Darmstadt. Die Immobilien sind langfristig vermietet, wobei das Bürogebäude vollständig und an vier Mieter, das Hotel an die Odyssey Hotel Group vermietet ist. Die Wertentwicklung dieser geschlossenen Investment-KG hängt maßgeblich von den Mieteinnahmen und der weiteren Wertentwicklung der Anlageobjekte ab. Diese Bilanzanalyse soll die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft aus Anlegersicht bewerten.

2. Vermögenslage

Die Vermögenslage wird durch das Investment in die Immobilien der Objektgesellschaft geprägt. Zum Bilanzstichtag 31.12.2022 weist die Gesellschaft ein Gesamtvermögen von 29,53 Mio. EUR (Vorjahr: 31,97 Mio. EUR) auf. Der Rückgang des Vermögens ist vor allem auf eine Neubewertung der Beteiligungen zurückzuführen.

Aktiva:

1. Beteiligungen:
   • Der größte Teil des Vermögens der Investmentgesellschaft entfällt auf die Beteiligung an der LIBANUS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG, deren Immobilien zum Bilanzstichtag 2022 mit 29,01 Mio. EUR bewertet wurden (Vorjahr: 31,86 Mio. EUR). Der Wertverlust resultiert aus einer Abwertung der Immobilien aufgrund steigender Zinsen und gesunkener Marktrenditen.
2. Barmittel und Barmitteläquivalente:
   • 221.373 EUR an liquiden Mitteln waren zum Bilanzstichtag verfügbar, ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Vorjahr (104.489 EUR). Dieser Anstieg stellt eine Verbesserung der kurzfristigen Liquidität dar, wobei ein Teil der Barmittel als Liquiditätsreserve für den Betrieb der Anlageobjekte vorgesehen ist.
3. Forderungen:
   • Forderungen an Beteiligungsgesellschaften in Höhe von 296.642 EUR entstanden erstmals 2022. Diese Forderungen sind eine Folge von offenen Zahlungen, die von der Objektgesellschaft an die Investmentgesellschaft zu leisten sind.

Passiva:

1. Eigenkapital:
   • Das Eigenkapital beträgt 29,48 Mio. EUR (Vorjahr: 31,91 Mio. EUR). Der Rückgang des Eigenkapitals um etwa 2,43 Mio. EUR ist auf nicht realisierte Verluste aus der Neubewertung der Immobilien (2,14 Mio. EUR) zurückzuführen. Der Nettoinventarwert (Eigenkapital pro Anteil) sank von 9.818,08 EUR (2021) auf 9.069,58 EUR (2022).
2. Rückstellungen:
   • Die Rückstellungen betragen 57.144 EUR (Vorjahr: 46.782 EUR) und beziehen sich hauptsächlich auf Jahresabschlussprüfungskosten und Steuerberatungskosten.
3. Verbindlichkeiten:
   • Die Verbindlichkeiten sind im Vergleich zum Vorjahr auf 578 EUR gesunken (Vorjahr: 9.649 EUR). Der größte Teil der Verbindlichkeiten des Vorjahres entfiel auf Lieferverbindlichkeiten, die 2022 vollständig beglichen wurden.

3. Finanzlage

Die Finanzlage der Investmentgesellschaft zeigt eine stabile Liquiditätsposition. Die Gesellschaft verfügt über 221.373 EUR an Barmitteln und keine wesentlichen kurzfristigen Verbindlichkeiten. Das langfristige Bankdarlehen der Objektgesellschaft in Höhe von 29 Mio. EUR wurde bis 2029 mit einem Zinssatz von 2,17 % fixiert. Diese Fremdfinanzierung stellt sicher, dass keine kurzfristigen Zinsänderungsrisiken für die Gesellschaft bestehen.

Die Fremdfinanzierungsquote der Objektgesellschaft liegt bei 47,25 % und ist für eine Immobilienbeteiligung angemessen. Die moderate Verschuldung ermöglicht es der Gesellschaft, mögliche Liquiditätsschwankungen zu bewältigen, ohne stark von externen Kapitalgebern abhängig zu sein.

4. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2022 war erneut durch die Nachwirkungen der Covid-19-Pandemie geprägt. Dies führte zu Herausforderungen insbesondere im Hotelbereich. Die Pachtzahlungen des Hotels wurden teilweise gestundet und Erlasse vereinbart, um den Hotelpächter finanziell zu entlasten.

Einnahmen:

• Die vereinnahmten Mieteinnahmen beliefen sich auf 2,72 Mio. EUR, die fast vollständig aus den Mieten der vier Büromieter und dem Hotelpächter stammen.
• Der ordentliche Nettoertrag belief sich auf 361.550 EUR (Vorjahr: -144.667 EUR), was auf einen stabilen Cashflow durch die Büromieten und die Rückkehr des Hotelpächters zu regelmäßigen Pachtzahlungen zurückzuführen ist.

Aufwendungen:

• Die Verwaltungsvergütung für die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) betrug 82.179 EUR, etwas geringer als im Vorjahr.
• Sonstige Aufwendungen wie Prüfungs- und Veröffentlichungskosten sowie sonstige Kosten beliefen sich auf insgesamt 167.886 EUR.

Zeitwertänderungen:

• Ein wesentlicher Faktor für das negative Ergebnis des Geschäftsjahres war die Abschreibung aus der Neubewertung der Immobilien. Es entstand ein nicht realisierter Verlust in Höhe von 2,14 Mio. EUR, der durch gesunkene Immobilienwerte am Markt und gestiegene Zinsen verursacht wurde.

Insgesamt ergab sich ein Jahresverlust von -1,78 Mio. EUR (Vorjahr: +830.445 EUR), der ausschließlich auf nicht realisierte Buchverluste zurückzuführen ist.

5. Chancen und Risiken

Chancen:

• Stabile Mietverhältnisse: Die langfristigen Mietverträge der vier Büromieter und des Hotelpächters bieten stabile Erträge. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 11,64 Jahre, was den langfristigen Charakter der Erträge unterstreicht.
• Erholung des Hotelmarkts: Mit der allmählichen Erholung der Hotelbranche von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie könnte das Hotel wieder zu einem stabilen Beitrag zum Gesamtertrag der Gesellschaft beitragen.

Risiken:

• Immobilienmarkt und Zinsen: Die steigenden Zinsen und der damit verbundene Rückgang der Immobilienwerte stellten 2022 ein signifikantes Risiko dar. Sollte dieser Trend anhalten, könnten weitere Neubewertungen notwendig werden, was das Eigenkapital weiter belasten könnte.
• Hotelbetrieb: Da 41 % der Mieteinnahmen aus dem Hotelbereich stammen, ist das wirtschaftliche Risiko dieses Mieters für die Investmentgesellschaft besonders relevant. Eine erneute Verschlechterung der Auslastung des Hotels könnte die Liquidität der Objektgesellschaft beeinträchtigen.

6. Fazit und Bewertung

Die HL Quartier West Darmstadt GmbH & Co. geschlossene Investment-KG hat sich trotz der Herausforderungen des Jahres 2022 relativ stabil entwickelt. Die Vermietung des Bürogebäudes und die fortschreitende Erholung des Hotelbetriebs stabilisieren die Einnahmesituation. Der Verlust im Geschäftsjahr 2022 resultiert ausschließlich aus nicht realisierten Wertminderungen der Immobilien.

Aus Anlegersicht bleibt die Investmentgesellschaft attraktiv, da sie über solide Mieteinnahmen und eine moderate Fremdfinanzierung verfügt. Die langfristigen Mietverträge bieten Stabilität, und die Liquiditätsreserven sind ausreichend, um kurzfristige Schwankungen auszugleichen. Die Risiken durch weitere Zinssteigerungen und mögliche Probleme im Hotelbetrieb sollten jedoch berücksichtigt werden.