Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG – Musterverfahrensantrag

Landgericht Hamburg

Musterverfahrensantrag
302 O 156/18
Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

11.06.2019
1. Beklagte:

a) Sparkasse Essen Anstalt des Öffentlichen Rechts, vertreten durch den Vorstand, Helmut Schiffer, Stefan Lukai, Oliver Bohnekamp, Arnd Brechmann, Martina Naujoks, III. Hagen 43, 45127 Essen

b) Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch ihren Liquidator Oliver Scharenberg, Königstraße 28, 22767 Hamburg

c) IFH Geschäftsführung für Holland GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer Michael Bohne und Thomas Böcher, Königstraße 28, 22767 Hamburg

2. Bezeichnung des von dem Musterverfahrensantrag betroffenen Emittenten:

Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

3. Bezeichnung des Prozessgerichts:

Landgericht Hamburg

4. Aktenzeichen des Prozessgerichts:

302 O 156/18

5. Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung am Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 14.04.2008 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a)

dass der Emissionsprospekt auf S. 10 die Aussage trifft, dass der vereinbarte Kaufpreis von 50,15 Mio. EUR durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurde, obgleich

aa)

der Substanzwert der beiden Fondsobjekte dort mit nur 33,86 Mio. EUR festgestellt wurde,

bb)

der in dem Bewertungsgutachten festgestellte Substanzwert im Emissionsprospekt überhaupt nicht erwähnt wird,

cc)

der Sachwert des Objektes in Haarlem, Toekanweg 7 mehr als 20 % unter dem Ertragswert liegt, so dass nach § 4 Abs. 3 der Beleihungswertermittlungsordnung der gleichwohl erfolgte Ansatz des Ertragswertes einer besonderen Begründung bedurft hätte, die dem Verkaufsprospekt nicht zu entnehmen ist;

dd)

dem für marktgerecht bezeichnete Kaufpreis eine Ertragsbewertung zu Grunde liegt, die einen sog. Top-Slice (vertraglich vereinbarter Mehrbetrag) von 1.332.254 EUR beinhaltet, der nicht auf nachhaltig erzielbaren Mieten am Markt beruht;

ee)

der Geschäftsbericht für die Jahre 2014 bis 2016 vom 07.02.2018 für das deutlich größere Objekt in Haarlem nur einen Verkaufserlös von 20 Mio. EUR in Aussicht stellt,

und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten
Der vereinbarte Kaufpreis und die Mieten der Immobilien wurden laut unabhängigem Gutachter CB Richard Ellis (s. „Vertragspartner“, S. 126 f.) zum Zeitpunkt der Bewertung (15.10.2007 für Arnheim und 07.03.2008 für Haarlem) für marktgerecht erklärt.“

b)

dass der Emissionsprospekt auf S. 10 des Emissionsprospektes vom 14.04.2008 die Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa)

die objektfinanzierende Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG für die Ausgabe eines Darlehens über 28 Mio. EUR, verpflichtet war, selbst ein Bewertungsgutachten einzuholen,

bb)

dies auch im Hinblick auf die im Darlehensvertrag vereinbarte Loan to Value Klausel (LTV) laufend tun musste,

cc)

dazu bereits am 04.03.2008 eine Besichtigung durch den Gutachter der Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG erfolgte,

dd)

ee)

in dem Gutachten von Weatherall Bezug genommen wird auf Umweltgutachten von Hofstede und Millieuadvisseurs nach denen in beschränktem Maße (möglicherweise) asbesthaltiges Material vorgefunden wurde,

ff)

in dem Gutachten CB Richard Ellis auf ein Bodengutachten der Fugro N.V. aus dem Jahr 2000 Bezug genommen wird, nach dem der Boden und das Grundwasser leichten Bodenverschmutzungen unterliegt,

und die Anleger dadurch nicht oder unrichtig über das Bestehen von weiteren Gutachten und deren Inhalt und einen Asbestverdacht und eine leichte Boden- und Grundwasserverschmutzung informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Gutachten […]
? weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

c)

dass der Emissionsprospekt auf S. 12 und S. 44 nicht erkennen lässt, in welchem Umfang die von dem Anleger eingezahlten Einlagemittel nicht in das Anlageobjekt fließen, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwendet werden, obwohl der so zu berechnende Anteil der Weichkosten 36,69 % beträgt und die Anleger dadurch nicht richtig über die Rentabilität des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

S. 12:
„Fondsbezogene Vorkosten in % des Eigenkapitals 14,91 %“

und

S. 44:
„Kosten in der Investitionsphase – Prognose“

d)

dass der Emissionsprospekt auf S. 15 die konkreten Risiken einer Weitervermietung und Verwertung unerwähnt lässt, obgleich das Gutachten der VR Wert Gesellschaft für Immobilienbewertung mbH und von CB Richard Ellis gleichlautend darauf hinweisen, dass die Vermietbarkeit der Flächen angesichts der Größenordnung und der Lage schwierig ist und eine kleinteilige Nutzung nur mit Umbaukosten und Flächenverlusten einhergeht und mit abnehmender Restlaufzeit des Mietvertrages die Verkäuflichkeit schwieriger wird und im Zuge einer langfristigen Betrachtung die unter Vermietbarkeit genannten Aspekte (Restlaufzeit Mietvertrag, Größe des Objektes) bei der Risikoeinschätzung zu beachten sind und die Anleger dadurch unrichtig über die Möglichkeit der Weitervermietung und Verkäuflichkeit der Fondsobjekte zum Ende der Festmietzeit informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Wertentwicklung
Der Verkauf der Immobilie kann von einer Vielzahl von Faktoren negativ beeinflusst werden. Aus diesem Grunde wird im Abschnitt „Liquidationsprognose“ auf S. 50 f. dieses Prospektes eine entsprechende Bandbreite bei der Betrachtung möglicher Verkaufsszenarien dargestellt.“

e)

dass der Emissionsprospekt auf S. 51 Liquidationserlöse für das Jahr 2019 prognostiziert auf Basis eines Vielfachen der Jahresnettomiete mit einem Faktor, welcher im schlechtesten Fall („worst case“) mit 14,32 und im besten Fall („best case“) mit 16,32 angegeben wird, obwohl die Annahme des Faktors 15,32 die Tatsache voraussetzt, dass der Mietvertrag noch zehn Jahre läuft, was im Jahr der Liquidation nicht mehr der Fall sein wird und die Anleger dadurch unrichtig über den Verkaufswert des Fondsobjekt informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

Verkaufsfaktor 14,32 14,82 15,32 15,82 16,22“
f)

dass der Emissionsprospekt auf S. 83 bei der Darstellung des Objektdarlehens mit der Deutsche Genossenschafts-Hypotheken Bank AG die zusätzliche Verpflichtung einer Loan-to-Value-Klausel unerwähnt lässt, die der Darlehensgeberin ein Recht auf Sicherheitenaufstockung, Einbehalt der Mieten oder Fälligstellung des gesamten Darlehens einräumt, wenn das Darlehen höher als 56,6 % des Immobilienwertes des Fondsobjektes valutiert und die Anleger dadurch unrichtig über die Kündbarkeit des Objektdarlehens informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die Bank ist zur Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt, wenn die Kreditnehmerin sich mit einem Viertel der jährlich geschuldeten Zahlungen länger als einen Monat im Verzug befindet, die Hypothek tatsächlich nicht verschafft wurde oder die Zwangsversteigerung einer der Immobilien angeordnet wird. Darüber hinaus kann sie den Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen.“

g)

dass der Emissionsprospekt auf S. 97 dem Fonds ein geringes Risiko bescheinigt und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der hier beschriebene Fonds zeichnet sich durch ein geringes Risiko und Ertragsstärke aus.“

h)

dass der Emissionsprospekt auf S. 17 des Prospektes nicht konkret über das Bestehen leichter Boden- und Grundwasserverschmutzungen aus dem Gutachten von Fugro N.V. aus dem Jahr 2000 sowie den Verdacht der Verbauung von Asbest aus dem Gutachten von Hofstede und Millieuadvisseurs aus dem Jahr 2007 hingewiesen hat und die Anleger dadurch unrichtig über Altlasten in Boden und Grundwasser sowie Schadstoffe im Gebäude informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„2.12 Altlasten
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass während der Fondslaufzeit Altlasten im Erdreich oder im Grundwasser entdeckt werden, deren Beseitigung zu einer Reduzierung der Auszahlungen führen. Außerdem können solche Altlasten zu einer erheblichen Verminderung der Veräußerungsmöglichkeiten bzw. des Veräußerungserlöses führen.“

i)

dass der Emissionsprospekt auf S. 29 die Entwicklung des Immobilienmarktes in den Niederlanden positiv darstellt, obgleich die negative Gesamtmarktentwicklung auf dem niederländischen Immobilienmarkt nach dem IPD Netherland Annual Property Index bereits seit Mitte 2007 eine deutliche Verschlechterung zeigt, welche sich Anfang 2008 nochmals verschlechtert hat und die auch durch das Gutachten CB Richard Ellis im Hinblick auf die Kreditkrise bestätigt wird und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der Immobilienmarkt – Rekord-Investmentniveau“

j)

dass der Emissionsprospekt auf S. 40 nicht darüber aufklärt, dass die Vertragsmiete des Objektes Toekanweg in Haarlem bei Prospekterstellung 13,5 % über der Marktmiete liegt (sog. Overrented), so dass nach der Mietzinsrevision im Mai 2013 mit einer deutlichen Reduzierung der Vertragsmiete zu rechnen ist, welche von dem Gutachten CB Richard Ellis mit 2.468.031 EUR p.a. beziffert wird und die Angaben im Prospekt dazu unvertretbar sind und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Mietvertrag
Die für den gesamten Mietvertragsgegenstand vertraglich vereinbarte, anfängliche Jahresmiete betrugt insgesamt € 2.460.285,50 und wird zum 01.01. jedes Jahr auf Basis des niederländischen Verbraucherpreisindexes (CPI) angepasst.“

k)

dass der Emissionsprospekt auf S. 43 nicht darauf hinweist, dass nach dem Darlehensvertrag alle drei Jahre für die finanzierende Bank Wertgutachten erstellt werden müssen, so dass insgesamt 12 Wertgutachten erstellt werden müssen und die Fondsgesellschaft dafür die Kosten tragen muss und die dafür anfallenden Kosten im Prospekt nicht ausgewiesen sind und die Anleger dadurch unrichtig über die laufenden Kosten für das Darlehen informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Im Zusammenhang mit der langfristigen Finanzierung werden Kosten in Höhe von insgesamt rd. € 1,93 Mio. anfallen.“

l)

dass der Emissionsprospekt auf S. 46 f. zukünftige Mieterträge für die Jahre ab 2013 prognostiziert, die ausgehend von der Vertragsmiete um jährlich 2,25 % ansteigen sollen, obwohl der Mieter im Mai 2013 ein Mietrevisionsrecht auf die Marktmiete hat und diese Marktmiete für den Mai 2013 von dem Bewertungsgutachten von CB Richard Ellis auf 2.468.031 EUR beziffert wird, so dass die Ertragsprognose im Prospekt nicht vertretbar und grob fehlerhaft ist und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Mieterträge
Grundlage für die in der Prognoserechnung in Ansatz gebrachten Mieteinnahmen sind die mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträge. Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.
(…)

Mieterträge 2013 3.669.616 EUR“
m)

dass die Liquidationsprognose im Emissionsprospekt auf S. 50 f. unvertretbar ist, da das Gutachten CB Richard Ellis als (brutto) Marktmiete für den Mai 2018 einen Betrag von insgesamt 2.989.678 EUR ansetzt, der Emissionsprospekt hingegen 4.231.850 EUR prospektiert und dadurch ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Verkaufspreis
Die Liquidationsprognose zeigt mögliche Verkaufspreise bei Mietvervielfältigern zwischen 14,32 und 16,32. Basis ist die für Anfang 2019 angenommene Jahresmiete.“

6. Lebenssachverhalt:

Die Klagepartei nimmt die Beklagten nach der Zeichnung einer treuhänderischen Kommanditbeteiligung an dem geschlossenen Fonds Vierundsechzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG (nachfolgend: Fondsgesellschaft) auf Schadensersatz u.a. wegen unrichtiger, unvollständiger und irreführender Prospektangaben in Anspruch.

Die Klagepartei zeichnete auf Vermittlung der Beklagten zu 1) am 14.07.2008 eine mittelbare Beteiligung über die Beklagte zu 2) an der Fondsgesellschaft im Nennwert von € 15.000,00 zuzüglich 5 % Agio, mithin in Höhe von insgesamt € 15.750,00. Zur Aufklärung der Klagepartei über die Kapitalanlage bediente sich die Beklagte zu 1) des Emissionsprospektes vom 14.04.2008. Die Beklagten zu 2) und 3) sind Gründungskommanditisten der Fondsgesellschaft. Die Beklagte zu 2) fungiert zudem als Treuhandkommanditistin.

Die Klagepartei macht geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Die Beklagten hätten insoweit die ihnen jeweils obliegenden Aufklärungs- und Informationspflichten schuldhaft verletzt. Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte sie – die Klagepartei – die Beteiligung nicht gezeichnet.

Die Beklagten bestreiten Prospektfehler. Zudem erhebt die Beklagte zu 1) die Einrede der Verjährung.

7. Zeitpunkt des Eingangs des Musterverfahrensantrages beim Prozessgericht:

21.09.2018, 18:14 Uhr per Fax nebst Ergänzung vom 21.11.2018, 16:41 per Fax.

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