BNP Paribas REIM Germany
BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH,
Kapitalverwaltungsgesellschaft
München
INTER ImmoProfil
Halbjahresbericht zum 31.03.2024
Bericht der Fondsverwaltung
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
auf den folgenden Seiten dieses Halbjahresberichtes informieren wir Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des offenen Immobilienfonds INTER ImmoProfil im Zeitraum vom 1. Oktober 2023 bis zum 31. März 2024.
Kündigung der Fondsverwaltung
Nachdem das Sondervermögen INTER ImmoProfil bereits seit einigen Jahren nicht mehr aktiv vertrieben wurde, wurde beschlossen, dass die Neuausgabe von Anteilscheinen letztmals zum 22. Dezember 2022 möglich ist. Zum 23. Dezember 2022 wurde die Ausgabe von Anteilscheinen eingestellt.
Die Verwaltung des Sondervermögens wurde von der BNP Paribas REIM am 28. April 2023 mit Wirkung zum 30. September 2025 gekündigt. Zugleich wurde die Rücknahme von Anteilscheinen ab dem 28. April 2023 eingestellt.
Die Kündigung wurde im Bundesanzeiger sowie auf der Webseite des Fonds unter https://www.reim.bnpparibas.de/interimmoprofil/ veröffentlicht. Außerdem wurde die Information den depotführenden Stellen zur Übermittlung an die Anleger zugestellt.
Das Fondsmanagement strebt an, die verbliebenen sechs Immobilien bis zum Wirksamwerden der Kündigung am 30. September 2025 zu angemessenen Bedingungen zu verkaufen.
Die Verkaufserlöse werden, unter Berücksichtigung benötigter Liquidität für die laufende Bewirtschaftung sowie zur Begleichung sonstiger Kosten und Verbindlichkeiten, halbjährlich an die Anleger ausgezahlt.
Nach dem Wirksamwerden der Kündigung geht das Sondervermögen auf die Verwahrstelle über, die den Fonds nach dem Verkauf aller Immobilien und Begleichung der übrigen Verbindlichkeiten abwickeln und den Liquidationserlös an die Anleger verteilen wird.
Die Anleger werden in gewohnter Weise zu den bisherigen Stichtagen der Halbjahres- und Jahresberichte über die Auflösung des Fonds unterrichtet. Zum 30. September 2025 wird ein Auflösungsbericht erstellt werden.
Anlageziele und Anlagepolitik
Für das Sondervermögen INTER ImmoProfil wird eine nachhaltige Ertragsausschüttung aus eingenommenen Mieten angestrebt.
Nachhaltigkeitsangaben
Nachhaltigkeitsrisiken
Die Gesellschaft berücksichtigt im Rahmen von Investitionsentscheidungen und der Haltephase eines Investments Nachhaltigkeitsrisiken.
Nachhaltigkeitsrisiken in den Bereichen Klima und Umwelt unterteilen sich in physische Risiken und Transitionsrisiken: Zu den physischen Risiken gehören z. B. Extremwetterereignisse und deren Folgen (Hitze- und Trockenperioden, steigende Temperaturen, verstärkte Waldbrandgefahr, Überflutungen, Stürme, Hagel etc.) wie auch langfristige Veränderungen klimatischer Bedingungen (z. B. Niederschlagshäufigkeit, Wetterunbeständigkeit, Meeresspiegelanstieg).
Durch derartige physische Risiken können auch Immobilien erheblich im Wert gemindert, beschädigt oder auch gänzlich zerstört werden. Physische Risiken können daneben auch indirekte Folgen haben, beispielsweise den Zusammenbruch von Lieferketten, klimabedingte Migration und auch bewaffnete Konflikte. Schließlich können die Verursacher von Umweltschäden bzw. Unternehmen, die den Klimawandel befördern, staatlich oder gerichtlich für die Folgen verantwortlich gemacht werden.
Zu den Transitionsrisiken gehören die Risiken, die sich z. B. aus der Umstellung auf eine kohlenstoffarme Wirtschaft (und damit ggf. einhergehender Verteuerung und/oder Verknappung fossiler Energieträger oder von Emissionszertifikaten) ergeben können. So können politische Maßnahmen hierbei zu einer Verteuerung von Energiepreisen oder auch hohen Investitionskosten wegen erforderlicher Sanierung von Immobilien führen, z. B. aufgrund nationaler oder internationaler Gesetzgebungen zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden. Daneben stellen sich verändernde Präferenzen von Vertragspartnern und gesellschaftliche Entwicklungen ein entsprechendes Risiko für nicht angepasste Unternehmen dar. Weiterhin können neue Technologien bekannte Technologien verdrängen. Transitorische Risiken können sich auch in einem Nachfragerückgang nach emissionsintensiven Immobilien realisieren. Es besteht zudem eine Abhängigkeit zwischen physischen Risiken und Transitionsrisiken. Soweit physische Risiken stark zunehmen, kann das eine abrupte Umstellung der Wirtschaft erfordern, was wiederum zu höheren Transitionsrisiken führt. Auch Ereignisse, Entwicklungen oder Verhaltensweisen, die den Bereichen Soziales und Unternehmensführung zuzuordnen sind, können ein erhebliches Nachhaltigkeitsrisiko darstellen, soweit die Wahrscheinlichkeit des Eintritts nicht hinreichend in die Bewertung der Immobilie eingeflossen ist. Ein Beispiel stellen Bußgeldzahlungen wegen hinterzogener Steuern bzw. zu Unrecht erhaltener Erstattungen dar. Nachhaltigkeitsrisiken können sich daneben in erheblichem Umfang auf die Reputation des Sondervermögens und auch der Gesellschaft auswirken. Das resultiert zum einen aus dem finanziellen Schadenspotenzial, das Nachhaltigkeitsrisiken dem Grunde nach mit sich bringen. Zum anderen sind immaterielle Schadenspotenziale gegeben, die beispielsweise aus einer bestehenden Geschäftsbeziehung mit einem Unternehmen resultieren können, das seinerseits Nachhaltigkeitsrisiken ausgesetzt ist und diese nicht angemessen mildert. Generell können sich Nachhaltigkeitsrisiken in erheblichem Umfang auf das wirtschaftliche Ergebnis einer Beteiligung an dem Sondervermögen auswirken. Nachhaltigkeitsrisiken können zu einer Minderung oder auch Zerstörung von Vermögenswerten führen. Sie sind, insbesondere im Bereich der umweltbezogenen Risiken, teilweise wissenschaftlich noch nicht ausreichend untersucht bzw. es mangelt an der dazu notwendigen Datengrundlage. Soweit sich ein Nachhaltigkeitsrisiko realisiert, können sich beispielsweise geplante Auszahlungen an den Anleger verzögern bzw. in geringerer Höhe als erwartet anfallen oder im äußersten Fall ausfallen. Nachhaltigkeitsrisiken können ggf. auch zu Liquiditätsrisiken auf Ebene des Sondervermögens führen, indem Vermögensgegenstände des Sondervermögens nicht innerhalb angemessener Zeit oder nur mit Preisabschlägen veräußert werden können. Bei Finanzierungen von Immobilien können Nachhaltigkeitsrisiken zudem zu erhöhten Zinsen/Margen führen oder sogar dazu, dass Immobilien mit hohem Risiko in Zukunft keine Kreditfinanzierungen mehr erhalten werden. Der Investor wird auf mögliche Investmentmaßnahmen (Capex) hingewiesen, die dem Sondervermögen im für den Werterhalt und die Liquidität dieser Vermögenswerte erforderlichen Umfang entstehen können. Diese Aufwendungen, sofern anwendbar, senken den Ertrag der Investition und somit die an den Anleger gezahlte Rendite. Aufgrund des Charakters von Nachhaltigkeitsrisiken und bestimmten Themen wie dem Klimawandel steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Nachhaltigkeitsrisiken sich auf die Erträge von Finanzprodukten auf langfristiger Ebene auswirken.
Angaben gemäß Artikel 7 EU-Taxonomie-Verordnung
Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.
Entwicklung des Fonds
Fondsvermögen
Zum Stichtag 31. März 2024 hatte der INTER ImmoProfil ein Fondsvermögen von 111,1 Mio. EUR.
Nachdem die Ausgabe und die Rücknahme von Anteilscheinen im vorangegangenen Geschäftsjahr bereits eingestellt wurden, sind unverändert 2.010.690,121 Anteile im Umlauf.
Liquidität und Liquiditätsanlagen
Die liquiden Mittel des Fonds betragen 5,9 Mio. EUR. Sie sind vollständig als Bankguthaben angelegt. Die Bruttoliquidität des INTER ImmoProfil lag zum 31. März 2024 bei 5,3 Prozent.
Wertentwicklung
Vom 1. April 2023 bis zum 31. März 2024 erzielte der INTER ImmoProfil einen Anlageerfolg von – 3,5 Prozent. Im Dreijahreszeitraum belief sich die Wertentwicklung auf – 0,3 Prozent und in den zurückliegenden fünf Jahren auf 5,1 Prozent. Der Fonds weist seit Auflegung am 18. März 1998 eine Wertentwicklung von 119,7 Prozent auf. Das entspricht einem durchschnittlichen Anlageerfolg von 3,1 Prozent pro Jahr (Berechnung mit BVI-Methode des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V.).
Ausschüttung/Auszahlung von Veräußerungserlösen
Nachdem die Verwaltung des Sondervermögens am 28. April 2023 gekündigt wurde, sieht § 258 Absatz 4 des Kapitalanlagegesetzbuches KAGB die Auszahlung halbjährlicher Abschläge aus den Veräußerungserlösen vor. Bis zum Berichtsstichtag 31. März 2024 wurden jedoch noch keine Immobilien veräußert. Daher kann für das erste Halbjahr des Geschäftsjahres keine Auszahlung aus Veräußerungserlösen erfolgen.
Wirtschaftsentwicklung
Die europäische Wirtschaft wurde auch 2023 von den Folgen der geopolitischen Eskalation in der Ukraine erheblich belastet. Nach einem historischen Höchststand der Inflationsrate Ende 2022 hat sich der Preisauftrieb seither verlangsamt und lag zum Jahreswechsel 2023/24 bei 2,8 Prozent1. Die jahresdurchschnittliche Inflation in der Eurozone lag bei 5,4 Prozent2 und damit weiterhin deutlich über dem mittelfristigen Ziel der Europäischen Zentralbank. Die Kerninflationsrate, welche zum Ende des ersten Quartals 2023 bei 5,7 Prozent ihren Zenit erreichte, ging seither auf 3,3 Prozent zurück. Deutschland verzeichnete die gleiche Entwicklung nur auf einem leicht höheren Niveau. Im Januar erreichte die Inflation, gemessen am harmonisierten Verbraucherpreisindex, 3,1 Prozent und der Jahresdurchschnitt für 2023 lag bei 6,0 Prozent.
1 Eurostat, Inflation HVPI (und Komponenten) jährliche Veränderungsrate, monatlich; Online-Datencode: PRC_HICP_MANR.
2 Eurostat, Inflation HVPI (und Komponenten) jahresdurchschnittliche Veränderungsrate; Online-Datencode: prc_hicp_aind.
Der Arbeitsmarkt befindet sich trotz der zunehmenden Zurückhaltung der Unternehmen und des jüngsten Anstiegs der Zahl der Arbeitslosen in guter Verfassung. Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte in der Eurozone und im Bundesgebiet neue Rekordstände. Mit einer Arbeitslosenquote im Dezember bei 6,4 Prozent3 in der Eurozone und 3,1 Prozent im Bundesgebiet liegen die Raten, gemessen nach dem internationalen Standard4, weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Nach der Methodik der Bundesagentur für Arbeit stieg die Rate für Deutschland jedoch seit März 2022 kontinuierlich an und notiert aktuell bei 6,1 Prozent5.
3 Eurostat, Arbeitslosenquote monatlich; Online-Datencode: UNE_RT_M (Seasonally adjusted data, not calendar adjusted data).
4 ILO-Methodik, saisonal adjustiert.
5 Bundesagentur für Arbeit, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt Februar 2024.
Die Wirtschaft in der Eurozone ist 2023 um 0,4 Prozent gewachsen. Deutschland, welches deutlich von den wirtschaftlichen Auswirkungen des russischen Angriffskrieges betroffen ist, fiel mit – 0,3 Prozent jährlichem Wachstum im Jahr 2023 in eine Rezession. Diese Entwicklung kann auf eine schwache Außenhandelsleistung, hohe Energiekosten, gestiegene Finanzierungskosten und Zurückhaltung bei Konsumausgaben zurückgeführt werden6.
6 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Januar 2024.
Für das Gesamtjahr 2024 erwarten die Volkswirte der BNP Paribas für die Eurozone (Deutschland) ein Wirtschaftswachstum von 0,6 Prozent (0,3 Prozent)7 und für 2025 1,6 Prozent (1,3 Prozent). Für die (jahresdurchschnittliche) Inflationsrate werden 1,9 Prozent (2,3 Prozent) im Jahr 2024 und 2,0 Prozent (2,1 Prozent) für 2025 prognostiziert.
7 BNP Paribas Economic Research Eco Week 24.02 vom 15.01.2024.
Kapitalmarkt
Aufgrund der anhaltend hohen Inflationsraten setzte die Europäische Zentralbank ihren geldpolitischen Straffungskurs 2023 fort. Der Hauptrefinanzierungszins liegt seit der Ratssitzung im September 2023 bei 4,50 Prozent8. Die Rendite auf zehnjährige Bundesanleihen notierte Ende Februar bei 2,51 Prozent9. Auch andere große Notenbanken wie die Bank of England und die Federal Reserve erhöhten zur Bekämpfung der Inflation die Leitzinsen. So liegt der Basiszins im Vereinigten Königreich aktuell bei 5,25 Prozent10 und in den USA zwischen 5,25 Prozent und 5,50 Prozent11. Aufgrund der nachlassenden Dynamik bei den Preisanstiegen wurde seit dem Schlussquartal von weiteren Anhebungen abgesehen. Sowohl von vielen Marktteilnehmern als auch von den Zentralbanken wird die Erwartungshaltung kommuniziert, dass im Jahresverlauf 2024 Leitzinssenkungen durchgeführt werden.
8 Europäische Zentralbank, Pressemitteilung „Monetary policy decision“ vom 14.09.2023.
9 Bundesbank Datenbank (letzter Aufruf: 21.03.2024), Rendite der jeweils jüngsten Bundesanleihe mit einer vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren.
10 Bank of England, Monetary Policy Summary, September 2023 vom 21.09.2023.
11 Federal Reserve, Federal Open Market Committee Statement vom 20.09.2023.
Europas Immobilienmärkte
Investmentmarkt
Infolge der stark veränderten Kapitalmarkt- und Finanzierungsbedingungen kam es in den vergangenen 18 Monaten zu einer deutlichen Eintrübung in der Transaktionsaktivität. So wurde im Jahr 2023 im Bundesgebiet mit 23 Mrd. EUR12 Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien der schwächste Umsatz seit mehr als zehn Jahren dokumentiert. In Europa wurde mit knapp 133 Mrd. EUR das Volumen ähnlich stark eingeschränkt.
12 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
Büroimmobilien in Deutschland zogen 2023 mit 5,9 Mrd. EUR13 73 Prozent weniger Kapital an als im Vorjahr. Auf europäischer Ebene lässt sich mit ca. 39 Mrd. EUR ein Rückgang von 59 Prozent festhalten. Die hohen Finanzierungskosten übten weiteren Aufwärtsdruck auf die Spitzenrenditen aller Nutzungsklassen aus. Nach weiteren 25 Basispunkten (folgend „BP“) im vierten Quartal 2023 stieg die Büro-Spitzenrendite in Deutschland im Gesamtjahr um 100 BP und notiert aktuell bei 4,20 Prozent (definiert durch München). Darauf folgen mit jeweils 4,25 Prozent Berlin und Hamburg. Die europäischen Märkte durchliefen 2023 ebenfalls Renditeanpassungen von durchschnittlich ca. 80 BP gegenüber 2022. Für Europas liquideste Märkte, Paris und London, werden die Spitzenrenditen bei 4,50 Prozent und 4,00 Prozent ausgewiesen.
13 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
Auch bei Logistikimmobilien führte die Transaktionszurückhaltung lediglich zu einem Volumen von 6,0 Mrd. EUR14 in Deutschland. Damit repräsentiert das Logistiksegment 2023 die Nutzungsklasse mit dem höchsten Investmentumsatz. Das außerordentliche Vorjahresergebnis wurde dennoch um 40 Prozent unterschritten. Erwähnenswert ist jedoch, dass mit ca. 4,5 Mrd. EUR knapp 75 Prozent des Jahresvolumens auf das zweite Halbjahr entfällt, welches für sich betrachtet ein durchschnittlich gutes Ergebnis darstellt. Ungeachtet dessen gaben die Spitzenrenditen infolge der Zinswende an den Top-Standorten weiter nach und erreichten zum Ende des Jahres 4,25 Prozent. Eine spiegelbildliche Entwicklung kann in Europa beobachtet werden. Es wurden Logistikimmobilien im Wert von 32 Mrd. EUR gehandelt und damit 48 Prozent weniger als im Jahr 2022. Die Spitzenrendite gab im europäischen Schnitt um ca. 60 BP nach und notierte zum Ende des Jahres bei 5,10 Prozent. Hohe Dekompressionen gegenüber 2022 verzeichneten Frankreich (+ 115 BP, 4,75 Prozent) und Italien (+ 110 BP, 5,50 Prozent), wohingegen die Spitzenrendite in Großbritannien (4,50 Prozent) sogar um 25 BP leicht sank.
14 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
Im vergangenen Jahr konnten Einzelhandelsimmobilien in Deutschland 5,7 Mrd. EUR15 Kapital anziehen, was einen Rückgang um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Insbesondere aufgrund der starken Preiskorrekturen in den anderen Assetklassen (Logistik und Büro) repräsentiert das Highstreet-Segment mit 3,45 Prozent (in München) aus Renditeperspektive die teuerste kommerzielle Immobiliennutzungsart Deutschlands. In den anderen Einzelhandelsbereichen (Shoppingcenter, Fachmarktzentren, Supermärkte und Baumärkte) kam es im Jahr 2023 in den Ankaufsrenditen zu Anstiegen zwischen 55 und 75 BP, welche sich aktuell innerhalb einer Spanne von 4,75 Prozent und 5,70 Prozent16 bewegen. Europaweit wurden über 26 Mrd. EUR in Einzelhandelsobjekte investiert. Dieses Volumen, welches ebenfalls um 40 Prozent geringer ausfiel als im Vorjahr, repräsentiert in etwa ein Fünftel des gesamten Investitionsvolumens. Die Spitzenrenditen für Highstreet Objekte in den europäischen Märkten korrigierten im Jahr 2023 durchschnittlich um 50 BP auf aktuell 4,40 Prozent.
15 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
16 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Retail-Investmentmarkt Deutschland.
Die Transaktionsaktivität im deutschen Hotelsegment ist seit 2020 stark belastet. Bis zum Jahresende 2023 wurden ca. 1,3 Mrd. EUR17 (- 29 Prozent ggü. 2022) investiert, wovon mehr als die Hälfte auf das Schlussquartal entfällt. Es dominierten erstmals seit 2019 wieder grenzüberschreitende Kapitalflüsse18 das Investitionsgeschehen. Der Marktanteil betrug etwas unter 6 Prozent der kommerziellen Immobilieninvestments und liegt damit in etwa im langfristigen Schnitt. Europaweit wurde 2023 mit 11 Mrd. EUR das Vorjahresergebnis um 24 Prozent verfehlt.
17 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
18 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Hotel-Investmentmarkt Deutschland.
Die Investitionstätigkeit hat sich, nach vergangenen Rekordergebnissen, im Wohnsegment ebenfalls spürbar abgekühlt. 2023 belief sich das Transaktionsvolumen in Deutschland auf lediglich 5,2 Mrd. EUR19, welches das geringste Volumen seit 2010 darstellt. Die Spitzenrendite stieg im Jahresverlauf um 70 BP an und notierte zum Ende des vierten Quartals bei 3,50 Prozent20. In Europa lässt sich mit einem Investitionsvolumen von ca. 26 Mrd. EUR ein Rückgang um mehr als die Hälfte im Vergleich zum Vorjahr festhalten.
19 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Investmentmarkt – kommerzielle Immobilien, Datenstand Q4/2023.
20 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Wohn-Investmentmarkt Deutschland.
Auch die Entwicklung auf dem Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien folgte den übergeordneten Dynamiken. Die Transaktionsaktivität war, mitunter aufgrund erhöhter Betreiberrisiken und Insolvenzanträge durch die hohe Inflation, belastet und erreichte mit knapp 1,1 Mrd. EUR21 im Bundesgebiet ein deutlich unterdurchschnittliches Ergebnis. Weiterhin liegt mit 60 Prozent Markanteil der Hauptfokus auf Pflegeheime. Die Spitzenrendite legte 2023 um 90 BP auf 4,90 Prozent zu.
21 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Healthcare-Investmentmarkt Deutschland.
Vermietungsmärkte
Seit dem Schlussquartal 2022 lassen sich in der breiten Masse konjunkturelle Bremsspuren im Vermietungsgeschehen für Büroimmobilien erkennen. So wurden in Deutschlands Top-Städten 2023 lediglich 2,4 Mio. m222 vermietet und damit knapp ein Drittel weniger als im langfristigen Mittel. Der vergleichbare Vorjahreszeitraum wurde um 26 Prozent unterschritten. Die nachlassende Flächennachfrage führte zu einem Anstieg der Leerstandsquoten auf durchschnittlich 6,3 Prozent. Hierbei kam es insbesondere in München (+ 160 BP auf 6,3 Prozent), Berlin (+ 90 BP auf 4,1 Prozent) und Frankfurt am Main (+ 100 BP auf 9,5 Prozent) zu einer starken Ausweitung des Leerstandes. Düsseldorf konnte als einziger Top-Standort den marktaktiven Leerstand reduzieren. Die Leerstandsrate liegt dort bei 9,4 Prozent. Ungeachtet der Anstiege in den verfügbaren Flächen legten die Spitzenmieten in den Top-Städten um durchschnittlich 7,9 Prozent zu. Insbesondere in Köln und Düsseldorf wurden mit 19,6 Prozent bzw. 17,6 Prozent außerordentliche Steigerungen erzielt. In den europäischen Metropolen23 stiegen die Spitzenmieten 2023 durchschnittlich um ca. 5,6 Prozent und der Vermietungsumsatz fiel um ca. 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsrate verzeichnete ebenfalls leichte Anstiege und notiert im Mittel bei 8,5 Prozent.
22 BNP Paribas Real Estate, Europäischer Vermietungsmarkt – Büro, Datenstand Q4/2023.
23 Basierend auf einem Panel von 20 Märkten.
Die schwächelnde Konjunktur, die Zunahme an Insolvenzen und die teils fehlende Produktverfügbarkeit führte bei Logistikimmobilien 2023 bundesweit zu einem Flächenumsatz von 6,3 Mio. m224. Dies entspricht einem Rückgang um ein Viertel gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Auf europäischer Ebene25 wurde mit 16,0 Mio. m226 das Vorjahresergebnis um 32 Prozent unterschritten. Als Reaktion auf den Angebotsmangel (vor allem von qualitativ hochwertigen und modernen Flächen) und den Anstiegen in den Baukosten erhielten die Mieten weiter Aufwind. 2023 lagen die durchschnittlichen Steigerungsraten in Deutschlands Top-Märkten bei 8,6 Prozent und in Europas Kernmärkten27 konnten die Spitzenmieten um 6,4 Prozent28 gesteigert werden.
24 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Logistikmarkt Deutschland.
25 Basierend auf 5 Ländern: Spanien, Frankreich, Deutschland, Niederlande, UK.
26 BNP Paribas Real Estate, CRE 360 Report, Februar 2024.
27 Basierend auf einem Panel von 16 Märkten.
28 BNP Paribas Real Estate, Datenbank, Europäischer Logistikmarkt Februar 2024.
Das Einzelhandelssegment befindet sich nach Überwinden der Coronapandemie weiterhin in einer angespannten Situation. Die Unternehmen sind konfrontiert mit erhöhten Kosten und einem schwachen Konsum. Trotz dieser negativen Rahmenbedingungen konnten auf dem Vermietungsmarkt im Jahr 2023 stabile bzw. leicht positive Ergebnisse erzielt werden. Mit einem Umsatz von 540.000 m2 29 wurden 38 Prozent mehr Flächen vermietet als im Vorjahr und die Spitzenmieten konnten sich weiter stabilisieren. In München wurde sogar erstmals seit mehreren Jahren eine leichte Mietpreissteigerungen erzielt (+ 1,6 Prozent). In Italien und Spanien wurden ebenfalls Anstiege von 2,1 Prozent bzw. 2,5 Prozent30 dokumentiert.
29 BNP Paribas Real Estate, In a Nutshell Q4/2023 Retail Letting Dashboard Deutschland.
30 PMA Datenbank European Retail Service, Quarterly data Q4/2023.
Hotel: Der Tourismussektor knüpfte 2023 an der positiven Entwicklung aus dem vorausgegangenen Jahr an. Die nach der COVID-19-Pandemie wiederbelebte Reiseaktivität wurde 2023 erneut gesteigert, auch wenn die Rekordergebnisse aus 2019 größtenteils noch leicht verfehlt wurden. Im Bundesgebiet wurden 295 Mio.31 und damit 10 Prozent mehr Übernachtungen dokumentiert als im Vorjahr. Der Vergleich zum Jahr 2019 für Deutschland liegt bei – 4 Prozent. An den Top-Standorten München, Düsseldorf, Hamburg und Köln konnten jedoch die Rekordwerte aus 2019 sogar übertroffen werden32. Europaweit wurde mit über 1,8 Mrd. Übernachtungen im Jahr 2023 das Vorjahresergebnis um knapp 8 Prozent übertroffen und das Ergebnis aus 2019 um 1,2 Prozent verfehlt.
31 Eurostat, Anzahl Übernachtungen; Online-Datencode: TOUR_OCC_NIM (Nights spent at tourist accommodation establishments, Hotels and similar accommodation).
32 BNP Paribas Real Estate, At a Glance Q4/2023 Hotel-Investmentmarkt Deutschland.
Der Vermietungsmarkt für Wohnungen, insbesondere in den A-Städten, ist weiterhin von einem hohen Nachfrageüberhang geprägt. Der Rückgang in der Bautätigkeit und bei den Genehmigungen in den vergangenen Quartalen werden voraussichtlich die Flächenverfügbarkeit noch weiter einschränken. Die Wohnungsknappheit führte bislang, trotz zusätzlicher Belastung der privaten Haushalte durch stark erhöhte Lebenshaltungskosten, zu weiter steigenden Mieten33. In Deutschland stieg das durchschnittliche Mietniveau um 2,1 Prozent34, Frankreich verzeichnete Steigerungen von 2,2 Prozent und Italien von 3,0 Prozent. Im Durchschnitt der Eurozone wurde ein Anstieg von 2,7 Prozent beobachtet.
33 „Actual Rentals for Housing“.
34 Inflation HVPI (und Komponenten) jährliche Veränderungsrate, monatlich; Online-Datencode: PRC_HICP_MANR.
Immobilienmanagement
Immobilienbestand
Zum 31. März 2024 umfasste das Portfolio des INTER ImmoProfil sechs Objekte in vier europäischen Ländern. Die dominierende Nutzungsart war Büro, mit deutlichem Abstand folgen Hotel, Kfz, Handel/Gastronomie sowie Industrie.
Alle Objekte in Ländern außerhalb der Eurozone waren weitestgehend gegen mögliche Kursrisiken abgesichert. Für latente Steuern – also in Zukunft anfallende und hinsichtlich ihrer exakten Höhe noch ungewisse Steuern auf Veräußerungsgewinne – wurden weiterhin Rückstellungen zu 100 Prozent gebildet. Das hat zwar Auswirkungen auf die Performance, schafft jedoch nachhaltige Sicherheit. So wurden die wirtschaftlichen Interessen der bereits investierten Anleger ausgeglichen.
Vermietung
Zum 31. März 2024 lag die Vermietungsquote des INTER ImmoProfil bei 84,7 Prozent und die durchschnittliche Vermietungsquote bei 83,7 Prozent. Die Gesamtnutzfläche aller Objekte umfasst 45.339 m2.
Das folgende Objekt wies zum Stichtag einen Leerstand auf, der mehr als 2,5 Prozent der Bruttosollmiete des gesamten Liegenschaftsvermögens betrug:
Deutschland
Köln, Bonner Straße 172-176, Sechtemer Straße 1
Im Objekt sind derzeit ca. 1.779 m2 Büro- und Ladenfläche unvermietet.
Die folgenden Objekte wiesen zum Stichtag einen Leerstand von mehr als 2,5 Prozent der Bruttosollmiete des gesamten Liegenschaftsvermögens und von mehr als einem Drittel der Bruttosollmiete auf Objektebene auf:
Finnland
Helsinki-Pitäjänmäki, Atomitie 2a, Bauteil C
Im Objekt sind derzeit ca. 2.091 m2 Bürofläche unvermietet.
Italien
Sesto San Giovanni, Piazza Don Enrico Mapelli 1
Im Objekt sind derzeit ca. 2.767 m2 Bürofläche unvermietet.
An- und Verkäufe
Das Fondsmanagement hat bereits seit dem Fondsgeschäftsjahr 2021/22 die Weichen für mögliche Verkäufe von Liegenschaften gestellt.
Die Verkaufsprozesse für die ersten Immobilien wurden eingeleitet. Ein Kaufpreisangebot für die Immobilie in Mailand ist eingegangen und wird derzeit geprüft.
Ausblick
Die europäische Wirtschaft wurde auch im ersten Halbjahr des Fondsgeschäftsjahres von den Folgen der geopolitischen Eskalation in der Ukraine erheblich belastet. Nach einem historischen Höchststand der Inflationsrate Ende 2022 hat sich der Preisauftrieb seither jedoch verlangsamt. Die seit dem Schlussquartal 2022 schwache wirtschaftliche Dynamik setzte sich 2023 fort. Für das Jahr 2024 gehen die Volkswirte der BNP Paribas dagegen von einer leichten konjunkturellen Erholung aus.
Durch die vom Fondsmanagement ergriffenen Maßnahmen zur Sicherstellung der Ertragsstabilisierung unter Beachtung aller wirtschaftlichen Aspekte konnten auch im ersten Geschäftshalbjahr 2023/24 der laufende Fondsbetrieb und die operative sowie wirtschaftliche Kontinuität gewährleistet bleiben.
Durch ein aktives Asset-Management werden weiterhin, auch während der Verkaufsphase der Immobilien, die Ertragssituation sichergestellt und notwendige Erneuerungs- und Optimierungsmaßnahmen an dem Immobilienbestand unter Rendite- bzw. Risikogesichtspunkten durchgeführt, um die Fondsliegenschaften konkurrenzfähig zu halten.
Für Ihr Vertrauen, sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger, bedanken wir uns sehr herzlich.
Mit freundlichen Grüßen
BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH
Die Geschäftsführung
Isabella Chacón Troidl, Vorsitzende
Britta Slater
Silke Weber
Vermögensübersicht des INTER ImmoProfil zum 31. März 2024
| EUR | EUR | Anteil am Fondsvermögen in % |
|
| A. Vermögensgegenstände | |||
| I. Immobilien | |||
| 1. Geschäftsgrundstücke | 112.785.209,51 | 101,49 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 45.795.209,51 | 41,21) | |
| II. Liquiditätsanlagen | |||
| 1. Bankguthaben | 5.890.086,91 | 5,30 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.248.999,76 | 1,12) | |
| III. Sonstige Vermögensgegenstände | |||
| 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung | 3.548.250,01 | 3,19 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.745.968,67 | 1,57) | |
| 2. Andere | 2.330.195,56 | 2,10 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 2.205.053,30 | 1,98) | |
| Zwischensumme | 5.878.445,57 | 5,29 | |
| Summe Vermögensgegenstände 124.553.741,99 112,09 | |||
| B. Schulden | |||
| I. Verbindlichkeiten aus | |||
| 1. Grundstückskäufen und Bauvorhaben | 105.983,53 | 0,10 | |
| 2. Grundstücksbewirtschaftung | 3.143.978,99 | 2,83 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.615.633,96 | 1,45) | |
| 3. Anderen Gründen | 3.729.743,67 | 3,36 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 2.313.346,91 | 2,08) | |
| Zwischensumme | 6.979.706,19 | 6,28 | |
| II. Rückstellungen | 6.449.800,09 | 5,80 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.974.038,07 | 1,78) | |
| Summe Schulden | 13.429.506,28 | 12,09 | |
| C. Fondsvermögen | 111.124.235,71 | 100,00 | |
| Anteilwert | 55,27 | ||
| Umlaufende Anteile (Stück) | 2.010.690,121 |
1) Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen, hier: Britische Pfund.
Devisenkurse per 27. März 2024
| 1 EUR (Euro) = | 0,85795 GBP | (Britische Pfund) |
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände und Schulden werden zu den WM / Reuters 9:00 Uhr Intraday Spot Rates des Vortages in Euro umgerechnet.
Vermögensaufstellung Teil I
Immobilienverzeichnis des INTER ImmoProfil zum 31. März 2024
| I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung | |||
| Objekt | |||
| Land | Deutschland | Deutschland | Deutschland |
| PLZ | 01069 | 45127 | 50968 |
| Ort | Dresden | Essen | Köln |
| Straße | Bergstraße 2 | Hachestraße 63 | Bonner Straße 172-176, Sechtemer Straße 1 |
| Immobilieninformationen | |||
| Art des Grundstücks | G | G | G |
| Art der Nutzung | B 93 %, KFZ, A | H 100 %, KFZ | B 78 %, Ha, W, KFZ, A |
| Erwerbsdatum 4) 12.1996 12.2016 12.1991 | |||
| Bau-/Umbaujahr 1995 2016 1992 | |||
| Gutachterliche Restnutzungsdauer in Jahren 3) | 41 | 52 | 46 |
| 1. Gutachter | 41 | 52 | 38 |
| 2. Gutachter | 41 | 52 | 54 |
| Größe des Grundstücks in m2 | 4.888 | 2.468 | 3.302 |
| Nutzfläche gesamt in m2 | 10.673 | 5.934 | 10.121 |
| Nutzfläche Gewerbe in m2 | 10.673 | 5.934 | 10.121 |
| Nutzfläche Wohnen in m2 | – | – | – |
| Anzahl Wohneinheiten | – | – | – |
| Ausstattungsmerkmale | F/K/LA/PA/G | F/LA/PA | K/PA/G |
| Gutachterinformationen | |||
| Gutachterlicher Verkehrswert in EUR 3) | 18.040.000,00 | 18.440.000,00 | 21.600.000,00 |
| 1. Gutachter | 18.220.000,00 | 18.320.000,00 | 21.500.000,00 |
| 2. Gutachter | 17.860.000,00 | 18.560.000,00 | 21.700.000,00 |
| Anteil des Verkehrswertes am Fondsvermögen in % | 16,23 | 16,59 | 19,44 |
| Gutachterliche Bewertungsmiete in EUR 3) | 1.245.286,00 | 1.090.579,50 | 1.808.889,00 |
| 1. Gutachter | 1.273.006,00 | 1.106.640,00 | 1.832.607,00 |
| 2. Gutachter | 1.217.566,00 | 1.074.519,00 | 1.785.171,00 |
| Investmentinformationen | |||
| Ankaufnebenkosten | – | 1.567.963,88 | – |
| davon Gebühren und Steuern | – | 1.182.633,41 | – |
| davon sonstige Kosten | – | 385.330,47 | – |
| im Geschäftsjahr abgeschrieben | – | – | – |
| noch zur Abschreibung verbleibend | – | – | – |
| Fremdfinanzierung in EUR | – | – | – |
| Fremdfinanzierungsquote in % vom Verkehrswert | – | – | – |
| Vermietungsinformationen | |||
| Leerstandsquote in % 3) | 0,3 | 0,0 | 19,8 |
| Restlaufzeiten der Mietverträge in Jahren 2) | 4,4 | 12,7 | 2,9 |
| Mieteinnahmen im Geschäftsjahr in EUR 2) | 575.442,29 | 627.686,22 | 643.035,30 |
| Prognostizierte Mieteinnahmen in EUR 1) 2) | 476.874,00 | 627.686,00 | 799.076,00 |
| I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung | II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Immobilen gesamt | Immobilien gesamt | ||
| Objekt | ||||
| Land | Finnland | Italien | Großbritannien | |
| PLZ | 00370 | 20099 | G2 6DB | |
| Ort | Helsinki-Pitäjänmäki | Sesto San Giovanni / Mailand | Glasgow | |
| Straße | Atomitie 2a, Bauteil C | Piazza Don Enrico Mapelli 1 | 20 Waterloo Street, Wellington Street |
|
| Immobilieninformationen | ||||
| Art des Grundstücks | G | G | G | |
| Art der Nutzung | B 79 %, Ha, I, KFZ, A | B 92 %, KFZ, A | B 87 %, Ha, KFZ | |
| Erwerbsdatum 4) | 05.2006 | 03.2000 | 11.2002 | |
| Bau-/Umbaujahr | 2007 | 1994 | 2004 | |
| Gutachterliche Restnutzungsdauer in Jahren 3) | 53 | 40 | 53 | |
| 1. Gutachter | 53 | 40 | 50 | |
| 2. Gutachter | 53 | 40 | 56 | |
| Größe des Grundstücks in m2 | 1.236 | 525 | 1.500 | |
| Nutzfläche gesamt in m2 | 5.076 | 4.580 | 8.955 | 45.339 |
| Nutzfläche Gewerbe in m2 | 5.076 | 4.580 | 8.955 | 45.339 |
| Nutzfläche Wohnen in m2 | – | – | – | |
| Anzahl Wohneinheiten | – | – | – | |
| Ausstattungsmerkmale | F/PA/G | F/K/PA/G | K/PA/G | |
| Gutachterinformationen | ||||
| Gutachterlicher Verkehrswert in EUR 3) | 6.195.000,00 | 2.715.000,00 | 45.795.209,51 | 112.785.209,51 |
| 1. Gutachter | 6.240.000,00 | 2.680.000,00 | 46.168.191,62 | |
| 2. Gutachter | 6.150.000,00 | 2.750.000,00 | 45.422.227,40 | |
| Anteil des Verkehrswertes am Fondsvermögen in % | 5,57 | 2,44 | 41,21 | |
| Gutachterliche Bewertungsmiete in EUR 3) | 849.763,00 | 599.294,50 | 3.069.233,06 | 8.663.045,06 |
| 1. Gutachter | 844.358,00 | 649.219,00 | 3.050.657,96 | |
| 2. Gutachter | 855.168,00 | 549.370,00 | 3.087.808,15 | |
| Investmentinformationen | ||||
| Ankaufnebenkosten | – | – | – | 1.567.963,88 |
| davon Gebühren und Steuern | – | – | – | 1.182.633,41 |
| davon sonstige Kosten | – | – | – | 385.330,47 |
| im Geschäftsjahr abgeschrieben | – | – | – | |
| noch zur Abschreibung verbleibend | – | – | – | |
| Fremdfinanzierung in EUR | – | – | – | |
| Fremdfinanzierungsquote in % vom Verkehrswert | – | – | – | |
| Vermietungsinformationen | ||||
| Leerstandsquote in % 3) | 33,8 | 55,9 | 5,7 | |
| Restlaufzeiten der Mietverträge in Jahren 2) | 2,1 | 3,7 | 8,5 | |
| Mieteinnahmen im Geschäftsjahr in EUR 2) | 420.460,32 | 217.741,62 | 934.455,72 | 3.418.821,47 |
| Prognostizierte Mieteinnahmen in EUR 1) 2) | 237.019,00 | 156.000,00 | 1.351.484,68 | 3.648.139,68 |
Art des Grundstücks
| W | Mietwohngrundstück |
| G | Geschäftsgrundstück |
| W/G | Gemischt genutztes Grundstück |
Art der Nutzung
| B | Büro/Praxis |
| Ha | Handel/Gastronomie |
| H | Hotel |
| I | Industrie (Lager, Halle, Servicefläche, Gewerbepark) |
| W | Wohnen, Freizeit |
| KFZ | Tiefgarage, Stellplatz |
| A | Andere |
Ausstattungsmerkmale
| E | Einzel-, Etagenheizung |
| F | Fernwärme, -kälte |
| K | Klimaanlage (Voll- bzw. Teilklimatisierung) |
| AA | Autoaufzug |
| LA | Lastenaufzug |
| PA | Personenaufzug |
| R | Rolltreppe |
| G | Garage |
Index
1) Vom 1. Oktober 2023 bis 31. März 2024.
2) Keine Angaben (k. A.), sofern weniger als fünf verschiedene Mieter vorhanden sind oder wenn die Mieteinnahmen zu 75 Prozent oder mehr von einem einzigen Mieter stammen.
3) Bewertung entspricht dem jüngsten Sachverständigengutachten bis 31. März 2024.
4) Umbau, Teilumbau.
5) Der Erwerbszeitpunkt kann aufgrund der Übertragung der Immobilien des ImmoProfil auch vor dem Datum der Auflage des INTER ImmoProfil liegen.
Hinweis
Derzeit finden bei den sechs Bestandsimmobilien keine größeren und längerfristigen Umbaumaßnahmen statt, bei denen mehr als ein Drittel des Verkehrswertes betroffen ist.
Vermögensaufstellung des INTER ImmoProfil zum 31. März 2024
| EUR | EUR | Anteil am Fondsvermögen in % |
|
| A. Vermögensgegenstände | |||
| I. Immobilien | |||
| 1. Geschäftsgrundstücke | 112.785.209,51 | 101,49 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 45.795.209,51 | 41,21) | |
| II. Liquiditätsanlagen | |||
| 1. Bankguthaben | 5.890.086,91 | 5,30 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.248.999,76 | 1,12) | |
| III. Sonstige Vermögensgegenstände | |||
| 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung | 3.548.250,01 | 3,19 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.745.968,67 | 1,57) | |
| (davon Betriebskostenvorlagen | 1.325.369,41 | 1,19) | |
| (davon Mietforderungen | 972.194,59 | 0,87) | |
| 2. Andere | 2.330.195,56 | 2,10 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 2.205.053,30 | 1,98) | |
| Zwischensumme | 5.878.445,57 | 5,29 | |
| Summe Vermögensgegenstände | 124.553.741,99 | 112,09 | |
| B. Schulden | |||
| I. Verbindlichkeiten aus | |||
| 1. Grundstückskäufen und Bauvorhaben | 105.983,53 | 0,10 | |
| 2. Grundstücksbewirtschaftung | 3.143.978,99 | 2,83 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.615.633,96 | 1,45) | |
| 3. anderen Gründen | 3.729.743,67 | 3,36 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 2.313.346,91 | 2,08) | |
| (davon abzuführende Umsatzsteuern | 2.672.077,90 | 2,40) | |
| (davon aus Sicherungsgeschäften | 622.887,36 | 0,56) | |
| (davon aus Verwaltungskosten | 437.287,99 | 0,39) | |
| Zwischensumme | 6.979.706,19 | 6,28 | |
| II. Rückstellungen | 6.449.800,09 | 5,80 | |
| (davon in Fremdwährung1) | 1.974.038,07 | 1,78) | |
| Summe Schulden | 13.429.506,28 | 12,09 | |
| C. Fondsvermögen | 111.124.235,71 | 100,00 | |
| Anteilwert | 55,27 | ||
| Umlaufende Anteile (Stück) | 2.010.690,121 |
1) Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen, hier: Britische Pfund.
Devisenkurse per 27. März 2024
| 1 EUR (Euro) = | 0,85795 GBP | (Britische Pfund) |
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände und Schulden werden zu den WM / Reuters 9:00 Uhr Intraday Spot Rates des Vortages in Euro umgerechnet.
Erläuterungen zur Vermögensaufstellung des INTER ImmoProfil zum 31. März 2024
Das Fondsvermögen des INTER ImmoProfil reduzierte sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/2024 um 3,1 Mio. EUR beziehungsweise 2,7 Prozent auf 111,1 Mio. EUR.
Das Immobilienvermögen sank um 6,5 Mio. EUR auf 112,8 Mio. EUR.
Der Bestand an Geschäftsgrundstücken setzt sich zusammen aus drei Objekten in Deutschland und je einem Objekt in Finnland, Großbritannien und Italien.
Bis zum Stichtag reduzierten sich die Bankguthaben um 1,3 Mio. EUR auf 5,9 Mio. EUR.
5,6 Mio. EUR der liquiden Mittel sind für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität reserviert.
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung belaufen sich auf 3,5 Mio. EUR. Sie enthalten Forderungen an Mieter von 1,0 Mio. EUR und 1,3 Mio. EUR noch abzurechnende Betriebskosten.
Die Position „andere sonstige Vermögensgegenstände“ besteht hauptsächlich aus erstattungsfähigen Umsatzsteuern.
Die Position „Verbindlichkeiten aus Grundstückskaufen und Bauvorhaben“ von 106 TEUR resultiert aus dem Kauf des Hotels in Essen.
In der Position „Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung“ sind Nebenkostenvorauszahlungen von 1,2 Mio. EUR, vorausbezahlte Mieten in Höhe von 636 TEUR und sonstige Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von 1,3 Mio. EUR enthalten.
Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen beinhalten 2,7 Mio. EUR abzuführende Umsatzsteuern, 437 TEUR für Verwaltungsgebühren und 623 TEUR aus offenen Devisentermingeschäften, die die zur Absicherung der Fremdwährungsposition in Britischen Pfund abgeschlossen wurden.
Rückstellungen bestehen für die Instandhaltung von Gebäuden (1,6 Mio. EUR), für die Besteuerung der Mieterträge (1,1 Mio. EUR), für Beratungs- und Prüfungskosten (63 TEUR) und für latente Steuern (3,7 Mio. EUR) auf potenzielle Veräußerungsgewinne aus Immobilien, sogenannte Capital Gains Tax (CGT).
Gemäß Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung sind bei Anteilspreisermittlungen für Immobilien Rückstellungen für künftige Veräußerungsgewinnsteuern (Capital Gains Tax) aus Immobilien in der Höhe zu bilden, in welcher sie voraussichtlich von dem Belegenheitsstaat bei einem realisierten Veräußerungsgewinn erhoben werden. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Landesrecht. Veräußerungsnebenkosten, welche üblicherweise anfallen, können berücksichtigt werden. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, sind aufgrund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen.
Sicherungsgeschäfte des INTER ImmoProfil zum 31. März 2024
Devisentermingeschäfte
| Käufe TGBP |
Verkäufe TGBP |
Kurswert Stichtag EUR |
Vorläufiges Ergebnis EUR |
Anteil des Kurs- wertes am Fonds- vermögen in % |
|
| Devisentermingeschäfte | |||||
| Britische Pfund (GBP) | 38.650 | 37.000 | |||
| Offene Devisentermingeschäfte zum Stichtag | |||||
| Britische Pfund (GBP) | 37.000 | 43.102.795,51 | – 622.887,36 | 38,8 | |
| Summe | 43.102.795,51 | – 622.887,36 | 38,8 |
Zur Bewertung wurden die Devisenterminkurse vom 27. März 2024 herangezogen.
Anhang gemäß § 7 Nr. 9 Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung – KARBV
Angaben nach der Derivateverordnung
Die Auslastung der Obergrenze für das Marktrisikopotenzial wurde für dieses Sondervermögen gemäß der Derivateverordnung nach dem einfachen Ansatz ermittelt. Es sind demnach keine weiteren Angaben nach dem qualifizierten Ansatz zu berichten. Die Gesellschaft kann im Rahmen der Verwaltung des Sondervermögens Derivate einsetzen. Sie darf – der Art und dem Umfang der eingesetzten Derivate entsprechend – zur Ermittlung der Auslastung der nach § 197 Absatz 2 KAGB festgesetzten Marktrisikoobergrenze für den Einsatz von Derivaten entweder den einfachen oder den qualifizierten Ansatz im Sinne der Derivate-Verordnung (DerivateV) nutzen. Bei der Ermittlung der Marktrisikogrenze für den Einsatz der Derivate wendet die Kapitalverwaltungsgesellschaft derzeit den einfachen Ansatz im Sinne der Derivate-Verordnung an. Sofern und so lange die Gesellschaft den einfachen Ansatz nutzt, darf sie regelmäßig nur in Grundformen von Derivaten investieren, die abgeleitet sind von – Vermögensgegenständen, die gemäß § 6 Abs. 2 Buchstaben b) bis f) der „Allgemeinen Anlagebedingungen“ erworben werden dürfen, – Immobilien, die gemäß § 1 Absatz 1 der „Besonderen Anlagebedingungen“ erworben werden dürfen, – Zinssätzen, – Wechselkursen oder – Währungen. Komplexe Derivate, die von den vorgenannten Basiswerten abgeleitet sind, werden nicht eingesetzt.
Das durch Derivate in Form von Devisentermingeschäften erzielte zugrunde liegende Exposure in Höhe von 43.103 TEUR besteht gegenüber dem Vertragspartner UniCredit Bank AG, München. Im Zusammenhang mit Derivaten wurden Sicherheiten in Form von Bankguthaben als „variation margin“ mit der UniCredit Bank AG ausgetauscht.
Angaben gemäß Verordnung (EU) 2015/2365 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. November 2015 über die Transparenz von Wertpapierfinanzierungsgeschäften und der Weiterverwendung sowie zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 648/2012: Für das Sondervermögen wurden weder Wertpapierfinanzierungsgeschäfte noch Gesamtrendite-Swaps durchgeführt.
Der Fonds war im zurückliegenden Geschäftsjahr nicht in Aktien investiert, welche auf einem geregelten Markt gehandelt werden, diesbezüglich entfallen die Angabepflichten nach §101 Abs. 2 Nr. 5 KAGB.
Sonstige Angaben
| Anteilwert: | 55,27 EUR / Anteil |
| Umlaufende Anteile: | 2.010.690,121 Stück |
Angabe der Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände
Die Bewertung der Immobilien erfolgt zum Verkehrswert. Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Externe Bewerter
Die Gesellschaft hat für die Bewertung der Immobilien mindestens zwei externe Bewerter im Sinne des § 216 KAGB (im folgenden: „externer Bewerter“) zu bestellen.
Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen ist bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorzunehmen. Zwischen dem Stichtag der Bewertung und dem Ankaufszeitpunkt (notarielle Beurkundung) dürfen maximal sechs Monate liegen.
Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB sowie des § 234 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen.
Verfahren bei divergierenden Verkehrswerten
Sofern die Bewertung der Immobilien des Sondervermögens gemäß den vorstehenden Ausführungen durch zwei voneinander unabhängige externe Bewerter erfolgt, leitet die Gesellschaft aus den in den beiden Gutachten festgestellten Verkehrswerten den arithmetischen Mittelwert ab.
Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert bewertet.
Sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, abgegrenzte Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.
Die Werthaltigkeit der Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.
Rückstellungen
Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung. Dabei berücksichtigt die Gesellschaft z. B. folgende Rückstellungen:
– Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen
– Rückstellungen für ausländische Ertragsteuern
– Rückstellungen für passive latente Steuern
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände
Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden unter Zugrundelegung der WM / Reuters 9.00 Uhr Intraday Spot Rates des Vortages in Euro umgerechnet.
Die Bewertung von Devisentermingeschäften erfolgt zu den auf Basis der WM / Reuters 9:00 Uhr Intraday Spot Rates ermittelten Terminkursen des Vortages. Der sich daraus ergebende Barwert wird entsprechend als Forderung oder Verbindlichkeit in der Vermögensaufstellung ausgewiesen.
Weitergehende Ausführungen zur Bewertung der Vermögensgegenstände sind im Verkaufsprospekt dargestellt.
Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote
| Gesamtkostenquote im zuletzt abgeschlossenen Geschäftsjahr 2022/23: | 1,71 % |
Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus.
Erfolgsabhängige Vergütung in Prozent des durchschnittlichen Fondsvermögens (NAV): keine
Transaktionskosten im Geschäftsjahr
| EUR | in % des Netto- inventar- wertes |
|
| Transaktionskosten im Geschäftsjahr gesamt | 0,00 | 0,00 |
| (davon Anteil für Kapitalverwaltungsgesellschaft | 0,00 | 0,00) |
Der Anteil der Kapitalverwaltungsgesellschaft wurde nach § 13 Absatz 1 b) BAB bemessen.
Die transaktionsabhängige Vergütung schwankt je nach Anzahl und Größe der Transaktionen naturgemäß stark über die Lebensdauer des Fonds, sodass daraus keine Rückschlüsse auf die Performance gezogen werden können.
Über die transaktionsabhängige Vergütung hinaus flossen der Kapitalverwaltungsgesellschaft keine weiteren erfolgsabhängigen Vergütungen und Pauschalvergütungen zu.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen.
Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährte aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, zum Beispiel Kreditinstitute, keine Vermittlungsentgelte als sogenannte Vermittlungsfolgeprovisionen.
Der Kapitalverwaltungsgesellschaft flossen weder Ausgabeaufschläge noch Rücknahmeabschläge zu.
Es ist keine Verwaltungsvergütung für im Sondervermögen gehaltene Investmentanteile angefallen.
Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen
Sonstige Erträge sind in Höhe von 2.465 TEUR angefallen. Diese bestehen in Höhe von 2.463 TEUR aus der ertragswirksamen Vereinnahmung von Verbindlichkeiten für bereits verjährte Ertragsscheine.
Angaben zur Mitarbeitervergütung der Kapitalverwaltungsgesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023
Gesamtsumme der gezahlten
| Mitarbeitervergütung: | 12.020 TEUR |
| davon feste Vergütung: | 8.726 TEUR |
| davon variable Vergütung: | 3.007 TEUR |
| Gesamtsumme der gezahlten Vergütung an Risktaker: | 2.122 TEUR |
| davon Führungskräfte: | 1.720 TEUR |
| davon andere Risktaker: | 401 TEUR |
| Zahl der Mitarbeiter der Kapitalverwaltungsgesellschaft: | 84 |
| Höhe des gezahlten Carried Interest: | 0 TEUR |
Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB
Im Berichtszeitraum kam es zu keinen wesentlichen Änderungen.
Zusätzliche Informationen
Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten: 0 %
Angaben zum Liquiditätsmanagement gemäß § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB
Der Fonds darf für bis zu 30 Prozent des Wertes aller Liegenschaften Kredite aufnehmen, um den Erwerb von Liegenschaften zu finanzieren.
Bis zu 49 Prozent des Fondsvermögens dürfen in liquide Mittel angelegt werden. Soweit der Fonds Geldmarktinstrumente als liquide Anlagen erwirbt, müssen diese mindestens über eine Bonitätseinstufung „Investment-Grade“ verfügen. Sonstige Anleihen werden nur erworben, wenn sie von der Europäischen Zentralbank als Kreditsicherheit zugelassen sind. Daneben darf der Fonds auch Gegenstände erwerben, die zur Bewirtschaftung seiner Immobilien erforderlich sind. Der Fonds setzt Derivatgeschäfte ein, um mögliche Verluste infolge von Zinsschwankungen und Währungskursschwankungen zu verhindern oder zu verringern. Die Erträge des Fonds werden ausgeschüttet.
Aufgrund der Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens am 28. April 2023 mit Wirkung zum 30. September 2025 wurde die Rücknahme von Anteilscheinen ab dem 28. April 2023 ausgesetzt. Die Verkaufserlöse der verbliebenen Immobilien werden, unter Berücksichtigung benötigter Liquidität für die laufende Bewirtschaftung sowie zur Begleichung sonstiger Kosten und Verbindlichkeiten, halbjährlich an die Anleger ausgezahlt. Nach dem Wirksamwerden der Kündigung geht das Sondervermögen auf die Verwahrstelle über, die den Fonds nach dem Verkauf aller Immobilien und Begleichung der übrigen Verbindlichkeiten abwickeln und den Liquidationserlös an die Anleger verteilen wird.
Angaben zum Risikoprofil nach § 300 Abs. 1 Nr. 3 KAGB
Die Anlage in den Fonds birgt neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen auch Verlustrisiken.
Immobilienrisiken
Die Mieterträge des Fonds können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern sinken. Objekte an bestimmten Standorten können für Mieter an Attraktivität verlieren, sodass dort nur noch geringere Mieten erzielbar sind. Die Immobilien selbst können durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden. Ihr Wert kann beispielsweise auch wegen unvorhergesehener Altlasten oder Baumängel sinken. Die Instandhaltung kann teurer werden als geplant.
Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
Wenn der Fonds Immobilien indirekt über eine Gesellschaft erwirbt, können sich insbesondere im Ausland Risiken aus Änderungen im Gesellschafts- und Steuerrecht ergeben.
Fremdfinanzierte Immobilien
Wenn Immobilien des Fonds mit einem Kredit finanziert werden, wirken sich ihre Wertschwankungen stärker auf den Preis der Fondsanteile aus (sogenannter Hebeleffekt). Das gilt für Wertsteigerungen ebenso wie für -verluste.
Liquiditätsrisiken
Immobilien können, anders als zum Beispiel Aktien, nicht jederzeit sehr kurzfristig veräußert werden. Wenn sehr viele Anleger gleichzeitig Anteile zurückgeben möchten, kann es im Extremfall zu Aussetzungen der Anteilrücknahme kommen, weil die Kapitalverwaltungsgesellschaft zunächst Liegenschaften verkaufen muss, um ausreichend Liquidität zu schaffen.
Eine ausführliche Beschreibung der Risiken enthält der Abschnitt „Risiken der Immobilieninvestitionen, der Beteiligung an Immobiliengesellschaften und der Belastung mit einem Erbbaurecht“ des Verkaufsprospekts.
| Maximaler Umfang des Leverage nach § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB nach Bruttomethode: | 300 % |
| Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode: | 145,6 % |
| Maximaler Umfang des Leverage nach § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB nach Commitmentmethode: | 250 % |
| Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode: | 112,1 % |
München, den 14. Mai 2024
BNP Paribas REIM Germany GmbH
Die Geschäftsführung
Isabella Chacón Troidl, Vorsitzende
Silke Weber
Claus P. Thomas
