Es ist etwas untergegangen im Windschatten des Wirecard Skandals, die Pleite der German Property Group/Dolphin Capital. Jenem Unternehmen, das man wohl unbestritten als größten Besitzer von unsanierten Denkmalschutz-Immobilien in Deutschland bezeichnen kann.
Das besondere an Denkmalschutzimmobilien ist die erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für diese Immobilien, die allerdings einen gewaltigen Haken hat für den Erwerber einer solchen Immobilie. Hier kauft der Erwerber eben nicht eine fertige bewohnte Immobilie, sondern eine Ruine mit Grundstücksanteil und erteilt einen Sanierungsauftrag an den Verkäufer, im Regelfall ein Bauträger.
Diese Sanierung wird dann nach der Makler- und Bauträger Verordnung abgewickelt. Heißt, hier gibt es dann auch eine klare Sicherheit für den Verkäufer, dass er nicht für etwas bezahlt, was er noch nicht bekommen hat. Mithin eine sichere Sache und in der Praxis schon sicherlich 100.000 Mal auch so umgesetzt.
Nun kommt aber das Problem für die Erwerber der Dolphin Immobilienkäufer. Diese bezahlen bei Vertragsabschluss und dann zu Beginn der Sanierungsarbeiten eine Frontup Zahlung von um die 30 %, für den sogenannten Grundstücksanteil und für die Altbausubstanz, die es zu sanieren gilt. Bei einem Wohnungspreis von 300.000 Euro sind das 90.000 Euro o h n e das der Erwerber mit dieser Wohnung etwas anfangen kann.
Nun geht das Unternehmen, mit dem er den Vertrag abgeschlossen hat, pleite, wie hier die German Property Group, wer baut dann die Wohnung zu Ende? Der Insolvenzverwalter wird den Teufel tun, denn er will ja nicht in irgendeine Gewährleistungshaftung für Baumängel kommen.
Genau diese Frage stellt sich nun möglicherweise für Hunderte von Immobilienerwerbern, die möglicherweise nun sogar vor den Scherben ihrer persönlichen Existenz stehen könnten. Viele von ihnen bezahlen bereits auf die vom zugesagten Darlehen ausbezahlte Teilsummen o h n e nun zu wissen, wann und ob das Objekt überhaupt jemals fertig werden wird. Verkaufen lässt sich solch eine Immobilie aber wiederum eben auch nicht.
Hinzukommt nun, dass es durch Corona eine völlig veränderte Finanzierungssituation bei den Banken gibt, aber oft auch in den persönlichen Lebensverhältnissen der Wohnungskäufer. Unsicherheit im Job, Kurzarbeit usw. Da schauen die Banken im Moment schon genauer hin. Was also passiert, wenn die Wohnung zwar fertiggestellt werden kann, aber dafür eine Nachfinanzierung erforderlich ist, weil der neue Bauträger eben die Preise des alten Bauträgers nicht akzeptiert?
Genau deshalb raten wir seit über 10 Jahren vom Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie ab. Kauft man eine vermietete Bestandsimmobilie, dann hat man genau diesen Stress eben nicht. Das Risiko hält sich hier in Grenzen.
