Hanseatisches Oberlandesgericht
Az.: 13 Kap 4/18
Verkündet am 14.02.2020Alwert, JFAnge
Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Beschluss
–
In der Sache
Prof. Dr. Tilmann Mischkowsky, Düwellstraße 17, 87435 Kempten
| – Musterkläger – |
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Hahn, Marcusallee 38, 28359 Bremen, Gz.: 15162-13/sj
gegen
| 1) |
Baden-Württembergische Bank, vertreten durch den Vorsitzenden Hans-Jörg Vetter, Kleiner Schlossplatz 11, 70173 Stuttgart
|
|
| 2) |
Hamburg Commercial Bank, vertreten durch den Vorstand, Martensdamm 6, 24103 Kiel
|
|
| 3) |
MPI Consulting GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer Hans-Georg van Detten und Thomas Schneefuß, Keplerstraße 16, 26723 Emden
|
|
| 4) |
Sparkasse Bremen AG, vertreten durch d. Vorstandsvorsitzenden Dr. Tim Nesemann, Am Brill 1-3, 28195 Bremen
|
|
| 5) |
Sparkasse Dieburg, vertreten durch d. Vorstand Manfred Neßler (Vors.) und Markus Euler, St. Péray-Straße 2-4, 64823 Groß-Umstadt
|
|
| 6) |
Sparkasse Gevelsberg-Wetter, vertreten durch d. Vorsitzenden Thomas Biermann, Mittelstraße 2-4, 58285 Gevelsberg
|
|
| 7) |
Sparkasse Wetzlar, vertreten durch d. Vorstandsvorsitzenden Norbert Spory, Seibertstraße 10, 35576 Wetzlar
|
|
| 8) |
Sparkasse Rheine, vertreten durch d. Vorstand, Kardinal-Galen-ring 33, 48431 Rheine
|
|
| 9) |
HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer Jörg-Karsten Hagen, Altstädter Straße 6, 20095 Hamburg
|
|
| 10) |
HGA Real Estate Treuhand GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer Jörg-Karsten Hagen und Petra Hechenberger, Burchardstraße 8, 20095 Hamburg
|
Prozessbevollmächtigte zu 1:
Rechtsanwälte Seibert, Link, Rotebühlplatz 19, 70178 Stuttgart, Gz.: 350/16 HS02 MV
Prozessbevollmächtigte zu 2, 9 und 10:
Rechtsanwälte CMS Hasche Sigle, Stadthausbrücke 1-3, 20355 Hamburg, Gz.: 2015/18059
Prozessbevollmächtigte zu 3:
Rechtsanwälte Klein, Glockengießerwall 2, 20095 Hamburg
Prozessbevollmächtigte zu 4:
Rechtsanwälte Schütte, Richter & Partner, Contrescarpe 47/48, 28195 Bremen, Gz.: 435/2016-57
Prozessbevollmächtigte zu 5:
Rechtsanwälte Streitbörger PartGmbB, Heßlerstraße 40, 59065 Hamm, Gz.: 50/karn/17/1063
Prozessbevollmächtigte zu 6 und 8:
Rechtsanwälte Streitbörger PartGmbB, Heßlerstraße 40, 59065 Hamm
Prozessbevollmächtigte zu 7:
Rechtsanwälte Streitbörger PartGmbB, Heßlerstraße 40, 59065 Hamm, Gz.: 50/wa/16/3053
Nebenintervenientin zu 4 – 6:
HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Jörg-Karsten Hagen, Altstädter Straße 6, 20095 Hamburg
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte CMS Hasche Sigle, Stadthausbrücke 1-3, 20355 Hamburg, Gz.: 2015/18059
–
beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht – 13. Zivilsenat – durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Panten, die Richterin am Oberlandesgericht Kaufmann und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Tonner am 14.02.2020 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 27.11.2019:
–
Die Feststellungsanträge des Musterklägers werden zurückgewiesen.
–
Gründe:
–
I.
Der Vorlagebeschluss des Landgerichts Hamburg bezieht sich auf vom Musterkläger behauptete Mängel des Prospekts zum geschlossenen Immobilienfonds „HGA Mitteleuropa V“.
Der Fonds investierte das eingeworbene Kapital – mittelbar über zwei Objektgesellschaften ungarischen Rechts, die das Eigentum hielten – in Immobilien, die sämtlich im sog. „Infopark“ an der Andrássy út in Budapest lagen.
Der Prospekt wurde am 24.03.2006 veröffentlicht, Anbieterin war die Musterbeklagte zu 9, eine 100%-ige Tochter der HSH N Real Estate AG, die ihrerseits mit der HSH-Nordbank (im Folgenden: HSH), der Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu 2, durch einen Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag (mit der HSH als herrschendem Unternehmen) verbunden war.
Mit dem Infopark hatte sich Budapest 1996 erfolglos als Standort einer Weltausstellung beworben, woraufhin es dann Ausschreibungen für die Projektentwicklung gab, wobei insgesamt 100.000m² vermietbare Flächen entstehen sollten, von denen bei Prospektauflegung 60.000m² fertiggestellt und überwiegend auch bereits vermietet waren.
Projektentwickler waren die IVG Immobilien AG (im Folgenden: IVG AG) und die DeTe-Immobilien (eine 100%-tige Tochter der Deutschen Telekom AG).
.
Der Fonds hat nicht das erhoffte Ergebnis erzielt, die erwirtschafteten Resultate lagen im Jahre 2014 ca. 50% unter den prospektierten Werten.
Mit Beschluss vom 14.06.2017 hat das Landgericht Hamburg dem Senat die folgenden Feststellungsziele vorgelegt:
|
1. Es wird festgestellt, dass der offizielle Fondsprospekt vom 24.03.2006, mit dem Interessenten für den Beitritt zur Fondsgesellschaft HGA Mitteleuropa V GmbH & Co. KG (im Folgenden nur noch als „Fonds“, Fondsgesellschaft oder HGA Mitteleuropa V bezeichnet) geworben worden sind, erhebliche Fehler im Rechtssinne aufweist, weil er für den durchschnittlichen Beitrittsinteressenten wesentliche Informationen unrichtig, unvollständig und irreführend darstellt. Insbesondere wird festgestellt: a) dass der Prospekt HGA Mitteleuropa V die im März 2006 prognostizierte Lage auf dem Budapester Büroimmobilienmarkt unvollständig, jedenfalls nach dem Empfängerhorizont für den durchschnittlichen Beitrittsinteressenten irreführend schildert, indem er über wesentliche Risiken nicht aufklärt, insbesondere über die Tatsache, dass während eines Zeitraums, in dem ein wesentlicher Teil der über die Fondsimmobilien abgeschlossenen Mietverträge ausläuft, aufgrund bestehender Bauvorhaben mit einem im Vergleich zu den Vorjahren sehr hohen Zugang an Büroflächen aus spekulativen Projektentwicklungen zu rechnen ist und daraus das erhöhte Risiko einer allgemein ansteigenden Leerstandsquote für Büroimmobilien in Budapest folgt; b) dass der Prospekt HGA Mitteleuropa V die konkreten Vermietungsrisiken der im sogenannten „Infopark“ vermieteten Fondsimmobilien unvollständig, jedenfalls nach dem Empfängerhorizont irreführend schildert, insbesondere weil er nicht ausdrücklich auf die folgenden Tatsachen und die daraus folgenden Risiken in einem für den durchschnittlichen Beitrittsinteressenten verständlichen Gesamtzusammenhang hinweist: aa) dass sich der Wettbewerb um Mieter am Standort Infopark innerhalb von 2 bis 3 Jahren nach Fondsauflage im besonderen Maße verstärken wird, bedingt durch die Tatsache, dass während dieses Zeitraums zum einen ein wesentlicher Teil der über die Fondsimmobilien abgeschlossenen Mietverträge im Infopark ausläuft, und zum anderen in demselben Zeitraum die Verkäuferin der Fondsimmobilien, eine Tochter der IVG Immobilien AG, gleichartige Bürogebäude in unmittelbarer Nachbarschaft fertigstellen und zur Vermietung anbieten wird und bb) deshalb das Risiko besteht, dass der Fonds HGA Mitteleuropa V in unmittelbarer Konkurrenz zur IVG Immobilien AG als Anbieter von benachbarten Büroflächen im Infopark stehen und um dieselben Mieter werben muss; cc) dass die IVG Immobilien AG in dieser Situation erhebliche Wettbewerbsvorteile haben könnte, weil sie (1) die moderneren, weil neueren Gebäude als die HGA Mitteleuropa V anbieten kann, die insbesondere den erheblichen Wettbewerbsvorteil des besseren Energieeffizienzstandards haben werden, und (2) weil die IVG Immobilien AG den Infopark ursprünglich mit dem Telekom Konzern entwickelt hat, dessen Töchter Hauptmieter der Fondsimmobilien sind, und die IVG Immobilien AG die daraus folgenden besonderen Kenntnisse/Kontakte für ihren Vorteil nutzen könnte; c) dass der Prospekt HGA Mitteleuropa V unvollständige Hinweise auf die abstrakte Gefahr von Interessenkonflikten enthält, weil er folgende kapitalmäßige und personelle Verflechtungen verschweigt: aa) kapitalmäßige Verflechtungen aufgrund der Tatsache, dass die HSH Nordbank AG Muttergesellschaft der Fondsinitiatorin und späteren geschäftsführenden Kommanditistin, der HGA Capital Grundbesitz und Anlage GmbH ist, gleichzeitig aber kapitalmäßig auch an der Verkäuferin der Fondsimmobilien und zukünftigen Wettbewerberin, der IVG Immobilien AG, beteiligt war; bb) personelle Verflechtungen aufgrund der Tatsache, dass das damalige Vorstandsmitglied der HSH Nordbank AG, Herr Peter Rieck, im Jahr 2006 gleichzeitig im Aufsichtsrat der IVG Immobilien AG saß; d) dass der Prospekt HGA Mitteleuropa V eine unvollständige, jedenfalls nach dem Empfängerhorizont irreführende Darstellung der Weichkosten des Fonds enthält, da die Kosten für die von der HSH Nordbank AG ausgereichte Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals in Höhe von 1.534.834,00 € nicht als Kosten der Investitionsphase in der Weichkostenübersicht auf Seite 53 des Prospekts dargestellt werden und der Prospektleser dem Prospekt somit nicht ohne Weiteres entnehmen kann, in welchem Umfang die von ihm eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden. 2. Es wird festgestellt, dass die Angaben des Prospekts HGA Mitteleuropa V zur erwartbaren wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds fehlerhaft sind, da die die Erwartungen rechtfertigenden Tatsachen (Marktumfeld, Mietausfallswagnis, Revitalisierungskosten, erzielbare Mieten) nicht sorgfältig ermittelt wurden und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung deshalb insbesondere angesichts der hohen Weichkosten aus damaliger Sicht kaufmännisch nicht vertretbar waren. |
Unter dem 27.08.2018 hat der Senat den Musterkläger bestimmt.
Mit Beschluss vom 12.11.2019 hat der Senat auf Antrag der Musterbeklagten zu 2 sowie 4 – 8 das folgende Feststellungsziel ergänzend zugelassen:
|
Feststellungsziel 3: Es wird festgestellt, dass die unter Ziffer 1 und 2 des Vorlagebeschlusses des Landgerichts Hamburg vom 14.06.2017 aufgeführten Prospektfehler für die Musterbeklagten zu 2, 4, 5, 6, 7 und 8 als beratende Banken weder im Rahmen ihrer Plausibilitätsprüfungspflicht noch im Rahmen einer Prüfung mit banküblicher Sorgfalt erkennbar waren. |
Der Musterkläger ist der Auffassung, dass der ihm ausgehändigte Emissionsprospekt vom 24.03.2006 (Anl. MK 1) fehlerbehaftet und irreführend sei und die Musterbeklagten ihm nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne haftbar seien.
Zu Feststellungsziel 1a:
Zum „Büroimmobilienmarkt Budapest“ finden sich im Prospekt die folgenden Angaben (wegen der Details wird Bezug genommen auf den Anlageprospekt Anl. MK 1, S. 31 f.):
Noch vor einigen Jahren habe Budapest mit die höchsten Leerstandsquoten an Büroimmobilien in Europa ausgewiesen. Die Leerstandsquote sei jedoch in den letzten Jahren deutlich gesunken; viele alte Objekte aus den 90er-Jahren seien kaum noch marktgängig, allerdings werde in letzter Zeit auch viel alter Bestand modernisiert; ein großer Teil der Vermietungsleistungen beziehe sich daher auf Umzüge in modernere Objekte; das örtliche Immobilienunternehmen Féri rechne in den kommenden Jahren mit Mietsteigerungen; Budapester Innenstadtlagen seien zum 3. Quartal 2005 von Feri mit „A“ geratet worden, was sich aus einem geringen Investitionsrisiko, bei überdurchschnittlich hohem Angebot, aber ebensolcher Nachfrage ergebe, weshalb mit einer sehr hohen Wertzunahme zu rechnen sei; das Immobilien-Barometer des Immobilienunternehmens IVG habe für das 4. Quartal 2004 11,6% Leerstand ausgewiesen, im 4. Quartal 2003 seien es noch 15,2% gewesen.
Diese Darstellung zum „Büroimmobilienmarkt Budapest“ ist nach Auffassung der Musterklägers irreführend und inhaltlich fehlerhaft, wie sich insbesondere aus einem Abgleich mit einer von der IVG Hungaria stammenden PowerPoint-Präsentation (Anl. MK 3), vorgestellt von deren Geschäftsführer Blandow, auf dem „Budapester-Berliner Bauforum in Budapest“ am 31.3.2006, ergebe.
Auf Bl. 35 der Präsentation sei zu erkennen, dass die Leerstandsquote in Budapest von 2001 – 2005 von 20 auf 12% gesunken sei, zugleich aber von 2001 – Mitte 2002 300.000m² Neubauflächen auf den Markt gekommen seien und das bis Ende 2005 weitere 230.000m² erwartet würden; ab dem 3. Quartal 2003 habe die Nachfrage sehr stark angezogen.
Die Aussage im Prospekt (S. 31) zu hohen Wertzunahmen vertrage sich nicht mit der Prognose der IVG Hungaria (Präsentation Bl. 37) wonach 300.000m² „spekulative Büroprojekte“ bereits im Bau seien; wobei diese Projekte als spekulativ beurteilt worden seien, da – insbesondere bezogen auf geplante Fertigstellungen für 2007 – für diese Objekte durchweg noch keine Mietverträge vorgelegen hätten und auch für 2006 nur für etwa 1/3 der neuen Flächen „Vorvermietungen“ vorgelegen hätten.
Damit aber sei der Musterbeklagten zu 2 bekannt gewesen, dass ab 2006 insgesamt 830.000m² neue Büroflächen auf den Markt drängen würden und dies genau zu einem Zeitpunkt, in dem die Mietverträge von zahlreichen Ankermietern der Fondsimmobilien auslaufen würden.
Diese Angaben hätten nach Maßgabe der Anforderungen des BGH an Anlageprospekte (etwa BGH II ZR 211/09) in den Prospekt aufgenommen werden müssen, zumal die IVG Hungaria für 2007 (S. 37 der Präsentation Anl. MK 3) einen Anstieg der Leerstandsquote und einen „starken Vermietungswettbewerb“ (aaO., S. 38) prognostiziert habe.
Die Musterbeklagten zu 1 und 2 argumentieren, dass die Firma IVG noch in ihrem im Frühjahr 2006 erschienenen Geschäftsbericht (Anl. MB1) mit genau den Zahlen gearbeitet habe (aaO., S. 35), die auch der Prospekt verwende und (aaO., S.29) für Budapest weiter ein „beschleunigtes Mietpreiswachstum“ prognostiziert habe; auch die Geschäftsberichte 2006 und 2007 (Anl. CMS 2 und 3) wiesen die Lage in Budapest weiter positiv aus; auch die Präsentation des Herrn Blandow, auf die sich der Musterkläger stütze, gelange im Übrigen zur Prognose eines Anstiegs der Immobilienpreise. Tatsächlich sei die Lage erst in den Jahren 2008 – 2010 im Zuge der Finanzkrise schlechter geworden (unter Bezugnahme auf eine graphische Darstellung der Fa. Jones Lang La Salle – Bl. 199 d.A.). Es sei im Übrigen nicht nachvollziehbar, wie der Musterkläger zu einem Zuwachs von 830.000m² gelange.
Zu Feststellungsziel 1b:
Der Musterkläger bringt vor, im Prospekt habe darauf hingewiesen werden müssen, dass etwa 2 – 3 Jahre nach Prospektveröffentlichung bzw. Auflegung des Fonds im sog. „Infopark“ weitere Bürogebäude fertiggestellt werden würden – dies sei eine für die Anleger wesentliche Information vor allem mit Rücksicht darauf, dass zeitgleich die Mietverträge mehrerer Mieter von Fondsimmobilien auslaufen würden, womit dann eine Wettbewerbssituation im Zuge der Neu- bzw. Anschlussvermietung entstehen würde und die Neubauten einen Wettbewerbsvorteil haben würden, da sie vor allem in Bezug auf den Energieverbrauch moderner seien.
Zudem sei absehbar gewesen, dass die DeTe Immobilien als Mitentwicklerin des Infoparks (und damit auch der 2008 neu hinzukommenden Bürobauten) bevorzugt Zugriff auf Informationen haben würde, was die Wettbewerbssituation zu Lasten der Fondsimmobilien weiter habe verstärken müssen.
Tatsächlich habe sich dieses Risiko auch verwirklicht, denn 2008 sei – was unstreitig ist – die Großmieterin T-Online aus einer bislang angemieteten Fondsimmobilie ausgezogen und in eine Immobilie der IVG AG im Infopark umgesiedelt.
Die Musterbeklagten erwidern, dass sich insoweit im Prospekt ausreichende Hinweise fänden:
Die Vermietungssituation sei auf S. 47 ff. des Prospektes ausführlich und korrekt dargestellt, auf S. 48 – 53 seien die einzelnen Mietverträge sogar mit Ablaufdaten vollständig angegeben. Dass im Infopark weitere Gebäude fertig würden, sei auf S. 38 r. Spalte ausdrücklich erwähnt; aus der Darstellung S. 38 l. Sp. könne man auch ersehen, dass es sich insoweit um erhebliche Flächen von 40.000m² handeln würde.
Ein expliziter Hinweis darauf, dass diese Gebäude dann moderner sein würden, als die Fondsimmobilien sei schon wegen des gleichfalls geringen Alters der Fondsimmobilien nicht erforderlich gewesen.
Dass die Entwicklung gemeinsam mit der DeTe-Immobilien erfolgte, sei ebenfalls ersichtlich (S. 38, l. Sp. Unten).
Einem sich aus dieser Konstellation ergebenden Risiko einer Konkurrenz durch die IVG sei durch ein Abwerbeverbot im Anteilsübertragungsvertrag zwischen den Objektgesellschaften ungarischen Rechts (u.a.) und der IVG AG vom 21.12.2005 (Anl. MB 6, dort Ziffer 14.2) angemessen Rechnung getragen worden; tatsächlich sei auf Basis dieser Klausel sogar ein Schiedsverfahren gegen die IVG AG angestrengt worden, das aber mit einem für die Fondsgesellschaften nicht sehr lukrativen Vergleich geendet habe, da man der IVG AG keine aktive Abwerbung von Mietern habe nachweisen können.
Zu Feststellungsziel 1c:
Der Musterkläger bringt insoweit vor, dass zu den zwischen den zahlreichen Beteiligten bestehenden Verflechtungen auf S. 108 – 112 des Prospektes zwar vieles richtig offengelegt worden sei – es fehle aber ein Hinweis auf die Verflechtung der Rechtsvorgängerin der Musterbeklagten zu zwei, der HSH, mit der Verkäuferin der Fondsimmobilien, der IVG AG.
Die HSH habe 2006 eine erhebliche Beteiligung von mehr als 5% am Aktienkapital der IVG AG gehalten, nämlich seit Anfang 2004 11,6%, die bis Anfang 2007 auf 2,5% reduziert worden seien, bei Prospektveröffentlichung habe sich der Anteil wohl auf 5,1% belaufen.
Auch hinsichtlich der persönlichen Verflechtungen sei die Darstellung nicht ausreichend: Wie durch die Geschäftsberichte der IVG AG aus 2004 und 2006 (Anl. MK 6 und MK 7) belegt, sei der Vorstand Rieck der HSH zugleich stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender der IVG AG gewesen; dieser Umstand sei aufklärungspflichtig nach Maßgabe der Entscheidung BGH III ZR 318/08.
Ein Interessenkonflikt folge daraus, dass die HSH die Fondsgesellschaft, die wiederum an den beiden Objektgesellschaften ungarischen Rechts beteiligt gewesen sei, beherrscht habe; die IVG AG habe die HSH zwar nicht kontrolliert, sie sei aber aufgrund der Beteiligung an derselben an der Erzielung von hohen Verkaufspreisen für die IVG AG interessiert gewesen; Interesse am Wohlergehen der Fondsgesellschaft habe sie nur im Hinblick auf die Rückzahlung der von ihr an diese ausgereichten Zwischenfinanzierungsdarlehen gehabt. Die Fondsgesellschaft hingegen habe ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis gehabt.
Weiter habe die IVG AG ein hohes Interesse am Verkauf der Objektgesellschaften vor einem Eintritt in die Anschluss-Vermietungsphase (also Auslaufen der Erstvermietungen) gehabt, um dann 2008/09 beliebig Mieter von der Fondsgesellschaft für ihre neuen Gebäude D – E – F im Infopark abwerben zu können, was mit T-Online 2007/08 auch funktioniert habe.
Soweit der Geschäftsbericht 2005 der IVG AG (Anl. MK 9) den Hinweis enthalte, dass Herr Rieck an der Beschlussfassung über der Verkauf des Portfolios Budapest an die Fondsgesellschaft nicht teilgenommen habe, finde sich dies nicht im Prospekt. Da die HSH zu der Zeit 5,1% der Stimmrechte an der IVG AG gehalten habe, sei dieser Punkt damit nach den Wertungen der §§ 340a Abs. 4 Nr. 2 HGB und auch der entsprechenden Regeln des WpHG aufklärungspflichtig gewesen.
Die Musterbeklagten weisen darauf hin, dass nach den vom BGH entwickelten Maßstäben (insbesondere BGH III ZR 318/08) nur „wesentliche“ kapitalmäßige Verflechtungen offenzulegen seien, 5,1% Anteilsbesitz der HSH genügten hierfür nicht; z.B. der Prüfungsstandard IdW S 4 Anl. 1, Ziffer IX ziehe die Grenze bei 25%, ebenso das Steuerrecht; die 3%-Grenze des WpHG habe ganz andere Zwecke.
Zudem habe die IVG AG bei der Durchführung des Projekts keine bestimmende Rolle gehabt, sie sei tatsächlich nur als Verkäuferin aufgetreten.
Auch die von dem Musterkläger monierte persönliche Verflechtung sei nicht aufklärungspflichtig gewesen – die Rechtsprechung nehme eine Aufklärungspflicht nur bei Geschäftsführern oder beherrschenden Gesellschaftern, nicht bei Aufsichtsratsmitgliedern an; eine ähnliche Regelung finde sich im IdW ES 4 Ziffer 6.3.2..
Zudem habe Herr Rieck bei der Beschlussfassung über das Budapest Portfolio im Aufsichtsrat der IVG AG nicht teilgenommen.
Schließlich habe auch materiell kein Interessenkonflikt bestanden: Die HSH sei schon aus Imagegründen – die HGA-Fonds seien seinerzeit am Markt als „ihre“ Fonds wahrgenommen worden – am Gelingen des Projekts und damit am wirtschaftlichen Erfolg der Fondsgesellschaft äußerst interessiert gewesen.
Zu Feststellungsziel 1d:
Der Musterkläger meint, die Darstellung der sog. „Weichkosten“ auf S. 55 des Prospektes sei insoweit nicht ausreichend, als die Kosten der EK-Zwischenfinanzierung durch die HSH dort auch in der Mittelverwendung und nicht nur in der Mittelherkunft hätten auftauchen müssen. Der sich dort findende Verweis auf S. 98 sei unzureichend, da auf S. 98 dann zwar die Parameter der Zwischenfinanzierung geschildert würden, der tatsächliche Betrag von € 1.534.000,- aber nur auf S. 140 in der Prognose-GuV auftauche. Da es sich der Sache nach um Kosten der EK-Beschaffung handele, genüge dies nicht, der Ausweis hätte bei der Mittelverwendung stattfinden müssen.
Die Musterbeklagten erwidern, dass die Passage auf S. 140 des Prospektes genüge – es handele sich eben nicht um auszuweisende Kosten der EK-Beschaffung, da der Aufwand nicht aus Einlagen erbracht worden sei: Die Immobilien seien (so dargestellt S. 90) per 01.02.2006 erworben worden, das EK sei jedoch erst im Dezember 2006 fällig geworden; die Kosten der Zwischenfinanzierung seien daher aus den schon laufenden Beteiligungseinnahmen – die den ungarischen Objektgesellschaften gehörenden Immobilien seien ja bereits vermietet gewesen – bestritten worden.
Im Prospekt sei zudem unter der Rubrik „Wirtschaftliche Grundlagen – Prognoserechnung der Fonds-KG in TEUR“ (S. 58) für 2006 ein Beteiligungsertrag vor Steuern von 3.026 TEUR und darunter ein negatives „laufendes Zinsergebnis“ von 1.535 TEUR ausgewiesen; hieraus ergebe sich, dass tatsächlich Liquidität aus Mieteinnahmen von den Objektgesellschaften an die Fondsgesellschaft habe durchgeleitet werden und von dieser zur Bedienung des Zinsaufwandes für die EK-Zwischenfinanzierung habe verwandt werden sollen. Insoweit komme es auch nicht darauf an, dass die Prognose G+V für die Fonds-KG für 2006 weder Aufwand noch Ertrag ausweise. Zudem finde sich auf S. 141 des Prospektes auch noch ein entsprechender Ausweis zum Cash-Flow, der für die Fonds KG in 2006 eben einen Abfluss von (knapp) 1.535 TEUR auf Zinsen vorsehe.
Im Übrigen sei der Bezug zum tatsächlichen Kapitaleinsatz jedenfalls durch einen „einfachen Rechenschritt“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH herzustellen gewesen. Keinesfalls könne hier ein aus Anlegersicht wesentlicher Fehler angenommen werden, denn im wirtschaftlichen Resultat seien die Angaben richtig, weshalb eine andere oder vielleicht auch tiefergehende Darstellung dem Anleger keine – abweichenden – relevanten Informationen hätte vermitteln können.
Zu Feststellungsziel 2:
Der Musterkläger hält verschiedene im Prospekt enthaltene Prognosen nicht für vertretbar:
Die Kalkulation des Mietausfallwagnisses mit 2007 – 2009 10% sei noch vertretbar, das Abschmelzen dieses Wertes für 2010 – 2014 auf 5% und ab 2015 auf 3% aber nicht mehr – diese Werte seien zu niedrig, gerade ab 2010 hätte der Wert wegen der o.g. weiteren Fertigstellungen von Büroimmobilien im Infopark angehoben werden müssen.
Nicht sachgerecht sei auch der Ansatz von Revitalisierungskosten (S. 62 des Prospektes im Rahmen der Liquidationsrechnung) für das Jahr 2021 mit nur 10% des Verkaufserlöses. Auch bei noch jungen Gebäuden fielen bei Mieterwechseln solche Kosten an; tatsächlich seien auch 2012/13 ganz erhebliche Revitalisierungskosten („nicht umlegbare Betriebskosten“ laut Geschäftsberichten Anl. MK 12 und MK 13) angefallen.
Der Ansatz von Ausschüttungen von 6,40 – 6,75% für 2007 – 2021 (S. 58) sei unrealistisch, die Weichkosten seien schlicht zu hoch, um dieses Ziel zu erreichen, wobei wesentlich sei, dass ein Großteil der Weichkosten wieder an die HSH habe fließen sollen; das Beratungshonorar von 5,4‘‘ € für die HGA GmbH (S 52. r. Spalte unten) sei grotesk und ohne jede angemessene Gegenleistung; hinzu komme die hohe Fremdkapital-Quote auf der Ebene der Objektgesellschaften, für deren Darlehen zudem nur eine sehr geringe Tilgung angesetzt gewesen sei, woraus sich eine fortdauernde hohe Zinslast ergebe.
Die Musterbeklagten erwidern, dass die Prognosen durchweg vertretbar seien.
Das Mietausfallwagnis setze etwa das Bundesumweltministerium in seinen Richtlinien (Anl. CMS 10) für Gewerbeimmobilien mit 4% an, ebenso die Wertermittlungsrichtline (Anl. CMS 11), die Gutachterausschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen (Anl. CMS 12) arbeiteten je nach Objekt mit 3 – 8%.
Die Revitalisierungskosten seien in der Position „sonstige nicht umlegbare Betriebskosten“ enthalten und schwankten zwischen 1,5 und 3% p.a.; tatsächlich sei es nicht unrealistisch, bei neuen Gebäuden in den ersten 20 Jahre ganz ohne Revitalisierung auszukommen.
Der erhebliche Aufwand 2012/13 sei der seinerzeitigen Krise am Miet-Immobilienmarkt geschuldet gewesen, man habe um einen Großmieter zu akquirieren die Gebäude B und C, die zuvor kleinteiligere Mietungen aufgewiesen hätten, in Richtung einer Single-Tenant-Nutzung recht grundlegend umbauen müssen; zudem finde sich auf S. 14 ein deutlicher Risikohinweis gerade bezogen auf Kosten von Revitalisierung und Reparaturen.
Die Auszahlungsprognose sei in Ordnung: Die Rechnung S. 56 ff gehe auf, der Musterkläger zeige nicht auf, welche konkrete Position nicht realitätsgerecht sei; ob die Gebühr von € 5,4‘‘ € für die HGA „grotesk“ sei (wie natürlich nicht), sei vor diesem Hintergrund komplett irrelevant, denn sie sei deutlich ausgewiesen und in der Rechnung berücksichtigt.
Zu Feststellungsziel 3:
Die Musterbeklagten zu 2 und 4 – 8 sind der Auffassung, dass weder im Rahmen einer Beratung, noch erst recht bei bloßer Vermittlung der Anlage in den streitgegenständlichen Fonds für die Banken Fehler des Prospektes erkennbar gewesen seien – die Prüfung auf Plausibilität und wirtschaftliche Tragfähigkeit mit banküblichem Sachverstand habe keine Mängel erkennen lassen.
Der Musterkläger erwidert, dass die im einzelnen zu den anderen Feststellungszielen benannten Mängel des Prospektes offenkundig gewesen seien – jedenfalls bei der gebotenen Prüfungstiefe, während die Musterbeklagten schon nach ihrem Vortrag offenbar nur auf Plausibilität geprüft hätten.
II.
Die von den Musterklägern begehrten Feststellungen sind nicht zu treffen, der Prospekt weist die mit den Feststellungszielen behaupteten Mängel nicht auf.
„Der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, (hat) den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten … (vgl. BGH, Urteile vom 6. Oktober 1980 – II ZR 60/80 – BGHZ 79, 337, 344; vom 21. Oktober 1991 – II ZR 204/90 – BGHZ 116, 7, 12; vom 5. Juli 1993 – II ZR 194/92 – BGHZ 123, 106, 109 f; vom 29. Mai 2000 – II ZR 280/98 – NJW 2000, 3346; vom 6. Februar 2006 – II ZR 329/04 – NJW 2006, 2042, 2043 Rn. 7; Senatsurteil vom 14. Juni 2007 – III ZR 125/06 – WM 2007, 1503 f Rn. 9). Dazu gehören hinreichend transparente Angaben über die Verwendung der Einlagemittel und eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Komplementär-GmbH, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (vgl. BGH, Urteile vom 6. Oktober 1980 – II ZR 60/80 – aaO S. 345; vom 10. Oktober 1994 – II ZR 95/93 – NJW 1995, 130; vom 7. April 2003 – II ZR 160/02 – NJW-RR 2003, 1054, 1055; Senatsurteil vom 29. Mai 2008 – III ZR 59/07 – aaO S. 1132 f Rn. 25; vgl. auch allgemein Urteil vom 4. März 1987 – IVa ZR 122/85 – NJW 1987, 1815, 1817, insoweit ohne Abdruck in BGHZ 100, 117), und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1985 – II ZR 41/84 – WM 1985, 533, 534; vom 10. Oktober 1994 – II ZR 95/93 – aaO; vom 7. April 2003 – II ZR 160/02 – aaO)“ (BGH III ZR 337/08, Urteil vom 05.07.2010,Rn. 1).
Diesen Anforderungen wird der Prospekt bezogen auf die streitgegenständlichen Feststellungsziele gerecht.
Dies gilt insbesondere auch, soweit der Musterkläger die in der Darstellung enthaltenen Prognosen angreift. Diese müssen nicht (schon gar nicht ex post) „richtig“, sie müssen nach der Rechtsprechung des BGH ex ante vertretbar sein (BGH XI ZR 337/08, Urteil vom 27.10.2009, Rn. 19; vgl. allgemein zu Prognosen auch Assmann, in: Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 4. Aufl. 2015, § 5 Rn. 50, 52, 59 f.). Der BGH führt insoweit aus:
„Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und vollständiges Bild zu vermitteln hat, gehören allerdings auch die für die Anlageentscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwicklung des Anlageobjekts (BGH, Urteil vom 12. Juli 1982 – II ZR 175/81, WM 1982, 862, 865). Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Beratung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der Anleger (BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 – XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 12). Dessen Interessen werden dadurch gewahrt, dass Prognosen im Prospekt durch Tatsachen gestützt und ex-ante betrachtet vertretbar sein müssen. Sie sind nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1982 – II ZR 175/81, WM 1982, 862, 865 und vom 18. Juli 2008 – V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 11; Assmann in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 3. Aufl., § 6 Rn. 89; Siol in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 3. Aufl., § 45 Rn. 55; Vortmann/Hauptmann, Prospekthaftung und Anlageberatung, § 3 Rn. 65).“
Im Einzelnen:
Zu Feststellungsziel 1a:
Der Musterkläger hat schon nicht schlüssig dargelegt, dass die Darstellung zum „Büroimmobilienmakt Budapest“ fehlerhaft gewesen wäre.
Dass die Darstellung objektiv feststellbare, sachliche Unrichtigkeiten enthalte, bringt der Musterkläger nicht vor, aber auch, dass die künftig erwartete Entwicklung nicht richtig dargestellt sei, hat der Musterkläger nicht darlegen können.
Eine wirklich „griffige“ Prognose der künftigen Entwicklung findet sich in der angegriffenen Passage des Prospektes schon nicht – allenfalls die Aussagen, dass mit einer „sehr hohen Wertzunahme“ und „in den kommenden Jahren mit einer Steigerung der Büromieten zu rechnen“ sei, enthalten prognostische Elemente, wobei der Prospekt auch noch auf von dem örtlichen Immobilienunternehmen Féri stammende Einschätzungen Bezug nimmt, von denen der Musterkläger nicht vorbringt, dass sie tatsächlich nicht abgegeben worden wären.
Diese Prognose musste – wie ausgeführt – nicht „richtig“, sie musste nur ex ante vertretbar gewesen sein und dies war sie.
Die vom Musterkläger als Grundlage seiner abweichenden Auffassung herangezogene Präsentation des Herrn Blandow (Anl. MK 3) zeigt (S. 35), dass offenbar incl. des 4. Quartals 2005 die Nachfrage hoch, die Leerstandsquote rückläufig waren und führt weiter aus, dass die Rendite 2005 auf 7% gesunken war. Richtig ist auch, dass gemessen an den Vorjahren in 2006 und 2007 offenbar weitere 500.000m² – wie der Musterkläger in seiner Addition zu 830.000m² gelangt ist, ist nicht ersichtlich und auch in der mündlichen Verhandlung nicht verdeutlicht worden – auf den Markt kommen würden, während 2001 – 2005 insgesamt ca. 650.000m² fertiggestellt worden waren.
Aus diesen Daten hat Herr Blandow aber gerade nicht den Schluss gezogen, dass der Markt diesen Zulauf nicht werde aufnehmen können, es wird nur eine „yield-compression“ auf <7% vorhergesagt (Präs. S. 37) – folglich ein Wert, der (wenn auch „yield“ und „Auszahlung nach Steuern“ nicht vollständig vergleichbar sein mögen) noch deutlich oberhalb der Ergebnisprognose des Prospektes (S. 58: 6,46% für 2007) liegt.
Es war auch nicht erforderlich, den erwarteten weiteren Zulauf an Büroimmobilien konkret und ggf. beziffert zu erwähnen.
Allerdings ist, wenn „… der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten beruht (…., …) in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH, Urteil vom 23. April 2012 – II ZR 211/09 –, Rn. 13, juris).
Gleichwohl genügt der vorliegende Prospekt den Anforderungen: Der BGH hat den o.g. Obersatz anhand eines Falles aufgestellt, in dem bei Prüfung der Grundlagen des Fonds ersichtlich war, dass die prognostizierten Pachteinnahmen (es ging um eine Seniorenresidenz) aus den Mieterträgen, die die Betreibergesellschaft selbst erzielte, schlicht nicht darstellbar waren (BGH II ZR 88/02, Rn. 24).
Damit ist der vorliegende Sachverhalt nicht vergleichbar: Die künftig auf den Markt kommenden Flächen sind zwar zweifelsfrei wegen des steigenden Vermietungswettbewerbs ein gewisses Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds, hier aber wird zum einen (S. 14) auf das Vermietungsrisiko recht deutlich hingewiesen, zum anderen ist (S. 48 ff.) die Vermietungssituation der Gebäude im Detail dargestellt und auch der nur oberflächliche Leser erkennt auf einen Blick, dass nur wenige der ausgewiesenen Mietverträge wirklich lange Laufzeiten aufweisen und gerade einige große Mietungen relativ zeitnah auslaufen würden (etwa T-Online im Gebäude B), während der Fonds selbst eine Lebensdauer von 15 Jahren haben sollte. Schließlich findet sich (immerhin) der konkrete Hinweis, dass gerade im Infopark noch erhebliche weitere Flächen hinzukommen würden (S. 38, l. Sp. unten).
Darüber hinaus ist der vom Musterkläger herangezogenen Präsentation vom 31.03.2006 (Anl. MK 3) (mithin 1 Woche nach Veröffentlichung des Prospekts) zwar zu entnehmen (S. 37), dass 2006 knapp 200.000m² und 2007 gut 330.000m² Büroflächen fertiggestellt werden würden – zugleich wird aber ausgewiesen (S. 36), dass der „Flächenumsatz“ 2005 bei 237.000m² und damit 2,7% über dem Wert des Jahres 2004 lag. Damit aber lagen – auch nach Klägervortrag – keine Gesichtspunkte vor, die es etwa als ausgeschlossen oder auch nur unwahrscheinlich erscheinen lassen konnten, dass der Budapester Büromarkt die absehbaren Zuwächse würde aufnehmen können.
Bei einer Gesamtwürdigung aller vorgenannten Umstände, war damit ein konkreter Hinweis auf die erwarteten Zuwächse nicht nötig, um dem Anleger ein zutreffendes Bild von der für den Erfolg des Fonds in der Tat wesentlichen Lage am Büroimmobilienmarkt in Budapest zu verschaffen, wobei von zentraler Bedeutung ist, dass auch die vom Musterkläger in Bezug genommene Quelle trotz der prognostizierten Flächenzuwächse nicht etwa einen Einbruch der Ergebnisse (“yield“) auf Werte unterhalb der Ertragsprognose des Prospektes erwartete.
Zu Feststellungsziel 1b:
Auch hier ist ein Mangel des Prospektes nicht ersichtlich – dass in absehbarer Zeit auf dem Gelände des Infoparks weitere 40.000m² Büroflächen hinzukommen würden, ist auf S. 38 des Prospektes dargestellt, die Laufzeit der Mietverträge für Flächen in den Fondsimmobilien ist im Detail (S. 48 ff.) offengelegt.
Bei dieser Sachlage war ein Hinweis etwa in dem Sinne, dass ein Mieter bei Auslaufen seines Vertrages in eines der neuen Gebäude umziehen könne entbehrlich – diese Gefahr ist für einen aufmerksamen Leser offenkundig, zumal – wie schon dargelegt – sich auf S. 14 des Prospektes ein sachgerechter Hinweis auf das Vermietungsrisko findet.
Auch das neu fertig werdende Gebäude moderner sind (wenn auch nur geringfügig moderner als die gleichfalls noch jungen Fondsimmobilien) und damit einen gewissen Wettbewerbsvorteil haben könnten, ist für jedermann offensichtlich.
Neben dem Hinweis, dass die IVG AG bei der Entwicklung des Standortes „Infopark Budapest“ mit der DeTe Immobilien zusammenarbeitete (S. 33, l. Sp. Unten), musste nicht explizit hervorgehoben werden, dass die IVG AG etwa gezielt versuchen könnte, ihre neu hinzukommenden Flächen gerade bei der DeTe Immobilien oder sonst Unternehmen mit Bezug zur Deutschen Telekom unterzubringen: Mit Rücksicht auf das Abwerbeverbot in Ziffer 14. 2 des Anteilsübertragungsvertrages Anl. MB6 konnte bei Prospekterstellung angenommen werden, dass hier kein wesentliches Risiko lag, auch wenn sich – unstreitig – ex post herausstellte, dass die fragliche Klausel gegenüber der IVG AG kein sonderlich scharfes Schwert war, da sie nur aktive Abwerbung verbot.
Zu Feststellungsziel 1c:
Auch diese begehrte Feststellung ist nicht zu treffen.
Zu „Verflechtungen“ muss ein Anlageprospekt „… eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Komplementär-GmbH, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (enthalten)“ (BGH III ZR 318/08, Urteil vom 22.04.2010, Rn. 24), wobei der BGH eine Aufklärungspflicht hinsichtlich einer Kapitalbeteiligung von mehr als 25% an einer GmbH mit Rücksicht auf den mit diesem Anteil verbundenen „bestimmenden Einfluss“ (aaO., Rn. 25) angenommen hat.
Einen solchen „bestimmenden Einfluss“ konnte der HSH der bei Prospekterstellung – unstreitig – gehaltene Anteil an der IVG AG von 5,1% jedoch nicht vermitteln. Es ist offenkundig, dass ein solcher Anteil einem Aktionär – gleich wie sich die Aktionärsstruktur der betroffenen Gesellschaft ansonsten darstellt – keinen direkten Einfluss auf die konkrete Geschäftsführung oder auch nur die Geschäftspolitik einer AG eröffnet.
Aus § 340a Abs. 4 Nr. 2 HGB kann der Musterkläger insoweit nichts für seine Auffassung herleiten: Die Norm statuiert nur, dass in der Rechnungslegung von Kreditinstituten Beteiligungen an großen Kapitalgesellschaften von mehr als 5% offenzulegen seien, Ziel ist die Transparenz des Beteiligungsbesitzes zur Stärkung der Einflußnahmemöglichkeiten der Aktionäre (MünchKomm-HGB-Böcking/Helke/Morawietz, 3. Aufl. 2013, § 340a, Rn. 241); in ähnlicher Weise dient die Meldepflicht nach § 21 WpHG (wonach der erste Schwellenwert in der Tat bei 3% liegt) dem Schutz der Anleger und einer Stärkung ihres Vertrauens in die Effizienz der Märkte durch Transparenz (Just/Voß/Ritz/Becker-Michel, WpHG, 2015, § 21, Rn. 8) – beide Regelungen knüpfen also gerade nicht daran an, dass ein Aktionär, der 5% oder 3% der Aktien hält, schon erheblichen Einfluss auf das Beteiligungsunternehmen erworben hätte.
Auch die Stellung des Herrn Rieck als Vorstand der HSH und damit der „Großmutter“ der Geschäftsführerin der Fonds-Gesellschaft (siehe Darstellung S. 108 – 112 des Prospektes) und zugleich stellvertretender Aufsichtsratvorsitzender der Verkäufer-Gesellschaft IVG AG musste nicht offengelegt werden: Auch insoweit fehlt es an einem „bestimmenden Einfluss“ im o.g. Sinne – auf das operative Geschäft der IVG AG hatte Herr Rieck schon nach der Verfassung einer AG keinen direkten Einfluss, zudem hat der Musterkläger selbst unter Bezugnahme auf den Geschäftsbericht der IVG AG betreffend das Jahr 2005 (Anl. MK 9, dort S. 11) vorgetragen (Bl. 24 des klägerischen Schriftsatzes vom 21.12.2018), dass Herr Rieck am 09.11.2005 bei der somit vor Prospektveröffentlichung erfolgten Beschlussfassung des IVG AG-Aufsichtsrates zum Projekt Budapest nicht mitgewirkt habe.
Schließlich war der IVG AG auch nicht von der Fondsgesellschaft „die Durchführung des Projekts in die Hand gelegt“ worden: Die Objektgesellschaften ungarischen Rechts sind von der IVG AG mit „Wirkung zum 1.2.2006“ verkauft worden (S. 54 des Prospektes), die Gebäude waren zu diesem Zeitpunkt fertig (S. 38), nach S. 112 des Prospektes war die IVG AG nur Verkäuferin und Erstvermietungsgarantin – damit hatte sie bei der Durchführung des Projekts keine tragende Funktion mehr, zumal alle drei Gebäude im Frühjahr 2006 nur sehr geringe Leerstände aufweisen (S. 52 unten des Prospektes).
Zu Feststellungsziel 1d:
Nach BGH II ZR 329/04, Urteil vom 06.02.2004, Leitsatz 1 liegt „ein rechtlich relevanter Prospektmangel … vor, wenn „weiche“ Kosten bei einem Anlagemodell in nicht unerheblicher Höhe anfallen und ein Anleger dem Prospekt nicht ohne weiteres entnehmen kann, in welchem Umfang die von ihm eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden.“
Dies ist etwa anzunehmen, wenn (vgl. BGH aaO., Rn. 9) – „…. der Anleger dem Prospekt den für seine Anlageentscheidung wesentlichen Umstand, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet wird, nicht ohne weiteres entnehmen (kann). Unter der Überschrift Investitions- und Finanzierungsplan wird der Anteil der Werbungskosten am Gesamtaufwand im Prospekt mit 17,91 % angegeben. Tatsächlich macht er 25,3 % aus. Das ergibt sich jedoch nicht unmittelbar aus den Erläuterungen zu dem Investitions- und Finanzierungsplan, sondern erfordert zunächst den Abgleich verschiedener Prospektangaben über die Anschaffungs- und Herstellungskosten und anschließend eine Reihe von Rechengängen. Das ist mit den Anforderungen an einen wahrheitsgemäßen, vollständigen und verständlichen Prospekt nicht zu vereinbaren.“
So stellt sich der Sachverhalt hinsichtlich der Kosten der EK-Zwischenfinanzierung hier jedoch nicht dar, diese sind vorliegend nicht Teil der „Weichkosten“ gewesen.
Allerdings sind solche Kosten bei einem geschlossenen Fonds ganz typischer Weise „Weichkosten“, die in der Anlaufphase anfallen und regelmäßig auch aus dem dann eingeworbenen Eigenkapital bedient werden. Auch der IdW ES 4, Anl. 1 Ziff. 4.1.2, bullet-point 4 (Anl. MK 10) sieht vor, dass EK-Vorfinanzierungszinsen als „Nebenkosten der Vermögensanlage“ auszuweisen sind.
Hier stellt sich die Sachlage jedoch anders dar, da die fraglichen Aufwendungen nicht aus dem eingeworbenen Eigenkapital fließen sollten und insbesondere – anders als für geschlossene Fonds typisch – auch nicht wirtschaftlich aus eingeworbenem EK fließen mussten, da die Fondsgesellschaft als Schuldnerin dieser Zinsen schon vor deren Fälligkeit Ende 2006 bereits auf Erträge der Objektgesellschaften aus den ja bereits laufenden Vermietungen der Fondsimmobilien zugreifen konnte.
Zwar war das eingeworbene Eigenkapital per 15.12.2006 zur Zahlung fällig (Anl. CMS 9) und waren nach S. 98 des Prospektes, l.Spalte, „Darlehensverträge“, 3. Absatz auch die Zinsen auf das Zwischenfinanzierungsdarlehen erst nachträglich mit Auslaufen der Zinsbindungsfrist am 29.12.2006 zu erbringen, womit sie durchaus aus dem dann schon zugeflossenen EK hätten bedient werden können.
Der Darstellung im Prospekt ist jedoch zu entnehmen, dass der Zinsaufwand tatsächlich aus Mieterträgen beglichen werden sollte: Auf S. 58 werden auf Ebene der Fondsgesellschaft für 2006 eine Beteiligungseinnahme von 3.026 TEUR (die zugleich dem prognostizierten Einnahmeüberschuss auf Ebene der Objektgesellschaften entspricht – S. 54) und ein laufendes Zinsergebnis in Höhe von ./. 1.535 TEUR prognostiziert, auf S. 141 in der Cash-Flow-Prognose für die Fondsgesellschaft für 2006 ein Mittelabfluss für Zinsaufwand in eben dieser Höhe angesetzt.
Zu Feststellungsziel 2:
Der Musterkläger hat nicht dargelegt, dass die gerügten Prognoseansätze ex ante nicht vertretbar gewesen wären.
Hinsichtlich des Mietausfallwagnisses haben die Musterbeklagten mit der Bezugnahme auf die oben aufgelisteten Richtlinien dargelegt, dass die Prognose vertretbar war; auch wenn die aufgeführten Regelwerke sich auf das Inland beziehen, so konnten sie in Ermangelung anderer Anhaltspunkte gleichwohl zur Orientierung herangezogen werden; dass etwa gerade für den ungarischen Büroimmobilienmarkt andere Gesetzmäßigkeiten bzw. Erfahrungswerte gelten würden, hat der Musterkläger nicht dargelegt. Auch der Ansatz von (nur noch) 3% ab 2015 war damit jedenfalls nicht ex ante unvertretbar.
Auch bezogen auf die Revitalisierungskosten ist der Klägervortrag nicht schlüssig, er bringt keinerlei Umstände vor, nach denen bei den unstreitig noch recht „jungen“ Fondsimmobilien etwa zwingend schon vor der für 2021 geplanten Veräußerung solche Kosten hätten anfallen müssen.
Zudem ist der Musterkläger auch dem Vortrag der Musterbeklagten, dass in den Planjahren ab 2006 auf Ebene der Objektgesellschaften in der Position „sonstige nicht umlegbare Betriebskosten“ (vgl. S. 54/55 des Prospektes) ein gewisser Betrag für „Revitalisierung“ enthalten sei, nicht schlüssig entgegengetreten.
Die Argumentation des Musterklägers aus der ex post-Schau kann (selbst wenn man diese Betrachtung überhaupt für relevant halten wollte) von vornherein nicht verfangen: Die unstreitig in den Jahren 2012/2013 entstandenen erheblichen „Revitalisierungs-“Aufwendungen hingen mit der Einwerbung eines Großmieters zusammen, der 16.600m² in den Gebäuden B und C übernahm und dem dafür hinsichtlich Ausbaukosten und mietfreien Zeiten erhebliche Zugeständnisse gemacht worden waren (vgl. unstreitig gebliebenes Zitat aus dem Geschäftsbericht 2012 der Fondsgesellschaft, S. 28 des Schriftsatzes der Musterbeklagten zu 1 vom 25.02.2019 – Bl. 263 d.A.).
Auch dass die Ausschüttungsprognosen unhaltbar gewesen wären, ist nicht dargelegt – der Musterkläger behauptet insoweit lediglich, dass wegen der hohen Weichkosten diese Ergebnisse von vornherein nicht erzielbar gewesen wären, greift aber keine der Einzelpositionen der Prognoserechnung stichhaltig an.
Dass das ausgewiesene Honorar der HGA GmbH von 5.400.000,- sehr hoch war, mag sein, dass es nicht zu tragen gewesen wäre, ist jedoch nicht dargelegt. Ebensowenig hat der Kläger aufzeigen können, dass die von ihm beanstandete geringe Tilgungsrate der Fremdfinanzierung auf Ebene der Objektgesellschaften zu nicht tragbaren Belastungen hätte führen müssen.
Damit kann er seiner Darlegungslast nicht genügen, dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die fraglichen Prognosezahlen zur Auszahlung nach Steuern durchaus plausibel erscheinen (S. 58/59 des Prospektes).
Als Vergleichs-Richtgröße bietet sich insoweit der Liegenschaftszins (§ 14 WertermittlungsVO) an – nur wenn Ausschüttungen deutlich über diesem angesetzt worden wären, gäbe es Anlass zu echten Zweifeln an den Prognosen des Prospektes.
Ein Wert von – wie prognostiziert – 6 bis 7% ist aber für Immobilien (in Deutschland) eher durchschnittlich; so nimmt etwa die BelWertV in § 12 Abs. 4 für Gewerbeobjekte als Untergrenze 6% an.
Dafür, dass in Ungarn 2006 ein geringerer Liegenschaftszins angenommen worden wäre, ist nach Klägervortrag nichts ersichtlich, auch die vom Musterkläger selbst in Bezug genommene Präsentation Anl. MK 3 nennt für 2007 einen „Yield“ von <7% (S. 36/37).
Zu Feststellungsziel 3:
Auch diese Feststellung ist nicht zu treffen, da der Senat keine Prospektfehler im Sinne der Feststellungsziele zu 1 und 2 festgestellt hat.
–
| Panten | Kaufmann | Dr. Tonner |
| Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht |
Richterin am Oberlandesgericht |
Richter am Oberlandesgericht |
