DWS Grundbesitz GmbH Frankfurt am Main – Jahresbericht zum 31. März 2024 grundbesitz global IC;grundbesitz global RC DE000A0NCT95; DE0009807057

DWS Grundbesitz GmbH

Frankfurt am Main

grundbesitz global
Jahresbericht zum 31. März 2024

Hinweise für den Anleger

Wichtiger Hinweis

Der Kauf von Fondsanteilen erfolgt auf Grundlage des zurzeit gültigen Verkaufsprospekts (aktueller Stand: 1. März 2024) sowie des „Basisinformationsblatts“, ergänzt durch den jeweiligen letzten geprüften Jahresbericht und zusätzlich durch den jeweiligen Halbjahresbericht, falls ein solcher jüngeren Datums als der letzte Jahresbericht vorliegt.

Hinweise zu den Anteilklassen

Für das Sondervermögen bestehen zwei Anteilklassen mit den Bezeichnungen RC und IC. Der Erwerb von Anteilen der Anteilklasse IC ist insbesondere an eine bestimmte Mindestanlagesumme gebunden. Darüber hinaus unterscheiden sich die beiden Anteilklassen auch hinsichtlich der Verwaltungsvergütung.

Anteilklassen im Überblick (Stand: 31. März 2024)

¹ Ausführliche Informationen zum erstmaligen Erwerb sowie zur Aufstockung von Anteilen der Anteilklasse IC enthält der Verkaufsprospekt.

² Die Abrechnungsperiode beginnt am 1. April eines Kalenderjahres und endet am 31. März des darauffolgenden Kalenderjahres.

Hinweis: Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Kennzahlen im Überblick
grundbesitz global auf einen Blick (Stand zum 31. März 2024)

Tätigkeitsbericht

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH informiert Sie in diesem Jahresbericht über die Entwicklung des Immobilien-Sondervermögens grundbesitz global im Zeitraum vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024.

Wichtige Ereignisse im Berichtszeitraum

grundbesitz global war im abgelaufenen Geschäftsjahr von den Auswirkungen der Zinssteigerungen, die im Jahr 2022 ihren Anfang nahmen, betroffen. Diese führten zu einem deutlichen Druck auf die Immobilienpreise auf nahezu allen Märkten, in denen grundbesitz global investiert ist. Einzige Ausnahme bildet Japan, wo sich die Leitzinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau befinden.

In der Folge war grundbesitz global im gesamten Geschäftsjahr insbesondere durch Wertreduzierungen des Immobilienportfolios aufgrund der Ergebnisse der Bewertungen durch die unabhängigen Sachverständigen betroffen. Die Wertreduzierungen resultieren im Wesentlichen aus dem Anstieg der Bewertungsrenditen im Zusammenhang mit dem gestiegenen Zinsumfeld. Diese Auswirkungen auf die Immobilienwerte können aufgrund des eingeschränkten Transaktionsmarkts, der weiterhin nur eingeschränkte Evidenz für die Bewertungen bietet, derzeit noch nicht abschließend eingeschätzt werden. Positiv hervorzuheben sind die Immobilienfundamentaldaten, also die Vermietungsmärkte, insbesondere in den Nutzungsarten Wohnen, Logistik und moderne Büroimmobilien in sehr guten Lagen. Die häufig bereits bestehende Angebotsknappheit in Kombination mit einer nachlassenden Bautätigkeit lässt mittel- und langfristig steigende Mieten und Wertzuwächse erwarten.

Durch die Zinserhöhungen stieg zugleich die relative Attraktivität von anderen, insbesondere zinstragenden Anlagemöglichkeiten gegenüber offenen Immobilien-Publikumsfonds. Dies führte zu einem Anstieg von Anteilrückgabeverlangen und Anteilkündigungen. Die Mittelbewegungen von grundbesitz global waren im gesamten Geschäftsjahr daher per Saldo negativ. Darüber hinaus bestehen Anteilkündigungen, die innerhalb der kommenden zwölf Monate sukzessive zur Bedienung anstehen. Vor diesem Hintergrund hat das Fondsmanagement erfolgreich Immobilienverkäufe durchgeführt und weitere vorbereitet, um die Liquiditätsposition des Fonds weiter zu stärken.

Das Fondsmanagement sieht das Immobilienportfolio von grundbesitz global insbesondere mit seinem vergleichsweise geringen Anteil an Büro- und hohen Anteil an Wohnimmobilien sowie aufgrund der durchschnittlichen Objektgröße deutlich unter 100 Mio. EUR gut aufgestellt, um den kurzfristigen marktbedingten Herausforderungen erfolgreich begegnen sowie mittel- und langfristig von den positiven Fundamentaldaten profitieren zu können.

grundbesitz global verzeichnete im Zeitraum vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024 eine Wertentwicklung von -4,5% je Anteil in der Anteilklasse RC und von -4,1% je Anteil in der Anteilklasse IC (Angaben nach BVI-Methode). Im gleichen Zeitraum flossen aus dem Fonds netto 317,7 Mio. EUR in der Anteilklasse RC sowie netto 16,4 Mio. EUR in der Anteilklasse IC ab, insgesamt betrugen die Nettomittelabflüsse somit im Berichtszeitraum 334,1 Mio. EUR.

Das Fondsvermögen verringerte sich von 4.389,4 Mio. EUR zum 31. März 2023 auf 3.786,9 Mio. EUR zum 31. März 2024 – unter Berücksichtigung der Ausschüttung für das vorangegangene Geschäftsjahr. Zum Berichtsstichtag beträgt das Fondsvermögen in der Anteilklasse RC 3.615,0 Mio. EUR, in der Anteilklasse IC 171,9 Mio. EUR.

Mit Kreditverbindlichkeiten von insgesamt 680,4 Mio. EUR lag die Fremdfinanzierungsquote zum 31. März 2024 bei 18,7% des Immobilienvermögens und somit unter dem gesetzlich festgelegten Grenzwert von 30,0%. Auslaufende Kreditlinien wurden verlängert bzw. neu abgeschlossen. Zum Stichtag liegt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditverbindlichkeiten bei rund 3,7 Jahren.

Im Berichtszeitraum wurde jeweils eine Büroimmobilie in Südkorea und in Japan sowie eine Logistikimmobilie in Finnland mit einem Verkaufsvolumen von umgerechnet insgesamt rund 341,5 Mio. EUR veräußert.

Das Immobilienportfolio von grundbesitz global besteht zum 31. März 2024 aus insgesamt 64 Objekten (31. März 2023: 66 Objekte), davon fünf Direktinvestments sowie 59 Objekte, die über Beteiligungen gehalten werden. Das Immobilienvermögen beträgt – auf Basis der Verkehrswerte – zum Berichtsstichtag 3.639,1 Mio. EUR (31. März 2023: 4.173,6 Mio. EUR).

Im Berichtszeitraum wurde der Büroimmobilienanteil auf Basis des Jahressollmietertrages im Portfolio weiter von 39,8% auf 36,0% reduziert. Wohnimmobilien nehmen im Portfolio von grundbesitz global mit 19,9% nach Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien (28,7%) mittlerweile den dritten Platz ein. Weitere Nutzungsarten wie Logistikobjekte sowie drei Hotels runden das Portfolio ab.

Im Berichtszeitraum erhöhte sich der europäische Anteil der Investments auf 66,7% (31. März 2023: 61,3%). Hierbei bilden Großbritannien und Spanien die Schwerpunkte. Der außereuropäische Anteil setzt sich zum Berichtsstichtag zu 10,1% aus Investments im asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraum (Japan, Südkorea und Australien; 31. März 2023: 15,9%) und zu 23,2% aus Investments in den USA (31. März 2023: 22,8%) zusammen.

Zum 31. März 2024 waren 87,9% des Gesamtportfolios vermietet (gemessen am Jahressollmietertrag). Bezogen auf den gesamten Berichtszeitraum lag die Vermietungsquote bei durchschnittlich 88,6%.

Zum 1. Oktober 2023 ist Herr Christian Bäcker als zusätzliches Mitglied in die Geschäftsführung der DWS Grundbesitz GmbH eingetreten.

Informationen über die ökologischen Merkmale im Berichtsjahr finden Sie im Abschnitt „Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung – Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV.

Mit freundlichen Grüßen

 

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die globale Konjunktur verlor zum Jahreswechsel 2024 etwas an Fahrt, zumal die restriktive Geldpolitik zunehmend in der Weltwirtschaft zu spüren war. Das globale reale BIP-Wachstum fiel Schätzungen zufolge von 1,0% im dritten Quartal auf 0,8% im vierten Quartal 2023 zurück. Insgesamt dürfte die globale Wirtschaftsleistung im Jahr 2023 um 3,5% zugelegt haben, was der durchschnittlichen Wachstumsrate der vergangenen Dekade entspricht. Die Konsumausgaben verringerten sich angesichts nachlassender Wachstumsimpulse der führenden Industrieländer. Die Lage am Arbeitsmarkt blieb insgesamt angespannt, wobei sich erste Abkühlungstendenzen abzeichneten, zumal die in der Corona-Pandemie gebildeten überschüssigen Ersparnisse größtenteils abgebaut wurden. Während die konjunkturelle Entwicklung in den Vereinigten Staaten weiterhin robust verlief, kam es im Euroraum zu einer Stagnation. In Großbritannien und Japan ging die Produktion im zweiten Halbjahr 2023 sogar merklich zurück während China nach wie vor unter der schwachen Entwicklung am Wohnimmobilienmarkt litt.¹ Die Abschwächung des globalen Preisdrucks dürfte sich weiter fortsetzen. So ist mit einer Entspannung der weltweite Gesamtinflation von geschätzten 6,8 Prozent im Jahr 2023 (Jahresdurchschnitt) auf 5,8 Prozent im Jahr 2024 und 4,4 Prozent im Jahr 2025 zu rechnen.²

Die Konjunkturindikatoren deuteten im Frühjahr 2024 auf eine anziehende wirtschaftliche Dynamik hin. So stieg der globale Einkaufsmanagerindex EMI im März 2024 auf ein Neun-Monats-Hoch bei 52,3 Punkten. Die Wachstumsrate beschleunigte sich sowohl im verarbeitenden Gewerbe als auch im Dienstleistungssektor. Das verarbeitende Gewerbe verbesserte sich so stark wie seit 21 Monaten nicht mehr und die Dienstleister sahen die Geschäftstätigkeit so schnell ansteigen, wie seit Juli 2023 nicht mehr, wobei die Finanzdienstleister am stärksten zulegten.³ Auch die Stimmung unter den Unternehmen hellte sich spürbar auf, wie der Stimmungsindikator für das globale Wirtschaftsklima vom Ifw Kiel zeigte.⁴

Die Konjunktur in den USA hat sich zum Jahreswechsel 2024 besser entwickelt als erwartet. Das reale BIP stieg im vierten Quartal 2023 annualisiert um 3,4% an, womit auf das Gesamtjahr gesehen trotz der restriktiven Geldpolitik ein Wachstum von 2,5% erreicht wurde. Im ersten Quartal stieg das reale BIP annualisiert nur um 1,6% und verfehlte damit die Erwartungen. Der allgemeine Preisdruck und die Konsumausgaben blieben aber weiterhin hoch, während der Arbeitsmarkt angespannt blieb. So stieg die Kernrate der privaten Konsumausgaben (PCE) im ersten Quartal 2024 um 3,7% an. Der PCE-Preisindex gilt als das von der Fed favorisierte Maß für den Preisdruck. Folglich haben sich die Zinserwartungen der Marktteilnehmer in den vergangenen Monaten nach hinten verschoben.⁵

Die europäische Wirtschaft stagnierte zum Jahresende 2023, bedingt durch den schwachen Welthandel und die weiterhin restriktive Geldpolitik im Euroraum. Die nach wie vor verhaltene Konsumneigung der Verbraucher und die schwache Investitionstätigkeit im Wohnungsbau konnten das wirtschaftliche Umfeld nicht stützen. Das reale BIP im Euroraum stieg im vierten Quartal 2023 lediglich um 0,1% gegenüber dem Vorjahresquartal an, nachdem es im dritten Quartal stagniert hat. Auf Gesamtjahressicht wurde ein durchschnittliches jährliches Wachstum des realen BIP von 0,5% verzeichnet.⁶ Die jährliche Inflationsrate im Euroraum hat sich weiter abgeschwächt und ist im März auf 2,4% gesunken, nachdem sie im Januar noch bei 2,8% lag. Auch die Kernrate, ohne Berücksichtigung von Energie und Lebensmittel, hat sich auf 2,9% im März abgeschwächt. Dies dürfte den Spielraum der EZB für Zinssenkungen vergrößern. Der Trend sinkender Erzeugerpreise in der Industrie hat sich ebenfalls fortgesetzt. Im März 2024 sind sie auf Jahressicht um -8,3% gefallen. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote war in den EU27-Staaten im Februar 2024 mit knapp 6,0% gegenüber dem Vorjahreswert von 6,0% unverändert⁷.

Die konjunkturelle Entwicklung war im Asiatisch-Pazifischen Raum vergleichsweise robust. Die chinesische Wirtschaft stieg trotz der Abkehr von der Null-Covid-Politik im Jahr 2023 allerdings nur um 5,2%, was unter dem Trendwachstum vor der Pandemie lag. Bremsend wirkte nach wie vor die Krise im Immobiliensektor, die auch die privaten Haushalte verunsicherte und den privaten Konsum dämpfte. Nach einem dynamischen Anstieg in der der ersten Jahreshälfte fiel die gesamtwirtschaftliche Produktion in Japan im zweiten Halbjahr 2023 zurück. Das BIP sank im vierten Quartal 2023 leicht 0,1%, nachdem es im dritten Quartal deutlich geschrumpft war. Für das Gesamtjahr 2023 ergab sich dennoch ein kräftiger Zuwachs von 1,9%.⁸ Infolge der Preissteigerungen und höherer Lohnabschlüsse hat Japans Zentralbank den Leitzins zum ersten Mal seit 17 Jahren angehoben.⁹

¹ EZB, Wirtschaftsbericht, 2/​2024.

² IMF, World Economic Outlook Update, Januar 2024.

³ S&P Global, J.P. Morgan Global Composite PMI, April 2024.

⁴ Ifw Kiel, Weltwirtschaft im Frühjahr 2024, Q1 2024.

⁵ US Bureau of Economic Analysis, April 2024.

⁶ Eurostat, BIP, Januar 2024.

⁷ Eurostat, Inflation, April 2024.

⁸ Ifw Kiel, Weltwirtschaft im Frühjahr 2024, Q1 2024.

⁹ Oxford Economics, Country Economic Forecast Japan, April 2024.

Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Renditen an den Kapitalmärkten bewegten sich in einer 90 BP umfassenden Trading Range und schlossen zum Ende des Zeitraumes nahezu unverändert. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 3. April 2023 bei 225 Basispunkten und am Ende des Berichtszeitraums bei 230 Basispunkten p.a.

Die Renditen von kurzlaufenden deutschen Staatsanleihen handelten zuletzt am 27. Mai 2022 im negativen Bereich. Nach einem deutlichen Anstieg der Sätze bis September 2023 kam es in den folgenden Monaten zu einer Konsolidierung bei den Sätzen. Einjährige Bundesanleihen rentierten am 3. April 2023 bei 3,04% p.a. und per 31. März 2024 bei 3,34% p.a.

Der wichtige Leitzins der Europäischen Zentralbank für die Hauptfinanzierungsgeschäfte wurde zuletzt am 20. September 2023 um jeweils 25BP erhöht und notiert seitdem bei 4,50%, die Einlagenfazilität liegt bei 4,00%.

(Datenquelle: Bloomberg)

Globale Immobilienmärkte

Trotz der schwierigen Marktlage zeigen sich die globalen Mietmärkte aufgrund ihrer Fundamentaldaten – wie steigenden Spitzenmieten oder niedrigen Leerständen – weiterhin robust. Zudem hat sich die Dynamik der Preiskorrektur im Jahresauftakt 2024 spürbar abgeschwächt, wobei ebenso Spitzenrenditen abgenommen haben. Obwohl die Liquidität angesichts der weiterhin hohen Finanzierungskosten noch nicht an die Märkte zurückgekehrt ist, scheint sich die Stimmung unter den Investoren und Marktteilnehmern verbessert zu haben. Entsprechend waren vermehrt Stabilisierungstendenzen zu beobachten und erste Anzeichen einer Trendwende zu erkennen.

Wie auch in anderen Teilen der Welt haben die angestiegenen Zinsen in den USA den Immobilienzyklus merklich abgeschwächt und im vergangenen halben Jahr zu Preiskorrekturen geführt. Der Blick auf die Leerstandsquoten zeigt ein heterogenes Bild innerhalb der Sektoren. Während der Logistik- und der Wohnimmobiliensektor von historisch niedrigen Leerstandsquoten profitierte, hatte die Pandemie tiefgreifende Auswirkungen auf den Büromarkt. Insbesondere die Verbreitung hybrider Arbeitsformen ist in den USA besonders ausgeprägt und führte im Zusammenspiel mit hohen Fertigstellungsraten zu deutlichen Überkapazitäten.¹⁰ Bei der Preisgestaltung fiel der RCA CPPI National All-Property Index im März 2024 um 3,0%. Das Tempo des Rückgangs hat sich aber acht Monate in Folge verlangsamt, unterstützt durch anziehende Preise im Logistiksektor. Die Büropreise im CBD hingegen verzeichneten den Angaben zufolge einen Rückgang von mehr als 30% auf Jahressicht.¹¹

¹⁰ DWS, Global Real Estate Strategic Outlook, January 2024.

¹¹ MSCI, RCA, US deal activity, April 2024.

Obwohl sich die europäischen Immobilienmärkte auch zum Jahreswechsel 2024 in einer Phase anhaltender Preiskorrekturen befanden, wiesen einige Märkte und Sektoren weiterhin robuste Fundamentaldaten wie steigende Spitzenmieten und geringe Leerstände auf. So ist das europäische Stimmungsbild zur Investitionstätigkeit von sehr niedrigem Niveau aus wieder auf den langfristigen Durchschnitt gestiegen.¹² Vor allem im Logistik- und Wohnsektor hat sich die Stimmung im ersten Quartal 2024 verbessert. Der Logistiksektor zeigte bereits erste Anzeichen einer Belebung und vereinzelte Märkte konnten eine anziehende Transaktionsaktivität verzeichnen. Der Einzelhandelssektor überraschte mit vehementer Widerstandsfähigkeit trotz der Bedenken, dass steigende Lebenshaltungskosten die Einzelhandelsumsätze negativ beeinflussen könnten, und verzeichnete im Jahr 2023 steigende Spitzenmieten. Im Bürosektor blieb die Stimmung im Verlauf der vergangenen Monate weiterhin getrübt. Trotz eines Mietwachstums von im Schnitt rund 10% sind die Kapitalwerte im oberen Segment um mehr als 30% über die vergangenen zwei Jahre eingebrochen, wobei weniger wettbewerbsfähige Assets in schlechteren Lagen eine höhere Korrektur verzeichneten.¹³

¹² PMA, European Office Investor Sentiment Survey, Q1 2024.

¹³ DWS, Europe Real Estate Strategic Outlook, January 2024.

In der APAC-Region waren angesichts des gestiegenen Zinsumfelds ebenso Preiskorrekturen bei Gewerbeimmobilien zu beobachten, die sich im weiteren Jahresverlauf zunächst fortsetzen dürften. Dennoch ist der Markt für Büroimmobilien im Vergleich zu den USA und Westeuropa mit weitaus höheren Belegungsraten wieder auf Vor-Pandemie-Niveau angekommen. Erstklassige Logistikimmobilien an Standorten mit guter Verkehrsanbindung und begrenzter Verfügbarkeit profitierten von starkem Mietwachstum, besonders in Märkten mit angespanntem Angebot wie Australien und Singapur, wodurch der Mangel an hochwertigen Flächen zu Leerständen von unter 2% führte. Langfristig werden die positiven Aussichten für den Sektor durch strukturelle Engpässe bei modernen Flächen und steigende Ausgaben im Online-Handel gestützt.

Der Wohnimmobiliensektor in der APAC-Region zeigte ebenfalls eine steigende Investorennachfrage, vor allem aus Diversifizierungsgründen neben den traditionellen Büro- und Einzelhandelssektoren, aber auch aufgrund der guten Fundamentaldaten. Investoren wurden von den kontinuierlichen und sicheren Cashflows angezogen, die angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels weiter zulegen dürften und vermehrt an die Inflation gekoppelt werden. So sind die Immobilienpreise in Australien seit Anfang 2020 um 31% angestiegen und haben damit in einigen Regionen Rekordwerte erreicht. Das hohe Zinsniveau hat die Erschwinglichkeit von Wohnraum verschlechtert und folglich die Mietnachfrage angeheizt, während steigende Baukosten zu einer Verschärfung der Angebotsengpässe geführt haben. Darüber hinaus dürfte die hohe Zuwanderung und relative Erschwinglichkeit der Mieten das Mietwachstum in den kommenden Jahren treiben. Dies wiederum dürfte die Verkehrswertentwicklung langfristig unterstützen.¹⁴

¹⁴ DWS, Real Estate Strategic Outlook APAC, Januar 2024

Investmentmärkte

Die Liquidität ist an die globalen Investmentmärkte zum Jahresauftakt 2024 noch nicht vollständig zurückgekehrt, zumal die restriktive Geldpolitik, das schwache Wirtschaftswachstum und strukturelle Veränderungen auf dem Immobilienmarkt die Transaktionsaktivität weiterhin gebremst haben. Folglich konnte sich die Preisschere zwischen Angebot und Nachfrage bis zum Frühjahr 2024 noch nicht gänzlich schließen und die Verunsicherung vieler Investoren blieb bestehen. Nach vorläufigen Daten lag das kumulierte Volumen in Q4 2023 und Q1 2024 mit 512 Mrd. EUR rund 20% unter dem Vorjahreswert, wobei auch die gesunkenen Kapitalwerte dazu beigetragen haben. Die Wohn- und Büroimmobiliensektoren verzeichneten dabei den prozentual stärksten Rückgang im globalen Vergleich.

Die Investment-Aktivität in den USA blieb zu Beginn des Jahres 2024 gedämpft. Das Transaktionsvolumen über alle Immobiliensektoren hinweg belief sich im ersten Quartal auf insgesamt 78,9 Mrd. USD, was einem relativen Rückgang von 16% zum Vorjahr entspricht. Obwohl aus Quartalssicht zum siebten Mal in Folge ein Rückgang verzeichnet wurde, war die Abschwächung weniger stark ausgeprägt als zuvor. In Q4 2023 und Q1 2024 zusammen fiel das Volumen um rund 35% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dabei sind die Transaktionen im Wohn-, Logistik- und Hotelsektor im Vergleich zum Vorjahr um rund 45% gefallen. Mit einem kumulierten Rückgang von knapp 30% auf rund 70 Mrd. EUR in Q4 2023 und Q1 2024 folgte die EMEA-Region dem Abwärtstrend in den USA und setzte damit den Abwärtstrend der Vorquartale fort.

Trotz weltweit rückläufiger Transaktionsvolumen scheint das vierte Quartal 2023 im Asiatisch-Pazifischen Raum mit über 250 Mrd. EUR nach knapp 130 Mrd. EUR im dritten Quartal 2023 ungewöhnlich stark ausgefallen zu sein. Während der Wohnimmobiliensektor in Q4 2023 gegenüber dem Vorjahresquartal einen Zuwachs von rund 76% verzeichnete, ist das Volumen im Bürosektor um rund 30% gesunken. Im ersten Quartal 2024 ab und fiel das Volumen auf knapp 60 Mrd. EUR zurück.¹⁵

¹⁵ MSCI, RCA, TrendTracker, April 2024

Anlagestrategie des grundbesitz global

Als Anlageziele des Sondervermögens werden regelmäßige Erträge aufgrund zufließender Mieten und Zinsen sowie ein Wertzuwachs angestrebt. Das Sondervermögen verfolgt eine dauerhaft positive Jahresrendite – mit stabilen jährlichen Ausschüttungen – bei möglichst geringen Wertschwankungen.

Die Anlagestrategie des Sondervermögens stellt die Akquisition, den laufenden Ertrag und den Verkauf von Immobilien in den Mittelpunkt, verbunden mit der Zielsetzung, während der Laufzeit des Sondervermögens sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Wertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Gesellschaft investiert für Rechnung des Sondervermögens in Europa, Nordamerika sowie Asien/​Pazifik. Im Anhang zu den „Besonderen Anlagebedingungen“ sind die betreffenden Staaten und der Anteil am Wert des Sondervermögens, der im jeweiligen Staat höchstens angelegt werden darf, aufgeführt.

Im Anlagefokus stehen langfristig an kreditwürdige Unternehmen vermietete Objekte in guten Lagen etablierter Immobilienmärkte. Die Transaktionsstrategie richtet sich an den unterschiedlichen globalen Immobilienzyklen aus. Das Sondervermögen investiert vorrangig in klassische Gewerbeimmobilien mit den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel sowie in Wohnimmobilien.

Bei der Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen stehen deren fortwährende Ertragskraft sowie eine Streuung nach Lage, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Die Gesellschaft strebt dabei eine der jeweiligen Größe des Sondervermögens angemessene regionale Streuung von Immobilien verschiedener Größenordnungen an, soweit sie dies im Interesse der Anleger für geboten hält. In die Beurteilung werden ebenfalls die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken einbezogen.

Neben bestehenden oder im Bau befindlichen Gebäuden können auch Grundstücke für Projektentwicklungen erworben werden. Der Anlageschwerpunkt liegt jedoch auf bestehenden Gebäuden.

Zur Erreichung der Anlageziele des Sondervermögens werden bei der Auswahl der für das Sondervermögen zu erwerbenden und zu veräußernden Immobilien sowie bei der Bewirtschaftung des Immobilienbestandes unter anderem auch ökologische Merkmale im Sinne von Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/​2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor (nachfolgend „Offenlegungsverordnung“) gefördert. Zudem werden auch die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen (auf Englisch „principle adverse impacts“) von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren gemäß Artikel 7 Offenlegungsverordnung berücksichtigt.

Nähere Informationen zur Förderung der ökologischen Merkmale und weitere nachhaltigkeitsbezogene Informationen sind in dem Anhang „Vorvertragliche Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Verkaufsprospekt enthalten.

Informationen über die ökologischen Merkmale im Berichtsjahr finden Sie im Abschnitt „Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung – Regelmäßige Informationen zu den in Artikel 8 Abs. 1, 2 und 2a der Verordnung (EU) 2019/​2088 und Artikel 6 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2020/​852 genannten Finanzprodukten“ im Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV.

Fondsvermögen und Mittelaufkommen

Im Berichtszeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024 betrugen die Nettomittelabflüsse 334,1 Mio. EUR. Das Gesamtfondsvermögen belief sich zum 31. März 2024 auf 3.786,9 Mio. EUR. Zum 31. März 2024 betrugen das Immobilien-/​Beteiligungsvermögen 2.312,7 Mio. EUR und die liquiden Mittel 600,2 Mio. EUR.

Die liquiden Mittel werden gemäß einem fest installierten Investmentprozess gemanagt. Zins- und Kursprognosen unterliegen einer technischen und fundamentalen Analyse. Im Berichtszeitraum wurde die vorhandene Liquidität überwiegend in Tages- und Termingeld sowie festverzinsliche Wertpapiere wie Staats- und Unternehmensanleihen europäischer Emittenten mit gutem bis sehr gutem Rating (Investment Grade) investiert.

Ergebnisse des Fonds

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023/​2024 hat der Fonds in der Anteilklasse RC eine Wertentwicklung von -4,5% je Anteil, in der Anteilklasse IC eine Wertentwicklung von -4,1% je Anteil erzielt (jeweils nach BVI-Methode).

Die Ausschüttung zum 17. Juli 2024 beträgt in der Anteilklasse RC 0,55 EUR. Anleger der Anteilklasse IC erhalten eine Ausschüttung in Höhe von 0,65 EUR. Informationen zur Besteuerung enthalten die „Steuerlichen Hinweise für den Anleger“ im Anschluss an diesen Bericht.

Die langfristig positive Wertentwicklung des Fonds wird durch die nachfolgende Übersicht deutlich.

Wertentwicklung nach BVI-Methode (Stand: 31. März 2024)

¹ Auflegung des Fonds am 25.7.2000, Anteilklasse IC am 1.4.2008.

Die Berechnung der Wertentwicklung erfolgt nach der BVI-Methode, d.h. ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags. Individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken.

Wertentwicklungen in der Vergangenheit sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung.

Immobilienbestand des grundbesitz global

Zum Portfolio des grundbesitz global gehörten zum Berichtsstichtag 64 Immobilien, davon sind fünf direkt gehaltene Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von 378,0 Mio. EUR.

Über Immobilien-Gesellschaften werden 59 Objekte mit einem Gesamtvolumen von 3.261,1 Mio. EUR gehalten. An einigen dieser Immobilien-Gesellschaften ist grundbesitz global über Joint Ventures mit weiteren, ebenfalls von DWS verwalteten Immobilien-Sondervermögen beteiligt.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien nach Jahressollmietertrag

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien
(Prozentsätze nach Verkehrswerten)

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien
(Prozentwerte nach Verkehrswerten)

Größenklassen der Fondsimmobilien
(Prozentwerte nach Verkehrswerten)

Immobilienankäufe und Bestandszugänge

Weitere Angaben zu den nachstehend aufgeführten Objekten sind dem Immobilienverzeichnis sowie dem Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zu entnehmen. Die Kaufpreise werden in Euro ausgewiesen; bei Fremdwährungen wird jeweils der Kurs zum Zeitpunkt des Besitzübergangs zugrunde gelegt.

Unterschieden wird zwischen dem Immobilienankauf mit Unterzeichnung des Kaufvertrags, dem sogenannten „signing“, und dem Bestandsübergang in das Immobilienportfolio des Fonds, dem sogenannten „closing“. Erst nach dem „closing“ wird das jeweilige Objekt im Immobilienverzeichnis geführt. Bei Projektentwicklungen kann dies abhängig von der Vertragsgestaltung bereits in der Bauphase oder erst nach Fertigstellung der Fall sein.

Sechs Objekte wurden vor dem Berichtszeitraum als Projektentwicklungen erworben, davon sind drei Objekte in den Bestand übergegangen, drei sind noch nicht fertiggestellt:

Barcelona (ES), Carrer del Perú 104 – Hotelimmobilie

Barcelona (ES), Carrer de Bilbao 140 – Büroimmobilie

Der Kaufvertrag für die aus zwei Objekten bestehende Projektentwicklung „Farggi“ in Barcelona wurde am 29. Mai 2020 unterzeichnet.

Die Vier-Sterne-Hotelimmobilie mit 185 Zimmern und 62 Parkplätzen verfügt über eine Nutzfläche von rund 7.668 m², welche sich über ein Erdgeschoss, ein Zwischengeschoss und 14 Obergeschosse erstreckt. Für das Objekt wird eine LEED Gold Zertifizierung angestrebt. Ein Pachtvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren wurde bereits mit einem Hotelbetreiber abgeschlossen. Die Büroimmobilie verfügt über eine Nutzfläche von rund 25.895 m² inklusive einer Restaurantflächer im Erdgeschoss sowie 330 Parkplätze. Sowohl die Büroimmobilie als auch die Hotelimmobilie wurde mit dem höchstmöglichen Nachhaltigkeitszertifikaten „LEED Platinum“ ausgezeichnet. Die Büroimmobilie wurde zudem mit „Well Platinum“ zertifiziert.

Die beiden Objekte sind am 1. Februar 2024 nach Fertigstellung in den Bestand des Fonds übergegangen.

Der Kaufpreis betrug insgesamt rund 187,6 Mio. EUR, davon entfallen rund 58,9 Mio. EUR auf die Hotelimmobilie und rund 128,7 Mio. EUR auf das Bürogebäude.

Madrid (ES) – Wohnbauportfolio

Am 30. Dezember 2020 haben die Fonds grundbesitz global und grundbesitz europa anteilig ein Portfolio attraktiver Wohnbauprojekte an den beliebten, südlich der Madrider Innenstadt gelegenen Standorten Vallecas und Getafe erworben. grundbesitz global ist zu 60% an dem Projekt beteiligt.

Die Projekte zeichnen sich durch eine gehobene Bauweise und ansprechende Architektur aus. Der Ausstattungsstandard der ca. 1.000 Wohnungen mit Einbauküche, Klimatisierung, WLAN, Fitnessbereich, Pool, Lobby und Gemeinschaftsflächen ist überdurchschnittlich. Die Wohnquartiere verfügen über eine exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Aufgrund der Bau- und Standortqualitäten wird eine Nachhaltigkeitszertifizierung von „BREEAM Very Good“ oder höher angestrebt.

Der Kaufvertrag umfasste ursprünglich insgesamt vier Objekte, für das kleinste Projekt wurde zwischenzeitlich von einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht.

Die Fertigstellung und der Übergang des ersten Projektes erfolgten im März 2024, der anteilige Kaufpreis betrug 34,4 Mio. EUR.

Die verbleibenden zwei Projekte werden voraussichtlich Ende 2024 bzw. im ersten Quartal 2025 übergehen. Die Zahlungen erfolgen nach Baufortschritt, das verbleibende Investitionsvolumen für diese beiden Objekte beläuft sich auf anteilig rund 91,8 Mio. EUR.

Immobilienverkäufe und Bestandsabgänge

Der Verkaufspreis wird in Euro vor Abzug der Verkaufsnebenkosten ausgewiesen.

Drei Objekte wurden im Berichtszeitraum verkauft und sind im Berichtszeitraum aus dem Bestand des Fonds herausgegangen:

Seoul (KR) -Büroimmobilie „Tower 8“

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2015 erworbene Immobilie wurde am 16. August 2023 unterzeichnet.

Die Objektstrategie sah vor, den Immobilienwert durch Neu- und Anschlussvermietungen zu steigern. Nach erfolgreicher Umsetzung dieser Strategien hat das Fondsmanagement die Büroimmobilie „Tower 8“ im südkoreanischen Seoul veräußert und damit die seit Ankauf erzielten Wertsteigerungen für die Anleger realisiert.

Der Verkaufspreis betrug umgerechnet rund 169,2 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 18. August 2023.

Osaka (JP) -Büroimmobilie „Forecast“

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2016 erworbene Immobilie wurde am 1. August 2023 unterzeichnet.

Auch hier sah die Objektstrategie vor, den Immobilienwert durch Neu- und Anschlussvermietungen zu steigern. Nach erfolgreicher Umsetzung dieser Strategien hat das Fondsmanagement die Büroimmobilien „Forecast“ im japanischen Osaka veräußert und damit die seit Ankauf erzielten Wertsteigerungen für die Anleger realisiert.

Der Verkaufspreis betrug umgerechnet rund 108,3 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 31. August 2023.

Vantaa (FI) – Logistikimmobilie „Gemini“

Der Kaufvertrag für die im Jahr 2019 erworbene Immobilie wurde am 8. Dezember 2023 unterzeichnet.

Für eine Veräußerung zum jetzigen Zeitpunkt hat der hohe Vermietungsstand des Objektes sowie der kürzlich mit dem Hauptmieter um sieben Jahre verlängerte Mietvertrag gesprochen.

Zudem ist die Nachfrage von internationalen Investoren nach Logistikimmobilien in Nordeuropa und insbesondere in guten Teilmärkten dort aktuell hoch.

Über die Haltedauer konnte das Objekt durch den anhaltend hohen Vermietungsstand und die in den letzten Jahren gesteigerten Mieteinnahmen damit ein attraktives Gesamtergebnis für den Fonds erzielen.

Der Verkaufspreis betrug rund 64,0 Mio. EUR.

Der Bestandsübergang erfolgte am 23. Februar 2024.

Kredite und Währungsrisiken

Zum Stichtag 31. März 2024 hatte das Immobilien-Sondervermögen grundbesitz global Kreditverbindlichkeiten in einem Umfang von 680,4 Mio. EUR (31. März 2023: 748,7 Mio. EUR).

Davon waren 26,9% Euro-Kredite und 73,1% Fremdwährungskredite. Dabei stellen die Finanzierungen in US-Dollar in Höhe von 291,6 Mio. EUR (42,9%) den größten Teil dieser Verbindlichkeiten dar, gefolgt von Krediten in Schwedischen Kronen in Höhe von 101,7 Mio. EUR (14,9%) und in Britischen Pfund in Höhe von 79,8 Mio. EUR (11,7%). Daneben sind Finanzierungen in Koreanischen Won in Höhe von 21,5 Mio. EUR (3,2%) und in Japanischen Yen in Höhe von 3,0 Mio. EUR (0,4%) zu nennen.

Zum Stichtag bestehen keinerlei Kreditaufnahmen für Rechnung des Sondervermögens zur Finanzierung direkt gehaltener Immobilien. Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 680,4 Mio. EUR (100,0%).

Im Berichtszeitraum ist das Verhältnis von Krediten zum Verkehrswert aller Fondsimmobilien von 17,9% (31. März 2023) auf 18,7% (31. März 2024) gestiegen.

Der Fonds grundbesitz global wies zum Berichtsstichtag rund 82,5 Mio. EUR (2,2% des Fondsvermögens) an offenen Fremdwährungspositionen auf, die nicht über Devisentermingeschäfte abgesichert waren .

Übersicht Kredite zum 31. März 2024

Übersicht Währungsrisiken zum 31. März 2024

Vermietungsinformationen zum 31. März 2024

¹ Inklusive Vertragsmiete, mietfreier Zeiten und bewertetem Leerstands

² Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts.

Vermietungssituation

Die Grafiken zeigen die auslaufenden Mietverträge, gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete..Büromietverträge in Asien haben eine Laufzeit von zwei bis drei Jahren, die Erfahrungen in den letzten Jahren haben jedoch gezeigt, dass eine hohe Verlängerungswahrscheinlichkeit besteht. In beiden Grafiken werden die Verlängerungswahrscheinlichkeit und die langfristig durchschnittlich hohe Vermietungsquote nicht abgebildet.

Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten wird von der frühestmöglichen Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen. Die Darstellung ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten verdeutlicht, wie sich die Mietvertragsausläufe zugunsten der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen des Fonds nach hinten verschieben.

Auslaufende Mietverträge

(gemessen an der derzeitigen Vertragsmiete des Fonds in %)

bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Auslaufende Mietverträge (mit Sonderkündigungsrecht)

ohne Ausübung des Sonderkündigungsrechts

Auslaufende Mietverträge (ohne Sonderkündigungsrecht)

Mieterstruktur (Basis: Vertragsmiete des Fonds, in %) – nach Branchen

Übersicht: Renditen, Bewertung

Renditekennzahlen 2023/​2024 in %

Kapitalinformationen
(Durchschnittszahlen in Mio. EUR)

bezogen auf:

Erläuterungen zur Fondsrendite grundbesitz global

Die Mieteinnahmen erbringen einen Bruttoertrag von 5,8%. Nach Abzug der Bewirtschaftungsaufwendungen verbleibt ein Nettoertrag von 4,8%.

Das „Immobilienergebnis vor ausländischen Steuern und Abschreibungen“ wird durch die Wertänderungen (Änderung der gutachterlich festgestellten Verkehrswerte sowie Mehrerlös aus Immobilienverkäufen) um 7,9%-Punkte gesenkt und beträgt dementsprechend -3,1%.

Die Auflösung von „Rückstellungen für ausländische latente Steuern“ erhöht das Ergebnis um 1,1%-Punkte. Die „Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten“ haben eine Auswirkung von -0,3%-Punkten. Daraus ergibt sich ein „Immobilienergebnis vor Darlehensaufwand und ausländischen Ertragsteuern“ von -2,3%.

Unter Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten und „ausländischen Ertragsteuern“ beträgt das „Ergebnis nach Darlehensaufwand, ausländischen Steuern und Abschreibungen“ -4,3% (bezogen auf das durchschnittlich in Immobilienvermögen investierte Eigenkapital von 3.190,5 Mio. EUR).

Währungskursschwankungen in den Anlageländern haben – unter Berücksichtigung der aufgenommenen Kredite sowie der Devisentermingeschäfte – eine Auswirkung von -0,4%-Punkten. Damit beträgt das „Gesamtergebnis aus Immobilieninvestments“ -4,7%.

Die Liquidität rentierte im Geschäftsjahr mit 2,0%.

Der Fonds erreicht im Geschäftsjahr ein Gesamtergebnis vor Abzug der Fondskosten von -3,4%. Im Ergebnis sind sonstige Kosten mit -0,2% bereits berücksichtigt. Diese Kosten sind keinen Objekten direkt zuzuordnen. Hierzu zählen z.B. die Kosten für die Erstellung des Jahresberichtes.

Nach Abzug der Fondskosten erzielt die Anteilklasse RC ein Gesamtergebnis von -4,5% und die Anteilklasse IC ein Gesamtergebnis von -4,1% (jeweils gemäß BVI-Methode).

Übersicht: Renditen/​Länderbeitrag 2023/​2024

¹ Die Gesamtquote enthält in geringem Umfang auch Renditebeiträge bzw. -abschläge, die nicht einzelnen Ländern zugeordnet sind.

Übersicht: Wertänderungen 2023/​2024

¹ In diese Übersicht fließen nur Daten von Immobilien ein, die sich zum Berichtsstichtag im Sondervermögen befinden.

Entwicklung des Fonds grundbesitz global

¹ Zahlbar nach Ablauf des Geschäftsjahres.

Entwicklung der Renditen (Mehrjahresvergleich)

Bezogen auf das durchschnittliche:

¹ Immobilienvermögen

² Immobilienvermögen abzgl. Kreditvolumen

³ Liquiditätsvermögen (inkl. in Beteiligungen gehaltener Liquidität)

⁴ Fondsvermögen

Vermögensübersicht zum 31. März 2024

Devisenkurse per 31. März 2024

Erläuterungen zur Vermögensübersicht

Für den Fonds bestehen zwei Anteilklassen. Die Anteilklassen tragen die Bezeichnung „RC“ und „IC“. Die Vermögensübersicht enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der Vermögensgegenstände auf die jeweilige Anteilklasse. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf das gesamte, den Anteilklassen anteilig zustehende Fondsvermögen.

Im Berichtszeitraum 1. April 2023 bis 31. März 2024 verminderte sich das Fondsvermögen um 602,5 Mio. EUR auf 3.786,9 Mio. EUR. Das Sondervermögen verzeichnete einen Nettomittelabfluss von 334,1 Mio. EUR. Per Saldo wurden 6.578.332 Anteile zurückgenommen; somit änderte sich die Zahl der umlaufenden Anteile auf 77.012.100 (Anteilklasse RC: 73.549.162; Anteilklasse IC: 3.462.938).

Hieraus errechnete sich zum Stichtag per 31. März 2024 der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) mit 49,15 EUR für die Anteilklasse RC und 49,63 EUR für die Anteilklasse IC.
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verminderte sich um 70,8 Mio. EUR auf 378,0 Mio. EUR.

Der Wert der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften verminderte sich im Berichtszeitraum um 458,4 Mio. EUR auf 1.934,7 Mio. EUR.

Die Liquiditätsanlagen verminderten sich im um 105,3 Mio. EUR auf 600 ,2 Mio. EUR.

Die in Tages- und Termingeld angelegten Bankguthaben veränderten sich von 291,1 Mio. EUR auf 155,1 Mio. EUR.

Der Bestand an festverzinslichen Wertpapieren – die sich in der Eigenverwaltung befinden – belief sich am Stichtag auf 445,1 Mio. EUR. Die Wertpapieranlagen nahmen um 30,6 Mio. EUR zu. Angaben zum Wertpapierbestand sind der Übersicht „Vermögensaufstellung, Teil II“ zu entnehmen.

Als gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität werden 189,3 Mio. EUR gehalten.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände verminderten sich um 6,3 Mio. EUR auf insgesamt 1.109,7 Mio. EUR. Hiervon entfallen 3,9 Mio. EUR auf Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, die sich im Wesentlichen aus Mietforderungen in Höhe von 1,5 Mio. EUR sowie verauslagten, umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 2,4 Mio. EUR zusammensetzen.
Die Forderungen an Immobilien-Gesellschaften aus vergebenen Darlehen werden mit 890,9 Mio. EUR ausgewiesen.

Die Zinsansprüche von insgesamt 33,1 Mio. EUR verteilen sich auf abgegrenzte Zinsen aus Gesellschafter-Darlehen (32,1 Mio. EUR) und Tages- und Termingeldanlagen (1,0 Mio. EUR).

Der aktuelle Wert der Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb von Immobilien und Beteiligungen beläuft sich auf 5,4 Mio. EUR. Die Anschaffungsnebenkosten werden mit 20% p.a. linear abgeschrieben.

Wesentliche Bestandteile der anderen Vermögensgegenstände in Höhe von 176,4 Mio. EUR sind Forderungen aus Devisentermingeschäften (131,0 Mio. EUR), Hinterlegungen im Rahmen von Collaterals (30,1 Mio. EUR) und sonstige Forderungen (15,3 Mio. EUR).

Die Auslandspositionen aus den Immobilien, Beteiligungen, Liquiditätsanlagen und den Sonstigen Vermögensgegenständen von 3.216,3 Mio. EUR teilen sich wie folgt auf: Belgien 1,0 Mio. EUR, Österreich 39,8 Mio. EUR, Ungarn 41,5 Mio. EUR, Frankreich 203,7 Mio. EUR, Spanien 465,8 Mio. EUR, USA 577,6 Mio. EUR, Polen 149,3 Mio. EUR, Schweden 121,6 Mio. EUR, Großbritannien 243,8 Mio. EUR, Italien 213,0 Mio. EUR, Japan 124,2 Mio. EUR, Südkorea 90,8 Mio. EUR, Portugal 239,7 Mio. EUR, Australien 181 Mio. EUR, Singapur 0,1 Mio. EUR, Finnland 184,7 Mio. EUR, Niederlande 62,1 Mio. EUR und Irland 276,6 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten betragen insgesamt 134,9 Mio. EUR nach 119,4 Mio. EUR am 31. März 2023.

Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben betragen 3,7 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung werden mit insgesamt 10,7 Mio. EUR ausgewiesen. Davon entfallen auf erhaltene Mietkautionen 0,5 Mio. EUR und auf Vorauszahlungen der Mieter für Heiz- und Nebenkosten 5,2 Mio. EUR sowie auf sonstige Verbindlichkeiten 5,0 Mio. EUR.

Die anderen Verbindlichkeiten in Höhe von 120,6 Mio. EUR beinhalten insbesondere Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermingeschäften in Höhe von 78,4 Mio. EUR, Verbindlichkeiten Collaterals in Höhe von 5,8 Mio. EUR, Umsatzsteuerverbindlichkeiten in Höhe von 4,5 Mio. EUR und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 4,6 Mio. EUR.

Rückstellungen bestehen in Höhe von insgesamt 100,8 Mio. EUR. Hiervon entfallen 12,7 Mio. EUR auf Rückstellungen für Ertragsteuern im Ausland sowie 68,0 Mio. EUR für latente Steuern, auf Instandhaltungskosten 19,4 Mio. EUR und 0,7 Mio. EUR auf sonstige Kosten.

Die Auslandspositionen aus Verbindlichkeiten und Rückstellungen von zusammen 128,2 Mio. EUR verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Länder: Belgien 0,01 Mio. EUR, Österreich 0,8 Mio. EUR, Ungarn 3,0 Mio. EUR, Frankreich 1,2 Mio. EUR, Spanien 4,9 Mio. EUR, USA 6,3 Mio. EUR, Polen 18,2 Mio. EUR, Schweden 13,9 Mio. EUR, Großbritannien 32,5 Mio. EUR, Italien 7,6 Mio. EUR, Japan 7,3 Mio. EUR, Portugal 25,0 Mio. EUR, Australien 0,4 Mio. EUR, Finnland 0,5 Mio. EUR, Niederlande 5,0 Mio. EUR und Irland 1,6 Mio. EUR.

Währungskursrisiken, die sich aus dem Engagement in Fremdwährungen ergeben können, werden jeweils durch Devisentermingeschäfte abgesichert: 533 Mio. USD, 190 Mio. GBP, 18,0 Mrd. JPY, 140 Mrd. KRW, 290 Mio. AUD und 1,1 Mrd. SEK. Die Lieferverpflichtungen wurden zum aktuellen Devisenkurs bewertet.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil I: Immobilienverzeichnis

Alle immobilienbezogenen Angaben zu 100%, ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote.

¹ FG = Mietwohn-, Geschäfts- oder gemischt genutztes Grundstück mit fertigem Objekt
UB = Grundstück im Zustand der Bebauung U = unbebautes Grundstück
ER = Erbbaurecht

² B = Büro
F = Freizeit
H = Hotel
L = Läden
LG = Lager/​Logistik
W = Wohnen
Anteil in % jeweils bezogen auf den Mietertrag.

³ K = Klimaanlage
LA = Lastenaufzug
PA = Personenaufzug
R = Rolltreppe

⁴ Werte in Fremdwährung umgerechnet zum Devisenkurs vom 31. März 2024. Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten erfolgt der Ausweis anteilig gemäß Beteiligungsquote.

⁵ Bei über Beteiligungen gehaltenen Objekten können Anschaffungsnebenkosten sowohl auf Fonds- als auch auf Gesellschaftsebene anfallen, unter anderem abhängig davon, ob es sich um die Neugründung oder den Erwerb einer bereits bestehenden Gesellschaft handelt.

⁶ Historische Anschaffungsnebenkosten in Ländern mit anderer Währung werden mit Wechselkurs des Besitzübergangs ausgewiesen.

⁷ Bei der Berechnung der Restlaufzeiten wird davon ausgegangen, dass vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrechte ausgeübt werden.

⁸ enthält Länder mit Mietverträgen auf Eurobasis.

⁹ Werte zum 31. März 2024 gebucht im Fonds bis 28. Februar 2024, ermittelt gemäß Bestimmungen des KAGB und der KARBV (Kapitalanlage-, Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung).

¹⁰ Entspricht deutschem Erbbaurecht.

¹¹ Entspricht deutschem Erbnießbrauchrecht.

¹² Mieteinnahmen in Fremdwährung umgerechnet mit historischen Wechselkursen.

¹³ Zum Schutz der Mieterinteressen erfolgt keine Angabe, wenn in der betreffenden Immobilie aktuell nur ein Mieter ansässig ist oder wenn die Mieteinnahmen aus der Immobilie zu 75% oder mehr von einem einzigen Mieter stammen.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. März 2024

Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 31. März 2024)

¹ Nach Fertigstellung der gesamten Projektentwicklung.

Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum (Übergang bis zum 31. März 2024)

¹ Maßgeblich für die Währungsumrechnung ist der Wechselkurs des Besitzübergangs.

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil II: Liquiditätsübersicht

Weitere Angaben zum Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 31. März 2024

Vermögensaufstellung zum 31. März 2024
Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Erläuterungen zu Finanzinstrumenten

Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraums abgeschlossen wurden:

Ertrags- und Aufwandsrechnung vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

¹ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
² Dem Sondervermögen wurden keine erfolgsabhängigen Vergütungen für das Geschäftsjahr berechnet.
³ Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten.
⁴ Die realisierten Gewinne aus Liquiditätsanlagen (Wertpapiere) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁵ Die sonstigen realisierten Gewinne (Devisentermingeschäfte und Futures) sind der Unterschied zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit.
⁶ Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt.
⁷ Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Sie beinhaltet nicht die Gebühren bei An- und Verkäufen, die Transaktionskosten und auch nicht die Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten sowie Steuern, Erbbauzinsen und Fremdkapitalkosten für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Näheres zu den Kosten und Gebühren finden Sie im Verkaufsprospekt unter „Angabe einer Gesamtkostenquote“ und „Kosten“.

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Für den Fonds grundbesitz global bestehen zwei Anteilklassen mit der Bezeichnung „RC“ und „IC“. Den Anteilklassen werden übergreifende, beiden Anteilklassen anteilig zuzurechnende, erfolgswirksame Geschäftsvorfälle gemäß einem Aufteilungsschlüssel zugerechnet, der sich aus dem Verhältnis des anteiligen Fondsvermögens der jeweiligen Anteilklasse zum Gesamtfondsvermögen ergibt. Daneben werden nur den jeweiligen Anteilklassen zuzurechnende Geschäftsvorgänge wie Verwaltungsgebühren und erfolgsabhängige Vergütung, sofern sie anfallen, nur der jeweiligen Anteilklasse zugerechnet.

Die Ertrags- und Aufwandsrechnung enthält detaillierte Informationen über die Aufteilung der einzelnen Positionen auf die jeweilige Anteilklasse. Sofern keine gesonderten Anmerkungen erfolgen, beziehen sich die nachfolgenden Erläuterungen ausschließlich auf die gesamten, den Anteilklassen anteilig zustehenden Ertrags- und Aufwandspositionen.

I. Erträge

Die Erträge aus Liquiditätsanlagen erhöhten sich im Vergleich zum vorhergehenden Geschäftsjahr von 2,7 Mio. EUR auf 3,6 Mio. EUR.

Die Erträge aus Immobilien betragen im Berichtszeitraum 21,3 Mio. EUR. Hiervon entfallen auf Großbritannien 9,2 Mio. EUR, Polen 5,7 Mio. EUR, Österreich 3,1 Mio. EUR, Japan 1,6 Mio. EUR, Finnland 3,7 Mio. EUR und Irland 8,0 Mio. EUR.

Die Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften belaufen sich auf 143,5 Mio. EUR. Darin enthalten sind 102,1 Mio. EUR Erträge aus Ausschüttungen. Bei der Aufteilung nach Ländern ergeben sich für Korea 42,2 Mio EUR, USA 12,6 Mio. EUR, Irland 9,0 Mio. EUR, Finnland 7,7 Mio. EUR, Portugal 7,4 Mio. EUR, Deutschland 6,0 Mio. EUR, Polen 6,0 Mio. EUR, Frankreich 4,8 Mio. EUR, Ungarn 2,9 Mio EUR, Japan 2,7 Mio. EUR und Spanien 0,8 Mio. EUR.

In den Erträgen aus Beteiligungen sind weiterhin 41,4 Mio. Zinserträge aus Ausleihungen an Beteiligungsgesellschaften enthalten.

Die sonstigen Erträge (52,3 Mio. EUR) enthalten unter anderem Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (51,4 Mio. EUR) sowie sonstige Erträge (0,9 Mio. EUR).

II. Aufwendungen

Die Bewirtschaftungskosten betragen im Geschäftsjahr 2023/​2024 insgesamt 34,3 Mio. EUR. Darin enthalten sind Betriebskosten in Höhe von 3,1 Mio. EUR und Instandhaltungskosten von 26,2 Mio. EUR zur aktiven Bestandspflege sowie zur Verbesserung der Vermietbarkeit der Fondsimmobilien. Für die Verwaltung der Immobilien sind Kosten 2,0 Mio. EUR entstanden. Diese sind überwiegend auf Verträge mit Dienstleistern zurückzuführen.

In den sonstigen Kosten von 3,0 Mio. EUR sind insbesondere Aufwendungen für sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung (0,3 Mio. EUR), Rechts- und Beratungskosten (0,9 Mio. EUR) und Kosten der Geldbeschaffung (1,8 Mio. EUR) enthalten.

Die ausländischen Steuern (4,5 Mio. EUR) betreffen Ertragsteuern in den jeweiligen Ländern, in denen Immobilieninvestitionen getätigt wurden.

Die Zinsaufwendungen haben sich um 0,3 Mio. EUR auf 0,5 Mio. EUR reduziert.

Die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens liegen mit insgesamt 43,8 Mio. EUR im vertraglich zulässigen Rahmen. Die Vergütung für die Fondsgesellschaft und die Verwahrstelle halten sich im Rahmen der in § 11 Abs. 2 a) und b) sowie Abs. 3 der „Besonderen Anlagebedingungen“ angegebenen Prozentsätze.

Bei der Vergütung für die Fondsverwaltung ergeben sich unterschiedliche Berechnungen, die nicht auf die Anteilklassen anteilig zugerechnet, sondern diesen als klassenspezifische Vorgänge direkt belastet werden. Hiervon entfallen auf die Anteilklasse RC 39,8 Mio. EUR Fondsverwaltungsgebühren.

Von den direkt zugerechneten Fondsverwaltungsgebühren entfallen auf die Anteilklasse IC 1,0 Mio. EUR.

Der ordentliche Nettoertrag beträgt insgesamt 137,6 Mio. EUR und verteilt sich mit 130,4 Mio. EUR auf die Anteilklasse RC und mit 7,2 Mio. EUR auf die Anteilklasse IC.

III. Veräußerungsergebnis

Das gesamte Veräußerungsergebnis weist in der Anteilklasse RC einen Gewinn von 17,6 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC einen Gewinn von 0,8 Mio. EUR aus.

Es ergaben sich realisierte Verluste aus der Veräußerung von Immobilien in Höhe von 0,6 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 0,03 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Die Gewinne aus der Veräußerung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften betrugen in der Anteilklasse RC 59,1 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 2,8 Mio. EUR. Dem gegenüber stehen Verluste aus der Veräußerung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von 61,5 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 2,9 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Es wurden Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren und Futures erzielt, diese betrugen in der Anteilklasse RC 3,7 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 0,2 Mio. EUR.

Bei Verkauf bzw. bei Endfälligkeit von Devisentermingeschäften wurden für die Anteilklasse RC realisierte Gewinne von 90,8 Mio. EUR und für die Anteilklasse IC von 4,4 Mio. EUR erzielt. Dem standen realisierte Verluste von 73,9 Mio. EUR (Anteilklasse RC) und 3,6 Mio. EUR (Anteilklasse IC) gegenüber.

IV. Ergebnis des Geschäftsjahres

Im Geschäftsjahr ergibt sich ein negativer Ertragsausgleich von 4,9 Mio. EUR für die Anteilklasse RC und ein negativer Ertragsausgleich von 0,5 Mio. EUR für die Anteilklasse IC.

Der ordentliche Nettoertrag, das Veräußerungsergebnis sowie der Ertragsausgleich führen insgesamt zu einem positiven realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von 143,0 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und zu einem positiven realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres von 7,6 Mio. EUR in der Anteilklasse IC.

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beläuft sich für die Anteilklasse RC auf einen negativen Wert von 321,5 Mio. EUR und für die Anteilklasse IC auf einen negativen Wert von 15,5 Mio. EUR.

Das Gesamtergebnis des Geschäftsjahres unter Einbeziehung des ordentlichen Nettoertrages, des Veräußerungsergebnisses und des nicht realisierten Ergebnisses beläuft sich jeweils gerundet in der Anteilklasse RC auf -178,5 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC auf -7,9 Mio. EUR.

Entwicklungsrechnung im Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2024

¹ Es handelt sich um die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023 (s. Jahresbericht des Vorjahres: Position Ausschüttung in der -Tabelle „Verwendungsrechnung“).
² Die Mittelzuflüsse aus Anteilausgaben und Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem jeweiligen Rück-nahmepreis, -multipliziert mit der Anzahl der ausgegebenen bzw. -zurückgenommenen Anteile. In dem Rücknahmepreis sind die -Erträge pro Anteil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, enthalten.
³ Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen.
⁴ Das Ergebnis des Geschäftsjahres ist aus der Ertrags- und Aufwands-rechnung ersichtlich.
⁵ Die Angaben der nicht realisierten Gewinne/​Verluste beinhalten die Nettoveränderungen der Immobilien, Beteiligungen, -Wertpapiere und sonstige Vermögensgegenstände im Berichtsjahr. Bei der -Ermittlung werden die Effekte aus latenten Steuern und Währungskursveränderungen, einschließlich der zur Absicherung abgeschlossenen -Finanztermingeschäften, berücksichtigt.

Erläuterungen zur Entwicklungsrechnung

Die Entwicklungsrechnung des Fondsvermögens zeigt auf, welche Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensübersicht des Fonds ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und dem am Ende des Geschäftsjahres.

Verwendungsrechnung zum 31. März 2024

¹⁾ Bezogen auf die umlaufenden Anteile zum 31.03.2023.

Erläuterungen zur Verwendungsrechnung

Der Fonds erwirtschaftete ein Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres von 143,0 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 7,6 Mio. EUR in der Anteilklasse IC. Die Aufgliederung des Ergebnisses des Geschäftsjahres ist in der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.

Der Ertragsausgleich wird sowohl auf den Ertrag des laufenden Jahres als auch auf den ausschüttbaren Gewinnvortrag berechnet. Während der Ertragsausgleich des Ertrages des laufenden Jahres Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung ist, wird der Ertragsausgleich des ausschüttbaren Gewinnvortrages ausschließlich in der Verwendungsrechnung berücksichtigt.

Zusammen mit dem Vortrag aus Vorjahren in Höhe von 282,4 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 15,0 Mio. EUR in der Anteilklasse IC, stehen insgesamt 403,3 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 21,3 Mio. EUR in der Anteilklasse IC für die Ausschüttung zur Verfügung.

Zu diesem Ergebnis leistete insbesondere eine Ausschüttung aus einer Beteiligungsgesellschaft im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Objektes in Südkorea einen positiven Beitrag. Dem stehen verschiedene geplante Ausgaben für künftige Instandsetzungen gegenüber, sodass gemäß § 252 KAGB von der verfügbaren Ausschüttungssumme 48,7 Mio. EUR in der Anteilklasse RC und 2,3 Mio. EUR in der Anteilklasse IC in Abzug gebracht werden.

Die Geschäftsführung hat entschieden, in der Anteilklasse RC 314,2 Mio. EUR und in der Anteilklasse IC 16,8 Mio. EUR auf neue Rechnung vorzutragen. Somit stehen diese Gewinnvorträge in den jeweiligen Anteilklassen für Ausschüttungen in den Folgejahren zur Verfügung.

In der Anteilklasse RC beträgt die Ausschüttung 40,5 Mio. EUR, was einem Wert von 0,55 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2023 von 1,0 % entspricht.

In der Anteilklasse IC beträgt die Ausschüttung 2,3 Mio. EUR, was einem Wert von 0,65 EUR je Anteil und einer Ausschüttungsrendite bezogen auf den Anteilwert zum 31. März 2023 von 1,2 % entspricht.

Anhang gemäß § 7 Nr. 9 KARBV

Angaben nach § 37 der Derivateverordnung

Das durch Derivate erzielte zugrunde liegende Exposure beträgt 3.000.703.128,70 EUR (Anrechnungsbetrag nach der Brutto-Methode, per 31. März 2024).

Vertragspartner der Derivategeschäfte (Kontrahenten, mit denen zum Stichtag 31. März 2024 aktive Geschäfte vorhanden sind):

Gesamtbetrag der in Zusammenhang mit Derivaten von Dritten gewährten Sicherheiten:

Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz (§§ 15 bis 22 DerivateV) ermittelt.

Sonstige Angaben

Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung: Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl. Die Bewerter führen die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durch.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB („Immobilien“) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

Zur Plausibilisierung des ermittelten Ertragswertes kommt insbesondere das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) in Betracht. Hierbei werden künftig erwartete Einzahlungsüberschüsse der Immobilie über mehrere festgelegte Perioden (z.B. 10-Jahres-Perioden) auf den Bewertungsstichtag mit markt- und objektspezifischen Diskontierungszinssätzen abgezinst. Der Restwert der Immobilie am Ende der festgelegten Perioden wird prognostiziert und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Summe aus den abgezinsten Einzahlungsüberschüssen und dem abgezinsten Restwert ergibt den Kapitalwert des Objektes, aus dem der Verkehrswert abgeleitet wird.

Je nach Belegenheitsland der Immobilie können jedoch auch Verfahren angewendet werden, die von den vorstehend beschriebenen abweichen. Voraussetzung ist, dass der Wertermittlung ein geeignetes, am jeweiligen Immobilienanlagemarkt anerkanntes Wertermittlungsverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde gelegt werden.

2. Ankaufs- und Regelbewertung: Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter durchgeführt und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Beim Erwerb werden die Immobilien mit dem Kaufpreis angesetzt, wobei dieser Ansatz für längstens drei Monate beibehalten wird.

Die erste Regelbewertung der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen und anschließend jeweils im Abstand von maximal drei Monaten.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Der Wert des Vermögensgegenstandes ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel aus den beiden Verkehrswerten der von den zwei voneinander unabhängigen Bewertern erstellten Gutachten.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Die Gesellschaft führt die Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften insbesondere gemäß §§ 248, 249, 250 KAGB i.V.m. § 31 KARBV durch.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem gemäß § 249 Abs. 3 KAGB fortgeführten Kaufpreis angesetzt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der Kaufpreis und der ermittelte Wert werden anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt nach der für den Fonds anzuwendenden Bewertungsrichtlinie. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die Ausführungen unter I.2. „Ankaufs- und Regelbewertung“ gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

III. Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben: Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Festgeld: Festgelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

3. Wertpapiere, Geldmarktpapiere: Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist, sofern nachfolgend nicht anders angegeben.

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z.B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

Zinsen und zinsähnliche Erträge werden taggleich abgegrenzt und in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt.

4. Devisentermingeschäfte: Zur Absicherung des Währungsriskos werden Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Devisentermingeschäfte werden mit den Verkehrswerten (Marktwerten) angesetzt.

Für die Bewertung von Devisentermingeschäften werden die für vergleichbare Devisentermingeschäfte vereinbarten Preise mit entsprechender Laufzeit herangezogen.

5. Forderungen: Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen. Hierzu werden Forderungen > 90 Tage individuell betrachtet und unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vorgänge wertberichtigt. Uneinbringliche Forderungen werden in voller Höhe mit Berichtigung der Umsatzsteuer abgeschrieben.

6. Anschaffungsnebenkosten: Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Hausintern wird generell eine voraussichtliche Haltedauer von fünf Jahren angewendet. In begründeten Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden. Sie mindern das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der vorgenannten Abschreibungsfrist von fünf Jahren wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben. Sie mindern ebenfalls das Fondskapital über das Bewertungsergebnis und werden nicht im realisierten Ergebnis berücksichtigt.

Anschaffungsnebenkosten werden bei allen Erwerben von Immobilien und Beteiligungen aktiviert. Transaktionen, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertigstellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt, werden als Erwerb klassifiziert.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV.

7. Verbindlichkeiten: Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

8. Ansatz und Bewertungen von Rückstellungen: Rückstellungen werden gebildet für

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt in Höhe des Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Maßgeblich ist der voraussichtliche Erfüllungsbetrag. Rückstellungen werden grundsätzlich nicht abgezinst. Rückstellungen, die eine Laufzeit > 12 Monate besitzen, bei denen es sich um unverzinsliche Verpflichtungen handelt und sofern diese nicht auf eine Anzahlung oder Vorausleistung beruhen, werden mit einem ihrer Restlaufzeit entsprechenden Marktzinssatz abgezinst. Rückstellungen sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei einer im Ausland gelegenen Immobilie sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, werden berücksichtigt. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüber hinausgehender Wertansatz möglich. Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nr. 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

9. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten: Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

10. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung: Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Aufwands- und Ertragszahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für alle wesentlichen Aufwendungen und Erträge.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Die Gesellschaft wendet den Grundsatz der Periodenabgrenzung an, nach dem Aufwendungen und Erträge in dem Geschäftsjahr erfasst werden, dem sie wirtschaftlich zuzuordnen sind.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Morning-Fixings WM/​Reuters AG um 10:00 Uhr vom Vortag ermittelten Devisenkurs der Währung in Euro taggleich umgerechnet.

V. Berechnung des Nettoinventarwertes je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt. Der Wert des Sondervermögens ist aufgrund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln. Werden unterschiedliche Anteilklassen für das Sondervermögen eingeführt, wird der Anteilwert sowie der Ausgabe- und Rücknahmepreis für jede Anteilklasse gesondert ermittelt.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus; sie ist als Prozentsatz auszuweisen. Die Gesamtkostenquote belief sich auf 1,09% p.a. in der Anteilklasse RC und auf 0,61% p.a. in der Anteilklasse IC.

Dem Sondervermögen wurde keine erfolgsabhängige Vergütung für das Geschäftsjahr berechnet.

Für den Erwerb, die Bebauung und die Veräußerung von Immobilien bzw. den An- und Verkauf von Immobilien-Gesellschaften wurde ein Entgelt in Höhe von 7,2 Mio. EUR berechnet, dies entspricht 0,18% des durchschnittlichen Nettoinventarwerts. Aufgrund der naturgemäß starken Schwankung des Werts über die Lebensdauer des Fonds können aus dieser Angabe keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung gezogen werden.

Es wurden keine Pauschalvergütungen an die Verwaltungsgesellschaft oder Dritte gezahlt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütung und Aufwandserstattungen.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt so genannte Vermittlungsfolgeprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung.

Dem Sondervermögen wurden Transaktionskosten (Summe der Nebenkosten des Erwerbs und der Kosten der Veräußerung der Vermögensgegenstände) von insgesamt 11,2 Mio. EUR belastet, dies entspricht 0,3% des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens.

Erläuterungen zu sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen

Nähere Informationen zu den wesentlichen sonstigen Erträgen und sonstigen Aufwendungen sind in den „Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung“ enthalten.

Angaben gemäß § 101 Abs. 3 KAGB

Angaben zur Vergütung der Mitarbeitenden

Die DWS Grundbesitz GmbH („die Gesellschaft“) ist ein Tochterunternehmen der DWS Group GmbH & Co. KGaA („DWS KGaA“) und unterliegt im Hinblick auf die Gestaltung ihres Vergütungssystems den aufsichtsrechtlichen Anforderungen der Richtlinie über die Verwaltung alternativer Investmentfonds („AIFM-Richtlinie“) sowie den Leitlinien der Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde für

solide Vergütungspolitiken („ESMA-Leitlinien“).

Vergütungsrichtlinie & Governance

Für die Gesellschaft gilt die gruppenweite Vergütungsrichtlinie, die die DWS KGaA für sich und alle ihre Tochterunternehmen (zusammen „DWS Konzern“ oder „Konzern“) eingeführt hat.

Im Einklang mit der Konzernstruktur wurden Ausschüsse eingerichtet, die die Angemessenheit des Vergütungssystems und die Einhaltung der aufsichtsrechtlichen Vorgaben zur Vergütung sicherstellen und für deren Überprüfung verantwortlich sind.

So wurde unterhalb der DWS KGaA Geschäftsführung das DWS Compensation Committee mit der Entwicklung und Gestaltung von nachhaltigen Vergütungsgrundsätzen, der Erstellung von Empfehlungen zur Gesamtvergütung sowie der Sicherstellung einer angemessenen Governance und Kontrolle im Hinblick auf Vergütung und Zusatzleistungen für den Konzern beauftragt.

Weiterhin wurde das Remuneration Committee eingerichtet, um den Aufsichtsrat der DWS KGaA bei der Überwachung der angemessenen Ausgestaltung der Vergütungssysteme für alle Konzernmitarbeiter zu unterstützen. Dies erfolgt mit Blick auf die Ausrichtung der Vergütungsstrategie auf die Geschäfts- und Risikostrategie sowie unter Berücksichtigung der Auswirkung des Vergütungssystems auf das konzernweite Risiko-, Kapital- und Liquiditätsmanagement.

Im Rahmen der jährlichen internen Überprüfung auf Konzernebene wurde festgestellt, dass die Ausgestaltung des Vergütungssystems angemessen ist und keine wesentlichen Unregelmäßigkeiten vorliegen.

Vergütungsstruktur

Die Vergütung der Mitarbeitenden setzt sich aus fixer und variabler Vergütung zusammen.

Die fixe Vergütung entlohnt die Mitarbeitende entsprechend ihrer Qualifikation, Erfahrung und Kompetenzen sowie der Anforderung, der Bedeutung und des Umfangs ihrer Funktion.

Die variable Vergütung spiegelt die Leistung auf Konzern-, Geschäftsbereichs- und individueller Ebene wider. Grundsätzlich besteht die variable Vergütung aus zwei Elementen – der DWS-Komponente und der individuellen Komponente.

Die DWS-Komponente wird auf Basis der Zielerreichung wesentlicher Konzernerfolgskennzahlen ermittelt. Für das Geschäftsjahr 2023 waren diese: Bereinigte Aufwand-Ertrag-Relation, Nettomittelaufkommen und ESG-Kennzahlen.

Die individuelle Komponente der variablen Vergütung berücksichtigt eine Reihe von finanziellen und nicht-finanziellen Faktoren, Verhältnismäßigkeiten innerhalb der Vergleichsgruppe und Überlegungen zur Bindung der Mitarbeitenden. Variable Vergütung kann im Fall von negativen Erfolgsbeiträgen oder Fehlverhalten entsprechend reduziert oder komplett gestrichen werden. Sie wird grundsätzlich nur gewährt und ausgezahlt, wenn die Gewährung für den Konzern tragfähig ist. Im laufenden Beschäftigungsverhältnis werden keine Garantien für eine variable Vergütung vergeben. Garantierte variable Vergütung wird nur bei Neueinstellungen in eng begrenztem Rahmen und limitiert auf das erste Anstellungsjahr vergeben.

Die Vergütungsstrategie ist darauf ausgerichtet, ein angemessenes Verhältnis zwischen fester und variabler Vergütung zu erreichen. Dies trägt dazu bei, die Vergütung der Mitarbeitenden an den

Interessen von Kunden, Investoren und Aktionären sowie an den Branchenstandards auszurichten. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die fixe Vergütung einen ausreichend hohen Anteil an der Gesamtvergütung ausmacht, um dem Konzern volle Flexibilität bei der Gewährung variablen Vergütung zu ermöglichen.

Festlegung der variablen Vergütung und angemessene Risikoadjustierung

Der Gesamtbetrag der variablen Vergütung unterliegt angemessenen Risikoanpassungsmaßnahmen, die Ex-ante- und Ex-post-Risikoanpassungen umfassen. Die solide Methodik soll sicherstellen, dass die Bestimmung der variablen Vergütung die risikobereinigte Performance sowie die Kapital- und Liquiditätsposition des Konzerns widerspiegelt.

Bei der Bewertung der Leistung der Geschäftsbereiche werden eine Reihe von Überlegungen herangezogen. Die Leistung wird im Zusammenhang mit finanziellen und nicht-finanziellen Zielen auf der Grundlage von Balanced Scorecards bewertet. Die Zuteilung von variabler Vergütung zu den Infrastrukturbereichen und insbesondere zu den Kontrollfunktionen hängt zwar vom Gesamtergebnis des Konzerns ab, nicht aber von den Ergebnissen der von ihnen überwachten Geschäftsbereiche.

Auf individueller Ebene der Mitarbeitenden gelten Grundsätze für die Festlegung der variablen Vergütung. Diese enthalten Informationen über die Faktoren und Messgrößen, die bei Entscheidungen zur individuellen variablen Vergütung berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Investmentperformance, Kundenbindung, Erwägungen zur Unternehmenskultur sowie Zielvereinbarungen und Leistungsbeurteilungen im Rahmen des Ansatzes der Ganzheitliche Leistung. Zudem werden Hinweise der Kontrollfunktionen und Disziplinarmaßnahmen sowie deren Einfluss auf die variable Vergütung einbezogen.

Nachhaltige Vergütung

Nachhaltigkeit und Nachhaltigkeitsrisiken sind elementarer Bestandteil bei der Bestimmung der variablen Vergütung. Dementsprechend steht die DWS Vergütungsrichtlinie mit den für den Konzern geltenden Nachhaltigkeitskriterien im Einklang. Dadurch schafft der DWS Konzern Verhaltensanreize, die sowohl die Investoreninteressen als auch den langfristigen Erfolg des Unternehmens fördern. Relevante Nachhaltigkeitsfaktoren werden regelmäßig überprüft und in die Gestaltung der Vergütungsstruktur integriert.

Vergütung für das Jahr 2023

Das DWS Compensation Committee hat die Tragfähigkeit der variablen Vergütung für das Jahr 2023 kontrolliert und festgestellt, dass die Kapital- und Liquiditätsausstattung des Konzerns über den regulatorisch vorgeschriebenen Mindestanforderungen und dem internen Schwellenwert für die Risikotoleranz liegt.

Als Teil der im März 2024 für das Geschäftsjahr 2023 gewährten variablen Vergütung wird die DWS- Komponente auf Basis der Bewertung der festgelegten Leistungskennzahlen gewährt. Die Geschäftsführung hat für 2023 eine Auszahlungsquote der DWS-Komponente von 82,5% festgelegt.

Vergütungssystem für Risikoträger

Gemäß den regulatorischen Anforderungen hat die Gesellschaft Risikoträger ermittelt. Das Identifizierungsverfahren wurde im Einklang mit den Konzerngrundsätzen durchgeführt und basiert auf der Bewertung des Einflusses folgender Kategorien von Mitarbeitenden auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder einen von ihr verwalteten Fonds und: (a) Geschäftsführung/​Senior Management, (b) Portfolio-/​Investmentmanager, (c) Kontrollfunktionen, (d) Mitarbeitende mit Leitungsfunktionen in

Verwaltung, Marketing und Human Resources, (e) sonstige Mitarbeitende (Risikoträger) mit wesentlichem Einfluss, (f) sonstige Mitarbeitende in der gleichen Vergütungsstufe wie sonstige Risikoträger, deren Tätigkeit einen Einfluss auf das Risikoprofil der Gesellschaft oder des Konzerns hat.

Mindestens 40 % der variablen Vergütung für Risikoträger werden aufgeschoben vergeben. Des Weiteren werden für wichtige Anlageexperten mindestens 50 % sowohl des direkt ausgezahlten als auch des aufgeschobenen Teils in Form von aktienbasierten oder fondsbasierten Instrumenten des DWS Konzerns gewährt. Alle aufgeschobenen Komponenten unterliegen bestimmten Leistungs- und Verfallbedingungen, um eine angemessene nachträgliche Risikoadjustierung zu gewährleisten. Bei einer variablen Vergütung von weniger als 50.000 EUR erhalten Risikoträger ihre gesamte variablen Vergütung in bar und ohne Aufschub.

Zusammenfassung der Informationen zur Vergütung für die Gesellschaft für 2023¹

¹ Vergütungsdaten für Delegierte, an die die Gesellschaft Portfolio- oder Risikomanagementaufgaben übertragen hat, sind nicht in der Tabelle erfasst.
² Senior Management“ umfasst nur die Geschäftsführung der Gesellschaft. Die Geschäftsführung erfüllt die Definition als Führungskräfte der Gesellschaft. Über die Geschäftsführung hinaus wurden keine weiteren Führungskräfte identifiziert.

Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Der Verkaufsprospekt des Sondervermögens wurde im Berichtszeitraum in mehreren Schritten aktualisiert, die zum Stichtag gültige Version wurde am 1. März 2024 bekannt gemacht.

Die Änderungen betrafen im ersten Schritt im Wesentlichen den Verzicht auf die Möglichkeit, eine erfolgsabhängige Vergütung zu erheben, sowie in einer weiteren Anpassung die konkrete Angabe von Wertermittlungstagen (statt Börsentagen) und eine klarstellende Formulierung der Kostenermittlung für ein besseres Verständnis der Anleger.

Eine Übersicht über die Auslagerungsunternehmen und Dienstleister finden Sie im aktuellen Verkaufsprospekt und auf der Homepage der Gesellschaft.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Der Verkaufsprospekt enthält Angaben zum Liquiditätsmanagement. Im Berichtszeitraum haben sich diesbezüglich keine Änderungen ergeben.

Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagement

Mit einer Anlage in das Sondervermögen sind neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken verbunden.

Als allgemeines wirtschaftliches und finanzielles Ziel des Sondervermögens steht die Ertragssteigerung im Vordergrund. Der Fokus wird auf langfristig vermietete Immobilien gelegt mit der Zielsetzung, während der Haltedauer sowohl die laufenden Einnahmen als auch den Immobilienwertzuwachs stabil zu halten bzw. zu steigern. Die Auswahl der Immobilien für das Sondervermögen erfolgt nach dem Grundsatz der Streuung und zwar nach folgenden Kriterien: Fortwährende Ertragskraft, Lage, Größe, Nutzung und Mieterstruktur. Die Anlagestrategie richtet sich an den unterschiedlichen weltweiten Marktzyklen aus. Die Gesellschaft wird überwiegend solche Immobilien erwerben, die außerhalb der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. Investitionsschwerpunkte sind Europa, Nordamerika sowie Asien/​Pazifik. Aus diesen allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Zielen, der Anlagestrategie und auch den gesetzlichen Anlagegrenzen leitet sich das Risikoprofil des Sondervermögens ab.

Das Risikoprofil des Sondervermögens beinhaltet eine Kombination insbesondere aus Risiken einer Anlage in Sondervermögen, Risiken aus der Anlage in Immobilien und Immobilien-Gesellschaften, Risiken aus der Liquiditätsanlage und steuerlichen Risiken.

Die liquiden Mittel des Sondervermögens werden vorwiegend in Sicht- und Termineinlagen sowie in festverzinsliche Wertpapiere angelegt. Das Marktzinsänderungsrisiko führt zu Bewertungsschwankungen insbesondere bei den Wertpapieren; ebenfalls führen Bonitätsrisiken aus Rating-Veränderungen der Emittenten zu veränderten Bewertungsansätzen.

Es wurden Risikomanagementprozesse zur Begleitung des gesamten Investitions- und Managementprozesses einer Immobilie installiert sowie auch zur Einhaltung der im Anschluss dargestellten wesentlichen Anlagegrenzen, die ein Sondervermögen aufgrund der gesetzlichen Anforderungen einzuhalten hat. Weitere Informationen zum Umfang und der Funktionsweise der Risikomanagementprozesse sind in elektronischer oder schriftlicher Form über die Gesellschaft erhältlich.

Die im Verkaufsprospekt beschriebenen wesentlichen Risiken können die Wertentwicklung der Anlage in das Sondervermögen negativ beeinflussen und sich damit nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken. Es wird insbesondere auf das Risiko der Rücknahmeaussetzung bei außergewöhnlichen Umständen und im Zusammenhang mit einer Kündigung des Verwaltungsrechts hingewiesen sowie auf das Risiko aus (indirekten) Immobilieninvestitionen. Im Sinne einer Risikobegrenzung werden die durch das KAGB und die Anlagebedingungen des Sondervermögens vorgeschriebenen wesentlichen Anlagegrenzen durch die Gesellschaft beachtet.

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken ist Bestandteil des Investitionsentscheidungsprozesses für Immobilien. Im Rahmen des Immobilienankaufsprozesses werden durch eine Sorgfaltsprüfung („Due Diligence“) etwaige Nachhaltigkeitsrisiken anhand einer Check-Liste identifiziert, bewertet und in der Investitionsentscheidung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang identifizierte Nachhaltigkeitsrisiken können zum Ausschluss der Immobilieninvestition führen oder bei der Investitionsentscheidung durch sonstige risikomindernde Maßnahmen angemessen gesteuert werden.

Auch bei der Liquiditätsanlage in Form von Wertpapieren (wie z.B. Aktien oder Anleihen) werden Nachhaltigkeitsrisiken im Rahmen der Analyse der Emittenten berücksichtigt. In diesem Zusammenhang gelten auch Mindestausschlüsse, die im Verkaufsprospekt in dem Abschnitt „Beschreibung der Anlageziele und Anlagepolitik“ zu den Liquiditätsanlagen näher erläutert sind.

Nach Erwerb eines Vermögensgegenstandes beobachtet die Gesellschaft Nachhaltigkeitsrisiken regelmäßig. Nachhaltigkeitsrisiken können in vielfältiger Weise den Verkehrswert der Immobilien sowie den Marktwert sonstiger Vermögensgegenstände des Sondervermögens wesentlich beeinträchtigen und sich damit erheblich nachteilig auf den Anteilwert und auf das vom Anleger investierte Kapital auswirken.

Angaben zum Leverage-Umfang

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode:

Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß:

tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode:

Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0%.

Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DWS Grundbesitz GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens grundbesitz global – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 31. März 2024, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024, sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Vermerks genannten Bestandteile des Jahresberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften bei der Bildung unseres Prüfungsurteils zum Jahresbericht nicht berücksichtigt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Bestandteile des Jahresberichts.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der DWS Grundbesitz GmbH unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden Bestandteile des Jahresberichts:

Unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir in diesem Vermerk weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der DWS Grundbesitz GmbH sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Sondervermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die DWS Grundbesitz GmbH zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Angaben zu: Kapitalverwaltungsgesellschaft, Abschlussprüfer, Verwahrstelle und Gremien¹

Kapitalverwaltungsgesellschaft
DWS Grundbesitz GmbH
Mainzer Landstraße 11-17
60329 Frankfurt am Main
Amtsgericht: Frankfurt am Main HRB 25 668
Gegründet am 5. Mai 1970
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 6,0 Mio. EUR
Haftendes Eigenkapital (KWG): 27,361 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2023

Gesellschafter
DWS Real Estate GmbH (99,9%)
Bestra Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH (0,1%)

Geschäftsführung
Clemens Schäfer
Global Head of Real Estate, APAC & EMEA
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Dr. Ulrich von Creytz
Head of Coverage Segment Private & Real Assets
Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Ulrich Steinmetz
Head of European Transactions – Real Estate
zugleich Geschäftsführer der
DWS Real Estate GmbH

Christian Bäcker (ab 1. Oktober 2023)
Head of European Real Estate Portfolio Management
Retail Clients

Dr. Grit Franke
Head of Fund Finance
zugleich Geschäftsführerin der
DWS Real Estate GmbH
DWS Alternatives GmbH

Abschlussprüfer
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
THE SQUAIRE
Am Flughafen
60549 Frankfurt am Main

Verwahrstelle
State Street Bank International GmbH
Brienner Straße 59
80333 München
Amtsgericht: München HRB 42 872
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital: 109,4 Mio. EUR
Eigenmittel (nach § 10 KWG i.V.m. Artikel 25ff. CRR): 3.841,5 Mio. EUR
Stand: 31. Dezember 2023

Aufsichtsrat
Dr. Stefan Hoops
Member of the Executive Board CEO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main
Vorsitzender des Aufsichtsrats

Axel Uttenreuther (ab 1. August 2023)
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Daniel F. Just (bis 31. Mai 2023)
Vorsitzender des Vorstands
Bayerische Versorgungskammer, München
1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Martin Ball (ab 15. September 2023)
Divisional Control Officer für Privatkundenbank Deutschland
Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main
2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Stefan Knoll (bis 14. September 2023)
Sprecher der regionalen Geschäftsleitung Nord
Leiter Privatkunden Nord, Hamburg
Deutsche Bank AG

Birgit Grünewald (ab 19. März 2024)
Global Head of Financial Planning & Analysis
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Angeliki Maragkopoulou (bis 19. März 2024)
Member of the Executive Board COO
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Nicole Behrens (bis 19. März 2024)
Head of DWS Control Office
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Prof. Dr. Kerstin Hennig
Leiterin FS Real Estate Management Institute
Frankfurt School if Finance & Managemengt GmbH, Frankfurt am Main

Holger Naumann (ab 19. März 2024)
Head of Operations
DWS Group GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main

Externe Bewerter

Für die Bewertung der Fondsimmobilien hat die Gesellschaft die folgenden externen Bewerter im Sinne des § 216 KAGB bestellt:

Regelbewerter
Felix Augustini
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wiesbaden

Dipl.-Ing. Uwe Ditt
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mainz

Dipl.-Ing. Renate Grünwald
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg

Ankaufsbewerter
Detlev Brauweiler
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Offenbach

Dipl.-Ing. Matthias Heide
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Niedersachsen

Dipl.-Ing. Stefan Döring
MRICS

CBRE GmbH, Hausvogteiplatz 10, 10117 Berlin
Meike Opfermann, RICS Registered Valuer, CIS HypZert (F)
Lee C. Holiday, MAI

Jones Lang LaSalle SE
Bockenheimer Landstraße 55, 60325 Frankfurt am Main
Andreas B. Röhr, FRICS
Doreen Süssemilch, MRICS
Joseph Miller, MRICS

Bewerter für die Immobilien-Gesellschaften (gemäß § 250 Absatz 1 Nr. 2 KAGB)
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Franklinstraße 50
60486 Frankfurt am Main