Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung Köln – Jahresbericht zum 30. September 2023 Aachener Grund-Fonds Nr. 1 DE0009800003

Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH

Köln

AACHENER GRUND-FONDS NR. 1
Jahresbericht zum 30. September 2023

Kennzahlen im Überblick

¹⁾ Zum 30. September 2023 erfolgte die Vereinigung zweier, vormals getrennt voneinander verwalteten Wirtschaftseinheiten zu einer Wirtschaftseinheit in Mainz, Stadthausstraße 14, im Volleigentum.
²⁾ Ausschüttung auf das abgelaufene Geschäftsjahr
³⁾ Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgte zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag.
⁴⁾ Bezugsbasis durchschnittliches Fondsvermögens des jeweiligen Geschäftsjahres
⁵⁾ Berechnungsverfahren BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (BVI)

Hinweis

Beträge und Prozentangaben innerhalb des Jahresberichtes werden grundsätzlich kaufmännisch gerundet.

Daraus ergeben sich möglicherweise Rundungsdifferenzen bei der Addition /​ Subtraktion dieser Werte

Tätigkeitsbericht

Wir erstatten den vorliegenden Jahresbericht nach den Vorschriften des am 22. Juli 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuches (Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2011/​61/​EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds), zuletzt geändert am 01. April 2023 durch den Artikel 2 des Fondsstandortgesetzes.

Anlageziele und Anlagepolitik

Als Anlageziele des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 werden Investitionen in deutschen Immobilienbesitz, daraus resultierende regelmäßige Erträge auf Grund zufließender Mieten, eine langfristige Wertentwicklung des Immobilienportfolios und daneben möglichst Kapitalerträge aus den Liquiditätsanlagen angestrebt. Anlageschwerpunkt sind Einzelhandelsimmobilien in innerstädtischer Lage, wobei es sich oft um gemischtgenutzte Wohn-/​Geschäftshäuser handelt.

Bei der Auswahl der Immobilien werden die wirtschaftlichen und standortbezogenen Chancen und Risiken in die Beurteilung einbezogen. Dabei stehen die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie sowie, soweit möglich, die Streuung nach Standort, Größe, Nutzung und Mietern im Vordergrund der Überlegungen. Investitionen außerhalb der Bundesrepublik Deutschland werden wegen der damit verbundenen steuerlichen Wirkung für die Anleger, bei denen es sich ausschließlich um Vermögensträger der katholischen Kirche handelt, derzeit nicht vorgenommen.

Der Immobilienbestand wird entsprechend den Markterfordernissen verwaltet, wobei angestrebt wird, diesen durch laufende Instandhaltung, Modernisierung und Umstrukturierung zu erhalten. Erwerb und Verwaltung des Immobilienbestandes sind auf Dauer ausgerichtet, was einen Verkauf im begründeten Einzelfall nicht ausschließt. Den Anlegern wird eine langfristige Anlage in dem Fonds empfohlen

Taxonomie-VO

Entsprechend Artikel 7 der Taxonomie-VO weisen wir darauf hin, dass die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen im Berichtszeitraum nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten berücksichtigen.

Principal Adverse Impacts (PAIs)

Die Gesellschaft berücksichtigt zum aktuellen Zeitpunkt auf Ebene des Finanzprodukts nicht die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (sog. „Principal Adverse Impacts“).

Fonds- und Immobilienvermögen

Das Fondsvermögen betrug am Ende des 50. Geschäftsjahres zum 30. September 2023 1.628,3 Mio. EUR (Vorjahr: 1.667,5 Mio. EUR). Damit hat es sich gegenüber dem Vorjahr um -39,2 Mio. EUR reduziert.

Zum Ende des Geschäftsjahres waren 1.555,1 Mio. EUR (Vorjahr: 1.474,5 Mio. EUR) der Vermögensgegenstände unverändert zum Vorjahr in 84 Immobilien angelegt. Die Objekte befinden sich an 35 Standorten in Deutschland.

Zuwachs und Anlageergebnis

Der Wertzuwachs im Geschäftsjahr betrug 2,49 EUR je Anteil (Wert 30. September 2023: 79,62 EUR ./​. Wert 30. September 2022: 78,13 EUR + Ausschüttung am 02. November 2022: 1,00 EUR je Anteil). Dies entsprach einem Anlageergebnis von 3,2 % p.a. (unter Berücksichtigung einer Wiederanlage nach BVI-Methode).

In der „Vergleichenden Übersicht – Entwicklung der Renditen“ erhalten Sie einen detaillierten Einblick in die Ertragslage des Fonds. Es wird dargestellt, welche Renditen in den Vermögensteilen Immobilien und Liquiditätsanlagen im Einzelnen erzielt wurden.

Nettomittelveränderung

Im Geschäftsjahr 2022/​2023 wurden Fondsanteile im Wert von +9,5 Mio. EUR ausgegeben (Vorjahr: +24,4 Mio. EUR). Im gleichen Zeitraum wurden Anteile im Wert von -78,7 Mio. EUR (Vorjahr: -107,5 Mio. EUR) an den Fonds zurückgegeben. Folglich betrug die Nettomittelveränderung im Berichtsjahr -69,2 Mio. EUR (Vorjahr: -83,1 Mio. EUR).

Anteilwert und Anteilumlauf

Der Wert des einzelnen Fondsanteils lag zum Berichtsstichtag bei 79,62 EUR. Den Anteilwert errechnete die Kapitalverwaltungsgesellschaft in Abstimmung mit der Verwahrstelle des Immobilienfonds, der DZ BANK AG in Frankfurt am Main. Die Anzahl der umlaufenden Anteile verringerte sich im Berichtszeitraum um 890.819 Stück auf 20.452.047 Anteile.

Ausschüttung und Wiederanlagerabatt

Am 02. November 2023 (Ex-Tag) erfolgte die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023 in Höhe von 1,50 EUR je Anteil (Vorjahr: 1,00 EUR je Anteil). Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgten zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag, also am 06. November 2023. Die Ausschüttung belief sich auf insgesamt 30,7 Mio. EUR.

Auf Basis des Anteilwertes zu Beginn des Geschäftsjahres 2022/​2023 ergab sich somit eine Ausschüttungsrendite in Höhe von 1,9 % (Vorjahr: 1,3 %).

Seit der Erstausgabe der Fondsanteile wurden je Anteil bisher 140,75 EUR ausgeschüttet. Außerdem ist der Wert eines Anteils seit Auflegung von 51,13 EUR auf 79,62 EUR gestiegen, so dass sich die Ausschüttungen und der gestiegene Anteilwert seit Mai 1974 zu einem Betrag von 220,37 EUR je Anteil addieren. Wird zusätzlich der Zinseszinseffekt bei einer jährlichen Wiederanlage sämtlicher Ausschüttungen berücksichtigt, ist der ursprüngliche Anteilwert von 51,13 EUR um 1.109,9 % angestiegen.

Die Verwahrstelle stellt die Ausschüttungsbeträge den depotführenden Stellen der Anleger auf die von den Anlegern angegebenen Konten bereit. Bei der Wiederanlage von Erträgen wird kein Ausgabeaufschlag erhoben, sofern die Wiederanlage bis zum 31. März 2024 vorgenommen wird. Dieser Verzicht auf den Ausgabeaufschlag führt zu einem Wiederanlagerabatt von 2,5 %.

Die Ausschüttung des Vorjahres wurde zu 36,1 % zum Erwerb weiterer Anteile genutzt.

Risikoprofil

Die Aachener Grundvermögen verfügt über ein Risikomanagementsystem, welches den investmentrechtlichen Anforderungen entspricht und kontinuierlich weiterentwickelt wird. Der Risikomanagementprozess umfasst die Komponenten Risikoidentifikation, Analyse und Bewertung, Steuerung und Überwachung sowie Kommunikation und Dokumentation der Risiken. Zur Abbildung und Beurteilung zukünftiger Risiken und deren Auswirkungen auf das Fondsvermögen hat die Aachener Grundvermögen einen Portfoliostresstest mit verschiedenen Parametern entwickelt.

Es werden unter anderem folgende, wesentliche Risikoarten unterschieden:

Marktpreis-/​Immobilienrisiken

Über den Erwerb der Fondsanteile ist der Anleger an der Wertentwicklung der in diesem Investmentfonds befindlichen Immobilien beteiligt. Sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge können aus vielerlei Gründen schwanken, z.B. aufgrund geänderter wirtschaftlicher, politischer oder (steuer-)rechtlicher Rahmenbedingungen, Veränderungen an den Kapitalmärkten, die beispielsweise zu geänderten Konditionen bei der Fremdfinanzierung oder bei Anlagealternativen führen können, Änderungen in der Mieternachfrage, veränderter Standortqualität mit Auswirkungen auf die Vermietbarkeit (Leerstände), Wandel von Gebäudezustand und -qualität sowie aufgrund von Wertverlusten durch Baumängel oder Altlasten. Die Realisierung von Risiken kann schlimmstenfalls zum vollständigen Wertverlust einzelner Immobilien und verbleibender Forderungen Dritter führen. Einem Wertverlust von Immobilien soll durch die bewusste Ausrichtung des Immobilienportfolios mit Anlageschwerpunkt auf Einzelhandelsnutzung der Mietflächen in 1a-Lagen begegnet werden. Die Vermietungssituation, die Instandhaltungsaufwendungen, die Immobilienrendite sowie weitere Performance-Komponenten werden regelmäßig überwacht.

Liquiditätsrisiko

Immobilien können – anders als die meisten börsengehandelten Wertpapiere – nicht in allen Marktphasen jederzeit kurzfristig veräußert werden. Daher können umfangreiche Rückgabeverlangen von Fondsanteilen die Liquidität des Fonds beeinträchtigen und zu einer Aussetzung der Rücknahme der Anteile führen. Es bestehen allerdings gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen für die Rückgabe der Anteile. Die Liquiditätssituation des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 kann als ausgewogen bezeichnet werden.

Adressenausfallrisiko

Zahlungsausfälle von Mietern und sonstigen Geschäftspartnern beispielsweise aufgrund von Bonitätsverschlechterungen, Insolvenzen, gesetzlichen und behördlichen Maßnahmen oder konjunkturellen Marktveränderungen können zu erheblichen Reduzierungen von Erträgen und Verlusten führen.

Mit seinem Anlageschwerpunkt auf innerstädtische Einzelhandelsimmobilien in Deutschland unterliegen die Mieter und die Mieten des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 einem spezifischen Branchenrisiko. Dieses Risiko war während der Corona-Pandemie durch die angeordneten Lockdowns 2020 und 2021 sowie weitere Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des Corona-Virus sehr deutlich gestiegen, da das klassische innerstädtische Leben mit Einzelhandel, Gastronomie und Freizeitangeboten einer der am stärksten betroffenen Bereiche war.

Dem Adressenausfallrisiko wird grundsätzlich durch die Verwaltung der Immobilien, wie z.B. – soweit bei der Einzelhandelsvermietung überhaupt möglich – durch die Verhinderung der Abhängigkeit von einzelnen Mietern, die Durchführung von Bonitätsprüfungen sowie die Überwachung der Kautionsleistungen vorgebeugt. Jedoch kann auch bei sorgfältiger Auswahl von Mietern und Geschäftspartnern nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch Ausfall eintreten. Ein Ausfallrisiko besteht ferner bezüglich der Bankguthaben des Aachener Grund-Fonds Nr. 1. Im Fall einer Risikoverwirklichung kann ein vollständiger Ausfall der Forderung eintreten. Diesem Risiko wird durch die regelmäßige Bonitätsüberwachung der Kontrahenten sowie einer Diversifikation der Mittel bei verschiedenen Kreditinstituten begegnet.

Zinsänderungsrisiko

Marktbedingte Schwankungen der Zinssätze können das Fremdfinanzierungsniveau für Immobilien deutlich erhöhen oder sich bei der Anlage der Liquiditätsreserven auswirken und damit die Wertentwicklung des Sondervermögens beeinflussen. Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zinsfestschreibung geachtet. Die Anlage der Liquidität erfolgt unter Berücksichtigung der laufenden Marktentwicklung, im Rahmen von Höchstgrenzen für die Anlage bei dem jeweiligen Kreditinstitut und – in Abhängigkeit von der Marktlage – mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Negativzinsrisiko

Liquide Mittel des Sondervermögens wurden im Berichtszeitraum bei der Verwahrstelle und anderen Banken für Rechnung des Fonds als Tages- und/​oder Termingelder bis max. 12 Monate Laufzeit angelegt. Die Verzinsung der liquiden Mittel ist stark abhängig von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie der Lage am Geld- und Kapitalmarkt. Aufgrund der langjährigen Niedrigzinspolitik der EZB unterlagen Tages- und/​ oder Termingelder bis Juli 2022 einer negativen Verzinsung, die auch den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 belastet hat. In Folge der inzwischen erfolgten Anpassungen des EZB-Leitzinses auf mittlerweile 4,25 % können liquide Mittel unter Berücksichtigung bestehender Mindestliquiditätsgrenzen auch wieder zu positiven Zinssätzen angelegt werden.

Inflations- und Deflationsrisiko

Inflation und Deflation beinhalten ein Abwertungsrisiko für alle Vermögensgegenstände. Dies gilt auch für die im Sondervermögen gehaltenen Vermögensgegenstände. Die Inflationsrate kann trotz der bei fast allen Gewerbemietverträgen vereinbarten Klauseln, die – unterschiedlich ausgestaltet – eine Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex ermöglichen, über dem Wertzuwachs des Sondervermögens liegen. Deflation kann dazu führen, dass Mieten und damit auch die Verkehrswerte der Fondsimmobilien deutlich sinken.

Operationelles Risiko

Die Unangemessenheit oder das Versagen von internen Verfahren und Systemen oder das Auftreten von negativen externen Ereignissen können mittelbare Auswirkungen auf die Erträge

von Fonds haben. Gleiches gilt bei entsprechendem Fehlverhalten von Menschen, sei es mit oder ohne Absicht. Im Berichtszeitraum sind keine nennenswerten operationellen Risiken in Bezug auf den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 eingetreten.

Schlüsselpersonenrisiko

Sondervermögen, deren Anlageergebnis in einem bestimmten Zeitraum sehr positiv ausfällt, haben diesen Erfolg auch der Eignung der handelnden Personen und damit den richtigen Entscheidungen ihres Managements zu verdanken. Erfolg in der Vergangenheit muss aber kein Garant für die Zukunft sein. Auch kann sich die personelle Zusammensetzung des Fondsmanagements verändern. Neue Entscheidungsträger können dann möglicherweise weniger erfolgreich agieren.

Nachhaltigkeitsrisiko

In Zeiten von Klimawandel, Umweltverschmutzung und Ressourcenverbrauch bekommt die Forderung nach einem Umdenken von Gesellschaft und Wirtschaft ein immer stärkeres politisches Gewicht. Der Gedanke der Nachhaltigkeit wird zunehmend Leitbild für politisches, wirtschaftliches und ökologisches Handeln. Nachhaltigkeitsrisiken sind Ereignisse oder Bedingungen aus den Bereichen Politik, Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, deren Eintreten tatsächlich oder potenziell erhebliche negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie auf die Reputation haben können. Nachhaltigkeitsrisiken sind dabei keine eigene Risikoart, sondern wirken als Treiber für andere Risikoarten. Sie können sich negativ auf die Ertrags- und Vermietungssituation, die Kostenstrukturen, die Rentabilität, die Immobilienwerte, die Liquidität oder die Reputation eines Portfolios auswirken. Die politischen Maßnahmen der Umstellung auf eine CO₂ -neutrale Wirtschaft können zu einer Verteuerung von fossilen Energieträgern, steigenden steuerlichen Belastungen und hohen Investitionskosten für die energetische Sanierung von Gebäuden und Anlagen führen.

Aktuelle Auswirkungen des Ukraine-Krieges,
der Energie-Krise und der EZB-Zinswende

Der im Februar 2022 durch die russische Invasion ausgelöste Krieg in der Ukraine hat im Berichtszeitraum noch kein Ende gefunden. Da der Aachener Grund-Fonds Nr. 1 weder in der Ukraine, in Russland oder in angrenzenden osteuropäischen Ländern investiert ist, ergeben sich weiterhin keine unmittelbar nachteiligen Effekte. Die wirtschaftlichen Folgen des Konfliktes, insbesondere die zwischenzeitlich deutlich gestiegene Inflation und die erhöhten Energiekosten, belasten die globale Konjunktur. Die Zentralbanken haben weltweit die Zinsen spürbar erhöht. Dies hat zur Folge, dass die Zinsen auf Bankguthaben zwischenzeitlich wieder deutlich positiv sind, aber auch die Zinssätze bei Aufnahme und Prolongation von Fremdkapital am Finanzierungsmarkt entsprechend signifikant angestiegen sind.

Ausblick

Die in Folge des Angriffskriegs von Russland auf die Ukraine stark gestiegene Inflationsrate ist rückläufig. Das ifo Institut für Wirtschaftsforschung geht in seiner Herbstprognose 2023 davon aus, dass das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland in 2023 um 0,4 % zurückgehen wird. Für 2024 rechnet man mit einem Anstieg um 1,4 % und für 2025 mit einem weiteren Anstieg um 1,2 %. Hinsichtlich der Inflationsrate prognostiziert das ifo Institut für Deutschland durchschnittlich 6,0 % in 2023, 2,6 % für 2024 und 1,9 % für 2025.

Die zukünftigen konjunkturellen Entwicklungen, speziell in Deutschland und Europa, und die ggf. daraus resultierenden Implikationen auf das Immobilien-Portfolio des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 sind weiterhin sehr aufmerksam zu beobachten. Zumindest in der Vergangenheit hat sich jedoch die Anlageklasse Immobilien gerade in Zeiten großer Unsicherheit und Krisen langfristig betrachtet als ein sehr gutes Investment erwiesen.

Immobilientransaktionen

Für das Sondervermögen wurde im Geschäftsjahr 2022/​2023 ein Büro- und Geschäftshaus in Hamburg hinzuerworben.

Zwei Wohnimmobilien in Bergisch Gladbach und Freiburg waren zum 30. September 2023 im Erwerb befindlich. Im Erwerb befindlich bedeutet, dass die entsprechende Immobilie bereits durch Notarvertrag erworben wurde, die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit und den Besitzübergang in das Fondsvermögen aber noch nicht erfüllt sind.

Es wurde keine Immobilie im vergangenen Geschäftsjahr veräußert.

Neuerwerb

Weitere Angaben zu dem folgenden Objekt sowie den Bestandsimmobilien finden Sie im Immobilienverzeichnis auf den Seiten 36 bis 43.

Hamburg,
Neuer Wall 31, Alsterarkaden 18

Am 01. Februar 2023 ist die Immobilie in das Fondsvermögen übergegangen. Das rechtlich selbstständige Grundstück ist Teil des sogenannten Möhringhauses, einem geschichtsträchtigen siebengeschossigen Büro- und Geschäftshaus. Das zweite rechtlich selbstständige Grundstück des Möhringhauses wurde für ein weiteres, von der Aachener Grundvermögen verwaltetes Sondervermögen erworben.

Hamburg ist mit fast 1,9 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt in Deutschland und neben Berlin und Bremen einer der drei Stadtstaaten Deutschlands. Die Freie und Hansestadt beheimatet mehr als 40 Hochschulen und hochschulähnliche Bildungseinrichtungen. Durch den drittgrößten Hafen in Europa ist Hamburg ein bedeutender Wirtschaftsstandort, insbesondere für den deutschen Außenhandel. Die vielen kulturellen Einrichtungen in Hamburg, wie beispielsweise die Elbphilharmonie oder die Speicherstadt ziehen jährlich viele Millionen Besucher an. Der Hamburger Einzelhandel deckt ein breites Qualitäts- und Markenspektrum ab, so dass er sowohl für die Einwohner als auch Tagesgäste und Touristen von großer Attraktivität ist.

Entstanden ist die heutige Metropole aus dem Dorf „Hammaburg“, das aus dem 9. Jahrhundert bekannt ist und sich auf dem heutigen Domplatz der Hansestadt befand. Damals lebten rund 200 Bauern, Fischer und Handwerker in dem Dorf.

Das altsächsische Wort „Ham/​Hamme“ bedeutet Sumpfgelände am Fluss. „Burg“ war im damaligen Sinne eine befestigte Anlage, die von einem Schutzwall umgeben ist. Im Jahr 832 gründete Papst Gregor IV. das Erzbistum Hamburg und ließ die erste Kirche Hamburgs, den Dom St. Marien, erbauen. Im Jahr 845 wurde das Dorf von dänischen Wikingern überfallen und niedergebrannt. Weil es an einem wichtigen Verbindungs- und Handelsweg lag, wurde es wieder aufgebaut und im Anschluss mit einem Wall befestigt. Die Alsterfurt war im weiten Umkreis die einzige Möglichkeit, den damals noch nicht aufgestauten Fluss zu überqueren. Das Marktrecht erhielt Hamburg im Jahr 937 durch Erzbischof Adaldag, der die Burg nach einem erneuten Überfall durch die slawischen Abodriten wieder auf- und die Siedlung ausbauen ließ. Mit der schrittweisen Einführung des Christentums vom 10. bis zum 12. Jahrhundert wurde der Grundstein dafür gelegt, dass Hamburg sich in der Folgezeit zu einer wichtigen Handelsstadt entwickeln konnte.

Im 12. und 13. Jahrhundert vernetzte und verstärkte sich der Handel in Norddeutschland. Hamburg begann städtischen Charakter anzunehmen, erhielt ein eigenes Domkapitel, die Bevölkerung wuchs und der Handel nahm zu. Kaufleute verschiedener Hafenstädte bildeten die Hanse als Schutzgemeinschaft mit dem Ziel, die Sicherheit der Überfahrt zu gewährleisten und die gemeinsamen wirtschaftlichen Interessen, insbesondere im Ausland, zu vertreten. Später entstanden daraus eine Städte-Union und ein Handelsimperium.

1241 schlossen Hamburg und Lübeck ein Bündnis zur Sicherung der Verkehrswege zwischen Elbe und Trave. Hamburg wurde zu einem wichtigen Mitglied der bis ins 17. Jahrhundert bestehenden Hanse und zum Umschlagplatz zwischen Nord- und Ostsee. Die Reformation führte bis 1529 zu einer kirchlichen und politischen Neugestaltung. Verfassung und Verwaltung wurden neugeordnet, die Mitbestimmungsrechte der Bürgerschaft wuchsen und Zuwanderer von lutherischen und anderen Konfessionen wurden aufgenommen.

Auch nach dem Niedergang der Hanse, während der Aufklärung und der Industrialisierung, blieb Hamburg das bedeutendste Wirtschaftszentrum Norddeutschlands. Die Stadt blieb von den Auswirkungen des Dreißigjährigen Krieges verschont und konnte dadurch die Vormachtstellung im Handel weiter ausbauen. Bei Luftangriffen durch die Alliierten wurde die Elbmetropole im Sommer 1943 stark zerstört, über 60 % des Wohnraums gingen verloren.

Der Neue Wall diente im Mittelalter als zusätzliche Befestigungsanlage vor dem Alten Wall, im 16. Jahrhundert wurde er zum Festungsgraben ausgebaut. Im Jahr 1707 wurde nach Abtragung des Wehrbaus an gleicher Stelle die Straße Neuer Wall angelegt. Bis zum Großen Brand von 1842 standen hier Wohnhäuser wohlhabender Kaufleute und Diplomaten. Von den nach dem Stadtbrand wieder aufgebauten Gebäuden bestehen heute noch Teile der Alsterarkaden und der Mellin Passage.

Als Stichstraße zum Jungfernstieg ist der Neuer Wall heute Hamburgs teuerste Einkaufsstraße. Er bietet eine breite Auswahl an Designerläden, internationalen Modelabels aus dem Luxussegment sowie Lifestylemarken und Juwelieren. Neben seiner Bekanntheit als eine der exklusivsten Shopping-Straßen in Europa gilt der Neue Wall zudem als die prestigeträchtigste Büroadresse Hamburgs. Eingebettet zwischen Alster- und Bleichenfleet bietet der Neuer Wall das besondere hanseatische Flair, das Menschen aus aller Welt anzieht. 2005 gründeten Mieter und Eigentümer in der Straße Neuer Wall den ersten Business Improvement District (BID) in einer deutschen Innenstadt, durch dessen Maßnahmen das Erscheinungsbild der Straße zusätzlich an Attraktivität gewonnen hat.

Im sogenannten Möhringhaus befand sich von 1958 bis 2017 das namensgebende klassische Fachgeschäft „Wäschehaus Möhring“, das in hanseatischer Handelstradition die Kundinnen und Kunden mit edlen „Weißwaren und Feinwäsche“ versorgte. Das Möhringhaus im traditionellen Stil der Hamburger Kontorhäuser wurde in prominenter Ecklage und in heute einer der exklusivsten Einzelhandelslagen Deutschlands errichtet. Bei der Immobilie Neuer Wall 31 handelt es sich um einen Teil des Gesamtensembles.

Mieter der größten Verkaufsfläche über zwei Ebenen im Erdgeschoss und Untergeschoss ist das 1878 gegründete Hamburger Familienunternehmen Unger. Das Angebot von Unger umfasst 130 Luxusmarken von etablierten High Fashion Labels bis aufstrebenden Newcomer Designern. Die international tätige Londoner Friseurkette Haircare ist mit dem Sassoon Salon Mieter der Geschäftsfläche im ersten Obergeschoss.

Im zweiten bis sechsten Obergeschoss befinden sich Büroflächen, die sich auf vier Büromieter verteilen. Die Gastronomieflächen im Erdgeschoss nebst Terrassenflächen im ersten Obergeschoss sind an das Cafe/​Restaurant Melange vermietet.

Im Erwerb befindlich

Bergisch Gladbach,
Frankenforster Straße 64-70

Mit der Projektentwicklung in Bergisch Gladbach, Frankenforster Straße 64-70, wurde die dritte Wohnimmobilie für den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 erworben. Hier entsteht im Rahmen einer kleinen Quartiersentwicklung eine Wohnanlage mit 18 Wohneinheiten und 32 Stellplätzen. Die Baugenehmigungen wurden durch die Stadt Bergisch Gladbach im Sommer 2022 erteilt. Das Baugrundstück wurde bereits freigelegt, der Baubeginn soll im 4. Quartal 2023 erfolgen. Nach der voraussichtlichen Fertigstellung in der 1. Jahreshälfte 2025 erfolgt sodann die Übernahme der Wohnimmobilie in das Fondsvermögen des Aachener Grund-Fonds Nr. 1.

Die Stadt Bergisch Gladbach ist mit rund 114.000 Einwohnern eine große kreisangehörige Stadt im Bergischen Land östlich von Köln. Sie ist Kreisstadt, größte Stadt des Rheinisch-Bergischen Kreises und bildet ein Mittelzentrum. Die ersten Hinweise, dass im heutigen Bergisch Gladbach Menschen lebten, sind archäologische Funde aus der Steinzeit, wie unter anderem Feuersteinwerkzeuge und Knochenfunde aus der Altsteinzeit. Bei Ausgrabungen wurden römische Kalkbrennöfen aus dem 1. und 2. Jahrhundert gefunden. Im Jahr 1085 wurde der Ort Gladebag erstmals schriftlich erwähnt. Gladebag leitet sich vom gleichnamigen Bach ab, der durch die Stadt fließt. Erstmals urkundlich erwähnt wurde das heutige Bergisch Gladbach im Jahr 1271 ebenfalls unter dem Namen Gladebag in einer Urkunde des Kölner Erzbischofs Siegfried von Westerburg. Er bezeichnete darin den Ort als Besitz des Kölner Domkapitels und bestätigte diesem das Recht, in Gladebag einen Markt abzuhalten.

Im 14. Jahrhundert erhielt Gladbach Stadtrechte und entwickelte sich zu einer städtischen Gemeinde. Im 15. Jahrhundert erlebte Bergisch Gladbach einen weiteren Aufschwung. Die Stadt wurde ein bedeutendes Zentrum für den Handel mit Baumwolle und Wolle. In dieser Zeit wurden in Bergisch Gladbach auch die ersten Papiermühlen gegründet, die die Wasserkraft der Flüsse und Bäche in der Region nutzten und Papier für die verschiedensten Zwecke produzierten, darunter Schreib-, Zeitungs- und Verpackungspapier. Im 16. Jahrhundert wurde die Stadt im Dreißigjährigen Krieg mehrfach belagert, geplündert und schwer beschädigt. Im 17. und 18. Jahrhundert erlebte die Stadt einen Aufschwung und es wurden die ersten Fabriken gegründet. Im 19. Jahrhundert wurde Bergisch Gladbach ein bedeutendes Zentrum der Industrialisierung – so entstanden unter anderem Papier-, Textil- und Chemiefabriken. Heute ist die Papierfabrikation in Bergisch Gladbach nur noch von unwesentlicher Bedeutung.

Die letzte Papiermühle, die Neue Dombach, ist zwar heute noch in Betrieb, produziert jedoch nur noch ein geringes Volumen von Papier. Die ehemalige Papiermühle Alte Dombach kann als Deutschlands größtes Papiermuseum besichtigt werden.

Zum Beginn des Jahres 1975 wurden im Rahmen der Gebietsreform in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bergisch Gladbach mit Bensberg und der Ortschaft Schildgen zur neuen Stadt Bergisch Gladbach vereint. Im Jahr 1977 erreichte Bergisch Gladbach die 100.000 Einwohnermarke und wurde somit zur Großstadt. Bergisch Gladbach ist nicht in Stadtbezirke eingeteilt, sondern es gibt sechs statistische Bezirke, die nummeriert sind und sich in mehrere Stadtteile mit eigenem Namen unterteilen. Die Stadt ist heute ein wichtiges Zentrum für Handel und Industrie – insbesondere für die Metall- und Kunststoffverarbeitung sowie die Elektroindustrie – ebenso für die Kultur im Bergischen Land.

Die Frankenforster Straße ist eine wichtige Einkaufsstraße, an der sich zahlreiche Geschäfte, darunter Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Metzgereien und Boutiquen befinden. Das Naturschutzgebiet Königsforst und der Erholungspark Saaler Mühle sind knapp 15 Minuten Fußweg entfernt. Die Frankenforster Straße liegt in den Stadtteilen Lustheide und Frankenforst im Statistischen Bezirk 6. Im 19. Jahrhundert wurde sie als Landstraße angelegt und war eine wichtige Verbindung zwischen dem Bergischen Land und dem Rheinland. Im 20. Jahrhundert wurde sie ausgebaut und ist heute eine wichtige Verkehrsader.

Die im Erwerb befindliche Projektentwicklung befindet sich im Stadtteil Frankenforst. Frankenforst liegt im südlichen Stadtgebiet Bergisch Gladbachs und gilt traditionell als bevorzugter Wohnstandort. Nördlich des Projektgrundstücks erstreckt sich die um 1900 errichtete Parksiedlung, die sich durch ihre ansprechenden und repräsentativen Villen auszeichnet. Das übrige Umfeld ist durch Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser geprägt.

Insgesamt entstehen in zwei Mehrfamilienhäusern und einem Doppelhaus 18 hochwertige Wohneinheiten, 14 Garagen- und 18 Außenstellplätze. Alle der Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sind freifinanziert. Alle Wohnungen werden über Designbodenbelag in Holzoptik, eine Fußbodenheizung, Feinstein- zeug-Fliesen in den Bädern und WCs, elektrische Rollläden, großformatige Spiegel, Badaccessoires sowie einen Freisitz, teilweise mit Mietergarten, verfügen. Die Außenanlagen wer- den attraktiv gestaltet und bepflanzt und es entsteht ein grundstückseigener Kinderspielplatz. Zur Förderung der Biodiversität werden Insektenhotels aufgebaut. Das Quartier wird mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe und Photovoltaik-Anlage ausgestattet und mit dem Energie-Effizienzhaus-Standard KfW55 EE errichtet.

Freiburg,
Paul-Ehrlich-Straße/​Neunlindenstraße

Die Wohnimmobilie wurde als Projektentwicklung für den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 erworben. Baubeginn für das Mehrfamilienhaus im nordwestlichen Freiburger Ortsteil Brühl mit 80 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten und 80 Tiefgaragen-Stellplätzen war im Sommer 2022. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich im 3. Quartal 2024.

Freiburg im Breisgau ist mit über 236.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt in Baden-Württemberg sowie die südlichste und wärmste Großstadt Deutschlands mit den bundesweit meisten Sonnenstunden pro Jahr. In einem Weinbaugebiet nahe der schweizerischen und französischen Grenze gelegen, ist Freiburg mit seiner historischen Altstadt und den Fachwerkhäusern ein beliebtes Urlaubsziel. Den besonderen Charme machen die vielen kleinen „Bächle“ mit Wasser aus dem Fluss Dreisam aus, die die Altstadt durchziehen: Einst dienten sie als Wasserversorgung und Schmutzwasserkanäle, heute sorgen die Bachläufe an heißen Sommertagen für ein angenehmes Klima in der Stadt und werden von Groß und Klein zur Abkühlung genutzt.

Die Bevölkerungsstatistik der Stadt ist stark geprägt durch die mehr als 33.000 Studierenden an sechs Hochschulen – die meisten davon an der Albert-Ludwigs-Universität, die bereits zahlreiche Nobelpreisträger hervorgebracht hat und die zugleich ein wichtiger Arbeitgeber der Stadt ist. Mit mehr als 12 % der 18- bis 25-Jährigen an der Gesamtbevölkerung, ist Freiburg eine vergleichsweise junge Stadt.

Während die Stadt Freiburg im 12. Jahrhundert gegründet wurde, ist der heutige Ortsteil Brühl erst Ende des 19. Jahrhunderts im Zuge der Industrialisierung Freiburgs erschlossen worden. Hier befinden sich der Freiburger Flugplatz und die neue Messe. Brühl liegt zum Großteil auf den ehemaligen Gemarkungen der Ortschaften Zähringen und Betzenhausen. Das Dorf Zähringen wurde erstmals 1008 in einer Schenkungsurkunde von König Heinrich II. an das Bistum Basel erwähnt. Die namensgebende Burg Zähringen, zu deren Füßen der Ort entstanden war, ist heute noch als Ruine erhalten und gehört zur Nachbargemeinde Gundelfingen. Am 01. Januar 1906 wurde Zähringen in die Stadt Freiburg eingemeindet. Zwei Jahre später folgte auf eigenen Wunsch Betzenhausen. Die zu diesem Zeitpunkt eigenständige Gemeinde wurde im Jahr 972 in einer Schenkungsurkunde von Otto I. an das Kloster Einsiedeln erstmals erwähnt und ist damit einer der ältesten heutigen Stadtteile Freiburgs. Das ehemals kleine Dorf gehörte zwischen 1381 für mehr als 400 Jahre schon einmal zur Stadt Freiburg, bevor es 1807 eine selbständige Gemeinde wurde.

Der junge Ortsteil Brühl gliedert sich in die Bezirke Brühl-Güterbahnhof und Brühl-Industriegebiet. Die Liegenschaft Paul-Ehrlich-Straße/​Neunlindenstraße befindet sich im Stadtteil Brühl-Güterbahnhof, der in den letzten Jahren auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs neu entstanden ist. Er zeichnet sich durch eine moderne städtebauliche Struktur aus sowie eine gute Durchmischung aus Wohn-, Einzelhandels-, Gastro- und Büronutzungen. Im unmittelbaren Projektumfeld werden derzeit einige Bauvorhaben realisiert. Somit wird die im Erwerb befindliche Wohnprojektentwicklung eine der letzten bis zum Abschluss der städtebaulichen Maßnahme sein.

In der Nachbarschaft befinden sich zahlreiche Bäckereien, Arztpraxen, Cafés, Restaurants, Kulturstätten, ein Fitnessstudio und weiterer Einzelhandel. Das zentral gelegene, urbane Quartier ist sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Direkt an der Projektentwicklung gibt es eine Bushaltestelle, die Freiburger Stadtbahn ist fußläufig zehn Minuten entfernt. Auch mit dem Fahrrad oder dem Auto ist die Freiburger Innenstadt innerhalb weniger Minuten erreichbar. Zugleich sind auch alle Freiburger Naherholungsgebiete oder das grüne Freiburger Umland von der künftigen Wohnsiedlung aus, die über 4.000 Menschen ein neues zu Hause bieten soll, sehr gut zu erreichen.

Im Rahmen der Wohnprojektentwicklung entsteht auf einem Eckgrundstück ein L-förmiges Gebäude mit 80 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Eine Gewerbeeinheit ist zur gastronomischen Nutzung vorgesehen. In der Tiefgarage werden 80 Stellplätze geschaffen, teilweise mit Ladestationen für Elektroautos. Die freifinanzierten Wohneinheiten werden über sechs Treppenhäuser erschlossen, wobei jede Etage über einen Aufzug verfügt. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen werden hochwertig mit Eichenholzparkett, Fußbodenheizung, elektrischen Rollläden, großformatigen Spiegeln, Einbauküchen und Badaccessoires ausgestattet. Die Grundrisse sind klar strukturiert und verfügen über eine effiziente Raumaufteilung. Zu jeder Wohnung gehören ein Balkon oder eine Loggia sowie ein Mieterkeller. Der möblierte Innenhof mit Kinderspielflächen soll den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern als Treffpunkt dienen. Eine Besonderheit der Immobilie wird der Dachgarten, den alle Mieterinnen und Mieter frei nutzen können. Auf einem Teil der Dachanlage soll außerdem eine Solaranlage angebracht werden.

Veräußerung

Im Berichtszeitraum wurde keine Immobilie aus dem Bestand veräußert.

Vereinigung von Wirtschaftseinheiten

Mainz,
Stadthausstraße 14

In den Jahren 2008 und 2018 wurden für den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 die Teileigentumseinheiten 1 und 2 in der Stadthausstraße 14 in Mainz erworben. Beide Teileigentumseinheiten wurden bisher getrennt voneinander als zwei einzelne Wirtschaftseinheiten verwaltet.

Mit Erwerb der zweiten Teileigentumseinheit im Dezember 2018 war zur Erleichterung der Verwaltung geplant, beide Wirtschaftseinheiten zu fusionieren und zukünftig als eine Wirtschaftseinheit zu verwalten.

Durch die Vereinigung reduzierte sich die Anzahl der Fondsobjekte des Aachener Grund-Fonds Nr. 1.

Vermietungssituation und Instandhaltungen

Die Vermietungsquote lag am Stichtag 30. September 2023 bei 99,1 %.

Wie in den vergangenen Jahren wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr Immobilien umgebaut und modernisiert und in erforderlichem Maße instand gehalten. Das soll sicherstellen, dass sie auch künftig gut auf dem Vermietungsmarkt platziert werden können.

Wesentliche Neuvermietungen im Einzelhandel

Nachmieter von Tesla in der Bestandsimmobilie in Berlin, Kurfürstendamm 26a, Fasanenstraße 75, wird der Juwelier Wempe. Das im Jahre 1878 gegründete Familienunternehmen Gerhard D. Wempe wird heute bereits in der vierten Generation geführt und beschäftigt über 800 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in mehr als 30 Niederlassungen weltweit. Der renommierte Juwelier ist sowohl Hersteller als auch Händler für luxuriöse Uhren und Schmuck.

In der Teileigentumseinheit in Berlin, Rosenthaler Straße 37, wurde für die bisher von Chanel genutzten Flächen mit der Uhrenmanufaktur Breitling ein neuer Mieter gefunden. Breitling wurde im Jahr 1884 mit der Produktion von Herren-Armbanduhren gegründet und ist heute ein führender Schweizer Uhrenhersteller. Als Luxusmarke setzt Breitling neue Maßstäbe und unterhält weltweit über 200 Verkaufsstellen.

Für die Liegenschaft in Dortmund, Westenhellweg 59-63/​ Kampstraße 38, konnte vor Auslaufen des bisherigen Mietvertrages mit Appelrath Cüpper ein neuer Mietvertrag mit dem Schuhhändler Deichmann geschlossen werden. Das Inhabergeführte Familienunternehmen ist Marktführer im deutschen und europäischen Schuhhandel. Es unterhält mittlerweile über 4.600 Filialen in 31 Ländern und beschäftigt weltweit rund 48.000 Mitarbeiter. Vor Mietbeginn werden in der Bestandsimmobilie in Dortmund umfangreiche Umbaumaßnahmen durchgeführt.

In Göttingen, Weender Straße 58, wurde für die von s.Oliver genutzten Flächen mit dem zur Bestseller-Gruppe gehörenden Konzept Only ein neuer Mieter gefunden. Der dänische Modekonzern Bestseller wurde 1975 gegründet und ist Muttergesellschaft von über 20 Marken, so unter anderem Only, Vero Moda und Jack & Jones. In mehr als 17.000 Geschäften in 70 Ländern weltweit wird Mode für die ganze Familie verkauft.

Neuer Mieter der zuvor von Starbucks und Lovisa genutzten Ladenflächen in Karlsruhe, Kaiserstraße 185, wird der Einzelhandelsfilialist für Sneaker und Sportbekleidung JD Sports. JD Sports ist ein britisches, börsennotiertes Sportmode-Einzelhandelsunternehmen mit Sitz in Bury, Greater Manchester. Das Unternehmen betreibt in 38 Ländern weltweit mehr als 3.400 Filialen.

Wesentliche Mietvertragsverlängerungen im Einzelhandel

Mit dem Mieter Camper konnte das bestehende Mietverhältnis in Berlin, Kurfürstendamm 26a, Fasanenstraße 75, verlängert werden. Camper wurde 1975 als Familienunternehmen gegründet, das mittlerweile bereits in der vierten Generation geführt wird, und ist ein spanischer Schuhhersteller für Damen und Herren. Die Schuhe werden seit jeher in Inca, im Herzen der Insel Mallorca, entworfen und in mehr als 40 Ländern weltweit vertrieben.

Sport Scheck, bereits seit 2013 Bestandsmieter in Bielefeld, Bahnhofstraße 1/​Alfred-Bozi-Straße 25, hat den Mietvertrag verlängert. Mit jährlich über 10 Millionen Besuchern in den 34 Filialen ist SportScheck einer der führenden Sportfachhändler in Deutschland. SportScheck beschäftigt rund 1.500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den deutschlandweiten Filialen und in der Firmenzentrale in Unterhaching. SportScheck gehörte zur Signa Gruppe, die auch Muttergesellschaft u.a. von Karstadt Sports, Galeria Karstadt Kaufhof und der KaDe-We Group ist. Signa hat Sport Scheck noch vor ihrer Insolvenz veräußert.

Eine weitere Mietvertragsverlängerung wurde in Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 223, mit dem Mieter Scotch & Soda vereinbart. Scotch & Soda ist ein niederländisches Unternehmen mit Sitz in Amsterdam, das weltweit in rund 250 Läden modische Oberbekleidung für die ganze Familie anbietet.

Mit Zara wurde für die Einzelhandelsflächen der Bestandsimmobilie in Köln, Schildergasse 94-963, eine Vertragsverlängerung vereinbart. Zara ist die bekannteste Marke des sehr erfolgreichen Konzerns Inditex, zu dem unter anderem auch Massimo Dutti, Pull&Bear und Bershka gehören. Das Modeunternehmen ist weltweit in fast 100 Ländern mit rund 2.500 Shops vertreten, insgesamt beschäftigt die Modekette mehr als 25.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Die beiden Mietverträge mit dem zur Bestseller-Gruppe gehörenden Konzept Only in den Immobilien Krefeld, Hochstraße 101, sowie Saarbrücken, Bahnhofstraße 75, wurden verlängert.

Mit dem Mieter Hugendubel wurde das bestehende Mietverhältnis für die Teileigentumseinheit im Dom-Rathaus-Zentrum in Mainz, Am Brand 21, 31, 33, 39, verlängert. Hugendubel wurde 1893 von Heinrich Karl Gustav Hugendubel in München gegründet und ist eines der größten inhabergeführten Unternehmen im deutschen Buchhandel. Aus der Firmenzentrale in München heraus betreibt das Familienunternehmen deutschlandweit über 90 Filialen und 500 Shop-in-Shops und beschäftigt über 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Mit dem Bestandsmieter Gries Deco wurde ein Mietvertragsverlängerung in Mannheim, P 6, 20-21, vereinbart. Die 1974 gegründete Gries Deco Holding GmbH ist ein deutsches Einzelhandelsunternehmen und betreibt unter dem Markennamen DEPOT in Deutschland, Österreich und der Schweiz ein Filialnetz von über 530 Läden für Wohnaccessoires und Kleinmöbel.

Telefónica Germany, bereits seit 1998 Bestandsmieter in München, Neuhauser Straße 45, hat den Mietvertrag verlängert. 02 Telefónica ist mit über 44 Millionen Mobilfunkanschlüssen und 2,3 Millionen Breitbandanschlüssen einer der führenden integrierten Telekommunikationsanbieter in Deutschland. Das Unternehmen gehört mehrheitlich zur spanischen Telefónica S. A. – einem der weltweit größten Telekommunikationsanbieter mit Sitz in Madrid.

Mit dem niederländischen Lingerie- und Wäschefilialisten Hunkemöller wurde für die Einzelhandelsflächen der Bestandsimmobilie in Osnabrück, Große Straße 56, eine Vertragsverlängerung vereinbart. Das Unternehmen wurde 1886 als Korsett-Fachgeschäft in Amsterdam gegründet und gehört heute zu den Multi-Channel-Retailern mit über 900 Filialen in 19 Ländern weltweit.

Apollo-Optik, Mieter der beiden Liegenschaften in Paderborn, Westernstraße 30, sowie Reutlingen, Wilhelmstraße 16, hat das jeweils vereinbarte Optionsrecht ausgeübt, so dass sich die Mietvertragslaufzeit verlängert. Apollo wurde im Jahr 1972 gegründet und ist seit 1998 in der bayerischen Goldschlägerstadt Schwabach beheimatet. Apollo ist mit rund 900 eigenen sowie Franchise-Geschäften der filialstärkste Optiker Deutschlands und beschäftigt mehrere Tausend Augenoptikerinnen und -optiker.

Der Bestandsmieter Foot Locker hat sein Mietverhältnis in Wiesbaden, Kirchgasse 38, verlängert. Foot Locker ist global der führende Anbieter für Sportschuhe und -bekleidung. Das Unternehmen kann auf eine 30jährige Firmengeschichte zurückblicken und präsentiert sich in 20 Ländern mit über 620 Filialen.

Projektentwicklungen

Dortmund,
Westenhellweg 59-63/​Kampstraße 38

Mieter bei Ankauf der Immobilie in der Dortmunder Fußgängerzone war Douglas. Das Unternehmen hatte die Immobilie an das damals noch zur Douglas Holding gehörende Tochterunternehmen Appelrath-Cüpper vermietet.

Nach dem Ende des Mietvertrags mit dem Hauptmieter Douglas Ende 2021 wurde mit Appelrath-Cüpper ein Kurzzeitmietvertrag geschlossen. Bereits bei Ankauf der Immobilie war langfristig eine Revitalisierung geplant, um das Potenzial in der 1a-Einzelhandelslage in Dortmund zu heben.

Dabei werden die Mietflächen umfangreich um- und zu modernen Verkaufsflächen mit zeitgemäßem Grundriss ausgebaut sowie die technischen Anlagen erneuert.

Hierfür wurde im Juli 2023 der Bauantrag bei der Stadt Dortmund eingereicht. Die nicht genehmigungspflichtigen Arbeiten sollen Ende Januar 2024, nach dem Auszug des Mieters Appelrath- Cüpper zum 31. Dezember 2023, beginnen. Der Innenausbau beginnt nach Erhalt der Baugenehmigung, so dass die Flächen voraussichtlich im Sommer 2025 an den neuen Mieter Deichmann übergeben werden können.

Mit Deichmann konnte bereits ein Mietvertrag für die dann revitalisierten Einzelhandels- und Nebenflächen vom Unter- bis ins erste Obergeschoss geschlossen werden. Die Verkaufsflächen befinden sich im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss. Deichmann plant, einen Teil der Fläche abzutrennen und an sein Tochterunternehmen Snipes zu übergeben.

Frankfurt am Main,
Große Bockenheimer Straße 24

Das sechsgeschossige Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Großen Bockenheimer Straße, einer beliebten Einkaufsund Flaniermeile, die sich durch eine 1a-Einzelhandelslage in der Frankfurter Innenstadt mit dementsprechend starker Passantenfrequenz auszeichnet. Im Volksmund ist die Große Bockenheimer Straße auch als „Fressgass“ bekannt und nicht nur zur Mittagszeit erste Anlaufstelle für Hungrige aus dem benachbarten Banken- und Börsenviertel.

Mittlerweile entspricht das gemischt genutzte ursprüngliche Gebäude mit Gastronomie und Handel im Erdgeschoss, Büroräumen im ersten Stock sowie 28 Apartments in den oberen Geschossen nicht mehr den heutigen Anforderungen. Um der ausgezeichneten Lage in der Frankfurter Innenstadt auch zukünftig gerecht zu bleiben, wurde das Gebäude mit dem Ziel der Ermöglichung einer Projektentwicklung entmietet.

Nach Abriss soll ein modernes, größtenteils barrierefreies Wohn-, Büro- und Geschäftsgebäude mit sechs Geschossen sowie einem weiteren, zurückspringenden Staffelgeschoss hin zur Stirnseite an der Großen Bockenheimer Straße, entstehen. Die Gebäudelängsseite zur seitlichen Meisengasse erhält vier Geschosse plus Staffelgeschoss. Im Erdgeschoss entstehen mit Zugang von der Fußgängerzone, der Großen Bockenheimer Straße, Einzelhandelsflächen mit flexiblen Grundrissen sowie Gastronomieflächen, die ebenfalls flexibel für einen oder zwei Gastronomiemieter angepasst werden können.

Eine weitere, ggf. auch teilbare, Ladenfläche entsteht im ersten Obergeschoss. Im zweiten Obergeschoss werden sich künftig zwei Büroeinheiten befinden, die durch einen gemeinsamen Innenhof mit dem Nachbargebäude allseitig über Tageslicht verfügen. Im dritten bis sechsten Obergeschoss entstehen insgesamt 15 Ein- bis Dreizimmerwohnungen. Im sechsten Obergeschoss entsteht eine Fünfzimmerwohnung mit eigener Dachterrasse.

Die Wohnungen im fünften Obergeschoss verfügen ebenfalls über einen Zugang zu den Freiflächen auf dem Dach. Zugänglich sein werden die Büros und Wohnungen über die Meisengasse.

Durch eine steinerne Lochfassade wird sich der Neubau optisch stimmig in das Gesamtbild der Einkaufs- und Gastronomiemeile Große Bockenheimer Straße einfügen. Die Geschäftsflächen erhalten stockwerkübergreifend eine einheitliche, großzügige Fensterfront.

Zwischenzeitlich wurden alle benötigten Genehmigungen seitens der Stadt Frankfurt erteilt. Ende Februar 2023 wurde der Vertrag mit einem Generalunternehmer geschlossen. Ende Juni 2023 wurde mit dem oberirdischen Abbruch begonnen; der Neubau wird Anfang 2024 erfolgen. Von einer Gesamtfertigstellung der Projektentwicklung kann derzeit im Spätsommer/​Herbst 2025 ausgegangen werden.

München,
Schützenstraße 9

Das sechsgeschossigen Geschäfts-, Büro- und Wohngebäude in der Schützenstraße 9 in München entsprach nicht mehr den heutigen Anforderungen an eine moderne Immobilie. Die oberen Stockwerke standen zuletzt leer. Um das Potential der Liegenschaft in einer sehr guten Hotel- und Gastronomielage in direkter Bahnhofsnähe und in einer hochfrequentierten Fußgängerzone zwischen Stachus und Karlsplatz voll auszuschöpfen, wird die Immobilie im Rahmen einer Projektentwicklung revitalisiert und als Apartmenthotel mit Handels-/​Gastronomieflächen im Erdgeschoss umgenutzt.

Nach der Genehmigung durch die Stadt München im März 2022 wurde die Immobilie zunächst vollständig entkernt. Nach Abschluss der Entkernung wurde rund ein Jahr später mit dem Ausbau begonnen, wobei die die Immobilie energetisch saniert, eine neue Fassadendämmung sowie einen neuen Dachstuhl erhält. Die technischen Anlagen werden vollständig erneuert und auf aktuelle Standards erweitert.

Vom ersten bis ins sechste Obergeschoss entstehen auf ein sogenanntes Boardinghouse ausgerichtete Hotelflächen mit 32 Apartments mit 86 Betten sowie ein Aufenthaltsraum für die Gäste. Im Erdgeschoss werden zwei Handels-/​Gastronomieflächen und der Zugang zum Apartmenthotel geschaffen.

Für die Hotelflächen wurde bereits ein Mietvertrag mit der SV Hotel Stuttgart Airport GmbH – einer Tochtergesellschaft der Schweizer SV Group – abgeschlossen, die hier ein Apartmenthotel eröffnen wird. Das sogenannte Long-Stay-Konzept richtet sich an Gäste, die einen Aufenthalt mit durchschnittlich drei bis fünf Nächten planen.

Fertigstellung und Übergabe der Flächen werden nach derzeitigem Stand bis spätestens zum Jahresende 2024 erwartet. Die künftigen Einzelhandels-/​Gastronomieflächen befinden sich bereits in der Vermarktung.

Stuttgart,
Königstraße 38, Kronprinzstraße 3

Die Liegenschaft befindet sich in der 1a-Einzelhandelslage von Stuttgart, im besten Abschnitt der Königstraße. Die Königstraße als Stuttgarts längste Einkaufsmeile ist auch die frequenzstärkste Lage und konnte sich gegenüber den verschiedenen Centereröffnungen der letzten Jahre gut behaupten.

Das sechsgeschossige Büro- und Geschäftshaus wurde bereits mit der Absicht erworben, die Immobilie nach Beendigung der Mietvertragslaufzeit der Einzelhandels- bzw. Gastronomiemiet-verträge abzureißen und neu zu bauen. Nachdem alle Mietverträge mit den bisherigen Bestandsmietern zu Ende 2019 aufgehoben wurden, wurde das Gebäude mit zwei Untergeschossen entkernt und oberirdisch abgerissen. Mit dem Neubau wurde Mitte April 2021 begonnen, Ende Februar 2023 erfolgte die Übergabe der Flächen an den Büromieter.

Für die Büroflächen konnte mit Contora Offices Solutions ein Mietverhältnis geschlossen werden. Die Münchener Unternehmensgruppe bietet an mittlerweile zehn Standorten deutschlandweit moderne und flexible Bürolösungen für Unternehmer, Startups und Selbstständige an.

Durch den Neubau wurde das Potenzial der Immobilie gehoben, so dass sich durch die Schließung der Passage und einer damit möglichen Nutzung der bisherigen Erschließungsflächen für den Einzelhandel ergibt. Weiterhin haben die Einzelhandelsflächen eine der Lagequalität der Immobilie entsprechen- de Ausstattung, zeitgemäße und flexible Grundrisse sowie die dazugehörige technische Ausstattung erhalten.

Gleiches gilt für die Büroflächen. Durch einen repräsentativen Eingang von der Kronprinzstraße aus wurde der Zugang zu den Obergeschossen deutlich verbessert. Vom Untergeschoss bis ins erste Obergeschoss wurden Einzelhandelsflächen geschaffen. Die Büroflächen verteilen sich auf drei Geschosse vom zweiten bis in den vierten Stock.

Die neu entstandenen Einzelhandels- und Nebenflächen wurden an Aldi vermietet. Aldi hat einen Teil der Flächen im Erdgeschoss an den Schuhhändler Deichmann und im ersten Obergeschoss an das Kosmetikunternehmen Lush untervermietet.

Vergleichende Übersicht

Entwicklung der Renditen

Erläuterungen

Die Ermittlung der Renditekennzahlen erfolgt gemäß Branchenstandard.

Immobilien

Von Bruttoertrag bis Ergebnis vor Darlehensaufwand wird als Bezugsbasis das durchschnittliche Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres zugrundegelegt.

Von Ergebnis nach Darlehensaufwand bis Gesamtergebnis wird als Bezugsbasis das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres herangezogen.

Liquidität

Als Bezugsbasis wird das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres zugrunde gelegt.

Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten

Bezugsbasis ist das durchschnittliche Fondsvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres.

Hinweis

Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft.

Wert und Rendite einer Anlage im Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert.

Renditen
nach Regionen in Deutschland zum 30. September 2023

Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten
(BVI-Methode)

Die Wertentwicklungsberechnung nach der BVI-Methode beruht auf der „time weighted rate of return“-Methode. Diese international anerkannte Standardmethode ermöglicht eine einfache, nachvollziehbare und exakte Berechnung.

Die Wertentwicklung der Anlage ist die prozentuale Veränderung zwischen dem angelegten Vermögen zu Beginn des Anlagezeitraumes und seinem Wert am Ende des Anlagezeitraumes. Ausschüttungen werden rechnerisch umgehend in neue Fondsanteile investiert. So ist die Vergleichbarkeit der Wertentwicklungen ausschüttender und thesaurierender Fonds sichergestellt. Die Wertentwicklung wird auf Basis der börsentäglich ermittelten Anteilwerte berechnet.

Der Aachener Grund-Fonds Nr. 1 ist gemäß § 10 des InvStG von der Körperschaftsteuer befreit, da sich nach den Anlagebedingungen nur steuerbegünstigte, institutionelle Anleger beteiligen dürfen, die gemeinnützige, mildtätige etc. Zwecke verfolgen.

Kapitalinformationen
nach Regionen in Deutschland zum 30. September 2023

Übersicht Bewertung
nach Regionen in Deutschland zum 30. September 2023

Erläuterungen

Die Daten sind stichtagsbezogen und in absoluten Zahlen angegeben. Es sind nur Daten von Immobilien eingeflossen, die sich zum Berichtsstichtag im Fondsvermögen befanden.

Die „Region Rhein-Ruhr“ umfasst folgende Regionen: Aachen, Bochum/​Hagen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Duisburg/​Essen, Recklinghausen

„Weitere deutsche Großräume“ umfassen ausschließlich die Städte Berlin, Hamburg, München und Stuttgart.

In der Position „“Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio““ sind die zum Berichtsstichtag aktuellen Verkehrswerte berücksichtigt. Die Immobilien werden gemäß § 249 KAGB turnusmäßig alle drei Monate von mindestens zwei externen Bewertern unabhängig voneinander bewertet. Die Immobilien sind zum Stichtag mit dem arithmetischen Mittelwert aus den beiden Verkehrswerten in das Fondsvermögen eingestellt.

Die Position „Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio“ bezeichnet die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die einzelnen Immobilien angegebenen Roherträge.

Die Position „Wertänderungen laut Gutachten insgesamt“ umfasst die positiven oder negativen Wertänderungen, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller Auf- und Abwertungen im Berichtszeitraum entstanden ist.

Die Position „Sonstige Wertänderungen insgesamt“ gibt die positiven oder negativen Wertänderungen an, die im Portfolio bei Gesamtbetrachtung aller „Sonstigen positiven/​negativen Wertänderungen“ im Berichtszeitraum entstanden sind. Es sind sämtliche Änderungen im Buchwert der Immobilien enthalten, wie z.B. Wertsteigerungen aufgrund Baufortschritt und die Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten.

Vermietungsinformationen
nach Regionen zum 30. September 2023

Erläuterungen

Grundstücke im Zustand der Bebauung sowie Flächen in Sanierung werden generell nicht in die Berechnungen einbezogen.

Die „Region Rhein-Ruhr“ umfasst folgende Regionen: Aachen, Bochum/​Hagen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Duisburg/​Essen, Recklinghausen

„Weitere deutsche Großräume“ umfassen ausschließlich die Städte Berlin, Hamburg, München und Stuttgart.

Nutzungsarten

Die Jahresmieterträge pro Nutzungsart werden in Prozent der Jahresnettosollmiete angegeben. Die Quoten pro Nutzungsart sind jeweils bezogen auf die gesamte Jahresnettosollmiete in der einzelnen Region. Die Jahresnettosollmiete errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet oder die für leerstehende Flächen in einem Verkehrswertgutachten als nachhaltig erzielbar eingeschätzte Jahresmiete berücksichtigt.

Leerstand/​Vermietungsquote

Die Leerstandsquote wird auf der Basis der Jahresbruttosollmiete, d.h. inklusive aller Mietnebenkosten, berechnet. Die Leerstände werden in Prozent der Jahresbruttosollmiete, aufgeliedert nach Regionen und Nutzungsarten, angegeben. Die Jahresbruttosollmiete errechnet sich wie folgt: Die vertraglich vereinbarten Mieten inklusive aller Mietnebenkosten aus allen zum Berichtsstichtag vermieteten Immobilien werden auf das gesamte Geschäftsjahr hochgerechnet. Bei leerstehenden Immobilien wird entweder die letzte Mietsollstellung an den letzten Mieter vor Beginn des Leerstandes auf das Geschäftsjahr hochgerechnet oder es wird die gutachterliche Bewertungsmiete angesetzt. Hinzu addiert werden die vor dem Leerstand vertraglich umgelegten Mietnebenkosten. Eventuell berechnete Umsatzsteuer wird nicht in die Bruttosollmiete einbezogen. Ferner wird die Vermietungsquote in Prozent angegeben. Die Vermietungsquote und die Leerstandsquote sind bezogen auf die Jahresbruttosollmieten der Immobilien in der einzelnen Region. Die in der Spalte „Gesamt“ genannten Zahlen beziehen sich auf die Jahresbruttosollmiete des gesamten Immobilienportfolios.

Restlaufzeit der Mietverträge

Die Angaben zur Restlaufzeit der Mietverträge erfolgen in Prozent der gesamten Jahresnettovertragsmieten. Optionen zur Mietvertragsverlängerung gelten – bis zur konkreten Ausübung – als nicht wahrgenommen.

Entwicklung des Fondsvermögens
vom 01. Oktober 2022 bis 30. September 2023

¹⁾ Die Zusammensetzung der Position „Ergebnis des Geschäftsjahres“ wird in der Ertrags- und Aufwandsrechnung erläutert.
²⁾ Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/​Verluste ergibt sich bei den Immobilien aus Wertfortschreibung und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr.

Kredite
zum 30. September 2023

Vermögensübersicht
zum 30. September 2023

Vermögensaufstellung Teil I

Immobilienverzeichnis zum 30. September 2023

¹⁾ vormals Geschäftsgrundstück (G)
²⁾ vormals gemischtgenutztes Grundstück (W/​G)
³⁾ Arithmetisches Mittel der Verkehrswerte laut Gutachten unter Berücksichtigung der Reduzierung des Abschlags für die Kosten der Projektentwicklung im Zuge des Baufortschritts
⁴⁾ Flächenänderung gemäß Gutachten
⁵⁾ Grundstücksanteil Teileigentum, Gesamtgrundstücksgröße 10.752 m^2
6) vormals Grundstück im Zustand der Bebauung (U)
⁷⁾ Flächenänderung nach Fertigstellung der Projektentwicklung

Erläuterungen

Art des Grundstückes

G = Geschäftsgrundstück,

W/​G = Gemischtgenutztes Grundstück,

U = Grundstück im Zustand der Bebauung,

M=Mietwohngrundstück

Art der Nutzung

L = Laden, B = Büro, S = Sonstige, E/​G = Stellplatz/​Garage, W=Wohnen

Bei Grundstücken im Zustand der Bebauung erfolgt die endgültige Zuordnung zur „Art der Nutzung“ nach Fertigstellung/​ Vermietung.

Ausstattungsmerkmale

(T) KA = (Teil)Klimaanlage, LA = Lastenaufzug, PA = Personenaufzug, TG = Tiefgarage, B/​T = Balkon/​Terrasse

Verkehrswert/​Kaufpreis

Die Immobilien werden gemäß § 249 KAGB turnusmäßig alle drei Monate von zwei externen Bewertern unabhängig voneinander bewertet.

Die Immobilien sind zum Stichtag mit dem arithmetischen Mittelwert der beiden Verkehrswerten in das Fondsvermögen eingestellt.

Sofern Immobilien im Berichtszeitraum neu erworben wurden und bis zum Stichtag keine Nachbewertung durch zwei externe Bewerter zu erstellen war, wird hier der Kaufpreis (exklusive Anschaffungsnebenkosten) angegeben.

In seiner Bewertung berücksichtigt der jeweilige Bewerter ggf. Abschläge für noch nicht ausgeführte, aber erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Abschläge für noch ausstehende Baukosten, wenn er eine Immobilie bewertet, die sich bautechnisch in einer Projektentwicklung befindet.

Jahresrohertrag/​Bewertungsmiete

Unter der Position Jahresrohertrag/​Bewertungsmiete ist die vom jeweiligen Bewerten angesetzte Miete zum Stichtag der letzten Bewertung angegeben.

Abweichungen zu den aktuell vereinbarten tatsächlichen Mieten sind möglich.

Im Umbau befindliche Immobilien werden mit ihrem voraussichtlichen Wert zum Zeitpunkt der Fertigstellung dargestellt.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die vom Bewerter festgestellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer zum Stichtag der letzten Bewertung.

Fremdfinanzierungsquote

Die Fremdfinanzierungsquote stellt die aufgenommenen Fremdfinanzierungsmittel für die Immobilienanlagen dar.

Diese berechnet sich als Verhältnis (in %) der aufgenommenen Fremdfinanzierungsmittel zum arithmetischen Mittel der Verkehrswerte der Immobilie.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote ist bezogen auf die Jahresbruttosollmiete aus der einzelnen Immobilie.

Sie stellt gleichzeitig eine Nutzungsentgeltausfallquote gemäß § 249 KAGB dar.

Grundstücke im Zustand der Bebauung sowie Flächen in Sanierung werden generell nicht in die Berechnungen einbezogen.

Restlaufzeit der Mietverträge

Angegeben ist die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mieterträge für das Objekt in Jahren.

Basis für die Gewichtung ist der Anteil der einzelnen Mietverträge an der gesamten Nettosollmiete aus dem Objekt. Unbefristete Verträge werden hier nicht berücksichtigt.

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe
von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2023

Vermögensaufstellung Teil II
Anschaffungsnebenkosten zum 30. September 2023

Erläuterungen

In der Vermögensübersicht sind unter der Position Anschaffungsnebenkosten diejenigen Nebenkosten zusammengefasst, die zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren, weil sich das erworbene Objekt noch im Fondsvermögen befand und die Abschreibungsphase seit Erwerb noch nicht abgelaufen war. Die Anschaffungsnebenkosten werden laut § 248 Abs. 3 KAGB linear über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben.

Vermögensaufstellung Teil III

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen zum 30. September 2023

Ertrags- und Aufwandsrechnung
vom 01. Oktober 2022 bis 30. September 2023

¹⁾ Die Sonstigen Erträge betreffen im Wesentlichen Erstattungen der Versicherungen aus Schadensfällen in Höhe von 837 TEUR.
²⁾ Davon eigene Aufwendungen gemäß § 14 Abs. 5 Buchst, c) Besondere Anlagebedingungen 1.794.242,75 EUR
³⁾ In der Position sonstige Kosten sind im Wesentlichen Aufwendungen aus Abschreibungen und Zuführungen von Wertberichtigungen auf Mietforderungen in Höhe von 380 TEUR, Aufwendungen für Vermietungsleistungen mit 322 TEUR, Nebenkosten der Kreditfinanzierung von 231 TEUR sowie Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 173 TEUR enthalten.
⁴⁾ Vergütung an die Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß § 14 Abs. 1 Besondere Anlagebedingungen
⁵⁾ Gemäß § 14 Abs. 5 Buchst, g) und h) Besondere Anlagebedingungen
⁶⁾ Im Ertragsausgleich sind ebenfalls Ertragsausgleichsposten in Höhe von 3.526.586,23 EUR enthalten, die sich auf die Jahresvorträge beziehen.
⁷⁾ Die Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/​Verluste ergibt sich bei den Immobilien aus Wertfortschreibung und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr.

Verwendungsrechnung
zum 30. September 2023

Erläuterungen

Am 02. November 2023 (Ex-Tag) wurde eine Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022/​2023 in Höhe von 1,50 EUR je Anteil (Vorjahr: 1,00 EUR) vorgenommen. Die Valutierung der Ausschüttung und damit die Belastung des Fondskontos erfolgten zwei Bankarbeitstage nach dem Ex-Tag, also am 06. November 2023.

Anhang
gemäss § 7 Nr. 9 KARBV

Anteilwert und -umlauf

Zum 30. September 2023 waren 20.452.047 Anteile im Umlauf. Der Rücknahmepreis/​Anteilwert betrug 79,62 EUR.

Angaben zu den angewendeten Bewertungsverfahren

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten (Immobilien) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft externe Bewerten in ausreichender Zahl. Ein Bewerter hat die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.

Vermögensgegenstände gemäß § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB (Immobilien) werden grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich der Instandhaltungs- sowie der Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert einer Immobilie beeinflussenden Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.

2. Ankaufsbewertungen

Die Ankaufsbewertung von Immobilien wird bis zu einer Größe von 50 Mio. EUR von einem Bewerten und ab einer Größe von mehr als 50 Mio. EUR von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorgenommen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Immobilien werden im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt.

3. Regelbewertungen

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Immobilien werden stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchgeführt.

In der Vermögensaufstellung ist für jede Immobilie mit Wertermittlungsstichtag der arithmetische Mittelwert aus beiden unabhängig voneinander ermittelten Verkehrswerten zu berücksichtigen.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Abs. 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln.

Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten innerhalb von drei Monaten erfolgen.

Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist.

4. Grundstücke im Zustand der Bebauung

Bei im Bau befindlichen Immobilien ist während der Bauphase grundsätzlich auch ein Verkehrs-/​Marktwert zu ermitteln.

Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt.

II. Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft orientiert sich an den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten. Überdies wendet die Kapitalverwaltungsgesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlagen, wie z. B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

Insbesondere werden Zinsen aus Liquiditätsanlagen, Erträge aus Immobilien, Zinsen aus Kreditaufnahmen sowie Vergütungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft und der Verwahrstelle periodengerecht abgegrenzt.

1. Bankguthaben

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert bewertet.

2. Forderungen

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

3. Anschaffungsnebenkosten

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Die Abschreibungen mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1 wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben.

Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertig stellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt.

4. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

III. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle zu den in § 13 Abs. 5 der Allgemeinen Anlagebedingungen genannten Zeitpunkten zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt.

Der Wert des Sondervermögens ist auf Grund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und der sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln.

Liquiditätsrisikomanagement

Die Gesellschaft hat schriftliche Grundsätze und Verfahren festgelegt, die es ihr ermöglichen, die Liquiditätsrisiken zu überwachen:

Die Gesellschaft überprüft diese Grundsätze quartalsweise und aktualisiert sie entsprechend.

Für den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 wird eine dauerhafte Liquiditätsquote von 10 % angestrebt. Die Gesellschaft legt für den Fonds adäquate Limits für die Liquidität fest. Vorübergehende Schwankungen sind möglich. Die Gesellschaft trifft Liquiditätsvorkehrungen und hat ein Liquiditätsverfahren umgesetzt, um quantitative und qualitative Risiken von Positionen und beabsichtigten Investitionen zu bewerten, die wesentliche Auswirkungen auf das Liquiditätsprofil des Vermögenswertportfolios des Fonds haben.

Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung des Liquiditätsrisikos mittels eines standardisierten Liquiditätstools. Darüber hinaus erfolgt einmal im Quartal eine Überprüfung durch die Abteilung Risikomanagement/​Bau- und Projektcontrolling. Die Überprüfung wird anhand eines Übersichtsblattes zur Prüfung von gesetzlichen und vertraglichen Anlagegrenzen dokumentiert.

Zum Liquiditätsmanagement wird ein Excel-basiertes Liquiditäts-Reporting genutzt. Das regelmäßige Liquiditäts-Reporting bietet einen Überblick über den aktuellen Liquiditäts-Status sowie den Cashflow eines jeden Fonds. Darüber hinaus kann die Entwicklung der Bankguthaben vor und nach Zu- und Abfluss des Cashflows nachvollzogen sowie die Anlagegrenzprüfung durchgeführt werden.

Die Gesellschaft führt regelmäßig, mindestens quartalsweise Stresstests auf der Grundlage zuverlässiger und aktueller quantitativer oder, falls dies nicht angemessen ist, qualitativer Informationen durch. Im Rahmen der Richtlinie 2011/​61/​EU Artikel 16 Abs. 1 Unterabsatz 2 führt die Gesellschaft zusätzliche Liquiditätsstresstests durch, mit denen sie Liquiditätsrisiken der Fonds bewerten kann. Hierbei werden Anlagestrategie, Rücknahmefristen, Zahlungsverpflichtungen und Fristen, innerhalb derer die Vermögensgegenstände veräußert werden können, sowie Informationen in Bezug auf allgemeines Anlegerverhalten, Marktentwicklungen, etc. einbezogen. Die Stresstests simulieren gegebenenfalls mangelnde Liquidität der Vermögenswerte im Fonds sowie atypische Rücknahmeforderungen. Sie decken Marktrisiken und deren Auswirkungen ab, einschließlich Auswirkungen auf Nachschussforderungen, Besicherungsanforderungen oder Kreditlinien. Sie tragen Bewertungssensitivitäten unter Stressbedingungen Rechnung. Sie werden unter Berücksichtigung der Anlagestrategie, des Liquiditätsprofils, der Anlegerart und der Rücknahmegrundsätze des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 in einer der Art des Fonds angemessenen Häufigkeit durchgeführt.

Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Erläuterungen

Die Gesamtkostenquote /​ Total Expense Ration (TER) gibt an, wie stark das Netto-Fondsvermögen mit Kosten belastet wird. Berücksichtigt werden die Verwaltungs- und Verwahrstellenvergütung, die Kosten des Bewerterausschusses sowie die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten. Die Gesamtkostenquote weist den Gesamtbetrag dieser Kosten als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und führt damit zu Ergebnissen, die internationalen Standards für Kostentransparenz entsprechen. Die Berechnungsweise entspricht der vom BVI empfohlenen Methode.

Die transaktionsabhängige Vergütung drückt die Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens aus, welche die Gesellschaft gemäß § 11 Abs. 2 der Besonderen Anlagebedingungen erhalten hat. Die transaktionsabhängige Vergütung kann für den Erwerb, die Bebauung, den Umbau oder die Veräußerung von Immobilien anfallen. Sie schwankt über die Lebensdauer eines Fonds naturgemäß stark; daraus können keine Rückschlüsse auf die Performance gezogen werden. Gemäß den Anlagerichtlinien des Fonds beträgt die Vergütung für An- und Verkäufe 1 % des jeweiligen Nettokaufpreises und ist mit Ein- tragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch fällig. Die transaktionsabhängige Vergütung im Berichtzeitraum betrifft den Erwerb der Immobilie in Hamburg, Neuer Wall 31, Alsterarkaden 18.

Immobilienerwerbe und -veräußerungen sind mit Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer, Maklerentgelte, Notar- und Grundbuchgebühren u. a.) verbunden. Angegeben werden die Transaktionskosten für diejenigen Transaktionen, die mit einem Übergang von Nutzen und Lasten im Berichtsjahr verbunden waren. Es werden alle bisher angefallenen Transaktionskosten für die betreffenden Transaktionen angegeben, auch wenn diese bereits in Vorjahren angefallen sein sollten.

Alle wesentlichen sonstigen Erträge und Aufwendungen sind Teil der Ertrags- und Aufwandsrechnung. Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen sind solche Erträge und Aufwendungen, die mindestens 50 % der Position sonstige Erträge /​ sonstige Aufwendungen ausmachen.

Angaben zu wesentlichen Änderungen gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurde das Verkaufsprospekt des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 an die Regelungen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) sowie der PRIIPS-Verordnung angepasst. Des Weiteren wurde die Änderung der Kostenklausel in den Verkaufsprospekt aufgenommen.

Angaben zur Mitarbeitervergütung und Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Zum Stichtag 31. Dezember 2022 verwaltete die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH den Aachener Grund-Fonds Nr. 1 sowie 17 weitere Immobiliensondervermögen (AIF).

Die folgenden Angaben beziehen sich auf das abgelaufene Geschäftsjahr der Kapitalverwaltungsgesellschaft vom 01. Januar bis 31. Dezember 2022:

An die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden insgesamt Festvergütungen in Höhe von 12.063.781,07 EUR gezahlt. Die Gesellschaft gewährte ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern keine variablen Vergütungsbestandteile, die in irgendeiner Form an den Kennzahlen und/​oder den Erfolg (Gewinn, Erträge u.a.) des Aachener Grund-Fonds Nr. 1 oder eines der anderen Sondervermögen (AIF) gekoppelt und/​oder daran ausgerichtet sind.

Die durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (ohne Geschäftsführer und Auszubildende) betrug 148.

Mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft ist keine Gewinnbeteiligung am Erfolg des verwalteten Sondervermögens (Carried Interest) vereinbart.

Anhand der Definition des § 37 KAGB i.V.m. Punkt VI der ESMA-Leitlinie für die solide Vergütungspolitik unter Berücksichtigung der AIFMD hat die Gesellschaft diejenigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter identifiziert, die als sogenannte Risktaker in Frage kommen. Alle als Risktaker identifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bekleiden eine Führungsposition.

Insgesamt wurden an die Risktaker Vergütungen in Höhe von 2.948.849,40 EUR geleistet.

Zusätzliche Informationen gemäß § 300 KAGB

¹⁾ Für in Deutschland nach dem KAGB aufgelegte AIF ist hier aktuell „0 %“ auszuweisen.
Gemäß Art. 1 Abs. 5 AIFM-VO müssen sich derartige besondere Regelungen auf bestimmte illiquide Vermögensgegenstände des Fonds beziehen und sich auf die Anleger des AIF auswirken (z. B. „side pockets“-Regeln, die in Deutschland gesetzlich nicht zulässig sind). Gesetzliche Rücknahmeaussetzungen (unter normalen und außergewöhnlichen Umständen), die mit dem Anleger in den Anlagebedingungen vereinbart sind, sind hiervon nicht erfasst. Dies gilt ebenso für Rücknahmeaussetzung eines Zielfonds. Auch allein die Qualifizierung als schwer liquidierbarer Vermögensgegenstand (z. B. Immobilie) genügt für einen Ausweis nicht.

 

Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Köln

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresbericht des Sondervermögens Aachener Grund-Fonds Nr. 1 – bestehend aus dem Tätigkeitsbericht für das Geschäftsjahr vom 01. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023, der Vermögensübersicht und der Vermögensaufstellung zum 30. September 2023, der Ertrags- und Aufwandsrechnung, der Verwendungsrechnung, der Entwicklungsrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023, sowie der vergleichenden Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre, der Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind, und dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresbericht in allen wesentlichen Belangen den Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und ermöglicht es unter Beachtung dieser Vorschriften, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresbericht

Die gesetzlichen Vertreter der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresberichts, der den Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht und dafür, dass der Jahresbericht es unter Beachtung dieser Vorschriften ermöglicht, sich ein umfassendes Bild der tatsächlichen Verhältnisse und Entwicklungen des Sondervermögens zu verschaffen. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresberichts zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresberichts sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, Ereignisse, Entscheidungen und Faktoren, welche die weitere Entwicklung des Sondervermögens wesentlich beeinflussen können, in die Berichterstattung einzubeziehen. Das bedeutet u.a., dass die gesetzlichen Vertreter bei der Aufstellung des Jahresberichts die Fortführung des Sondervermögens durch die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mit beschränkter Haftung zu beurteilen haben und die Verantwortung haben, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung des Sondervermögens, sofern einschlägig, anzugeben.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresbericht als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresbericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.