Oberlandesgericht München in Sachen HANNOVER LEASING u.a.

Der Emissionsprospekt des Hannover Leasing Fonds 193 ist fehlerhaft, weil auf Seite 14 des Fondsprospekts angegeben wird, das Fondsobjekt verfüge über „rund 600 Tiefgaragen Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rund 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C und F), weitere Stellplätze in Planung“, während im Prospekt an keiner Stelle darüber aufklärt wird, dass zum Zeitpunkt seiner Aufstellung am 28.11.2008 nur 566 Innenstellplätze des Fondsobjekts baurechtlich genehmigt waren und dass für die weiter geplanten 634 Innenstellplätze und 78 Außenstellplätze des Fondsobjekts weder eine baurechtliche Genehmigung noch ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bestand, während 1.200 Innen- und 75 Außenstellplätze bereits vermietet waren.

Der Emissionsprospekt des Hannover Leasing Fonds 193 ist fehlerhaft, da auf S.37 des Emissionsprospekts unter der Überschrift: „Behördliche Genehmigungen“ erklärt wird: „Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen Genehmigungen, liegen vor.“, obwohl zum Zeitpunkt der Prospekterstellung weder für alle errichteten noch für die weiter in Planung befindlichen Stellplätze des Fondsobjekts eine Baugenehmigung vorlag noch ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen bestand.

Der Emissionsprospekt des Hannover Leasing Fonds 193 ist widersprüchlich, da auf S.37 des Emissionsprospekts erklärt wird „Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen Genehmigungen, liegen vor.“, während auf S.20 des Emissionsprospekts erklärt wird, es bestehe die Gefahr, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht übernommen werden könnten.

Der Emissionsprospekt des Hannover Leasing Fonds Nr.193 ist fehlerhaft, weil die Objektwert- und Prognoserechnung von 1.200 nutzbaren Garagenstellplätzen für Kraftfahrzeuge ausgeht, obwohl zum Zeitpunkt der Prospektauflegung nur 566 Innenstellplätze baurechtlich genehmigt waren und für die weiter geplanten 634 Innenstellplätze keine baurechtliche Genehmigung vorlag und auch kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung bestand.

Die vorstehend aufgeführten Prospektfehler waren sowohl im Rahmen einer durch einen Anlagevermittler durchzuführenden Plausibilitätsprüfung des Emissionsprospekts als auch im Rahmen einer Prüfung mit banküblichem kritischem Sachverstand erkennbar.

Angaben im Rechenschaftsbericht 2010 auf Seite 12 unter der Überschrift „Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der insgesamt beantragten 1.200 Innenstellplätze“.

Anlegeranschreiben vom 11.07.2012 auf Seite 4 unter der Überschrift „Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von insgesamt 1.200 Innenstellplätzen“.

Rechenschaftsbericht 2011 auf Seite 13 unter der Überschrift „Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von insgesamt 1.200 Innenstellplätzen“.

Zwischenbericht per 31.05.2013 auf Seite 5 unter der Überschrift „Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von insgesamt 1.200 Innenstellplätzen / Stadt Luxemburg hat Untersuchungsmaßnahmen eingeleitet“.

Im Prospekt heißt es auf S.12:

„Zielgruppe: Wirtschaftlich erfahrene Anleger, die ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, sich langfristig an einer Immobilie in Luxemburg beteiligen wollen und ihr breit gestreutes Vermögen weiter diversifizieren möchten und keinen Bedarf haben, über die angelegten Mittel kurz- oder langfristig zu verfügen sowie bereit und wirtschaftlich in der Lage sind, einen teilweisen oder vollständigen Verlust der Kommanditeinlage zuzüglich Agio hinzunehmen. Die Vermögensanlage ist jedoch nicht geeignet für Anleger, die eine kurzfristige Anlageform bzw. eine jederzeit veräußerbare Anlageform suchen oder die in Kapitel 5 beschriebenen Risiken nicht eingehen wollen. Es besteht die Möglichkeit, dass Teilbeträge des Fonds, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht feststehen, auch in der Schweiz und in Österreich angeboten werden.“

Auf S.20 heißt es:

„ 20 Kapitel 5 Risiken der Beteiligung

Risiken der Beteiligung

Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds und damit auch das vorliegende Beteiligungsangebot Wachstumswerte Europa 3 sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung. Erfahrungsgemäß sind mit einer solchen Anlage Risiken verbunden.

Als Kommanditisten der Fondsgesellschaft übernehmen die Anleger die mit dem Kommanditanteil und dem mittelbaren Eigentum an dem Investitionsobjekt „An der Drosbach“ verbundenen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Risiken. Diese können sich während der Beteiligungslaufzeit verändern, ohne dass diese Veränderungen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung vorhersehbar waren. Die mit der Vermögensanlage verbundenen, wesentlichen Risiken lassen sich zum Teil der zeitlichen Reihenfolge nach den folgenden Phasen zuordnen:

A. Investitionsphase

B. Betriebsphase und

C. Veräußerungsphase

Darüber hinaus bestehen weitere, allgemeine Risiken, die unter

D. Steuerliche Risiken

E. Sonstige Risiken

dargestellt werden.

…

A. Investitionsphase

Fertigstellungs-/Objektübernahmerisiko

Es besteht das Risiko, dass z.B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer Galwalux S.A. und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber zu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen. Ferner kann die Nichterfüllung der durch den Generalübernehmer geschuldeten Leistungen dazu führen, dass die Beauftragung einer anderen Gesellschaft zur Fertigstellung des Investitionsobjekts zusätzliche Kosten in der Objektgesellschaft und eine zeitliche Verzögerung der Übernahme auslöst. Die prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger könnten nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt und in voller Höhe stattfinden oder schlechtestenfalls ganz ausbleiben.

Auf S.37 heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

…

„Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Der Musterkläger hält den Antrag für unzulässig, da er mit den Feststellungszielen 8 – 10 die Feststellung des Gegenteils beantragt habe.

Er weist darauf hin, dass das als Anlage KM 1 vorgelegte Marktwertgutachten auf S.13 ausdrücklich die Zahl von 1.200 Innen- und 78 Außenstellplätzen nenne. Mangels Kenntnis des Immobilienmarktes in Luxemburg werde mit Nichtwissen bestritten, dass Büroflächen in dem Fondsobjekt vergleichbarer Größenordnung bei Prospektherausgabe im Innenstadtbereich von Luxemburg nicht am Markt gewesen seien. Es werde auch bestritten, dass die Zahl der Stellplätze den Mietwert nicht beeinflusse, das Gegenteil sei der Fall, zumal ausweislich des Rechenschaftsberichts 2015 (Anlage K 14, S.14) die Objektgesellschaft die Verkäuferin auf 17.325.000 Euro Kaufpreisminderung und 110.130.362 Euro Minderwert der Immobilie verklagt habe. Es treffe auch nicht zu, dass die Nutzung von Fläche als Stellplatz oder anderweitig keinen Einfluss auf die kalkulierten Mieteinnahmen habe. Wenn die vermieteten Stellplätze nicht mehr weiter genutzt werden dürften, müsse die Fondsgesellschaft gegenüber den betroffenen Mietern vertragsbrüchig werden, was erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken mit sich bringe. Deshalb heiße es im Rechenschaftsbericht für 2012 (Anlage K 19, S.16), dass die Ausschüttungen erst ausgezahlt werden könnten, wenn eine für die Objektgesellschaft und die Banken zufriedenstellende Lösung der Stellplatzproblematik erreicht werde. Im Protokoll der Gesellschafterversammlung von 2012 heiße es, dass das Bankenkonsortium dem Gutachter die Berücksichtigung der Parkplatzproblematik aufgegeben habe (Anlage K 1, S.17). Im Schreiben vom 19.03.2014 (Anlage K 4) beschreibe Hannover Leasing die Folgen einer Nutzungsuntersagung, es müssten Stellplätze zurückgefordert werden, diese aktiv gemanagt werden, es sei bereits angeordnet, nur legal errichtete Stellplätze zu vermieten, es solle Einfluss auf die luxemburgische Politik genommen werden. Die Musterbeklagte zu 5) habe mit Schreiben vom 17.07.2015 mitgeteilt, dass die Verhandlungen mit den finanzierenden Banken nunmehr abgeschlossen seien, danach erhielten diese eine Sonderzahlung von 15 Mio. Euro und verzichteten befristet auf ihr Recht, den Kreditvertrag bzgl. der nicht genehmigten Tiefgaragenstellplätze zu kündigen (Anlage K 20). Den Musterbeklagten sei klar gewesen, dass eine erhebliche Anzahl von Stellplätzen ein gutes Argument für die Anmietung der mit dem öffentlichen Personennahverkehr nicht gut erreichbaren Büroflächen sei. Das zeige auch der Umstand, dass bei Prospektaufstellung bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze, also mehr als die zulässige Stellplatzzahl vermietet gewesen seien. Außerdem verweist der Musterkläger auf seine Ausführungen zum Feststellungsziel 8.

Der Musterkläger meint, der Hinweis darauf, dass nur 566 Innenstellplätze genehmigt seien, sei für die Anlageentscheidung eines durchschnittlichen Anlegers wesentlich gewesen. Denn nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.03.1979 sei über die fehlenden rechtlichen Voraussetzungen für die Durchführung eines Projekts im Prospekt zu berichten. Kein Anleger würde zeichnen, wenn er wüsste, dass die bauliche Genehmigung des Fondsobjekts noch nicht sichergestellt sei. Außerdem hätte zur Prognose- und Objektwertberechnung darauf hingewiesen werden müssen, dass diese von der Erteilung der in erheblichem Umfang noch ausstehenden Baugenehmigung ausging. Einen entsprechenden Verweis habe der Bundesgerichtshof schon in seinem Urteil vom 12.07.1982, II ZR 175/81 verlangt.

Die Musterbeklagten tragen vor, Mieteinheiten für Büroflächen in dem Fondsobjekt vergleichbarer Größenordnung seien bei Prospektherausgabe im Innenstadtbereich von Luxemburg nicht am Markt gewesen. Insoweit habe es eine hohe Nachfrage gegeben. Das als Anlage KM 1 vorgelegte Marktwertgutachten von Jones Lang LaSalle sei zum Stichtag 01.11.2008 zu einem Bruttokapitalwert der Fondsimmobilie von 457.200.000 € und einem Nettokapitalwert von 411.900.000 € gekommen. In der Objektbeschreibung werde die Anzahl der zur Verfügung stehenden Stellplätze nicht erwähnt, in der Kalkulation seien 140 € je Monat und Stellplatz angesetzt. Eine Korrelation zwischen der Anzahl der Stellplätze und der Mieterträge für die Büroflächen sei nicht angenommen worden. Das sei auch nicht veranlasst, weil dies den Mietwert der Büroflächen nicht beeinflusse.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, dass der Stand der baurechtlichen Genehmigungen für die Anlageentscheidung eines vernünftig handelnden Anlegers nicht relevant gewesen sei. Das könne nur angenommen werden, wenn die Anzahl der Stellplätze Einfluss auf den Immobilienwert habe. Hier sei es für die kalkulierten Mieterträge nicht darauf angekommen, ob die hierfür zur Verfügung stehenden Flächen als Tiefgaragenstellplätze oder zu einer anderweitigen Nutzung, insbesondere als Archiv- oder Lagerfläche vermietet werden würden. Jedenfalls sei das Verhältnis zwischen angemieteter Bürofläche und anmietbaren Stellplätzen in dem Fondsobjekt nicht ungünstiger als bei vergleichbaren, im Wettbewerb stehenden Objekten gewesen. Dies alles sei nach objektiven Kriterien zu beantworten, so dass die Frage danach, ob überhaupt eine Aufklärungspflicht bestanden habe, auch im Kapitalanlegermusterverfahren beantwortet werden könne. Wenn eine solche Informationspflicht nicht bestünde, könne die bloße Unterlassung dieser Information nicht zu Ansprüchen von Anlegern führen.

Die beantragte Feststellung kann nicht getroffen werden, weil sie einerseits für die Ausgangsverfahren nicht relevant ist, da die Prospektangaben zu den Stellplätzen jedenfalls widersprüchlich sind, und andererseits die – fehlende – Ursächlichkeit bzw. Wesentlichkeit der diesbezüglichen Informationen im Prospekt für die Anlageentscheidung in der Person des jeweiligen Anlegers liegt und bei mehreren Anlegern für jeden persönlich festgestellt werden muss. Ob der Stand der baurechtlichen Genehmigung für die Stellplätze für den jeweiligen Anleger wesentlich bzw. relevant war, kann nicht losgelöst von den individuellen Besonderheiten des jeweiligen Ausgangsverfahrens beurteilt werden. Somit fehlt es schon an der Beantragung eines zulässigen Feststellungsziels (vgl. BGH, Beschl. v. 21.10.2014, XI ZB 12/12 Rn.138, 153).

Ein Prospekt, der zur Aufklärung eines Anlegers für seine Beitrittsentscheidung verwendet wird, muss nach Form und Inhalt geeignet sein, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, das heißt, er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufklären (BGH, Beschl. v. 9.1.2018 – II ZB 14/16 Rn.49 mwN). Hier heißt es im Prospekt auf S.37 wahrheitswidrig, dass „sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen“ vorlägen. Tatsächlich verfügte die Objektgesellschaft aber über keine – vollständige – Genehmigung für die zu diesem Zeitpunkt errichteten 600 Innenstellplätze, weil nur 566 Innenstellplätze genehmigt waren. Außerdem waren nach den Angaben S.120 ff bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet. Insoweit hätte klargestellt werden müssen, dass für die vermieteten Plätze nur teilweise Genehmigungen vorlagen, auch wenn auf S.20 darauf hingewiesen wird, dass die Gefahr bestehe, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten. Der Prospekt ist in diesem Punkt widersprüchlich, weil er einerseits aussagt, dass sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorlägen, andererseits aber auch zum Ausdruck bringt, dass die Gefahr bestehe, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten. Letztere Gefahr konnte aber nur bestehen, wenn nicht „sämtliche …. Genehmigungen“ vorlagen (Senat, Urteil vom 03.05.2016, 5 U 4854/15, NZB zurückgewiesen d. Beschluss des BGH v. 29.5.2017, II ZR 149/16; Urteil v. 11.07.2017, 5 U 318/17, NZB zurückgewiesen d. Beschluss des BGH v. 19.02.2019, II ZR 281/17; s.a. OLG München, Beschluss v. 13.07.2016, 7 U 48/16; NZB zurückgewiesen durch Beschluss des BGH v. 12.12.2017, II ZR 29/17).

Auf S.20 des Prospekts heißt es:

Fertigstellungs-/Objektübernahmerisiko

Es besteht das Risiko, dass z.B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer Galwalux S.A. und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber zu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen. Ferner kann die Nichterfüllung der durch den Generalübernehmer geschuldeten Leistungen dazu führen, dass die Beauftragung einer anderen Gesellschaft zur Fertigstellung des Investitionsobjekts zusätzliche Kosten in der Objektgesellschaft und eine zeitliche Verzögerung der Übernahme auslöst. Die prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger könnten nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt und in voller Höhe stattfinden oder schlechtestenfalls ganz ausbleiben.

Auf S.37 heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.55 heißt es:

„Anzahl der Pkw-Stellpätze rd. 600 Tiefgaragen-Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rd. 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), weitere Stellplätze in Planung“

Der Musterkläger hält das Feststellungsziel für unzulässig, da mit den Feststellungszielen 8 – 10 das Gegenteil beantragt werde, außerdem sei das Feststellungsziel nicht hinreichend bestimmt. Er ist der Auffassung, es sei unzutreffend, wenn die Musterbeklagten meinten, dass sich die Aussage auf S.37 des Prospekts zu dem Vorliegen der behördlichen Genehmigungen nicht auf die Stellplätze beziehe. Die Stellplätze gehörten im Übrigen zum Fondskonzept als unter den Büroflächen liegende Sonderfläche. Es werde dagegen nicht angegeben, dass weitere als die konkret benannten Stellplätze in Planung, aber nicht genehmigt seien, außerdem hätten die Stellplätze zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bereits existiert. Im Übrigen verweist er auf seine Ausführungen zum Feststellungsziel 8. Er meint, dass bereits die Verharmlosung oder Verschleierung eines Risikos ein Prospektfehler sei.

Die Musterbeklagten meinen, auf S.37 des Prospekts sei keine Aussage zum Stand der baurechtlichen Genehmigungen für die Stellplätze getroffen. Denn die Aussage, dass sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und -politik erforderlichen Genehmigungen vorlägen, lasse sich nicht auf Details wie die Genehmigung der Stellplätze beziehen. Auf S.37 sei erläutert, dass das Anlageziel die Beteiligung der Anleger an der Immobilie „An der Drosbach“ sei. Daraus erhelle, dass sich die Angabe zum Stand der Genehmigungen auf die Immobilie insgesamt, nicht aber die Stellplätze beziehe. S.55 weise darauf hin, dass weitere Plätze in Planung seien, das lege gerade nicht das Verständnis nahe, dass insoweit bereits eine Genehmigung vorliege.

Der auf die Feststellung dieses Ziels gerichtete Antrag der Musterbeklagten ist wegen der auf die Feststellung der Ziele 8.a., 9 und 10 gerichteten Anträge unzulässig und daher zu verwerfen.

Zwar haben die genannten Anträge denselben Streitgegenstand, weil sie das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen von Prospektfehlern im Bereich Genehmigung der vorhandenen bzw. geplanten Stellplätze zum Gegenstand haben. Jedoch steht den zeitlich später formulierten und anhängig gemachten Feststellungszielen des Musterklägers die Rechtshängigkeit des Feststellungszieles 2 nicht entgegen, weil die positive Feststellung des Vorliegens von anspruchsbegründenden Tatsachen Vorrang vor der (pauschalen) Verneinung anspruchsbegründender Tatsachen hat. Der Vorrang des auf die exakte Feststellung der Fehlerhaftigkeit der im Prospekt enthaltenen Angaben über den Stand der baurechtlichen Genehmigungen für Stellplätze gerichteten Feststellungsziele 8.a, 9 und 10 gegenüber dem nur auf die Fehlerfreiheit des Prospekts in dieser Beziehung gerichteten Feststellungsziel 2 folgt zwingend daraus, dass sonst in dem Fall, dass der Prospekt insoweit unzutreffend ist, das Rechtsschutzziel der Anträge 8.a, 9 und 10 – Erlangung der Feststellung der vom Musterkläger genau bezeichneten Fehler – in diesem Kapitalanlegermusterverfahren unerreichbar wäre, weil (nur) die Verteidigung gegen das negative Feststellungsziel die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderliche bestimmte Feststellung eines konkreten Feststellungsziels nicht erreichen kann (BGH, Beschl. v. 19.9.2017, XI ZB 17/15 Rn.64). Das Musterverfahren bezweckt aber, die in den einzelnen Feststellungszielen unterbreiteten Fragen (im Einzelnen) mit Bindungswirkung für die Prozessgerichte in allen nach § 8 Abs.1 KapMuG ausgesetzten Verfahren zu klären (§ 22 Abs.1 S.1 und S.2 KapMuG, BGH, aaO, Rn.32). Bedenken gegen die Bestimmtheit der Formulierung des Feststellungszieles 2 können dahingestellt bleiben, weil der Musterkläger mit seinen Anträgen 8.a, 9 und 10 bereits das spiegelbildliche Gegenteil eines exakt auf die von ihm gerügten Fehler abgestimmten negativen Feststellungsantrags formuliert hat, so dass wegen der Rechtshängigkeit dieser Anträge für einen bestimmteren negativen Feststellungsantrag ohnehin kein Raum wäre. Dass die Musterbeklagten noch ein weiteres, ggf. exakter zu formulierendes Feststellungsziel verfolgen, ist weder dargetan, noch ersichtlich. Bezeichnenderweise haben sie mitgeteilt, sie hielten schon deshalb an diesem Antrag fest, weil der Musterkläger seinen Antrag noch ohne ihre Zustimmung ändern könne. Das ist aber nicht geschehen.

Die Feststellung kann ohnehin nicht getroffen werden, weil auf S.37 wahrheitswidrig behauptet wird, „sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen“ lägen vor, insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen zu Feststellungsziel 1 unter d) Bezug genommen.

Auf S.20 des Prospekt heißt es:

Fertigstellungs-/Objektübernahmerisiko

Es besteht das Risiko, dass z.B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer Galwalux S.A. und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber zu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen. Ferner kann die Nichterfüllung der durch den Generalübernehmer geschuldeten Leistungen dazu führen, dass die Beauftragung einer anderen Gesellschaft zur Fertigstellung des Investitionsobjekts zusätzliche Kosten in der Objektgesellschaft und eine zeitliche Verzögerung der Übernahme auslöst. Die prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger könnten nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt und in voller Höhe stattfinden oder schlechtestenfalls ganz ausbleiben.

Auf S.37 heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.55 heißt es:

„Anzahl der Pkw-Stellpätze rd. 600 Tiefgaragen-Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rd. 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), weitere Stellplätze in Planung.“

Der Musterkläger hält das Feststellungsziel für unzulässig, da mit den Feststellungszielen 8 – 10 das Gegenteil beantragt werde, außerdem sei das Feststellungsziel nicht hinreichend bestimmt. Er ist der Meinung, der Risikohinweis Prospekt S.20 hinsichtlich noch nicht erteilter Genehmigungen und die Aussage auf S.37 zur Erteilung der behördlichen Genehmigungen widersprächen sich. Bezeichnend sei, dass die Musterbeklagten zu 3) und 5) in verschiedenen Verfahren vor der 27. Zivilkammer des LG München I unterschiedlich zur Auslegung der Textpassage auf S.37 des Prospekts vorgetragen hätten. Insoweit sei dem Urteil des OLG München vom 27.06.2012, 20 U 4561/11, beizutreten, nach dem eine nicht eindeutig gelingende Auslegung einer Prospektpassage das Vorliegen eines Prospektfehlers indiziere (s.a. Entscheidung des BGH v. 23.10.2012, II ZR 45/11). Außerdem verweist der Musterkläger auf seine Ausführungen zum Feststellungsziel 7.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, selbst wenn man S.37 des Prospekts die Bedeutung beimessen wollte, das alle Baugenehmigungen für eine schlüsselfertige Fertigstellung des Objekts vorlägen, bliebe Raum für einen widerspruchsfreien Hinweis darauf, dass in Zukunft noch erforderlich werdende und noch nicht erteilte behördliche Genehmigungen zu wirtschaftlichen Nachteilen aufgrund der dann verzögerten Vermietung führen könnten. Bekanntlich seien die Bauteile D und E noch nicht fertig und auch noch nicht vollumfänglich vermietet gewesen. Insofern sei in Betracht zu ziehen gewesen, dass künftige noch nicht feststehende Mieterinteressen mieterspezifische Gestaltungen der Mieträume erfordern würden, welche je nach beabsichtigter Nutzung baurechtliche oder andere Genehmigungen erfordern würden.

Der Antrag ist wegen des Vorrangs des Feststellungsziels 10 des Musterklägers unzulässig. Insoweit wird auf die Ausführung zum Feststellungsziel 2 oben unter 2.d) Bezug genommen. Die begehrte Feststellung kann ohnehin nicht getroffen werden. Denn wenn tatsächlich in Zukunft noch erforderlich werdende, aber noch nicht erteilte Genehmigungen zu wirtschaftlichen Nachteilen führen konnten, hätte das widerspruchsfrei dargestellt werden müssen, was jedoch nicht geschehen ist (s. dazu bereits oben zu den Feststellungszielen 1 und 2 jeweils unter d).

Im Rechenschaftsbericht der Fondsgesellschaft für 2010 heißt es auf S.12/13:

„ Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der insgesamt beantragten Stellplätze

In der Tiefgarage des Bürokomplexes „An der Drosbach“ sind 1.200 Innenstellplätze errichtet. Des Weiteren wurden 75 Außenstellplätze gebaut. Mit der Baugenehmigung vom 16. September 2003 wurden im Objekt „An der Drosbach“ von den betrieblich durch die Commodo-/Incommodo-Genehmigung der Umweltbehörde genehmigten und errichteten 1.200 Stellplätzen baurechtlich von der Stadt Luxemburg nur 566 Innenstellplätze genehmigt. Der Antrag der Objektgesellschaft KOWAC zur Genehmigung von 600 zusätzlichen Stellplätzen wurde am 16. November 2010 von der Stadt Luxemburg überraschend abgelehnt. Gegen diese Entscheidung hat KOWAC am 16. Februar 2011 Widerspruch bei der Stadt Luxemburg eingelegt. Mit Bescheid vom 16. Mai 2011 hat die Stadt Luxemburg den Widerspruch im Wesentlichen zurückgewiesen und nur 84 zusätzliche Innenstellplätze bewilligt. Somit sind insgesamt 650 Innenstellplätze für den Gebäudekomplex „An der Drosbach“ auch baurechtlich genehmigt.

In der Sache beruft sich die Stadt Luxemburg im Kern 1) auf ihre Stellplatzverordnung aus dem Jahre 2003, die für Büroflächen eine Stellplatzquote von 1 Stellplatz je 125 Quadratmeter Bürofläche statuiert und 2) darauf, dass das Stadtviertel Cloche d´Or, in dem das Gebäude „An der Drosbach“ belegen ist, durch öffentlichen Personennahverkehr adäquat versorgt werde, so dass auch keine in der Stellplatzverordnung enthaltene Befreiung anzuwenden wäre.

KOWAC vertritt als Bauherr und mit Unterstützung der Verkäufer und des Generalübernehmers hingegen die Rechtsauffassung, dass 1) die Stellplatzverordnung der Stadt Luxemburg unwirksam sei wegen Verstoßes gegen höherrangiges Recht, insbesondere eine unzulässige Beschränkung der Grundrechte eines Grundstückseigentümers darstelle, 2) sich im Gebäude nicht nur Büroflächen, sondern auch andere, zum Teil sogar in der Stellplatzverordnung überhaupt nicht geregelte Nutzungsarten befinden, auf die eine bessere Stellplatzquote anzuwenden sei, 3) die Versorgung des Stadtviertels Cloche d´Or durch den öffentlichen Personennahverkehr in keiner Weise adäquat sei und 4) somit aus diesen und anderen noch näher angeführten Gründen mindestens die beantragten, errichteten und von der Umweltbehörde und dem Arbeitsministerium auch betrieblich genehmigten Innenstellplätze baurechtlich genehmigungsfähig seien und genehmigt werden müssten.

Eine Klage vor dem Verwaltungsgericht gegen die Entscheidung des Bürgermeisters wurde durch einen Luxemburger Fachanwalt am 16. August 2011 beim Verwaltungsgericht eingereicht. Mit einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtes ist bis Mitte 2012 zu rechnen.

Erfolgsaussichten für eine Aufhebung der Entscheidung der Stadt Luxemburg durch das Verwaltungsgericht sind gegeben, allerdings ist nicht abschätzbar, wie die Stadt Luxemburg im Anschluss an eine etwaige Aufhebung neu entscheiden würde. Denkbar wäre auch, dass die Stadt Luxemburg die beantragten Innenstellplätze befristet bis zu acht Jahre genehmigt, wie dies ein im Juli 2011 verabschiedetes neues Gesetz vorsieht.

Ein Antrag auf baurechtliche Genehmigung der 75 Außenstellplätze wurde – auch aus prozesstaktischen Überlegungen – noch nicht gestellt.

Die errichteten und auch mit einer Betriebsgenehmigung (Commodo-/Incommodo) versehenen Innenstellplätze sind für die hochwertige Vermietung an entsprechend anspruchsvolle Mieter wie insbesondere die EU notwendig. Die ablehnende politische Haltung der Stadt Luxemburg als Baugenehmigungsbehörde ist unverständlich und für das Projekt wie für den Standort Luxemburg schädlich. Der Rechtsweg ist in jedem Falle auszuschöpfen. Für alle Stellplätze werden Mieten bezahlt. Bestehende Sicherheiten werden derzeit nicht freigegeben. Alle weiteren Maßnahmen einschließlich eines etwaigen Ausgleichs des Schadens durch die Verkäufer und Generalübernehmer hängen von der Anzahl der letztlich insgesamt genehmigten Stellplätze ab.

Über den Fortgang des Rechtsstreits werden die Gesellschafter unaufgefordert unterrichtet, sobald neue Erkenntnisse vorliegen.

Mietrückstande

…

Ausblick

Die Fondsbeteiligung entwickelt sich mit Ausnahme des Rechtsstreites um die baurechtliche Genehmigung von 550 Innenstellplätzen prospektgemäß.“

Im Anlegerschreiben vom 11.07.2012 heißt es auf S.4:

„ Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von insgesamt 1.200 Innenstellplätzen

Wie im letzten Rechenschaftsbericht mitgeteilt, wurden von den insgesamt 1.200 Innenstellplätzen, die betrieblich durch die Commodo/Incommodo-Genehmigung der Umweltbehörde genehmigt und errichtet worden sind, mit der Baugenehmigung der Stadt Luxemburg vom 16. September 2003 nur 566 Innenstellplätze im Objekt auch baurechtlich genehmigt. Weitere 84 Innenstellplätze hat die Stadt Luxemburg mit Bescheid vom 16. Mai 2011 bewilligt, so dass nun insgesamt 650 Innenstellplätze baurechtlich genehmigt sind.

Eine Klage gegen die Entscheidung der Stadt Luxemburg wurde durch einen Luxemburger Fachanwalt für Verwaltungsrecht am 16. August 2011 beim Verwaltungsgericht Luxemburg eingereicht. Auf die Klageerwiderung der Stadt Luxemburg vom 15. Dezember 2011 hat unser Prozessanwalt am 03. Februar 2012 erwidert und eine Verkehrsstudie über die unzureichende Versorgung des Stadtviertels Cloche d´Or durch den öffentlichen Personennahverkehr eingereicht. Hierzu hat die Stadt Luxemburg am 06. April 2012 repliziert. Weitere Schriftsätze der Parteien wird es nur mit Zustimmung des Gerichts geben. Als Termin für die mündliche Verhandlung wurde vom Gericht der 12. November 2012 bestimmt. Mit einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts erster Instanz ist nach aktuellem Stand erst Anfang 2013 zu rechnen.

Alle weiteren Maßnahmen einschließlich des Ausgleichs des Schadens durch die Verkäufer und den Generalübernehmer hängen von der Anzahl der letztlich insgesamt genehmigten Stellplätze ab.“

Auf S.5/6 desselben Schreibens heißt es:

„ Auszahlung für das Geschäftsjahr 2011 sowie weitere Rückführung von Kommanditkapital

…

Zusammenfassend bestehen folgende offene Themen:

Zu allen Aspekten mit rechtlicher Relevanz sind entsprechende Fachanwälte eingeschaltet. Wo dies zur Wahrung der Rechtsposition der Fondsgesellschaft erforderlich ist, wurden rechtliche Schritte eingeleitet bzw. werden derzeit vorbereitet.

Angesichts der geschilderten Situation können wir Ihnen nach intensiven Verhandlungen mit dem finanzierenden Bankenkonsortium zu den Auszahlungen für das Geschäftsjahr 2011 nun folgendes mitteilen:

…

Die Auszahlung der weiteren 2,25 % auf das investierte Kommanditkapital kann erst erfolgen, wenn

Im Rechenschaftsbericht der Fondsgesellschaft für das Jahr 2011 heißt es auf S.13:

„ Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von 1.200 Innenstellplätzen

Der erste Termin für eine mündliche Verhandlung beim Verwaltungsgericht hat am 12. November 2012 stattgefunden. Das Gericht hat sich wegen Vorfragen vertagt auf den 18. März 2013. Die beklagte Stadt Luxemburg wurde aufgefordert, binnen 15 Tagen weitere Unterlagen des Bebauungsplanes vorzulegen und beiden Parteien wurde je eine Schriftsatzfrist eingeräumt, der Klägerin KOWAC bis zum 28. Januar 2013 und der Beklagten bis zum 8. März 2013. Mit einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtes in erster Instanz kann somit nicht vor Mitte 2013 gerechnet werden.“

Im Zwischenbericht der Fondsgesellschaft per 31.05.2013 heißt es auf S.5:

„ Verwaltungsgerichtlicher Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten 550 von 1.200 Innenstellplätzen / Stadt Luxemburg hat Untersuchungsmaßnahmen eingeleitet

Von den insgesamt 1.200 Innenstellplätzen, die betrieblich durch die Commodo-/Incommodo-Genehmigung der Umweltbehörde genehmigt und errichtet worden sind, wurden wie berichtet von der Stadt Luxemburg insgesamt 650 Stellplätze auch baurechtlich genehmigt.

Eine Klage gegen die Ablehnung, auch die übrigen 550 Innenstellplätze baurechtlich zu genehmigen, hat das Verwaltungsgericht Luxemburg mit Urteil vom 9. April 2013 zurückgewiesen. Die Berufung wurde ausgearbeitet und fristgemäß am 21. Mai 2013 eingelegt.

Parallel dazu hatte die Stadt Luxemburg am 3. Juli 2012 Klage wegen illegal errichteter Stellplätze eingereicht, wobei Untersuchungsmaßnahmen des Untersuchungsrichters erstmals anlässlich der Beschlagnahme von Bauplänen beim Architekten des Projektes im April 2013 erkennbar geworden sind.

Klage der KOWAC wegen 550 nicht genehmigter Stellplätze

Zur Wahrung der rechtlichen Position der KOWAC wurde eine Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und der Vergütung des Generalübernehmers für 550 nicht genehmigte Innenstellplätze nebst etwaigem merkantilen Minderwert³ der Immobilie gegen die Verkäufergesellschaften (Parwa und Drosbach (Luxembourg) Holding), den Generalübernehmer und Herrn Aloyse Wagner erhoben. Das Gericht hat eine weitere Frist zur Klageerwiderung der Beklagten bis 9. Juni 2013 gesetzt. Die Beklagten haben die Schriftsatzfrist verstreichen lassen. Die weiteren prozessleitenden Anordnungen des Gerichts gegenüber den Beklagten sind abzuwarten.

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³ Definition merkantiler Minderwert siehe Glossar“

Der Musterkläger hält das Feststellungsziel für unzulässig, da nicht abstrakt beantwortet werden könne, ob schriftliche Informationen inhaltlich geeignet seien, den Lauf der Verjährungsfrist auszulösen. Das hänge auch von den Vorkenntnissen und dem Horizont des jeweiligen Lesers ab. Aus den von den Musterbeklagten in Bezug genommenen Unterlagen ergebe sich ohnehin nicht die Fehlerhaftigkeit des Prospekts, das Fehlen eines Rechtsanspruchs für die Erteilung der Genehmigung für die Stellplätze sowie die Kenntnis/Erkennbarkeit des Prospektfehlers für die Anleger. Dies ergebe sich auch aus den Urteilen des OLG München von 22.05.2017 (19 U 4455/16) und 11.07.2017 (5 U 4742/16).

Der Musterkläger bestreitet, dass der Rechenschaftsbericht 2010 an alle Gesellschafter versandt worden sei. Dort werde erklärt, dass die Genehmigung der Stellplätze „überraschend“ verweigert worden sei, die Stellplatzverordnung der Stadt Luxemburg, auf die sie sich berufe, sei teils nicht anwendbar, teils unwirksam. Außerdem sei mitgeteilt worden, dass man mit der Aufhebung der Entscheidung der Stadt rechne oder jedenfalls mit einer befristeten Genehmigung. Es handele sich um eine politische Entscheidung. Außerdem werde mit der Erwähnung der Commodo-/ Incommodo-Genehmigung der Umweltbehörde der Eindruck erweckt, als habe eine andere Behörde die Stellplätze als genehmigungsfähig erachtet. Es werde verschwiegen, dass beide Verfahren nichts miteinander zu tun hätten. Auf S.12 heiße es im Übrigen, dass es Erfolgsaussichten für die Aufhebung der Entscheidung der Stadt Luxemburg auf dem Rechtsweg gebe. Als schlechteste werde die Möglichkeit genannt, dass die Stadt eine befristete Genehmigung erteilen müsse, eine mehrfache Erteilung einer befristeten Genehmigung sei nicht ausgeschlossen. Dagegen fehle der Hinweis, dass die Stellplätze nach luxemburgischem Baurecht nicht genehmigungsfähig seien und dass der Prospekt in diesem Punkt fehlerhaft gewesen sei. Es werde auch verschwiegen, dass die 75 Außenstellplätze nicht genehmigungsfähig seien. Jedenfalls lasse sich dem Bericht nicht entnehmen, dass auf die Erteilung der Baugenehmigung für die Stellplätze kein Rechtsanspruch bestanden habe und dass dieses Problem erhebliche Auswirkungen auf die finanzielle Lage der Fondsgesellschaft haben könne. Gleiches gelte für den Umstand, dass die Stellplätze ggf. weder genutzt noch vermietet werden könnten. Der hier gerügte Prospektfehler ergebe sich aus einem Abgleich der Prospektangaben mit den später erteilten Informationen. Zu einem solchen sei der Anleger aber nicht verpflichtet. Es sei auch darauf hinzuweisen, dass eine Vielzahl von Berufsrichtern den hier inmitten stehenden Prospektfehler im Sommer 2015 und Frühjahr 2016 nicht erkannt habe. Das indiziere, dass die Anleger, die über deutlich geringere Kenntnisse und Erfahrungen mit dem Erkennen von Prospektfehlern verfügten, diese jedenfalls nicht vor dem Jahr 2015 hätten erkennen können.

Das Schreiben vom 11.07.2012 vermittele zum Vorliegen von Prospektfehlern keine über den Rechenschaftsbericht 2011 hinausgehende Erkenntnisse. Zwar heiße es in diesem, dass die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 zurückgehalten werde, sie werde aber später geleistet, es sich also nur um eine technische Verzögerung handele. Es werde Auszahlungen von insgesamt 8 % der Anlagesumme geben und nicht, wie prospektiert, 5,25 %. Ein Anleger hätte also bei Lektüre des Schreibens vom 11.07.2012 allenfalls wahrnehmen können, dass er mehr Geld ausbezahlt erhalten werde, als vorgesehen gewesen sei. Darauf, ob der Musterkläger das Schreiben erhalten habe, komme es also nicht an, daher nehme der Musterkläger hierzu nicht Stellung. Die Mitteilungen im Rechenschaftsbericht 2011 hätten keinen weitergehenden Gehalt als die zuvor übersandten Informationen gehabt. Der Zwischenbericht zum 31.05.2013 enthalte als einzig neue Information, dass der Verwaltungsrechtsstreit mit der Stadt Luxemburg in erster Instanz verloren worden sei und dass die Objektgesellschaft zur Wahrung ihrer rechtlichen Position gegen mehrere Personen Klage eingereicht habe. Das bedeute gerade nicht, dass man der Meinung gewesen sei, dass man die Ansprüche auch durchsetzen müsse. Dass es um Schäden in der Größenordnung von 100 Mio. Euro ginge, sei erst 2017 mitgeteilt worden. Es verbiete sich im Übrigen, die Informationen isoliert zu betrachten. Beispielsweise heiße es im Protokoll der Gesellschafterversammlung von 2012, dass festzuhalten sei, dass ein negatives Urteil des Verwaltungsgerichts noch nicht zu einer Nutzungsuntersagung für die baurechtlich nicht genehmigten Stellplätze führe. Außerdem schränke die Stellplatzverordnung der Stadt Luxemburg das Eigentum der Objektgesellschaft unzumutbar ein. Ferner lasse sich mit den Argumenten der Stadt in der ersten Instanz nachweisen, dass das Fondsobjekt wegen seiner ungenügenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr weitere Stellplätze benötige. Schließlich heiße es, dass Herr Thewes persönlich davon überzeugt sei, dass „wir“ in der Berufung Recht bekommen. Dass das Verfahren insgesamt verloren werden könne, sei nicht ernsthaft in Betracht gezogen worden. Spätestens in der Gesellschafterversammlung 2012 habe die Musterbeklagte zu 5) den Anlegern erklärt, dass es ein tatsächliches Risiko, den Verwaltungsrechtsstreit zu verlieren, nicht gebe. Das ergebe sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.02.2014, in dem es heiße, dass einem nicht fachkundigen Geschädigten der ungünstige Ausgang eines Rechtsstreits nicht die erforderliche Kenntnis i.S.v. § 199 Abs.1 Nr.2 BGB vermittele (IX ZR 245/12).

Die Musterbeklagte meint, die Anleger seien durch den Hinweis im Rechenschaftsbericht 2010 ausreichend darüber informiert worden, dass von den 1.200 errichteten Innenstellplätzen nur 650 auch baurechtlich genehmigt seien. Es heiße dort, dass die Erfolgsaussichten der eingereichten Klage nicht abschätzbar seien. Ferner sei auf S.13 oben darauf hingewiesen, dass die Stellplätze für eine hochwertige Vermietung an entsprechend anspruchsvolle Mieter erforderlich seien. Der Anleger werde also darauf hingewiesen, dass die Stellplätze ein entscheidender Faktor für eine werthaltige Vermietung seien. Weiter unten heiße es, dass sich die Beteiligung mit Ausnahme des Rechtsstreits um die Stellplätze prospektgemäß entwickle. Daraus folgere zwanglos, dass zum Zeitpunkt des Beitritts des Musterklägers nur 566 Stellplätze baurechtlich genehmigt gewesen sein, alle anderen Erklärungen über die Stellplatzsituation hätten erkennbar lediglich prognostischen Charakter. Soweit der Musterkläger sich auf unzutreffende Informationen im Prospekt berufe, hätten ihm diese Mängel schon anhand des Rechenschaftsberichts 2010 im Jahre 2011 auffallen müssen, zumal der Prospekt allenfalls auf das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Stellplätze hätte hinweisen können. Der Rechenschaftsbericht 2010 habe also die Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen vermittelt, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 12.12.2017, XI ZR 552/16 Rn.15 ausdrücklich entschieden habe.

Nicht erforderlich sei, dass der Musterkläger aus diesen die richtigen rechtlichen Schlussfolgerungen gezogen habe, zumal hier auch keine komplizierte Rechtslage gegeben gewesen sei. Es sei auch keine mit der dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.05.1989, II ZR 88/87, zugrundeliegenden Sachverhaltskonstellation gegeben, weil es im dortigen Fall um die Verjährung eines Amtshaftungsanspruchs und die zuvor bestehende Möglichkeit gegangen sei, einen Ausgleich für einen belastenden Verwaltungsakt zu erreichen. Hier ginge es aber um die Unterlassung einer Information in Bezug auf die Genehmigungsfähigkeit der Stellplätze, an der der Ausgang des Rechtsstreits um die Erteilung der Genehmigung nichts ändern könne. Hier hätte der Musterkläger auch nicht den Prospekt mit dem Rechenschaftsbericht abgleichen müssen. Denn das Risiko der nicht vollständigen Genehmigungserteilung habe sich unmittelbar aus dem Rechenschaftsbericht ergeben, ohne dass es der zusätzlichen Lektüre des Prospekts bedurft habe, wie dies auch beim Urteil des Bundesgerichtshofs v. 17.03.2016, III ZR 47/15, Rn.15 der Fall gewesen sei. Ferner habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Geschädigte im Falle der Verletzung einer Aufklärungspflicht nicht die Rechtspflicht des Schädigers zur Aufklärung, sondern nur diejenigen Umstände kennen müsse, aus denen sich diese Aufklärungspflicht ergebe (XI ZR 309/09, Rn.28 mwN). Entsprechendes gelte für das Anlegeranschreiben vom 11.07.2012, den Rechenschaftsbericht 2011 und den Zwischenbericht vom 31.05.2013. Bei einer 2017 eingereichten Klage sei die Verjährung nicht nur wegen der Rechenschaftsberichte 2010 und 2011, sondern auch wegen des Zwischenberichts vom 31.05.2013 bereits eingetreten gewesen.

Das Feststellungsziel, den Beginn der Verjährung von jeweils individuellen Ansprüchen wegen fehlender oder unzutreffender Informationen über den Stand der baurechtlichen Genehmigungen im Emissionsprospekt aufgrund diverser Anlegerinformationen zu begründen, kann nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein. Denn es können nicht alle beliebigen Tatsachen oder Rechtsfragen, die einem Schadensersatzanspruch aus einer fehlerhaften Kapitalmarktinformation entgegenstehen können, Gegenstand eines Musterfeststellungsantrags sein. Im Rahmen eines Musterfeststellungsverfahrens können vielmehr nur solche Tatsachen und Rechtsfragen einer Klärung zugeführt werden, die die Anwendung der Anspruchsnorm selbst begründen oder ausschließen oder der Konkretisierung einer anspruchsbegründenden oder anspruchsausschließenden Voraussetzung der Norm dienen (BGH, Beschl. v. 10.06.2008, XI ZB 26/07, Rn.17).

Zwar ist der Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist von der Frage der Kenntnis oder der grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners abhängig (§ 199 Abs.1 Nr.2 BGB). Es handelt sich aber um eine individuelle Voraussetzung des Verjährungsbeginns, die in der Person des Gläubigers vorliegen und bei mehreren Gläubigern für jeden persönlich festgestellt werden muss (BGH, aaO, XI ZB 26/07, Rn.25) und nicht abstrakt festgestellt werden kann. Die in § 6 Abs.1 S.2 KapMuG angeordnete Bindungswirkung des Vorlagebeschlusses hindert den Senat nicht an der Verwerfung des auf diese Feststellung gerichteten Antrags. Denn die Bindungswirkung greift dann nicht ein, wenn das geltend gemachte Feststellungsziel schon nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, also nicht unter § 1 Abs.1 KapMuG fällt (BGH, Beschluss v. 26.07.2011, II ZB 11/10 Rn.8).

Im Übrigen würde sich allein aus der Lektüre des Rechenschaftsberichts 2010, des Anlegeranschreibens vom 11.07.2012, des Rechenschaftsberichts 2011 und des Zwischenberichts per 31.05.2013 und den dort enthaltenen Ausführungen zum Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg über die Genehmigungsfähigkeit der insgesamt beantragten 1.200 Innenstellplätze nicht zwangsläufig die Kenntnis des Anlegers davon ergeben, dass der Prospekt im Hinblick auf die Parkplatzsituation fehlerhaft war. Insbesondere ergab sich aus dem Rechenschaftsbericht 2010 nicht, dass nach dem Prospekt deutlich mehr Parkplätze vermietet worden waren, als im Prospekt als genehmigt dargestellt waren. Eine Bezugnahme auf den Prospekt und dessen Fehlerhaftigkeit ist in den von den Musterbeklagten zitierten Schriftstücken nicht enthalten. Um einen Prospektfehler festzustellen, hätte daher ein Anleger den Prospekt mit seiner Darstellung der Parkplatzsituation durchlesen bzw. noch in Erinnerung haben müssen und mit den Informationen der Musterbeklagten abgleichen müssen. Dazu bestand jedoch kein Anlass, da sich aus dem Rechenschaftsbericht selbst kein Prospektfehler aufdrängte.

Zudem ist zu bedenken, dass zwischen den Zeichnungen 2009 und dem Rechenschaftsbericht 2010 eine Zeitspanne vergangen war, innerhalb derer zumindest Details aus dem Prospekt im Regelfall nicht mehr erinnerlich sind. Den Anlegern kann damit schon kein schwerer Obliegenheitsverstoß in Form eines „Verschuldens gegen sich selbst“, vorgeworfen werden, da sich ihnen die den Anspruch begründenden Umstände eben nicht förmlich aufgedrängt hatten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.03.2017, III ZR 489/16, Rn.35 mwN zu der Frage, ob sich nach unterlassener Prospektlektüre durch einen Geschäftsbericht der Prospektfehler förmlich aufdrängen musste, und zum vorliegenden Fall OLG München, Urt. v. 22.05.2017, 19 U 4455/16, S.14/15 und Senat 5 U 4742/16, Urt. v. 11.07.2017, S.11/12). Soweit der BGH in dem von den Musterklägern zitierten Urteil vom 12.12.2017 (XI ZR 552/16, Rn.15) eine andere Auffassung vertritt (s. dazu Buck-Heeb, jurisPR-BKR 4/2018 Anm.2), teilt der Senat diese jedenfalls insoweit nicht, als aus dieser der Schluss gezogen wird, allein die Kenntnis von der prospektabweichenden Ausführung von das Fondsobjekt betreffenden Bauarbeiten vermittele grundsätzlich verjährungsauslösende Kenntnis von einem Prospektfehler.

Der Musterkläger hält das Feststellungsziel für unzulässig, weil es von der Konstellation des Einzelfalls abhängig sei, ob der jeweilige Anleger die jeweils per Post versandten Informationen erhalten habe, welche Teile er gelesen und welche Schlüsse er hieraus gezogen habe. Ferner stelle sich die Frage, ob dem einzelnen Anleger die unterlassene Lektüre der zugesandten Unterlagen zum Vorwurf gemacht werden könne. All diese Fragen ließen sich nur im Einzelfall beantworten.

Außerdem sei es eine allgemeine Rechtsfrage, die im Musterverfahren nicht beantwortet werden könne, ob dem Empfänger einer Postendung vorgeworfen werden könne, von deren Inhalt keine Kenntnis genommen zu haben. Es bestehe auch keine Pflicht der Anleger, Informationsschreiben und Rechenschaftsberichte zur Kenntnis zu nehmen. Jedenfalls könne ein solches Verhalten nicht als grob fahrlässig beurteilt werden. Denn es sei gerade nicht völlig unverständlich, wenn der vor Abschluss der Beteiligung beratene Anleger seinen Anlageentschluss nicht laufend auf dessen Richtigkeit hin überprüfe, solange er keine konkreten Anhaltspunkte habe, dass sich aus den Geschäftsberichten etwas anderes ergeben könne. Es werde ja bei vielen Beteiligungen damit geworben, dass der Anleger sich um nichts kümmern müsse. Der Gläubiger sei überdies nicht verpflichtet, im Interesse seines Schuldners Nachforschungen anzustellen, um die Verjährungsfrist in Gang zu setzen. Die übersandten Informationen hätten erklärtermaßen nicht dem Zweck gedient, Prospektfehler offenzulegen, sondern ihn über die tatsächliche Entwicklung des Fonds zu informieren.

Es sei allein Angelegenheit des Anlegers, ob er sich um seine Beteiligung kümmere. Tue er dies nicht, riskiere er, dass ihm Informationen über die Entwicklung seiner Beteiligung entgingen, dazu gehöre die Information über die Verwendung fehlerhafter Beratungsunterlagen aber nicht. Erst recht hätte er nicht damit rechnen müssen, dass für die lt. Prospekt bereits im Bau befindliche Anlage die Baugenehmigung – teilweise – gefehlt habe. Vielen Anlegern sei schon nicht bewusst gewesen, dass sich das Objekt noch im Bau befunden habe. Außerdem sei im Rechenschaftsbericht 2009 ausdrücklich mitgeteilt worden, dass das Gebäude fertiggestellt sei, einige Restarbeiten stünden noch aus. Hinweise auf Probleme mit Baugenehmigungen etc. seien dort nicht erteilt worden, mithin hätten die übersandten Informationen im Hinblick auf die mitgeteilte Fertigstellung des Objekts nicht mehr zur Kenntnis genommen werden müssen.

Im Verfahren III ZR 90/15 habe der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 04.05.2016 die Nichtzulassungsbeschwerde des dortigen Klägers zurückgewiesen, weil dort die Verjährung durch einen nicht hinreichend individualisierten Güteantrag nicht unterbrochen worden sei. Außerdem habe in dem dort entschiedenen Fall die Haftung darauf beruhen sollen, dass die Anleger nicht über das mögliche Aufleben ihrer Haftung nach § 172 Abs.4 HGB unterrichtet worden seien, dieses sei in dem dort streitgegenständlichen Rechenschaftsbericht ausdrücklich erwähnt worden. Hier wäre dagegen ein Abgleich der Angaben in den Rechenschaftsberichten mit dem Prospekt erforderlich gewesen, dazu sei aber kein Anleger verpflichtet. Lt. dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15.03.2016 sei ein Anleger, selbst wenn er eine Pflichtverletzung für möglich halte, nicht verpflichtet, zu kontrollieren, ob eine solche tatsächlich vorgelegen habe (XI ZR 122/14). Die Anleger hätten im Jahre 2012 bereits 21 % der Anlagesumme über Ausschüttungen zurückerhalten und damit weit mehr als prospektiert, erst 2014 seien die Ausschüttungen hinter die Prospektierung zurückgefallen. Also hätte unter diesem Gesichtspunkt frühestens 2015 Anlass bestanden, sich mit den Unterlagen zu befassen. Da aber 2015 die Ausschüttungen für die Jahre zuvor nachgeholt worden sein, dürfe diesem Jahr im Hinblick auf die Verjährung keine Relevanz zukommen. Insgesamt hätten die Musterbeklagten die Informationen über die Stellplatzproblematik gezielt so gestaltet, dass die Anleger nicht hätten erkennen können, dass sie fehlerhaft beraten bzw. durch die Prospektangaben getäuscht worden seien.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, die Anleger hätten aufgrund der individualisierten Zusendungen der Rechenschaftsberichte 2010 und 2011, des Anlegeranschreibens vom 11.07.2012, spätestens aber durch den Zwischenbericht vom 31.05.2013 Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis in Bezug auf die vermeintlich fehlerhafte Prospekterstellung im Punkt Stellplatzsituation gehabt. Sollten mehrere Jahre keine Anlegerinformationen zugegangen sein, habe Anlass für entsprechende Erkundigungen bestanden, zumal die tatsächlichen gegenüber den prognostizierten Ausschüttungen deutlich zurückgeblieben seien. Der Verjährungsbeginn sei auch ausgelöst worden, wenn die vorstehend bezeichneten Anlegerinformationen nicht zur Kenntnis genommen worden seien. Schon aufgrund von § 5 Abs.2 des Treuhandvertrages (“Der Treuhänder legt den Zeichnern durch die Übersendung des Jahresabschlusses sowie des Geschäftsberichts der Fondsgesellschaft jährlich Rechnung über das abgelaufene Geschäftsjahr ab“) und § 8 Abs.2 des Gesellschaftsvertrags (“Die geschäftsführenden Gesellschafter haben einmal jährlich über den Geschäftsverlauf zu berichten“) sei für jeden Anleger klar gewesen, dass die wesentlichen Informationen zu seiner Beteiligung in den genannten Schriftstücken erteilt würden. Mit seinem Recht auf Information korreliere die Pflicht des Anlegers, die erteilten Gesellschafterinformationen auch zur Kenntnis zu nehmen. Hier habe sie schon deshalb bestanden, weil die Anleger kein fertiges, sondern in ein noch im Entwicklungsstadium befindliches Objekt investiert hätten. Die Informationen hätten einerseits die Vermögens-, aber auch die Verwaltungsrechte und die damit einhergehenden Treuepflichten der Anleger berührt. Hinsichtlich letzterer stünden ihnen keine anderen wesentlichen Informationsquellen zur Verfügung. Danach müsse sich der Anleger so behandeln lassen, als hätte er die Schreiben und Berichte zur Kenntnis genommen. Das hätten das Brandenburgische OLG mit Urteil v. 04.03.2015, 4 U 46/14 Rn.46 juris, das OLG Frankfurt mit Urteil v. 16.11.2011, 23 U 103/11 Rn.64 juris und das OLG Köln, Urt. v. 08.12.2011, 24 U 94/11, Rn.29 juris, so entschieden. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, die sich mit der Frage auseinandersetzten, ob bei fehlerhaften Beraterangaben der Inhalt eines Prospekts heranzuziehen sei, passten schon deshalb nicht, weil die Rechenschaftsberichte sich auf die Zeit nach der Beteiligungsentscheidung bezögen und den Sinn hätten, ihn über die tatsächlich eingetretene Entwicklung zu informieren. Insgesamt hätten die Anleger jedenfalls die Augen vor der eingetretenen Entwicklung verschlossen. Außerdem habe der BGH am 12.12.2017 entschieden, dass bereits der Zugang eines kenntnisvermittelnden Geschäftsberichts ausreiche (XI ZR 552/16, Rn.15).

Dieses Feststellungsziel ist gegenstandslos, weil der Senat schon die zu Ziffer 4) beantragten Feststellungen nicht getroffen hat und auch in der Sache nicht treffen würde, so dass die Entscheidungserheblichkeit von Feststellungsziel 5 aufgrund des vorausgegangenen Prüfungsergebnisses des Musterverfahrens zu Feststellungsziel 4 entfallen ist. Insoweit ist nicht mehr zu entscheiden, weil allein der Empfang der Postsendungen mit den an die Anleger gerichteten Informationen nach den Ausführungen zu Feststellungsziel Nr.4 den Beginn der Verjährung nicht auslösen kann (BGH, Beschl. v. 19.9.2017, XI ZB 17/15 Rn.51). Insoweit war auszusprechen, dass dieses Feststellungsziel gegenstandslos ist (BGH, Beschl. v. 22.11.2016, XI ZB 9/13, Ls b), s.a. Rn.106 ff).

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.55 heißt es:

„Anzahl der Pkw-Stellpätze rd. 600 Tiefgaragen-Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rd. 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), weitere Stellplätze in Planung.“

Auf S.120 heißt es:

„Mietverträge der Objektgesellschaft

Mietvertrag mit der Europäischen Gemeinschaft für Gebäudeteil B vom 15. September 2006

…

Angemietet wurden 10.912 Quadratmeter Bürofläche, 1.648 Quadratmeter Archivfläche sowie 190 Tiefgaragenstellplätze und 38 Außenparkplätze“

…

Auf S.123 heißt es:

„Mietvertrag mit der Europäischen Gemeinschaft für Gebäudeteil A vom 26. Mai 2008

…

Angemietet wurden 6.132 Quadratmeter Bürofläche, 1.284 Quadratmeter Archivfläche sowie 183 Tiefgaragenstellplätze“

Auf S.124 heißt es:

Mietvertrag mit ArcelorMittal S.A. für Gebäudeteil C vom 3. Oktober 2008

…

Angemietet wurden 11.488 Quadratmeter Bürofläche, 1.037 Quadratmeter Archivfläche sowie 9 Außenparkplätze und eine Parkplatzfläche für 221 Tiefgaragenstellplätze“

Auf S.125 heißt es:

Mietvertrag mit Banque et Caisse d`Espargne de l`Etat (Staatliche Bank und Sparkasse) für Erdgeschoss und erste Etage Turm F vom 5. März 2008 (“Mietvertrag BCEE“)

…

Angemietet wurden das Erdgeschoss und die erste Etage im Gebäudeteil Turm F mit 640 Quadratmetern Bürofläche sowie fünf Tiefgaragenstellplätze und fünf Außenparkplätze“

Auf S.126 heißt es:

Mietvertrag mit Services Généraux de Gestion S.A. für die 2. bis einschließlich 10. Etage im Gebäudeteil Turm F vom 22. Mai 2008 (“Mietvertrag SGG“)

…

Angemietet wurden das die zweite bis zehnte Etage im Gebäudeteil Turm F mit 5.629 Quadratmetern Bürofläche sowie 161 Tiefgaragenstellplätze und sechs Außenparkplätze.“

Der Musterkläger verweist zu diesem Punkt auf seine Ausführungen zum Feststellungsziel 17. Er bestreitet, dass die Musterbeklagte zu 7) den Fondsprospekt mit banküblicher Sorgfalt geprüft habe. Nach dem Urteil des BGH vom 15.12.2012, III ZR 55/12, treffe sie bei festgestellten Ungereimtheiten eine Nachforschungspflicht. Der Prospekt weise eine Reihe von Ungereimtheiten auf, etwa seien die Baugenehmigungen aus dem Jahre 2003 erwähnt und der Umstand, dass noch diverse Veränderungen am Bau vorgenommen worden seien. Außerdem sei lt. Prospekt drei Tage nach dessen Erstellung eine erhebliche Anzahl von Tiefgaragenstellplätzen vermietet gewesen, obwohl sich diese lt. Prospekt noch in der Planung befunden hätten. Außerdem heiße es einerseits, alle Genehmigungen lägen vor, und andererseits werde auf noch zur Abnahme erforderliche Genehmigungen verwiesen. Das habe auch die Musterbeklagte zu 4) erkennen können. Im Übrigen habe die Anzahl der vermieteten Stellplätze deutlich über der der lt. Prospekt genehmigten Stellplätze gelegen, wie durch eine einfache Addition zu ermitteln gewesen sei. Die Musterbeklagte zu 4) habe in diversen erstinstanzlichen Verfahren einerseits vorgetragen, sie habe die Passage S.37 des Prospekts zum Vorliegen der Genehmigungen nicht auf die Tiefgaragenstellplätze bezogen, andererseits, sie habe S.37 auf das Vorliegen der Genehmigung für die Tiefgarage insgesamt bezogen und schließlich, sie habe die Genehmigung nur auf die errichteten, nicht aber auf die geplanten Stellplätze bezogen. Schon das zeige, dass die inkriminierte Prospektpassage nicht eindeutig gewesen sei, was Nachforschungen hätte veranlassen müssen. Auch die übrigen Musterbeklagten hätten die Widersprüchlichkeiten und Ungereimtheiten im Prospekt erkennen müssen.

Die Musterbeklagten tragen vor, die beteiligten Banken hätten den Prospekt jeweils mit banküblicher Sorgfalt geprüft. Dabei seien die von den Anlegern gerügten Fehler nicht erkennbar gewesen. Bei Immobilien habe der Berater nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Überprüfung nach Lage, Größe, Zustand und Belastung vorzunehmen, bei Immobilienbeteiligungen sei ein Mietausfallrisiko zu berücksichtigen, dagegen bestünden nach dem Urteil vom 15.11.2012, III ZR 55/12, keine zusätzlichen Nachforschungspflichten. Einblicke in Dokumente oder anderweitige Ermittlungen seien nicht vorzunehmen. Das habe für diesen Fonds das OLG Frankfurt im Urteil v. 24.02.2017, 19 U 87/16 vertreten.

In der Baubeschreibung S.55 heiße es, dass rund 600 Tiefgaragen- und rund 50 Außenstellplätze errichtet werden würden und weitere Stellplätze in Planung seien. Andererseits seien nach den Angaben S.120 ff des Prospekts für die verschiedenen Gebäudeteile Anmietungen von 760 Tiefgaragenstellplätzen und 58 Außenstellplätzen benannt. Daraus lasse sich mit zumutbarem Aufwand kein Prospektfehler ableiten. Denn es übersteige die Anforderungen an eine mit banküblichem Sachverstand durchzuführende Prüfung, wenn man verlange, dass die Bank Nachforschungen anstelle, ob für die prospektierten rund 650 Stellplätze und rund 58 Außenstellplätze im Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits alle Genehmigungen vorlägen. Dies gelte schon deshalb, weil keine genaue Zahl der Stellplätze genannt sei. Deshalb habe die Bank darauf vertrauen können, dass wie auf S.37 des Prospekts erwähnt, sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und -politik erforderlichen behördlichen Genehmigungen vorlägen. Es sei schon nicht zweifelsfrei, ob sich diese Aussage auf die Stellplätze bezogen habe. Auch der Umstand, dass lt. Prospekt schon mehr Stellplätze vermietet gewesen sein, als die rund 650, für die eine abgeschlossene Planung existiert habe, habe keine besonderen Nachforschungen veranlasst. Denn ausweislich des Prospekts seien weitere Stellplätze in der Planung gewesen. Die Vermietung noch zu errichtender Mietgegenstände sei im Geschäftsleben nicht ungewöhnlich. Mit banküblichem Sachverstand hätte nicht erkannt werden können, dass nach Luxemburger Baurecht die Genehmigungen nicht verwirklicht werden könnten.

Der auf Feststellung dieses Ziels gerichtete Antrag ist unzulässig, weil das Feststellungsziel 18 des Musterklägers auf Feststellung des spiegelbildlichen Positivums gerichtet ist (vgl. dazu oben unter 2.d).

Die beantragte Feststellung kann ohnehin nicht getroffen werden. Denn im Rahmen der von den beratenden/vermittelnden Banken geschuldeten Prospektprüfung mit banküblichem Sachverstand (BGH, Urt. v. 27.10.2009, XI ZR 338/08 Rn.17) hätten diese feststellen müssen, dass es in der Baubeschreibung im Prospekt auf S.55 einerseits heißt, es würden rd. 600 Tiefgaragenstellplätze und rd. 50 Außenstellplätze errichtet, weitere Stellplätze seien in Planung, und dass andererseits lt. S.120 ff im Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet waren. Für 160 Tiefgaragenplätze und 8 Außenstellplätze konnte nach dem Prospekt zu diesem Zeitpunkt allenfalls eine Planung existieren. Daher wäre zu hinterfragen gewesen, aufgrund welcher Umstände hinreichende Sicherheit bestand, dass die noch nicht existenten Stellplätze den jeweiligen Mietern pünktlich zur Verfügung gestellt werden würden. Dies gilt um so mehr, als die Prospektaussagen auf S.20 und 37 widersprüchlich sind, als einerseits sämtliche zur Erreichung der Anlageziele erforderlichen Genehmigungen vorgelegen haben sollen, während andererseits die Gefahr bestanden haben soll, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten (vgl. Senat, Urt. v. 08.11.2016, 5 U 1353/16, S.13/14; 5 U 318/17, S.9/10, NZB zurückgewiesen d. Beschluss des BGH v. 19.02.2019, und OLG München, Urt. v. 22.05.2017, 19 U 4455/16, S.12/13).

Der Musterkläger bestreitet, dass die Musterbeklagten zu 1-3) als Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft keinen Informationsvorsprung gehabt hätten. Dazu verweist er auf seine Ausführungen zum Feststellungsziel 16 zu den personellen Verflechtungen in der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft, der Musterbeklagten zu 5) und der Musterbeklagten zu 1-3). Es sei jeweils auch mindestens ein Geschäftsführer der Gründungsgesellschafter entweder in der Geschäftsführung der Musterbeklagten zu 5) bzw. der Objektgesellschaft vertreten gewesen. Dieser sei bekannt gewesen, dass die Baugenehmigung für die Stellplätze nicht vollständig erteilt worden sei und auf diese auch kein Rechtsanspruch bestanden habe. Im Übrigen sei der Informationsvorsprung der Gründungsgesellschafterinnen unerheblich, weil der Prospekt widersprüchlich sei. Dem hätten diese nachgehen müssen (BGH, Urt. v. 15.11.2012, III ZR 55/12). Daher haften sie auch für die fehlerhafte Beratung durch die jeweils beratende Bank und die in ihrem Auftrag tätige Prospektherausgeberin, die Musterbeklagte zu 5), wie sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.05.2012, II ZR 69/12, ergebe. Da es auf die Frage, ob die Musterbeklagten zu 1-3) als Gründungsgesellschafterinnen eigene Nachforschungen anzustellen gehabt hätten, nicht ankomme, sei die unter Ziffer 7. begehrte Feststellung mangels Rechtsschutzbedürfnisses nicht zu treffen (vgl. OLG Frankfurt, Beschl. v. 12.07.2017, 23 Kap 1/16 und BGH, Beschl. v. 22.11.2016, XI ZB 9/13, Rn.106).

Die Musterbeklagten verweisen darauf, dass die Musterbeklagten zu 1 – 3) lediglich die Gründungsgesellschafterinnen der Fondsgesellschaft gewesen seien, nicht aber deren Initiatoren. Als solche seien sie zur Aufklärung neu hinzukommender Gesellschafter selbst auf die Prospektangaben angewiesen gewesen. Insbesondere im Hinblick auf die Stellplätze hätten sie über keinerlei Informationsvorsprung verfügt. Nachforschungen ihrerseits seien nicht veranlasst gewesen. Jedenfalls hätten sie der Angabe vertrauen dürfen, dass schon alle Baugenehmigungen vorhanden seien.

Die Feststellung kann nicht getroffen werden, weil die Musterbeklagten zu 1 – 3) als Gründungsgesellschafterinnen des Fonds die Pflicht hatten, den Beitrittsinteressenten für ihre Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt zu vermitteln und sie über alle Umstände, die für ihre Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung waren oder sein konnten, verständlich und vollständig aufzuklären hatten. Die Prospekthaftung im weiteren Sinne ist ein Anwendungsfall der Haftung für Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs.1, 3, §§ 282, 241 Abs.2, § 311 Abs.2 BGB. Danach obliegen dem, der selbst oder durch einen Verhandlungsgehilfen einen Vertragsschluss anbahnt, Schutz- und Aufklärungspflichten gegenüber seinem Verhandlungspartner, bei deren Verletzung er auf Schadensersatz haftet. Abgesehen etwa von dem Sonderfall des § 311 Abs.3 BGB, in dem auch ein Dritter haften kann, wenn er in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen hat, trifft die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss denjenigen, der den Vertrag im eigenen Namen abschließen will.

Das sind bei einem Beitritt zu einer Kommanditgesellschaft grundsätzlich die schon zuvor beigetretenen Gesellschafter. Denn der Aufnahmevertrag wird bei einer Personengesellschaft zwischen dem neu eintretenden Gesellschafter und den Altgesellschaftern geschlossen. Die Gründungsgesellschafter haften auch dem über einen Treuhänder beitretenden Anleger auf Schadensersatz aus Prospekthaftung im weiteren Sinne, wenn der Treugeber wie hier nach dem Gesellschaftsvertrag wie ein unmittelbar beitretender Gesellschafter behandelt werden soll (BGH, Urt. v. 04.07.2017, II ZR 358/16 Rn.8/9). Dabei kommt auch die Haftung für Prospektfehler in Betracht, wenn der Prospekt bei den Beitrittsverhandlungen verwendet wurde (BGH, Urt. v. 01.03.2011, II ZR 16/10 Rn.7 mwN). Der Gründungsgesellschafter, der sich zu den vertraglichen Verhandlungen über einen Beitritt eines Prospekts bedient und sich auf die durch diesen geleistete Aufklärung verlässt, haftet über § 278 BGB für unrichtige oder unzureichende Angaben im Prospekt. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die Musterbeklagten zu 1 – 3) selbst Nachforschungen zum Prospektinhalt veranlasst sahen oder nicht. Denn hinsichtlich der festgestellten Prospektfehler wird das Verschulden der aufklärungspflichtigen Personen nach § 280 Abs.1 S.2 BGB vermutet, den Entlastungsbeweis haben die Musterbeklagten zu 1 – 3) jedoch nicht angetreten.

Auf S.7 des Prospekts heißt es:

„Mit der Europäischen Union und ArcelorMittal haben sich Mieter langfristig für den Standort entschieden. Deren Mitarbeiter profitieren von einem Arbeitsplatz, der verkehrstechnisch günstig an der Kreuzung der Autobahn und der Route d´Esch gelegen ist …“

Auf S.14 des Prospekts heißt es:

Auf S.20 des Prospekts heißt es:

„Fertigstellungs-/Objektübernahmerisiko

Es besteht das Risiko, dass z.B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer Galwalux S.A. und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber zu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen. Ferner kann die Nichterfüllung der durch den Generalübernehmer geschuldeten Leistungen dazu führen, dass die Beauftragung einer anderen Gesellschaft zur Fertigstellung des Investitionsobjekts zusätzliche Kosten in der Objektgesellschaft und eine zeitliche Verzögerung der Übernahme auslöst. Die prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger könnten nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt und in voller Höhe stattfinden oder schlechtestenfalls ganz ausbleiben.“

Auf S.21 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:
„Fremdfinanzierungs-/Zinsrisiko“:

„Die Objektgesellschaft hat einen Darlehensvertrag geschlossen, der die Langfristfinanzierung des erforderlichen Fremdkapitals bis zum 31. Dezember 2019 sicherstellt. Es besteht das Risiko, dass die Abschlussfinanzierung nicht zu den in der Prognoserechnung angenommenen Zinssätzen erfolgen kann, weil der Kapitalmarkt zu diesen Zeitpunkten keine entsprechenden Konditionen bietet. Dies hätte zur Folge, dass die Ausschüttungen an die Anleger nicht in der prognostizierten Höhe möglich sind oder komplett entfallen können.

Es besteht weiterhin ein Risiko für den Fall, dass vertragliche Verpflichtungen und Rahmenbedingungen nicht erfüllt werden, insbesondere die vereinbarte Darlehensrate während der Laufzeit des Darlehensvertrags nicht oder nicht vollständig an die finanzierende Bank gezahlt werden kann. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass keine Verlängerung oder Anschlussfinanzierung für das Darlehen nach Ablauf der Langfristfinanzierung gesichert werden kann. Sofern die Objektgesellschaft den noch offenen Darlehensbetrag nicht zurückführt, besteht das Risiko, dass die Fondsimmobilie durch die Bank zwangsversteigert wird und die Anleger Teile der Kommanditeinlage bzw. die gesamte Kommanditeinlage einschließlich eingezahlten Agios verlieren.“

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik

Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.46 heißt es:

„ Mikrostandort Cloche d`Or

Die Teilmärkte Stadtzentrum und der auf feinem Plateau gelegene Stadtteil Kirchberg stoßen mittlerweile an die Grenzen ihres Entwicklungspotenzials. Nicht zuletzt auch wegen der guten Verkehrsanbindung an diese beiden Büromärkte ist der neue Stadtteil Cloche d´Or für expandierende Mieter zu einer guten Standortalternative auf der Suche nach geeigneten Büroflächen geworden.

Der Büroteilmarkt Cloche d´Or befindet sich südlich des Stadtzentrums der Stadt Luxemburg und liegt direkt an der Hauptverkehrsader des Landes, der Ringautobahn A 6. Die Fahrtzeit zum internationalen Flughafen „Findel“ beträgt rund 20 Minuten. Sowohl das Straßennetz als auch der öffentliche Nahverkehr sind auf die hohe Anzahl von Berufspendlern eingestellt. Zu den Hauptverkehrszeiten ist die Taktung des Busverkehrs vom Hauptbahnhof – Anschlussverbindung der eintreffenden Züge aus den Nachbarstaaten – in den Stadtteil Cloche d´Or sehr gut. Zudem begann die Stadt Luxemburg im Jahre 2006 mit der Erweiterung des Straßenbahn-Streckennetzes in Richtung Süden …“

Auf S.50 heißt es:

„Die Realisierung des Projektes „An der Drosbach“ erfolgt über eine Bauzeit von 72 Monaten durch den Luxemburger Projektentwickler Wagner Sélection. Nach Erteilung der behördlichen Genehmigungen wurde im September 2003 mit den Erdarbeiten begonnen …

Das Projekt wird in verschiedenen Bauphasen entwickelt. Bis zur Übernahme der Anteile an der Objektgesellschaft im Januar 2009 sind die Gebäudeteile A, B, C und Turm F fertiggestellt und bereits an die jeweiligen Mieter übergeben. Die Gebäudeteile D, E, IT sowie Sonderflächen (Konferenz- und Ladenflächen) befinden sich zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch im Grundausbau beziehungsweise in der Vorbereitung zum Mieterausbau. Die endgültige Fertigstellung des Gebäudekomplexes „An der Drosbach“ und die komplette Vermietung soll bis September 2009 erfolgen.“

Auf S.55 heißt es:

„Anzahl der Pkw-Stellpätze rd. 600 Tiefgaragen-Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rd. 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), weitere Stellplätze in Planung.“

Auf S.119 f. heißt es:

„Finanzierungsverträge der Objektgesellschaft

Kreditvertrag Bauzwischen- und Anschlussfinanzierung

Am 31. Juli 2007 hat die Objektgesellschaft einen Kreditvertrag mit der Banque Lux S.A. (Konsortialführerin) und der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale abgeschlossen. Der Kredit dient sowohl zur Bauzwischenfinanzierung zur Finanzierung des noch fertigzustellenden Gebäudekomplexes als auch zur langfristigen Anschlussfinanzierung unter Teilrückzahlung der Bauzwischenfinanzierungskredite sowie zur Finanzierung des vom Vermietungserfolg anhängigen Kaufpreises im Rahmen des Aktienkaufvertrages.

Der Bauzwischenfinanzierungskredit beläuft sich auf 310,4 Millionen Euro und ist für die Tranchen A₁ und A₂ (Werklohn des Generalübernehmers) endfällig am 31. Dezember 2009 sowie für die Tranchen ist A₃ und A₄ (Mehrwertsteuervorfinanzierung und EG-Mieterausbaufinanzierung) endfällig am 31. Dezember 2010. Die Tranchen A₁ und A₂ werden teilweise abgelöst durch die sukzessive Überführung der anteiligen Baukosten je Gebäudeteil, die Restablösung erfolgt durch Eigenkapital bzw. Eigenkapitalvorfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung beläuft sich insgesamt auf 245 Millionen Euro und ist endfällig am 31. Dezember 2019.“

Auf S.120 heißt es:

„Mietverträge der Objektgesellschaft

Mietvertrag mit der Europäischen Gemeinschaft für Gebäudeteil B vom 15. September 2006

…

Angemietet wurden 10.912 Quadratmeter Bürofläche, 1.648 Quadratmeter Archivfläche sowie 190 Tiefgaragenstellplätze und 38 Außenparkplätze“

…

Auf S.123 heißt es:

„Mietvertrag mit der Europäischen Gemeinschaft für Gebäudeteil A vom 26. Mai 2008

…

Angemietet wurden 6.132 Quadratmeter Bürofläche, 1.284 Quadratmeter Archivfläche sowie 183 Tiefgaragenstellplätze“

Auf S.124 heißt es:

„Mietvertrag mit ArcelorMittal S.A. für Gebäudeteil C vom 3. Oktober 2008

…

Angemietet wurden 11.488 Quadratmeter Bürofläche, 1.037 Quadratmeter Archivfläche sowie 9 Außenparkplätze und eine Parkplatzfläche für 221 Tiefgaragenstellplätze“

Auf S.125 heißt es:

„Mietvertrag mit Banque et Caisse d`Espargne de l`Etat (Staatliche Bank und Sparkasse) für Erdgeschoss und erste Etage im Gebäudeteil Turm F vom 5. März 2008 (“Mietvertrag BCEE“)

…“

Angemietet wurden das Erdgeschoss und die erste Etage im Gebäudeteil Turm F mit 640 Quadratmetern Bürofläche sowie fünf Tiefgaragenstellplätze und fünf Außenstellplätze“

Auf S.126 heißt es:

„Mietvertrag mit Services Généraux de Gestion S.A. für die 2. bis einschließlich 10. Etage im Gebäudeteil Turm F vom 22. Mai 2008 (“Mietvertrag SGG“)

…“

Angemietet wurden das die zweite bis zehnte Etage im Gebäudeteil Turm F mit 5.629 Quadratmetern Bürofläche sowie 161 Tiefgaragenstellplätze und sechs Außenparkplätze.“

Auf S.128 heißt es:

„Generalmietvertrag mit ABM Immobiliére S.A. vom 1. Juni 2007

Gegenstand des Generalmietvertrags

ABM Immobiliére S.A., Luxemburg verpflichtet sich als Generalmieter, alle noch nicht vermieteten Flächen des Bürokomplexes „An der Drosbach“ anzumieten. Dies umfasst angesichts des aktuellen Vermietungsstandes alle Büro- und Archivflächen der Gebäudeteile D und E, das Konferenzzentrum, die Parkplätze sowie Sonderflächen. Für den Fall, dass die Europäische Gemeinschaft ein Sonderkündigungsrecht aus den bestehenden Einzelmietverträgen ausüben sollte, verpflichtet sich der Generalmieter, auch die dadurch freigewordenen Flächen über die Restlaufzeit des jeweiligen Vertrages zu mieten.“

Im Kreditvertrag zwischen der Objektgesellschaft KOWAC S.A. und der Bank Lux S.A. und der Landesbank Hessen Thüringen Girozentrale vom 31.07.2007 betreffend die Finanzierung der Fondsimmobilie heißt es auf S.26 unter Ziffer 17.16:

Auf S.37 f. des Kreditvertrags heißt es:

Der Musterkläger trägt vor, die Objektgesellschaft habe unter dem Gebäudekomplex eine Tiefgarage mit 1.200 Stellplätzen errichtet, von denen durch die ursprüngliche, 2003 erteilte Baugenehmigung nur 566 Stellplätze genehmigt gewesen seien. Die Baugenehmigung für die weiteren Innenstellplätze sei erst 2010 beantragt worden. Die zuständige Behörde habe jedoch nur noch weitere 84 Stellplätze zu den bereits genehmigten 566 Stellplätzen hinzu genehmigt. Nach den Angaben im Prospekt seien bei Prospekterstellung aber schon 760 Innenstellplätze an Drittmieter und die übrigen Plätze an die Generalmieterin vermietet gewesen.

Dennoch weise der Prospekt nicht auf den Umstand hin, dass eine Baugenehmigung nur für 566 Innenstellplätze vorliege, sondern hebe auf S.20 die gute Anbindung des Standortes an die Autobahn hervor, der öffentliche Personennahverkehr werde auf S.46 lediglich erwähnt. Letzteres belege allerdings, dass auch nach Auffassung der Prospektherausgeberin die Voraussetzungen für die Genehmigung weiterer Stellplätze über das geltende Luxemburger Recht hinaus nicht gegeben gewesen seien. Auf die Erteilung weitere Genehmigungen für Stellplätze bestehe kein Anspruch, die weiteren zur Errichtung von Stellplätzen genutzten Flächen seien baurechtlich nur als Archivflächen genehmigt gewesen. Es werde auch nicht erwähnt, dass für die weiteren im Prospekt erwähnten 50 Außenstellplätze keine Genehmigung vorliege und weitere Plätze ohne Genehmigung errichtet würden. Es werde im Prospekt nicht erwähnt, dass bereits 2007 weitere Baugenehmigungen erteilt worden seien, allerdings nicht für die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits im Bau befindlichen Tiefgaragenstellplätze, die dort lediglich als „in der Planung“ bezeichnet würden. Die Genehmigungen seien auch nicht für die Außenstellplätze erteilt worden.

Zwar werde im Prospekt drauf hingewiesen, dass Risiken daraus resultierten, dass aufgrund von nicht erteilten Genehmigungen die einzelnen Gebäudeteile nicht zu den vereinbarten Terminen übernommen werden könnten, allerdings sei die werkvertragliche Abnahme prospektgemäß im Juli 2010 erfolgt. Die Abnahme hänge ohnehin nicht von der Baugenehmigung ab, das Objekt sei schließlich auch ohne Baugenehmigung abgenommen worden. Dass der Bau der Tiefgarage und der Außenstellplätze ohne Genehmigung erfolgt sei, sei verschwiegen worden.

Die Genehmigung der Tiefgarage sei auch nicht sicher gewesen, weil nach luxemburgischen Recht (Art. 17 des Reglement sur les batisses der Stadt Luxemburg, K 7) nur ein Tiefgaragenstellplatz je 125 m² Bürofläche genehmigungsfähig sei, dies entspreche im Übrigen auch dem im Jahre 2004 veröffentlichten Integrativen Verkehrs- und Landesentwicklungskonzept der Regierung Luxemburgs, das eine Verknappung des Parkplatzangebots vorsehe. Bei der Planung hätten die Architekten im Zeitraum 2001 bis 2005 entsprechend dem luxemburgischen Recht nur 508 Tiefgaragenstellplätze vorgesehen. Nach einer internen Präsentation der Wagner-Gruppe (Anlage K 6) sei schon im Februar 2007 eine Tiefgarage mit 878 Stellplätzen geplant gewesen. Anschließend sei eine Tiefgarage mit 1.200 Plätzen geplant worden, dies sei lt. des Protokolls zur Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 2012 (Anlage K 1, S.16) wohl die Reaktion darauf gewesen, dass entgegen der ursprünglichen Planung zwei in Luxemburg geplante Peripheriebahnhöfe doch nicht gebaut hätten werden sollen.

Eine baurechtliche Genehmigung für die errichteten Stellplätze habe weder bei Prospekterstellung noch zum Zeitpunkt des Beitritts des letzten Anlegers vorgelegen. Es sei irreführend, wenn die Musterbeklagten behaupteten, die Genehmigung weiterer Stellplätze habe im Ermessen der Stadt Luxemburg gelegen. Das Gerichtsverfahren gegen die Versagung der weiteren Baugenehmigungen sei im Jahre 2014 endgültig verloren gegangen, wie sich aus dem Schreiben der Musterbeklagten zu 5) vom 19.03.2014 (Anlage K 4) ergebe. Das Verwaltungsgericht Luxemburg habe die Klage abgewiesen, weil die Stadt Luxemburg aufgezeigt habe, dass auch bei hundertprozentiger Auslastung der Fondsimmobilie die Kapazität des öffentlichen Nahverkehrs auch zu den Stoßzeiten mehr als ausreichend sei. Dann wäre es entgegen der Behauptung der Musterbeklagten auch nicht zur Genehmigung weiterer Stellplätze für exterritoriale Mieter, wie die EU-Kommission, gekommen. Nach einem weiteren Schreiben der Musterbeklagten zu 5) vom 02.07.2014 drohe eine Nutzungsuntersagung für die nicht genehmigten Stellplätze. Nach den zitierten Schreiben werde in einer Machbarkeitsstudie zur Realisierung zusätzlicher Stellplätze mittlerweile sogar die Errichtung eines zusätzlichen Parkhauses in Erwägung gezogen. Die mit der Vermietung beauftragte Gesellschaft sei angewiesen, nur genehmigte Stellplätze zu vermieten. Da alle Stellplätze vermietet seien, stünden für neue Mieter keine Stellplätze im Objekt zur Verfügung, das führe zu geringeren Vermietungschancen und das Objekt sei erheblich weniger wert, die Objektgesellschaft habe als Minderwert mehr als ein Viertel des prospektierten Objektwerts angesetzt.

Der Musterkläger hält den Prospekt für im Punkt Stellplätze fehlerhaft und verweist auf die ständige Rechtsprechung der Münchner Gerichte. Allein die möglichen Prozessrisiken wegen der 160 vermieteten, aber nicht genehmigten Stellplätze könnten die Renditeerwartung schrumpfen lassen. Für die noch nicht vermieteten Flächen hätten keine Stellplätze zur Verfügung gestanden. Hinzukomme ein auf die noch nicht errichteten Stellplätze entfallender Kaufpreisanteil von 17 Mio. € und der Minderwert der Immobile von ca. 110 Mio. €. Der Prospekt verweise darauf, dass bereits drei der geplanten fünf Gebäudeflügel fertig seien und vermittele gerade nicht den Eindruck, dass die Planung für die Stellplätze und das Kongresszentrum noch nicht abgeschlossen sei. Das als Anlage KM 1 vorgelegte Marktwertgutachten nenne auf S.13 ausdrücklich die Zahl von 1.200 Innen- und 78 Außenstellplätzen.

Die angebliche Einschätzung der Generalübernehmerin, dass die Stellplätze genehmigt werden würden, sei allenfalls ein Wunschtraum ohne belastbare Grundlage gewesen. Zutreffend sei, dass der Bau der Tiefgarage genehmigt gewesen sei, allerdings sei lediglich die Nutzung für Archiv- und Lagerflächen genehmigt gewesen. Dass keine Nutzungsuntersagung drohe, sei den Anlegern bisher nicht mitgeteilt worden, wegen des Fehlens entsprechender Aufklärung im Prospekt aber auch nicht streitentscheidend. Denn die ex-post festzustellende Nutzungsmöglichkeit ändere nichts an dem ex-ante festzustellenden Prospektfehler. Die Möglichkeit der Nutzung der Stellplätze als Archiv- und Lagerfläche werde bestritten. Es treffe nicht zu, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages am 31.07.2007 von den prospektierten Mietverträgen nur derjenige mit der europäischen Gemeinschaft abgeschlossen gewesen sei, ausweislich S.128 f. des Prospekts sei der Generalmietvertrag bereits am 01.06.2007 geschlossen worden. Damit seien sämtliche noch nicht vermieteten Stellplätze an die Generalmieterin vermietet gewesen, zumal im Anhang 1.2 des Generalmietvertrages (Anlagen K 24 u. 25) 1.200 Innen- und 75 Außenstellplätze angeführt seien.

Der Musterkläger ist der Meinung, dass die Bank wegen der bei Vertragsschluss nicht vorliegenden Baugenehmigungen jederzeit zur Kündigung des Darlehens der KOWAC S.A. berechtigt gewesen wäre. Bereits im Februar 2007, also vor Abschluss des Kreditvertrags sei mit 878 Stellplätzen geplant worden. Außerdem sei bei den am 07.11.2007, 04.01.2008, 25.02.2008, 22.08.2008 und 30.12.2009 vereinbarten Nachträgen zum Kreditvertrag jeweils die unveränderte Fortgeltung der Kreditvertragsbedingungen und die Fortgeltung der Zusicherungen unter Ziffer 17. des Kreditvertrags vereinbart worden. Wie der Verlauf des Verfahrens zeige, sei eine Heilung innerhalb der vertraglich gewährten Frist von 10 Tagen nicht möglich gewesen. Die Bank wäre im Falle der Kündigung berechtigt gewesen, die in dessen Anhang 2 aufgeführten Sicherheiten zu verwerten. Die Sicherheiten seien u.a zwei Hypotheken auf das Fondsgrundstück und diverse Forderungen der Objektgesellschaft gewesen. Die Verwertung hätte zu deren Insolvenz geführt. Darauf sei im Prospekt nicht hingewiesen worden.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, dass im Prospekt eine Aussage über den Stand der Genehmigungen für Stellplätze nicht veranlasst gewesen sei. Dieser sei für die Anlageentscheidung nicht wesentlich gewesen. Bei der hier ausschlaggebenden ex-ante-Sicht hätte allenfalls wie folgt prospektiert werden können:

Inhaltlich weitergehende Aussagen hätten nicht getroffen werden können, noch müssen. Es erschiene ausgeschlossen, dass diese Angaben für einen vernünftigen Anleger für die Anlageentscheidung wesentlich gewesen wären. Bei einem Investitionsvolumen von 400 Mio. € sei die Vermietung von Stellplätzen nur ein Nebenaspekt gewesen. Vorrangig sei die Vermietung von Büro- und sonstigen Mietflächen an solvente Mieter gewesen. Außerdem sei ab S.20 des Prospekts auf diverse Risiken hingewiesen worden, die allein oder im Zusammenhang mit anderen eine erheblich höhere Bedeutung gehabt hätten als die Frage der Genehmigung von Stellplätzen. Es erscheine nicht denkbar, dass ein Anleger angesichts der zehnseitigen Risikoaufklärung im Prospekt sich zugunsten einer Beteiligung entschieden hätte, sich aber von einem Hinweis wie dem soeben formulierten von seiner Anlageentscheidung hätte abhalten lassen.

Unzutreffend sei, dass die Tiefgarage ohne Genehmigung errichtet worden sei und die Stellplätze von Anfang an nicht genehmigungsfähig gewesen seien. Der Bau der Tiefgarage selbst sei genehmigt gewesen, allein die Widmung einzelner Parzellen des Gebäudes in Stellplätze oder in Archiv-/Lagerfläche könne den Gegenstand der rechtlichen Diskussion bilden. Soweit sich die Gegenseite auf Art. 17 des Reglement sur les batisses der Stadt Luxemburg beziehe, übersehe sie, dass diese Vorschrift neben einer grundsätzlichen Regel zu Park- und Nutzflächen auch eine Kann-Vorschrift enthalte, nach der unter gewissen Voraussetzungen, wie etwa unzureichende Bedienung der Nachbarschaft mit öffentlichen Verkehrsmitteln, von der zunächst aufgestellten Regel abgewichen werden könnte. Es gebe also einerseits behördlichen Ermessensspielraum und andererseits unbestimmte Rechtsbegriffe. Es sei nicht ohne weiteres erkennbar, was eine Verkehrsanbindung als unzureichend qualifiziere. Es sei also durchaus denkbar, dass die Behörden vor dem Hintergrund, dass damals das Gewerbegebiet Cloche d`Or erst entstanden sei, bis zu der auch im Prospekt avisierten Anbindung an die Tram von ihrem Ermessen dergestalt Gebrauch gemacht hätten, dass sie die weiteren Stellplätze genehmigt hätten. Für ein solches Verständnis spreche, dass ausweislich Anlage K 2 später weitere 84 Stellplätze genehmigt worden seien. Weitere Ausnahmegenehmigungen seien durchaus vorstellbar gewesen. Die neuere Fassung der Stellplatzverordnung aus dem Jahre 2013 habe in Art. 17.1 h) habe eine weitere Ausnahmemöglichkeit für den Fall geregelt, dass bestimmte Flächen auch luxemburgischen Vereinen für kulturelle, wissenschaftliche oder philanthropische Veranstaltungen zur Verfügung gestellt würden:

Im Übrigen stelle der Bau der Stellplätze auch kein Risiko für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds dar. Der Vermietungserfolg sei ohnehin nicht von der Zahl der Stellplätze abhängig gewesen, weil kein vernünftige Mieter seine Entscheidung über die Anmietung der Büroflächen von der Zahl der mietbaren Parkplätze abhängig gemacht hätte, denn aus den bereits genannten Gründen hätte er auch in einem anderen Objekt nicht mehr Stellplätze erhalten. Der Bau der Tiefgarage sei als solcher genehmigt, mithin gäbe es auch kein Risiko wegen eventueller Rückbaukosten. Es drohe auch keine Nutzungsuntersagung. Eine solche sei auch in vergleichbaren Fällen nicht bekannt. Die vermieteten Stellplätze erzielten den vereinbarten Mietzins. Selbst wenn die Nutzung als Stellplatz untersagt werde, könnten immer noch Einnahmen aus der Vermietung als Archiv oder Lager erwirtschaftet werden. Schließlich fänden Mieter in vergleichbaren Objekten keine Alternative, da auch diese Art. 17 des Reglement sur les batisses der Stadt Luxemburg unterlägen. Im Übrigen seien die Mietverträge für die im Prospekt als vermietet beschriebenen Stellplätze in der Erwartung abgeschlossen worden, dass die erforderlichen Genehmigungen noch erteilt werden würden.

Im Zusammenhang mit den Finanzierungsverträgen der Objektgesellschaft informiere der Prospekt nicht falsch. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe, aber auch der vollständigen Platzierung am 31.07.2007, habe der Kreditvertrag zwischen der Objektgesellschaft und dem Bankenkonsortium Banque LB Lux S.A. und der Landesbank Hessen-Thüringen bestanden. Es treffe allerdings schon nicht zu, dass eine unrichtige Zusicherung des Kreditnehmers zur Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt habe. Im Falle einer unrichtigen Zusicherung habe vielmehr der Kreditgeber den Kreditnehmer auffordern können, innerhalb von fünf Bankarbeitstagen die Unrichtigkeit zu beseitigen oder zum Ausgleich eine Reservezahlung an ihn zu leisten. Außerdem habe die Kreditnehmerin auch keine falsche Zusicherung abgegeben. Die Kreditgeber seien zu keinem Zeitpunkt berechtigt gewesen, irgendwelche Ansprüche wegen Falschangaben geltend zu machen. Die Zusicherungen der Kreditnehmerin im Kreditvertrag hätten sich auf den Abschluss des Vertrages, also den 31.07.2007 bezogen. Zu diesem Zeitpunkt hätten die seinerzeit erforderlichen Genehmigungen vorgelegen. Über die Anzahl der Stellplätze sei damals noch gar nicht entschieden gewesen. Das gelte sowohl für die Tiefgaragenplätze als auch die im Außenbereich. Der Baukörper der Tiefgarage sei – wie gesagt – genehmigt gewesen. Es sei ggf. möglich, die derzeit als Stellplätze genutzten Flächen zu Archiv- oder Lagerflächen umzuwidmen. Eine Baugenehmigung für einen Stellplatz sei erst in dem Moment erforderlich, wenn die betreffende Fläche als Fahrzeugstellplatz gewidmet werden solle. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrages am 31.07.2007 sei von den prospektierten Mietverträgen nur derjenige mit der europäischen Gemeinschaft abgeschlossen gewesen, in diesem seien 190 Tiefgaragenstellplätze und 38 Außenstellplätze vermietet gewesen. Für diese Anzahl an Plätzen hätten die erforderlichen Genehmigungen vorgelegen. Unzutreffend sei die Behauptung, dass eine erheblich größere Anzahl von Stellplätzen vermietet gewesen sei.

Die zu Ziffer 8.a beantragten Feststellungen können getroffen werden, weil der Prospekt deshalb fehlerhaft ist, weil auf Seite 14 angegeben wird, das Fondsobjekt verfüge über „rund 600 Tiefgaragen Stellplätze (Gebäudeteile A, B, C, F), rund 50 Außenstellplätze (Gebäudeteile A, B, C und F), weitere Stellplätze in Planung“. Der Prospekt klärt aber an keiner Stelle darüber auf, dass zum Zeitpunkt seiner Aufstellung am 28.11.2008 nur 566 Innenstellplätze des Fondsobjekts baurechtlich genehmigt waren und dass für die weiter geplanten 634 Innenstellplätze und 78 Außenstellplätze des Fondsobjekts weder eine baurechtliche Genehmigung noch ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bestand, während 760 Innen- und 58 Außenstellplätze bereits an Endmieter vermietet waren. Die Darstellung auf S.14 des Prospekts erweckt den Eindruck, dass 600 Tiefgaragen- und 50 Außenstellplätze bezugsfertig hergestellt seien, also auch mit der erforderlichen Genehmigung versehen seien, wie dies die Darstellung auf S.37 auch ausdrücklich suggeriert. Wenn es dazu auf S.20 – widersprüchlich – heißt, dass wegen … „nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilien erforderlichen Genehmigungen … Sonderflächen nicht oder nicht zum vereinbarten Termin übernommen werden könnten“ wird nicht hinreichend klargestellt, dass entgegen der Darstellung auf S.14 und 37 des Prospekts die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen nicht vorlagen. Ebenso wird der durch die Darstellung der genau definierten Vermietung von 760 Innen- und 58 Außenstellplätzen sowie der restlichen Plätze an die Generalmieterin der Eindruck verstärkt, dass hinsichtlich der beabsichtigten und diesbezüglich nochmals bekräftigten Nutzung alle erforderlichen Genehmigungen vorlägen (s. dazu auch unten 9.d. m.w.N. in der Rechtsprechung). Auf S.14 weist der Prospekt ausdrücklich darauf hin, dass weitere Stellplätze in Planung seien, insofern sollten lt. S.37 alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Lt. S.128 hatte die Generalmieterin alle noch nicht vermieteten bzw. durch eine „Sonderkündigung“ der Europäischen Gemeinschaft freiwerdenden Flächen, also auch die erst geplanten Stellplätze, angemietet.

Die zum Feststellungsziel 8.b. beantragten Feststellungen können nicht getroffen werden. Insoweit haben die Musterbeklagten darauf verwiesen, die Zusicherungen der Kreditnehmerin im Kreditvertrag hätten sich auf dessen Abschluss, also den 31.07.2007 bezogen. Zu diesem Zeitpunkt hätten die seinerzeit erforderlichen Genehmigungen vorgelegen. Der Baukörper der Tiefgarage sei genehmigt gewesen. Es mag sein, dass damals – wie der Musterkläger behauptet – schon mit der mgw. nicht genehmigungsfähigen Anzahl von 878 Stellplätzen geplant wurde, bzw. die Fortgeltung der Kreditvertragsbedingungen und der Zusicherungen gem. Ziffer 17. bei diversen Nachträgen bis Ende 2009 vereinbart wurde. Dennoch wären die Bank Lux S.A. und die Landesbank Hessen Thüringen Girozentrale nicht zur Kreditkündigung berechtigt gewesen, denn ausweislich Ziffer 17.16 des Darlehensvertrags mit der Bank Lux S.A. und der Landesbank Hessen Thüringen Girozentrale vom 31.07.2007 hat die KOWAC S.A. lediglich versichert, „dass alle für die Errichtung des Beleihungsobjektes erforderlichen Genehmigungen … vorliegen.“ Die Behauptungen des Musterklägers zur fehlenden Genehmigung der Stellplätze beziehen sich aber nicht auf die Errichtung des Baukörpers, also des Gebäudes mit der Tiefgarage und den entsprechenden Außenflächen, sondern auf die Nutzung des Baukörpers und der Außenflächen, so dass schon nicht ersichtlich ist, inwiefern hier eine unzutreffende Versicherung abgegeben worden sein sollte. Ob ggf. nach Prospektauflage die Verpflichtung zu Prospektnachträgen etc. bestanden hat, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„ Anlageziele und Anlagepolitik “

…

„ Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen…

Der wirtschaftliche Erfolg der mittelbaren Beteiligung an dem Bürokomplex „An der Drosbach“ wird maßgeblich von der Sicherheit der Mieteinnahmen, der Höhe der Mietraten und der Höhe eines Verkaufserlöses bestimmt…

Der Wert des Investitionsobjekts bestimmt sich aus den zum Übernahmezeitpunkt abgeschlossenen Mietverträgen. Für die Prognoserechnung wird unterstellt, dass zunächst für die noch zu vermietenden Flächen der Generalmietvertrag vom 1. September 2009 in Kraft tritt.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.55 heißt es:

„Investitionsobjekt »An der Drosbach«

Auf S.63 heißt es:

„ Erläuterungen zum Investitions- und Finanzplan

…

Der Prognosefall basiert auf den im Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehenden vertraglichen Grundlagen und unterstellt, dass bis zur Fertigstellung im September 2009 keine weiteren Mietverträge abgeschlossen werden und insofern der abgeschlossene Generalmietvertrag für die Gebäudeteile D, E sowie die Sonderflächen zum 1. September 2009 in Kraft tritt.“

Auf S.128 heißt es:

„Generalmietvertrag mit ABM Immobiliére S.A. vom 1. Juni 2007

Gegenstand des Mietvertrags

ABM Immobiliére S.A., Luxemburg verpflichtet sich als Generalmieter, alle noch nicht vermieteten Flächen des Bürokomplexes „An der Drosbach“ anzumieten. Dies umfasst angesichts des aktuellen Vermietungsstandes alle Büro- und Archivflächen der Gebäudeteile D und E, das Konferenzzentrum, die Parkplätze sowie Sonderflächen. Für den Fall, dass die Europäische Gemeinschaft ein Sonderkündigungsrecht aus den bestehenden Einzelmietverträgen ausüben sollte, verpflichtet sich der Generalmieter, auch die dadurch freigewordenen Flächen über die Restlaufzeit des jeweiligen Vertrages zu mieten.“

Der Musterkläger weist darauf hin, dass zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nur 566 Innenstellplätze genehmigt, aber bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet gewesen seien. Außerdem seien alle weiteren geplanten Stellplätze Gegenstand des Generalmietvertrags gewesen, wie sich aus S.128 des Prospekts ergebe. Objektbewertung und Prognoserechnung gingen daher davon aus, dass die geplanten Stellplätze auch genutzt werden würden. Es sei also unrichtig, wenn es auf S.37 heiße, „sämtliche … Genehmigungen“ lägen vor. Außerdem müsse auf das Anlageziel gefährdende Risiken hingewiesen werden.

Die Musterbeklagten meinen, auf S.37 des Prospekts sei keine Aussage zum Stand der baurechtlichen Genehmigungen für die Stellplätze getroffen. Denn die Aussage, dass sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und -politik erforderlichen Genehmigungen vorlägen, lasse sich nicht auf Details wie die Genehmigung der Stellplätze beziehen. Auf S.37 sei erläutert, dass das Anlageziel die Beteiligung der Anleger an der Immobilie „An der Drosbach“ sei. Daraus erhelle, dass sich die Angabe zum Stand der Genehmigungen auf die Immobilie insgesamt, nicht aber die Stellplätze beziehe. S.55 weise darauf hin, dass weitere Plätze in Planung seien, das lege gerade nicht das Verständnis nahe, dass insoweit bereits eine Genehmigung vorliege.

Die Feststellung kann getroffen werden, weil im Gegensatz zur Darstellung auf S.37 des Prospekts „sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen“ bei der Prospektaufstellung nicht vorlagen. Die Prospektaussage auf S.37 ist eindeutig, es heißt dort, dass sämtliche zur Erreichung der Anlageziele erforderlichen Genehmigungen vorlägen, das heißt etwa auch die Genehmigung der Untergeschosse und Außenflächen als Stellplätze im geplanten Umfang. Dass aus Sicht der Musterbeklagten nebensächliche Genehmigungen nicht vorlagen, wird im Prospekt weder direkt zum Ausdruck gebracht, noch klargestellt. Tatsächlich verfügte die Objektgesellschaft über keine – vollständige – Genehmigung für die zu diesem Zeitpunkt errichteten 600 Innenstellplätze. Für die prospektierten Stellplätze (Prospekt S.55, rd. 600 Stellplätze, rd. 50 Außenstellplätze) war das nicht der Fall, weil nur 566 Innenstellplätze genehmigt waren. Außerdem waren nach den Angaben S.120 ff bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet. Insoweit hätte klargestellt werden müssen, dass für die vermieteten Plätze nur teilweise Genehmigungen vorlagen, auch wenn auf S.20 darauf hingewiesen wird, dass die Gefahr bestehe, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten (s. dazu bereits oben unter 1.d).

Auf S.20 des Prospekts heißt es:

Fertigstellungs-/Objektübernahmerisiko

Es besteht das Risiko, dass z. B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erfüllten aufschiebenden Vertragsbedingungen, nicht erteilten, aber zur Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder sonstigen Ereignissen die Gebäudeteile D, E, IT und Sonderflächen nicht oder nicht zu dem vereinbarten Übernahmetermin übernommen werden können. Das Fertigstellungsrisiko als solches trägt bis zur Abnahme das Bauunternehmen bzw. der Generalübernehmer Gawalux S.A. und nicht der Bauherr (Objektgesellschaft). Eine zeitliche Verzögerung der Übernahme würde aber zu zeitlich verzögerten Mieteinnahmen und eventuell weiteren Kosten für die Objektgesellschaft führen. Ferner kann die Nichterfüllung der durch den Generalübernehmer geschuldeten Leistungen dazu führen, dass die Beauftragung einer anderen Gesellschaft zur Fertigstellung des Investitionsobjekts zusätzliche Kosten in der Objektgesellschaft und eine zeitliche Verzögerung der Übernahme auslöst. Die prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger könnten nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt und in voller Höhe stattfinden oder schlechtestenfalls ganz ausbleiben.

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.90 heißt es:

Angaben zur Geschäftstätigkeit und Konzernzugehörigkeit der Fondsgesellschaft

…

Der Musterkläger meint, der Prospekt sei widersprüchlich, weil er einerseits vom Vorliegen sämtlicher Genehmigungen ausgehe, andererseits zum Ausdruck bringe, dass die Gefahr bestehe, dass Sonderflächen wegen nicht erteilter Genehmigungen nicht übernommen werden könnten.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, selbst wenn man S.37 des Prospekts die Bedeutung beimessen wolle, dass alle Baugenehmigungen für eine schlüsselfertige Fertigstellung des Objekts vorlägen, bliebe Raum für einen widerspruchsfreien Hinweis darauf, dass in Zukunft noch erforderlich werdende und noch nicht erteilte behördliche Genehmigungen zu wirtschaftlichen Nachteilen aufgrund der dann verzögerten Vermietung führen könnten. Bekanntlich seien die Bauteile D und E noch nicht fertig und auch noch nicht vollumfänglich vermietet gewesen. Insofern sei in Betracht zu ziehen gewesen, dass künftige noch nicht feststehende Mieterinteressen mieterspezifische Gestaltungen der Mieträume erfordern würden, welche je nach beabsichtigter Nutzung baurechtliche oder andere Genehmigungen erfordern würden.

Die Feststellung kann getroffen werden, vgl. die Ausführungen oben unter 8.d und 9.d.).

Auf S.12 des Rechenschaftsberichts der Fondsgesellschaft für das Jahr 2010 heißt es:

„Die errichteten und auch mit einer Betriebsgenehmigung (Commodo-/Incommodo) versehenen Innenstellplätze sind für die hochwertige Vermietung an entsprechend anspruchsvolle Mieter wie insbesondere die EU notwendig. Die ablehnende politische Haltung der Stadt Luxemburg als Baugenehmigungsbehörde ist unverständlich und für das Projekt wie für den Standort Luxemburg schädlich. Der Rechtsweg ist in jedem Falle auszuschöpfen, für alle Stellplätze werden Mieten bezahlt. Bestehende Sicherheiten werden derzeit nicht freigegeben. Alle weiteren Maßnahmen einschließlich eines etwaigen Ausgleichs des Schadens durch die Verkäufer und Generalübernehmer hängen von der Anzahl der letztlich insgesamt genehmigten Stellplätze ab.“

Auf S.13 des Prospekts heißt es:

„Besonderheiten der Gestaltung

Die Preisfindung für den Ankauf der noch zu vermietenden Gebäudeteile basiert auf dem Objektwert der Immobilie, der sich durch Multiplikation der jährlichen Anfangsmiete für die jeweiligen Mietflächen mit den vertraglich fixierten Kaufpreisfaktoren errechnet. Da die Werte erst zum Zeitpunkt der jeweiligen Erstvermietung, spätestens jedoch bei der Endabrechnung mit dem Verkäufer ermittelt werden können, steht der tatsächliche Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht fest. Für die Prognoserechnung wird unterstellt, dass zunächst für die noch im Bau befindlichen Flächen der Generalmietvertrag vom 1. September 2009 in Kraft tritt. Hieraus ergibt sich im Prognosefall ein Objektwert von 411.650.000 Euro (siehe Tabellen) sowie ein einzuwerbendes Emissionskapital für die Fondsgesellschaft von 201.865.000 Euro. Sofern für noch im Bau befindliche Flächen höhere Mieteinnahmen erzielt werden, hätte dies einen entsprechend höheren Objektwert und somit ein höheres Emissionskapital zur Folge.“

Auf S.22/23 des Prospekts heißt es:

„Mieteinnahmen

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Objektgesellschaft nicht bzw. nicht in voller Höhe nachkommen können oder wollen (z. B. Mietminderung). Eine Bonitätsverschlechterung oder Insolvenz der Mieter kann ebenso wenig ausgeschlossen werden wie ein Rückgang der Marktmieten. Ferner besteht die Möglichkeit, dass die Objektgesellschaft ihren Verpflichtungen aus den Mietverträgen nicht nachkommen kann und Mieter deshalb Mietminderungen geltend machen oder den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Ein damit zusammenhängender Mieterwechsel und eine Verschlechterung der Konditionen bei der Anschlussvermietung oder ein (teilweiser) Leerstand können zu einer Verringerung der Mieteinnahmen führen und somit die Höhe der prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger beziehungsweise die Werthaltigkeit der Anlage negativ beeinflussen.

Bei einer notwendig werdenden Neuvermietung, z.B. durch Auslaufen der Mietverträge oder durch Ausübung des vertraglich eingeräumten Sonderkündigungsrechts des Mieters Europäische Gemeinschaft (siehe Kapitel 13 »Rechtliche Grundlagen«) besteht das Risiko, dass eine Neuvermietung nur zu dann schlechteren Marktkonditionen als prognostiziert möglich ist und dass durch Leerstandszeiten die Miteinnahmen geringer ausfallen oder komplett entfallen. Dadurch können sich, insbesondere im Zusammenhang mit den durch die Anschlussvermietung notwendigen Aufwendungen für die Vermietung, den Mieteraus- und -umbau, Renovierungs-, Modernisierungs- oder andere Revitalisierungsmaßnahmen, die Höhe der prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger beziehungsweise die Werthaltigkeit der Anlage negativ beeinflussen. Die Mietverträge werden auf Basis des Harmonisierten Verbraucherpreisindex der Eurozone beziehungsweise des allgemeinen luxemburgischen Verbraucherpreisindex C1 indexiert. In der Prognoserechnung wird eine positive Entwicklung der Indizes, sprich eine Inflation in Höhe von 2,2 Prozent p. a. unterstellt. Sofern die tatsächliche Entwicklung geringer als prognostiziert ausfällt, kann dies die Höhe der prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger beziehungsweise die Werthaltigkeit der Anlage negativ beeinflussen.“

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„Anlageziele und Anlagepolitik“

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Der Wert des Investitionsobjekts bestimmt sich aus den zum Übernahmezeitpunkt abgeschlossenen Mietverträgen. Für die Prognoserechnung wird unterstellt, dass die zunächst für die noch zu vermietenden Flächen der Generalmietvertrag zum 1. September 2009 im Kraft tritt. Hieraus ergibt sich im Prognosefall ein Objektwert in Höhe von 411.650.000 Euro sowie ein einzuwerbendes Emissionskapital der Fondsgesellschaft in Höhe von 201.865.000 Euro. Auf Basis der vertraglich vereinbarten Mietobergrenzen für die noch freien Flächen würde sich ein maximaler Objektwert von 440.350.000 Euro errechnen, woraus sich ein maximales Emissionskapital von 230.565.000 Euro ergeben würde.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.63 heißt es:

„ Erläuterungen zum Investitions- und Finanzplan

…

Der Prognosefall basiert auf den zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bestehenden vertraglichen Grundlagen und unterstellt, dass bis zur Fertigstellung im September 2009 keine weiteren Mietverträge abgeschlossen werden und insofern der abgeschlossene Generalmietvertrag für die Gebäudeteile D, E sowie Sonderflächen zum 1. September 2009 in Kraft tritt.“

Auf S.70 heißt es:

„ Erläuterungen Ergebnisprognose

Die Ergebnisprognose basiert auf abgeschlossenen Verträgen, geschätzten Einnahmen und Ausgaben sowie den dargestellten Angaben. Bei Prognoserechnungen können sich sowohl bei Einnahmen als auch bei Ausgaben Abweichungen ergeben. Naturgemäß nimmt die Prognosesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist.“

Auf S.77 heißt es:

„ Erläuterungen zum Verkaufsszenario

Der Objektwert des Investitionsobjekts zum Prognoseende am 31. Dezember 2020 wird in der Prognoserechnung durch die Multiplikation der Mieteinnahmen im Jahr 2020 mit einem Kaufpreisfaktor von 15,9 (entspricht einer Immobilienrendite von 6,3 Prozent ermittelt). Zum Vergleich: Der Ankauf des Investitionsobjektes „An der Drosbach“ erfolgte zum Kaufpreisfaktor von 17,4 (entspricht einer Immobilienrendite von 5,8 Prozent). Nach Abzug der Verkaufsnebenkosten (Position 4 und 11) und des Restdarlehensbetrags in der Objektgesellschaft (Position 5) sowie unter Berücksichtigung der vorhandenen Reserven (Position 3, 8 und 12) ergibt sich der kalkulierte Rückfluss aus dem Verkauf.

Aufgrund der Annahme der Prognoserechnung, dass in den Jahren der Neu- und Anschlussvermietung (2016 bis 2018) langfristige Mietverträge abgeschlossen werden, wird auf einen Abschlag für Leerstand und auslaufende Mietverhältnisse verzichtet, jedoch eine Pauschale für Revitalisierungskosten in Höhe von 12.120.421 Euro unterstellt.

Auf S.128 heißt es:

„Generalmietvertrag mit ABM Immobiliére S.A. vom 1. Juni 2007

Gegenstand des Generalmietvertrags

ABM Immobiliére S.A., Luxemburg verpflichtet sich als Generalmieter, alle noch nicht vermieteten Flächen des Bürokomplexes „An der Drosbach“ anzumieten. Dies umfasst angesichts des aktuellen Vermietungsstandes alle Büro- und Archivflächen der Gebäudeteile D und E, das Konferenzzentrum, die Parkplätze sowie die Sonderflächen. Für den Fall, dass die Europäische Gemeinschaft ein Sonderkündigungsrecht aus den bestehenden Einzelmietverträgen ausüben sollte, verpflichtet sich der Generalmieter, auch die dadurch freigewordenen Flächen über die Restlaufzeit des jeweiligen Vertrages zu mieten.“

Im Schreiben der Musterbeklagten zu 5) vom 19.03.2014 an die Anleger heißt es:

…

„Mit Urteil vom 06.02.2014 hat der Verwaltungsgerichtshof in Luxemburg der Berufung gegen die Ablehnung der baurechtlichen Genehmigung von weiteren 550 innenliegenden Stellplätzen nicht stattgegeben. … Weitere Rechtsmittel im verwaltungsgerichtlichen Rechtszug stehen nicht mehr zur Verfügung.

…

Wie im Protokoll der Gesellschafterversammlung mitgeteilt, sollte das ursprünglich zum 31.01.2014 erforderliche Marktwertgutachten erst dann erstellt werden, wenn die Entscheidung vom Verwaltungsgerichtshof in der Berufung vorliegt. Nachdem dies nun der Fall ist, wurde JLL (vormals Jones Lang LaSalle) mit der Erstellung des aktuellen Gutachtens durch das Bankenkonsortium beauftragt.“

Im Rechenschaftsbericht 2013 der Fondsgesellschaft heißt es auf S.13:

„Marktwertgutachten

Die im Kreditvertrag vorgesehene Berechnung des Kreditmarktwertverhältnisses (Loan-to-value-Test) für die finanzierenden Banken ist jährlich zum 31. Januar fällig. Dementsprechend wurde auf Wunsch des Bankenkonsortiums ein Bewertungsgutachten bei Jones LaSalle, Luxemburg in Auftrag gegeben. Das Gutachten ergab zum Stichtag 1. Mai 2014 einen Netto-Marktwert des Bürokomplexes “An der Drosbach“ in Höhe von 332,85 Millionen Euro. Der Loan-to-value-Test wurde unseres Erachtens damit eingehalten.“

und auf S.15:

„Vor dem Hintergrund, dass

…

d) auch aus den Mietverträgen weiterhin Einnahmen ohne Mietminderungen erzielt werden können und auch das Szenario einer Nachvermietung ohne die genehmigten Stellplätze bereits Eingang in die Immobilienbewertung gefunden hat, …

Im Rechenschaftsbericht 2015 der Fondsgesellschaft heißt es auf S.14:

„ Rechtsstreitigkeiten

Berufung der KOWAC gegen die Stadt Luxemburg beim Verwaltungsgerichtshof über die Genehmigungsfähigkeit der bislang abgelehnten Genehmigung von 550 von insgesamt 1.200 Innenstellplätzen.
Über die Klageabweisung bzgl. die Ablehnung, die übrigen 550 Innenstellplätze baurechtlich zu genehmigen, wurde ausführlich berichtet. Da der verwaltungsgerichtliche Instanzenzug erschöpft ist, gibt es hier keine neuen Entwicklungen.

Ebenso gibt es zu der Klage gegen die Stadt Luxemburg vom 3. Juli 2012 wegen illegal errichteter Stellplätze keine weiteren Informationen.

Schließlich ist festzuhalten, dass nach Ansicht der rechtlichen Berater der KOWAC S.C. auch das nachteilige Urteil des Verwaltungsgerichtshofes noch nicht automatisch zu einer Nutzungsuntersagung der nicht baurechtlich genehmigten Stellplätze führt. Den eventuellen „Rückbau“ der nicht genehmigten Stellplätze kann die Stadt Luxemburg nur über einen Erfolg im strafrechtlichen Verfahren erreichen.

Dabei ist festzuhalten, dass die im strafrechtlichen Verfahren geltend gemachte Vorschrift nach Ansicht der rechtlichen Berater der KOWAC S.C. allein die Errichtung und nicht die sich anschließende Nutzung sanktioniert.

Klage der KOWAC gegen Verkäufer, Generalübernehmer und Herrn Aloyse Wagner wegen 550 nicht genehmigter Stellplätze

Zur Wahrung der rechtlichen Position der KOWAC wurde eine Klage auf Reduzierung des Kaufpreises und der Vergütung des Generalübernehmers für 550 nicht genehmigte Innenstellplätze nebst etwaigem merkantilem Minderwert der Immobilien gegenüber den Verkäufergesellschaften (PARWA und DROSBACH (Luxemburg) Holding) und den Generalübernehmer beim Bezirksgericht in Luxemburg erhoben. Die Klagesumme beläuft sich auf den Kaufpreis für die nicht genehmigten Stellplätze in Höhe von 17.325.000 Euro zzgl. 110.130.362 Euro angesetzter Minderwert für die Immobilie aufgrund der nicht genehmigten Stellplätze. Die Parteien haben im März 2015 das vorläufige Ruhen des Verfahrens beantragt. Das Verfahren ruht danach für maximal 3 Jahre. Die KOWAC müsste demnach in jedem Fall spätestens Anfang 2018 handeln, indem ein neuerer Schriftsatz eingereicht wird. Außer der Übernahme der Verfahrenskosten ist für die KOWAC kein Risiko mit der Klage verbunden.“

Der Musterkläger trägt vor, bereits die bei Prospektaufstellung abgeschlossenen Verträge hätten die Fondsgesellschaft verpflichtet, ihren Mietern mehr Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung zu stellen, als damals genehmigt gewesen seien. Das Versagen der Baugenehmigungen habe erhebliche Auswirkungen auf den Objektwert, wie das Marktwertgutachten für 2014 zeige, da der Objektwert um 80 Mio. € niedriger gelegen habe als zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung. Im Marktwertgutachten für 2013 habe der Gutachter Jones Lang LaSalle ausweislich Anlage K 13 S.6 ausdrücklich vermerkt, dass die fehlende Genehmigung der Stellplätze erhebliche Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilie haben könne. Die Leerstandrate sei ausweislich des Rechenschaftsberichts 2013 auf 5,3 % im ersten Halbjahr 2014 gesunken, während die Spitzenmieten auf 45 €/m², Monat angestiegen seien (Anlage K 12, S.8), daher sei der um 80 Mio. € niedrigere Verkehrswert jedenfalls auch durch die Berücksichtigung des Szenarios einer Neuvermietung ohne Stellplätze beeinflusst.

Ohne ausreichende Stellplätze drohten Mietminderungen der aktuellen Mieter und Einbußen bei Neuvermietungen. Dementsprechend werde auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Generalmieters beeinträchtigt, wenn dieser nicht in der Lage sei, die von ihm angemieteten Flächen mit ausreichendem Ertrag weiterzuvermieten. Dementsprechend habe die KOWAC Klage eingereicht, wie dem Rechenschaftsbericht 2015 zu entnehmen sei. Nach Auffassung der KOWAC betrage der merkantile Minderwert mehr als 25 % des bei Prospekterstellung prognostizierten Objektwerts. Dementsprechend habe die Beklagte zu 5) ausweislich des Rundschreibens vom 02.07.2014 (Anlage K 5, S2) in Erwägung gezogen, ein kostspieliges externes Parkhaus zu errichten. Durch das Stellplatzproblem sei der wirtschaftliche Erfolg der Fondsgesellschaft insgesamt gefährdet, zumal das Bankenkonsortium ausweislich des Protokolls der Gesellschafterversammlung zum Geschäftsjahr 2012 dieses als wertbeeinflussendes Kriterium sehe.

Der Musterkläger meint, nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.10.2012, II ZR 82/11, müsse auf alle der Erzielbarkeit der Mieteinnahmen eines geschlossenen Immobilienfonds entgegenstehende Umstände hingewiesen werden. Entsprechende Prognosen müssten aus der ex-ante-Sicht vertretbar sein. Weder in der Prognose, noch in der Objektwertberechnung sei jedoch berücksichtigt worden, dass mehr als die zu diesem Zeitpunkt genehmigten Stellplätze vermietet gewesen seien und dass auf die Erteilung weiterer Genehmigungen kein Rechtsanspruch bestanden habe. Dies ergebe sich aus dem Marktwertgutachten zum 05.12.2008 (Anlage KM 1). Das sei nicht vertretbar gewesen, weil tatsächlich das Risiko bestanden habe, die entsprechende Genehmigung nicht zu erhalten. Auf ein solches Risiko sei nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.05.2011, II ZR 202/09, hinzuweisen gewesen. Es sei unzutreffend, wenn die Musterbeklagten behaupteten, dass es an den Mieteinnahmen nichts geändert hätte, wenn man eine geringere Anzahl von Stellplätzen hätte vermieten können, entsprechender Mietbedarf und die Möglichkeit, gleich hohe Mieten zu erzielen, würden bestritten.

Die Musterbeklagten sind der Meinung, dass die Prognoserechnung nicht zu beanstanden sei. Die Ausführungen des Musterklägers zum Objektwert und dessen Berücksichtigung bei der Prognoserechnung beruhten auf Marktwertgutachten und Rechenschaftsberichten aus dem Jahre 2012. Das sei schon deshalb irrelevant, weil es darauf ankomme, ob die Prognoserechnung bei der Prospektaufstellung vertretbar gewesen sei. Die Prognoserechnung aus dem Jahre 2007 könne allenfalls beanstandet werden, wenn sie von unvertretbaren Annahmen ausgegangen sei. Die Prognose der Mieteinnahmen habe noch unter der Prämisse erfolgen können, dass alle Stellplätze gebaut und genehmigt werden würden. Damit hätten die Prognoserechnung und die von ihr zugrunde gelegten Annahmen über künftige Mieteinnahmen, den künftigen Objektwert und die Kosten der Objektgesellschaft in einem sachgerecht begründeten Rahmen gelegen. Außerdem hätte es an der Prognose der Mieteinnahmen nichts geändert, wenn eine geringere Anzahl von Stellplätzen zu Grunde gelegt worden wäre. In diesem Fall wären die dann eingerichteten Lager- und Archivflächen mit gleich hohen Mietsätzen berücksichtigt worden. Insbesondere sei es vertretbar gewesen, die angenommenen Mieten für die Büroflächen unter diesen Umständen unverändert zu lassen. Insoweit obliege dem Musterkläger die Darlegungs- und Beweislast.

Der auf Feststellung dieses Ziels gerichtete Antrag hat Erfolg, weil die Ertragsplanung ersichtlich davon ausgeht, dass die prognostizierten Mieterträge durch die Vermietung auf der Basis der prospektierten und nutzbaren Stellplätze erfolgt.

Der Prospekt hat den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu gehört die Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden können. Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Gemessen an diesen Grundsätzen sind die Angaben im Prospekt zur Erlösplanung widersprüchlich und unrichtig. Die Aufnahme einer Prognoserechnung in einem Prospekt erfordert besondere Sorgfalt der Prospektverantwortlichen, weil der potentielle Anleger den Entwicklungsmöglichkeiten seiner Beteiligung im Regelfall besondere Bedeutung beimessen wird. Es wird zwar etwa auf S.22, 63 und 70 darauf hingewiesen, dass es konjunkturelle und in der Person der Mieter liegende Umstände geben könne, die die Mieteinnahmen verringern könnten; solche Abweichungen von den Annahmen bei der Umsetzung des Projekts könnten zu Veränderungen der Erlösplanung führen. Die Hinweise auf die Unverbindlichkeit von Annahmen und Prognosen sind aus der Sicht eines hinreichend sorgfältigen und kritischen Lesers auf das normale Risiko der wirtschaftlichen Entwicklung der Beteiligung zu beziehen. Hingegen sind die Prospektherausgeber nicht von ihrer Verantwortung für Widersprüche zwischen der Prognoseberechnung und dem sonstigen Prospektinhalt befreit, die in keinem Zusammenhang mit der Unsicherheit der wirtschaftlichen Entwicklung der Beteiligung stehen. Berücksichtigt man, dass bei Prospektauflage mehr als die Hälfte der geplanten Stellplätze nicht genehmigt waren, bestand zu diesem Zeitpunkt das reale Risiko, dass wegen fehlender Stellplätze die geplanten Mieten für die Büroräume – teilweise – nicht realisiert werden könnten. Dem können die Musterbeklagten nicht mit dem Verweis auf mögliche – gleich hohe – Einnahmen aus der Vermietung der als Stellplätze nicht nutzbaren Flächen begegnen. Denn solche Einnahmemöglichkeiten werden im Rahmen der Erlösplanung im Prospekt nicht näher dargestellt und können daher auch nicht als Bestandteil dieser Prognose angesehen werden (vgl. dazu BGH, Urt. v. 17.4.2008, III ZR 227/06 Rn.8-12).

Auf S.37 des Prospekts heißt es unter der Überschrift:

„ Anlageziele und Anlagepolitik “

…

„Allgemeine Anlageziele

Das Anlageziel dieser Beteiligung besteht darin, über den Erwerb des Anlageobjekts Anlegern eine wirtschaftliche Beteiligung an der Immobilie „An der Drosbach“ zu ermöglichen und durch die langfristige Vermietung der Immobilie über die Gesamtlaufzeit des Fonds einen Gesamtüberschuss zu erzielen.

…

Behördliche Genehmigungen

Sämtliche, zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen, liegen vor.“

Auf S.50 heißt es:

„Die Realisierung des Projektes „An der Drosbach“ erfolgt über eine Bauzeit von 72 Monaten durch den Luxemburger Projektentwickler Wagner Sélection. Nach Erteilung der behördlichen Genehmigungen wurde im September 2003 mit den Erdarbeiten begonnen…

Das Projekt wird in verschiedenen Bauphasen entwickelt. Bis zur Übernahme der Anteile an der Objektgesellschaft im Januar 2009 sind die Gebäudeteile A, B, C und Turm F fertiggestellt und bereits an die jeweiligen Mieter übergeben. Die Gebäudeteile D, E, IT sowie Sonderflächen (Konferenz- und Ladenflächen) befinden sich zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch im Grundausbau beziehungsweise in der Vorbereitung zum Mieterausbau. Die endgültige Fertigstellung des Gebäudekomplexes „An der Drosbach“ und die komplette Vermietung soll bis September 2009 erfolgen.“

Der Musterkläger trägt vor, dass sich aus dem verwaltungsgerichtlichen Urteil ergebe, dass das Konferenzzentrum jedenfalls hinsichtlich seiner von der Objektgesellschaft in diesem Gerichtsverfahren vorgetragenen externen Nutzung den baurechtlichen Festsetzungen widerspreche. Das Fondsobjekt sei nur als Verwaltungsgebäude mit ggf. technischen Bereichen, Kantine und internem Restaurant genehmigt und nach dem Teilbebauungsplan genehmigungsfähig. Die nun erfolgende externe Nutzung des Konferenzzentrums werfe die Frage nach der Rechtmäßigkeit der Umsetzung des Konferenzzentrums auf. Über die fehlende Genehmigung für die externe Nutzung des Konferenzzentrums informiere der Prospekt nicht. Der Musterkläger behauptet, es sei schon bei Prospekterstellung geplant gewesen, dass Konferenzzentrum extern zu nutzen. Das ergebe sich auch aus dem als CD vorgelegten Werbevideo des Projektentwicklers, in dem ab Minute 01:49 das Konferenzzentrum mit diversen Räumen gezeigt werde, das die Bedürfnisse einer Vielzahl von Kunden befriedige. Das Video sei aufgrund der bei Prospekterstellung existierenden Planung beauftragt worden. Der Musterkläger meint, die Anleger hätten entsprechend informiert werden müssen, wie schon die Auffassung des Bundesgerichtshofs zeige, dass darauf hätte hingewiesen werden müsse, wenn die Nutzung der prospektierten Stellplätze lediglich schuldrechtlich, aber nicht dinglich gesichert sei (Beschl. v. 13.12.20111, II ZB 6/09). Der Musterkläger bestreitet, dass das Konferenzzentrum am 19.10.2007 genehmigt worden sei und verweist darauf, dass der Vermieter nach S.3 des Generalmietvertrages den Gebrauch der Immobilie gewähre. Dazu gehöre auch die von vornherein konzipierte externe Nutzung des Konferenzzentrums. KM 8 könne eine Genehmigung nicht entnommen werden.

Die Musterbeklagten verweisen darauf, dass das Konferenzzentrum am 19.10.2007 gem Anlage KM 8 genehmigt worden sei. Der Objektteil Konferenzzentrum und dessen Nutzung seien nicht Gegenstand des Verwaltungsrechtsstreits mit der Stadt Luxemburg gewesen. Daher habe der Luxemburgische Verwaltungsgerichtshof hierzu auch keine bindenden Feststellungen getroffen. Tatsächlich sei das Konferenzzentrum Gegenstand des Generalmietvertrags. Für die Einhaltung etwaiger behördlicher Vorgaben im Rahmen ihrer Nutzung sei die Generalmieterin verantwortlich. Dazu enthalte der Prospekt keine abweichenden Angaben, ergänzende Hinweise hierzu seien nicht erforderlich gewesen.

Die insoweit beantragte Feststellung kann nicht getroffen werden. Denn die Musterbeklagten verweisen darauf, dass das Kongresszentrum am 19.10.2007 genehmigt worden sei. Soweit der Musterkläger dieses bestreitet, ist dies nicht ausreichend, weil ihn bezüglich des Vorliegens von Prospektfehlern die Beweislast trifft. Im Übrigen haben die dazu benannten Zeugen Fath und Wagner zu der vor Prospekterstellung gefassten Absicht zu einer nach der Baugenehmigung unzulässigen Nutzung des Kongresszentrums nichts gewusst.

Im Prospekt findet sich auf S.68 folgende Darstellung:

„Ergebnisprognose

Stand: 28. November 2008, Angaben in Euro
–PROGNOSE–

Der Musterkläger behauptet, anhand des Prospektes lasse sich nicht nachvollziehen, wohin Mieterlöse in Höhe von ca. 8,6 Mio. €, die nach dem Prospekt der Fondsgesellschaft hätten zufließen müssen, tatsächlich geflossen seien. Ausweislich S.56 ff und 122 ff des Prospekts hätten folgende Mietverträge bestanden:

In der Ergebnisprognose S.68, würden für 2009 lediglich Mieteinnahmen in Höhe von 5.871.886 Euro ausgewiesen. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung im November 2008 habe die Fondsgesellschaft ausweislich S.37 des Prospekts bereits 99,995 der Anteile an der Beteiligungsgesellschaft gehalten, die wiederum 99,995 % der Anteile an der KOWAC S.C., Eigentümerin des Bürokomplexes, habe erwerben sollen. Diese Anteile hätten nach S.109 des Prospekts Anfang 2009 übernommen werden sollen. Die Mieteinnahmen der Objektgesellschaft hätten danach unmittelbar der Fondsgesellschaft zugestanden, dennoch erschienen sie in der Prognoserechnung nicht. Zwar werde auf S.71 darauf hingewiesen, dass die Vollvermietung erst ab 1.9.2009 vorgelegen habe, daher würden die ersten neun Monate 2009 nicht berücksichtigt. Das sei aber keine schlüssige Begründung der Nichtberücksichtigung dieser Einnahmen. Da der Betrag nirgends auftauche, könne er nur den Gründungs- und Altgesellschaftern der Fondsgesellschaft zugeflossen sein. Über solche Sondervorteile sei nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.03.2004, II ZR 88/02, im Prospekt aufzuklären, was hier aber nicht geschehen sei. Insoweit träfe die Musterbeklagten die sekundäre Beweislast, weil sie den Geschehnissen näher stünden. Der Musterkläger könne anhand von Anlage KM 9 nicht prüfen, inwieweit sich die dort genannten Kostenpositionen und die im Prospekt dargestellten Projektkosten überschnitten. Jedenfalls enthalte der Prospekt keine Informationen zur wirtschaftlichen Entwicklung der Fondsgesellschaft in den ersten drei Quartalen 2009 und erläutere die Verwendung der Mieteinnahmen aus diesem Zeitraum nicht. Die Musterbeklagten erläuterten auch nicht, welche laufenden Ausgaben aus den Mieteinnahmen bestritten worden sein sollen.

Die Musterbeklagten verweisen darauf, dass sich die Prognoserechnung auf S.68 ff des Prospekts auf den Zeitraum ab dem 01.10.2009 bis zum 31.12.2020 erstrecke. Denn eine Vollvermietung sei erst zu diesem Zeitpunkt angenommen worden. Das sei in den Erläuterungen auf S.71 ausdrücklich angegeben. Folgerichtig seien die Mieteinnahmen und laufenden Kosten erst ab diesem Zeitpunkt in die Prognose einbezogen worden. Aus diesem Umstand lasse sich nicht schließen, dass der Fondsgesellschaft Vermögenswerte entzogen worden seien. Denn aus der Aussage, dass erst die Einnahmen ab dem 01.10.2009 in die Prognoserechnung miteinbezogen würden, lasse sich nicht ableiten, dass die Erlöse aus der Zeit von Januar bis September der Gesellschaft entzogen worden seien. Die Kosten und Vergütungen seien im Übrigen auf S.62 ff des Prospekts erschöpfend dargestellt. Im Rechenschaftsbericht für 2009 (Anlage K 18, S.4) seien nur Nettomieteinnahmen von 5.710.871 € angegeben, diese seien den Anlegern auch tatsächlich zugeflossen. Auch wenn der Musterkläger ins Blaue hinein vortrage, verweisen die Musterbeklagten vorsorglich darauf, dass die Objektgesellschaft KOWAC S.C. gem. der als Anlage KM 9 vorgelegten Bilanz für 2009 rund 15,1 Mio. € an Mieteinnahmen erzielt habe. Dort seien die Aufwendungen im Jahre 2009 auf S.12 dargestellt, daraus sei ersichtlich, dass neben den laufenden Bewirtschaftungskosten für das Objekt nur diejenigen Kosten angefallen seien, die auf S.64 als Projektkosten der Objektgesellschaft dargestellt seien.

Diese Feststellung kann nicht getroffen werden. Denn die Musterbeklagten verweisen darauf, dass der Fondsgesellschaft keine Mittel entzogen worden seien. Die diesbezüglichen Darlegungen des Musterklägers sind rein spekulativ. Das ist unzulässig, weil er sich unter Ausübung seiner Gesellschafterrechte ohne weiteres ein Bild davon verschaffen hätte könnten, ob und welche Einnahmen die Fondsgesellschaft bis September im Jahre 2009 erzielt hat und wie diese Mittel verwendet worden sind.

Die Grundsätze der sekundären Darlegungslast finden nur dann Anwendung, wenn der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht. So verhält es sich aber nicht, wenn es um objektive Gegebenheiten geht, die etwa der Anleger durch ihm zustehende Informationsrechte feststellen und aus denen er ggf. seine Schlüsse ziehen kann (s. etwa BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10 Rn.21 zum Belegeinsichtrecht des Mieters im Streit über Betriebskostenabrechnungen). Berücksichtigt man, dass dem Anleger Informationsrechte zur Verfügung stehen (BGH, Urteil v. 8.2.2018, III ZR 65/17 Rn.26), ist die unreflektierte Behauptung, man habe bezüglich Prospektfehler o.ä. keine Kenntnisse und könne sich diese auch nicht verschaffen, unzulässig. Zwar hat der Bundesgerichtshof im Falle einer Klage gegen einen in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft betriebenen geschlossenen Immobilienfonds und seine persönlich haftende Gesellschafterin auf Auskehrung des Auseinandersetzungsguthabens das bloße Bestreiten der Behauptung nicht ausreichen lassen, der Auseinandersetzungsanspruch sei nicht geringer als der eingeklagte Betrag. Der klagende Anleger könne im Zweifel nur die ihm bekannten Jahresabschlüsse auswerten. Diese seien bei einem Immobilienfonds für den Vermögensstand aber wenig aussagekräftig, weil erhebliche stille Reserven möglich seien (BGH, Urt. v. 18.10.2004, II ZR 352/02 unter II.8). Ebenso treffe einen Fonds die sekundäre Darlegungslast, wie er mit den ihm anvertrauten Geldern umgegangen sei (BGH, Beschl. v. 12.1.2009, II ZR 24/08 Rn.2). Das gilt aber dann nicht, wenn dem Anleger – wie hier – Informationsrechte zur Seite stehen und er sich, statt diese auszuüben, auf angebliche Darlegungspflichten der Gegenseite verlässt (vgl. a. BGH, Beschl. v. 21.10.2014, XI ZB 12/12 Rn.100, 107/108), ohne zu berücksichtigen, dass jedenfalls ein Großteil der Musterbeklagten keinen Zugang zu entsprechenden Unterlagen hat.

Im Prospekt heißt es auf S.18:

„ Erklärung des Prospektherausgebers

Die Anbieterin, Prospektherausgeberin und Initiatorin HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG (nachfolgend „Hannover Leasing“) mit Sitz in Pullach übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.

…“

Auf S.19 heißt es:

Unternehmensgruppe Hannover Leasing

Die in Pullach bei München ansässige HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG gehört zu den namhaftesten Initiatoren Geschlossener Fonds und ist eine der führenden Leasinggesellschaften in Deutschland. Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen zu 75 % und das Management zu 25 %.

Auf S.28 heißt es in Kapitel 5 „Risiken der Beteiligung“:

„Verflechtungsrisiko

Aufgrund der wirtschaftlichen und personellen Verflechtungen der handelnden Personen kann es zu Interessenkonflikten kommen, die zu Nachteilen bei der Erfüllung der jeweiligen Verpflichtungen und damit zu negative Auswirkungen auf die Investition führen können. Aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Verbindungen des Treuhänders und der Initiatorin kann es insbesondere bei Abstimmungen der Fondsgesellschaft zu Interessenkonflikten beim Treuhänder kommen, sofern ein Anleger nicht selbst abstimmt oder dem Treuhänder Weisungen zu seinem Abstimmungsverhalten erteilt. Ferner kann es aufgrund des gleichen Gesellschafterhintergrunds bei folgenden Gesellschaften zu Interessenkonflikten kommen: Generalübernehmer, Generalmieter, Mieter der IT-Fläche, sowie Projektcontroller und Objektverwalter sind Unternehmen der Wagner-Gruppe. Die Höhe der prognostizierten Ausschüttungen an die Anleger beziehungsweise die Werthaltigkeit der Anlage kann dadurch negativ beeinflusst werden.“

Auf S.30 heißt es am Ende von Kapitel 5 „Risiken der Beteiligung“:

„Über die genannten Risiken hinaus sind der Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine weiteren wesentlichen, tatsächlichen und rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage bekannt.“

Auf S.99 des Prospekts heißt es:

Weitere Vertragspartner

Auf S.100 heißt es:

„Initiatorin / Anbieterin / Konzeption / Geschäftsbesorgung / Eigen- und Fremdkapitalvermittlung

Firma HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG“

Auf S.102/103 des Prospekts heißt es:

Kapitalmäßige Verflechtungen

Die Landesbank Hessen-Thüringen (HeLaBa) ist zu 75 Prozent an der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und zu 25 Prozent zuzüglich einer Aktie an der Banque LBLux beteiligt.

Hannover Leasing GmbH & Co. KG ist

Die PENTAGO Verwaltungsgesellschaft mbH (Verkäuferin der Gesellschaftsanteile an der KOWAC S.C.) ist nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) als Zweckgesellschaft ebenfalls der Unternehmensgruppe Hannover Leasing zuzurechnen.

Zum Prospektaufstellungszeitpunkt hält Hannover Leasing (mittelbar) 48,8 Prozent der Anteile an der Fondsgesellschaft.

Personelle Verflechtungen

Andreas Ahlmann ist

Friedrich Wilhelm Patt ist

Dr. Hans Volkert Volckens ist

Hans-Peter Kerscher ist

Helmut Patschok ist

Norbert Fath ist

Norman Mathes ist

Hans-Dieter Brenner, Johann Berger, Gerrit Raupach und Dr. Norbert Schraad sind

Weitere als die angegebenen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen bestehen nicht.

Der Musterkläger verweist darauf, dass die Musterbeklagte zu 5) ausweislich S.18 und 100 des Prospekts die Anbieterin, Prospektherausgeberin und Initiatorin der Fondsgesellschaft, außerdem deren Geschäftsbesorgerin und Eigen- sowie Fremdkapitalvermittlerin sei. Die finanzierenden Banken seien nach S.99 des Prospekts die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (HeLaBa), Frankfurt, und die Banque LBLux S.A., Luxemburg, gewesen. Die Banque LBLux S.A., Luxemburg habe ausweislich S.102 des Prospekts zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe zu 25 % plus einer Aktie im Eigentum der HeLaBa gestanden. Die Treuhänderin der Fondsgesellschaft, die Musterbeklagte zu 3), habe zu 100 % im Eigentum der Musterbeklagten zu 5) gestanden (Prospekt S.102). Alle wesentlichen Funktionen bei der Fondsgründung und -verwaltung seien von Unternehmen aus der Unternehmensgruppe der Musterbeklagten zu 5) wahrgenommen worden. Diese sei ein Tochterunternehmen der finanzierenden Bank. Damit hätten die Verhandlungen der Musterbeklagten zu 5) mit den Banken innerhalb einer Unternehmensgruppe stattgefunden. Gegenüber ihrer Mutterfirma sei die Musterbeklagte zu 5) weisungsgebunden gewesen. Das Fondsobjekt sei zu mehr als 50 % fremdfinanziert, das insoweit gewährte Darlehen sei tilgungsfrei und müsse lt. S.10 und 74 des Prospekts zum 31.12.2019 getilgt werden bzw. eine Anschlussfinanzierung müsse erfolgen. Deshalb befinde sich die Musterbeklagte zu 5) als Tochter der finanzierenden Banken in einem massiven Interessenkonflikt. Auf die insoweit interessanten Verflechtungen werde an ganz anderer Stelle des Prospekts, nämlich erst sehr weit hinten berichtet. Es sei auch irreführend, dass auf S.28 nicht über den Interessenkonflikt der Musterbeklagten zu 5) als Tochter der finanzierenden Bank berichtet werde. Es werde dort nur auf die schon aus dem Namen der Gesellschaften ersichtlichen Verbindungen innerhalb der Hannover Leasing Gruppe, nicht aber auf deren Verbindungen zu den finanzierenden Banken hingewiesen. Der Hinweis am Ende von Kapitel 5, der Anbieterin seien keine weiteren Risiken bekannt, sei unzutreffend bzw. jedenfalls irreführend. Die Wertungen aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.12.2007, II ZR 21/06, würden auch für die Verflechtung mit den Fremdkapitalgebern des Fonds gelten.

Die Musterbeklagten sind der Auffassung, dass im Prospekt auf S.96 ff alle relevanten Unternehmensbeziehungen offengelegt worden seien. Insbesondere auf S.100 befinde sich eine anschauliche Aufstellung zur Musterbeklagten zu 5). Dort sei auch angegeben, dass die Landesbank Hessen-Thüringen Kommanditistin der Musterbeklagten zu 5) sei. Hinweise zu Schlussfolgerungen, die aus diesem Umstand gezogen werden könnten, seien nicht erforderlich. Der Musterkläger belege auch nicht konkret, was er mit der „Vielfachkontrolle“ der Musterbeklagten zu 5) meine.

In diesem Punkt ist der Prospekt fehlerfrei, so dass insoweit keine Feststellungen zu treffen sind.

Es trifft schon nicht zu, dass über die Verflechtungen erst ganz hinten im Prospekt berichtet wird, der Anleger kann sich ohne weiteres am Inhaltsverzeichnis orientieren und die Beteiligungsverhältnisse beispielsweise auf S.19 klären und ggf. im Kapitel „Vertragspartner“ erfahren, dass der Darlehensgeber gleichzeitig 75 % der Anteile an der Musterbeklagten zu 5) hält und auch an der weiteren Finanzierungspartnerin beteiligt ist (S.102/103). Dort wird auch auf die vielfältigen personellen und kapitalmäßigen Verflechtungen zwischen den einzelnen Gesellschaften der Hannover-Leasing-Gruppe und der HeLaBa berichtet.

Die Angaben im Fondsprospekt sind entgegen der Auffassung des Musterklägers ein hinreichend verständliches und geeignetes Mittel der Aufklärung der Anleger. Im Prospekt wird an den bereits bezeichneten Stellen im Einzelnen dargestellt, in welcher maßgeblichen Form die HeLaBa an den mit den Projekten befassten Unternehmen beteiligt ist. Ihre maßgebliche Stellung auf Seiten der Hannover-Leasing-Gruppe lässt sich deutlich ersehen. Die vom Kläger reklamierte Gefahr etwaiger Interessengegensätze bei Prolongierung der Finanzierungen war für jedermann erkennbar. Weiterer ausdrücklicher Hinweise darüber hinaus bedurfte es nicht. Denn bei der zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts musste sich auch ohne besondere Spezialkenntnisse jedem Anleger aufdrängen, dass die HeLaBa an den mit den Projekten befassten Firmen beteiligt war und insoweit davon profitieren konnte (vgl. dazu BGH, Urt. v. 31.10.2013, III ZR 66/13 Rn.13/14).

Auf S.7 des Prospekts heißt es:

Mit der Europäischen Gemeinschaft und ArcelorMittal haben sich namhafte Mieter langfristig für den Standort entschieden. Deren Mitarbeiter profitieren von einem Arbeitsplatz, der verkehrstechnisch günstig an der Kreuzung der Autobahn und der Route d´Esch gelegen ist …

Auf S.46 des Prospekts heißt es:

Mikrostandort Cloche d`Or

Die Teilmärkte Stadtzentrum und der auf einem Plateau gelegene Stadtteil Kirchberg stoßen mittlerweile an die Grenzen ihres Entwicklungspotenzials. Nicht zuletzt auch wegen der guten Verkehrsanbindung an diese beiden Büromärkte ist der neue Stadtteil Cloche d´Or für expandierende Mieter zu einer guten Standortalternative auf der Suche nach geeigneten Büroflächen geworden.

Der Büroteilmarkt Cloche d´Or befindet sich südlich des Stadtzentrums der Stadt Luxemburg und liegt direkt an der Hauptverkehrsader des Landes, der Ringautobahn A 6. Die Fahrtzeit zum internationalen Flughafen „Findel“ beträgt rund 20 Minuten. Sowohl das Straßennetz als auch der öffentliche Nahverkehr sind auf die hohe Anzahl von Berufspendlern eingestellt. Zu den Hauptverkehrszeiten ist die Taktung des Busverkehrs vom Hauptbahnhof – Anschlussverbindung der eintreffenden Züge aus den Nachbarstaaten – in den Stadtteil Cloche d´Or sehr gut. Zudem begann die Stadt Luxemburg im Jahre 2006 mit der Erweiterung des Straßenbahn-Streckennetzes in Richtung Süden.“

Der Musterkläger ist der Auffassung, dass dem Anleger mit S.7 und 46 des Prospekts suggeriert werde, dass die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowohl wegen einer Buslinie und der absehbaren Einrichtung einer Tramlinie gut sei. Außerdem sei das Objekt gut mit dem Auto erreichbar.

Das treffe aber nicht zu. Der nächstgelegene Bahnhof sei einige Kilometer entfernt (vgl. die Karte im Prospekt S.44 f.). Lediglich 4 städtische Buslinien bedienten die Umgebung des Objekts. Nur drei davon würden es mit dem Hauptbahnhof verbinden. Es gäbe nur eine Verbindung zum nächstgelegenen Bahnhof Howald. Mit der Erweiterung des Streckennetzes der Straßenbahn möge 2006 begonnen worden sein, eine konkrete Planung habe es jedoch nie gegeben. Eine solche sei erst 2012 beschlossen worden. Die Straßenbahnverbindung werde also erst 2020 oder 2021, also nach dem Ende der Fondslaufzeit, stehen. Das habe allerdings bei Fondsauflage noch nicht festgestanden. Die Aussage „Richtung Süden“ sei also irreführend und falsch gewesen. Das sei der Geschäftsführung der Objektgesellschaft auch klar gewesen, wie sich aus deren Argumentation im Rechtsstreit mit der Stadt Luxemburg wegen der Stellplätze ergebe. Dort habe sie nämlich mit der mangelhaften Erschließung des Fondsobjekts durch den öffentlichen Personennahverkehr argumentiert. Auf diese hätte der Prospekt hinweisen müssen. In der vom Musterkläger zitierten Diplomarbeit zur Projektentwicklung spekulativer Büroimmobilien sei ausdrücklich davon die Rede, dass die verkehrstechnische Anbindung eines Objekts von großer Bedeutung sei, dazu fänden sich im Prospekt allerdings nur rudimentäre Angaben. Der Musterkläger meint, die Musterbeklagten hätten nicht bestritten, dass es zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch keine konkreten Planungen für die Anbindung des Fondsobjekts an die Tram gegeben habe. Es sei bereits ein Prospektfehler, dass die Verkehrsanbindung, insbesondere an den öffentlichen Personennahverkehr, im Prospekt nicht exakt dargestellt sei. Es könne sein, dass Planungen existiert hätten, das Stadtviertel Cloche d`Or mit der Tram zu erschließen, das Fondsobjekt habe jedoch am südlichen Ende gelegen. Der Ausbau der Tramlinie nach Süden in das Viertel Cloche d`Or sei erst im Jahre 2012 beschlossen worden.

Die Musterbeklagten behaupten, dass die Aussagen im Prospekt über den Standort der Fondsimmobilie korrekt seien. Die Aussagen auf S.44 ff zur Lage und Verkehrsanbindung seien richtig. Was im Einzelfall unter einer „guten Verkehrsanbindung“ zu verstehen sei, sei eine Wertungsfrage. Insoweit gebe es keine richtige oder falsche Bewertung. Auch nach dem Vortrag des Musterklägers sei eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden. Von den objektiv messbaren Angaben der Entfernung der Fondsimmobilie von den nächstgelegenen Bus- und Bahnstationen weiche der Prospekt nicht ab. Heute gebe es in der Umgebung des Objekts 10 Busstationen, die im Intervall von 5 bis fünfzehn Minuten von ca. 20 verschiedenen Buslinien angefahren würden. Außerdem befänden sich in der unmittelbaren Umgebung drei Park & Ride Plätze, die über eine Gesamtzahl von 3.402 Parkplätzen verfügten. Das zeige, dass zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits sehr konkrete Planungen vorgelegen hätten bzw. die genannten Verbindungen bereits vorhanden gewesen seien. Es sei auch falsch, dass es 2008 noch keine Planung für die Tramanbindung gegeben habe. In dem vom Musterkläger selbst eingeführten Integrativen Verkehrs- und Landesentwicklungskonzept, das 2004 veröffentlicht worden sei, heiße es auf S.93:

Der Musterkläger trage auch nicht vor, welcher geringere Mietertrag aus der seiner Ansicht nach nicht sehr guten Verkehrsanbindung zu erwarten gewesen sei, als in der Prognose zu Grunde gelegt. Es wäre erforderlich, dass die Prognose vor diesem Hintergrund nicht vertretbar gewesen sei. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Inwieweit der mehrseitige Auszug aus der studentischen Arbeit der Fachhochschule Dortmund die Tatsachenbehauptungen des Musterklägers rechtlich begründe, erschließe sich nicht.

Die – spekulativen – Ausführungen des Musterklägers zu diesem Punkt treffen nicht zu, wie bereits der Umstand zeigt, dass die Musterbeklagten hinsichtlich der Planung von Straßenbahnlinien auf das 2004 veröffentlichte Verkehrs- und Landesentwicklungskonzept verweisen. Inwiefern diese Planung bedeutungslos sein sollte, weil das Fondsobjekt am südlichen Ende von Cloche d`Or liegt oder die weitere Planung erst 2012 abgeschlossen worden sein soll, erschließt sich nicht. Aus den – natürlich – interessengesteuerten Darlegungen in dem deutlich später geführten Verwaltungsgerichtsprozess ergeben sich keine belastbaren Gesichtspunkte für die Bewertung des am 28.11.2008 aufgestellten Prospekts. Inwiefern in dem Vorbringen zum Integrativen Verkehrs- und Landesentwicklungskonzept von 2004 kein Bestreiten der Behauptungen zur Planung einer Tramlinie vor Prospektauflage liegen sollte, erschließt sich nicht. Der Senat teilt auch nicht die Auffassung, dass die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr im Prospekt noch exakter hätte dargestellt werden müssen. Die kartographische Darstellung auf S.44/45 sowie die Erläuterungen S.46 erscheinen ausreichend.

Auf S.21 des Prospekts heißt es:

„Fremdfinanzierungs- / Zinsrisiko

Die Objektgesellschaft hat einen Darlehensvertrag geschlossen, der die Langfristfinanzierung des erforderlichen Fremdkapitals bis zum 31. Dezember 2019 sicherstellt. Es besteht das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung nicht zu den in der Prognoserechnung angenommenen Zinssätzen erfolgen kann, weil der Kapitalmarkt zu diesem Zeitpunkt keine entsprechenden Konditionen bietet. Dies hätte zur Folge, dass die Ausschüttungen an die Anleger nicht in der prognostizierten Höhe möglich sind oder komplett entfallen können.

Es besteht weiterhin ein Risiko für den Fall, dass vertragliche Verpflichtungen und Rahmenbedingungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllt werden, insbesondere die vereinbarte Darlehensrate während der Laufzeit des Darlehensvertrags nicht oder nicht vollständig an die finanzierende Bank gezahlt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass keine Verlängerung oder Anschlussfinanzierung für die Darlehen nach Ablauf der Langfristfinanzierung gesichert werden kann. Sofern die Objektgesellschaft den noch offenen Darlehensbetrag nicht zurückführt, besteht das Risiko, dass die Fondsimmobilie durch die Bank zwangsversteigert wird und die Anleger Teile der Kommanditeinlage bzw. die gesamte Kommanditeinlage einschließlich des Agios verliert.“

Auf S.120 heißt es:

„Während der Laufzeit des Darlehens ist eine Interest Service Cover Ratio (SCR) von 115% einzuhalten. Es besteht weiterhin die Verpflichtung zur Einhaltung eines Loan to Value (LTV) von nicht mehr als 75 Prozent.“

Der Musterkläger meint, es sei ein Prospektfehler, dass nicht erläutert werde, was die Nichteinhaltung der SCR bzw. des LTV bedeute. Tatsächlich seien die Banken in diesem Fall zur fristlosen Kündigung des Kredits berechtigt gewesen. Dass die Verletzung von Finanzkennziffern Folgen habe, müsse einem Anlageberater bekannt sein.

Die Musterbeklagten meinen, der Prospekt sei auch in Hinblick auf die Aufklärung der Nichteinhaltung von Finanzkennzahlen fehlerfrei. In Kapitel 5 des Prospekts sei auf S.21 ein Abschnitt dem Fremdfinanzierungsrisiko gewidmet. Dort werde explizit darauf hingewiesen, dass ein Risiko bestehe, wenn vertragliche oder Rahmenbedingungen aus dem Darlehensvertrag nicht eingehalten würden. Der Abschnitt ende mit dem Hinweis auf eine mögliche Zwangsversteigerung durch die Bank. Außerdem bestehe nach dem Vertrag die Möglichkeit für den Darlehensnehmer, innerhalb von fünf Tagen Abhilfe zu schaffen. Ein Hinweis auf sämtliche Kündigungsmöglichkeiten und deren Modalitäten sei nicht erforderlich gewesen. Dass im Falle der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Konsequenzen drohten, sei Allgemeingut und bedürfe keines besonderen Hinweises. Der Prospekt kläre auch ohne besondere Hinweise auf etwaige Konsequenzen hinreichend über das Risiko der Verletzung einer Finanzkennzahl oder anderer vertraglicher Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag auf.

In diesem Punkt hat der Musterkläger keinen Erfolg, weil kein Prospekthinweis darauf erforderlich war, dass bei Nichteinhaltung der Loan to Value bzw. Interest Service Cover Ratio-Klausel das Recht der Bank zur fristlosen Kündigung des Darlehensvertrags bestünde. S.21 des Prospekts weist darauf hin, dass „ein Risiko für den Fall“ bestünde, „dass vertragliche Verpflichtungen und Rahmenbedingungen aus dem Darlehensvertrag nicht erfüllt werden.“ Das weist mit der erforderlichen Deutlichkeit darauf hin, dass ganz allgemein das Risiko besteht, dass unvorhergesehene Ereignisse, wie etwa die Nichteinhaltung von Vertragsbedingungen Konsequenzen, wie etwa die fristlose Kreditkündigung und ggf. die Zwangsversteigerung der Fondsobjekte, nach sich ziehen könnten (vgl. den im Verfahren 5 Kap 1/17 vorgelegten Hinweisbeschluss des OLG Hamburg im Verfahren 9 U 69/13 vom 10.07.2013 und den Beschluss gemäß § 522 Abs.2 ZPO vom 31.07.2013, die Nichtzulassungsbeschwerde hat der BGH lt. Musterbeklagtenvertreter im Verfahren 5 Kap 1/17 unter dem Aktenzeichen II ZR 310/13 ohne nähere Begründung zurückgewiesen; s.a. den im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlichten Senatsbeschluss im genannten Verfahren zum Feststellungsziel 1.i unter e).

Auf S.18 des Prospekts heißt es:

„ Erklärung des Prospektherausgebers

Die Anbieterin, Prospektherausgeberin und Initiatorin HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG (nachfolgend „Hannover Leasing“) mit Sitz in Pullach übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.

…“

Auf S.102/103 des Prospekts heißt es:

Kapitalmäßige Verflechtungen

Die Landesbank Hessen-Thüringen (HeLaBa) ist zu 75 Prozent an der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und zu 25 Prozent zuzüglich einer Aktie an der Banque LBLux beteiligt.

Hannover Leasing GmbH & Co. KG ist

Die PENTAGO Verwaltungsgesellschaft mbH (Verkäuferin der Gesellschaftsanteile an der KOWAC S.C.) ist nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) als Zweckgesellschaft ebenfalls der Unternehmensgruppe Hannover Leasing zuzurechnen.

Zum Prospektaufstellungszeitpunkt hält Hannover Leasing (mittelbar) 48,8 Prozent der Anteile an der Fondsgesellschaft.

Personelle Verflechtungen

Andreas Ahlmann ist

Friedrich Wilhelm Patt ist

Dr. Hans Volkert Volckens ist

Hans-Peter Kerscher ist

Helmut Patschok ist

Norbert Fath ist

Norman Mathes ist

Hans-Dieter Brenner, Johann Berger, Gerrit Raupach und Dr. Norbert Schraad sind

Weitere als die angegebenen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen bestehen nicht“

Der Musterkläger meint, dass die Musterbeklagte zu 5) in ihrer auch im Prospekt beschriebenen Rolle als Anbieterin, Prospektherausgeberin und Initiatorin der Fondsgesellschaft, außerdem deren Geschäftsbesorgerin und Eigen- sowie Fremdkapitalvermittlerin nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne und § 823 Abs.2 BGB i.V.m. §§ 263, 264a StGB sowie § 826 BGB hafte. Sie habe durch das Verschweigen des Fehlens einer Baugenehmigung für 600 Stellplätze, des Fehlens einer Genehmigung für die externe Nutzung der Konferenzräume und die falsche Behauptung, alle für das Erreichen der Anlageziele erforderlichen Genehmigungen lägen vor, die Anleger vorsätzlich über das erhebliche Risiko des Nichterreichens der Anlageziele getäuscht. Er selbst habe darüber geirrt, dass entsprechende Risiken nicht vorlägen und sich deshalb beteiligt. Sein Vermögensschaden liege schon darin, dass die ihm als risikofrei empfohlene Anlage für seine Zwecke nicht voll brauchbar sei. Selbst wenn sich die Musterbeklagte zu 5) bei ihren Tochtergesellschaften nicht nach bestehenden baurechtlichen Problemen erkundigt habe, habe sie solche billigend in Kauf genommen, obwohl sie ausweislich S.18 des Prospekts „insbesondere im Hinblick auf § 264a StGB nach bestem Wissen [versichert habe], über erhebliche Umstände, die für die Entscheidung über die Beteiligung von Bedeutung sind, keine unrichtigen Angaben gemacht und keine nachteiligen Tatsachen verschwiegen zu haben. Soweit die Prospektherausgeberin Aussagen in diesem Prospekt nicht selbst erstellt oder geprüft hat oder hierzu nicht in der Lage war, hat sie sich ausgewiesener Berufsträger der entsprechenden Berufsgruppen bedient.“ Für ihre Tätigkeiten habe sie ausweislich S.65/66 des Prospekts Vergütungen in zweistelliger Millionenhöhe erhalten. Der Musterbeklagten zu 5) sei bekannt gewesen, dass die nach luxemburgischen Baurecht zulässige Stellplatzzahl bereits genehmigt gewesen sei und dass die Voraussetzungen für die Genehmigung weiterer Plätze nicht vorlagen. Das ergäbe sich schon aus der auf S.102 des Prospekts hingewiesenen Verflechtung zwischen Fonds- und Objektgesellschaft. Der Geschäftsführer der Musterbeklagten zu 5) Andreas Ahlmann sei gleichzeitig Geschäftsführer der Verkäuferin der Anteile an der Objektgesellschaft der PENTAGO Verwaltungsgesellschaft mbH gewesen. Der geschäftsführende Gesellschafter der Musterbeklagten zu 5) Friedrich Wilhelm Patt sei gleichzeitig Geschäftsführer der Verkäuferin der Anteile an der Objektgesellschaft und Geschäftsführer der HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa Verwaltungsgesellschaft mbH, der Komplementärin der Fondsgesellschaft gewesen, die wiederum eine hundertprozentige Tochter der Musterbeklagten zu 5) sei. Außerdem sei er Geschäftsführer der INDICTUS Verwaltungsgesellschaft mbH (Kommanditistin der Fondsgesellschaft, Komplementärin der Beteiligungsgesellschaft und Gesellschafterin der Objektgesellschaft) gewesen. Der Geschäftsführer der Musterbeklagten zu 5) Dr. Hans Volkert Volckens sei gleichzeitig Geschäftsführer der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft und der Beteiligungsgesellschaft. Der Zeuge Fath sei Geschäftsführer der HANNOVER LEASING Wachstumswerte Europa Verwaltungsgesellschaft mbH, der persönlich haftenden Gesellschafterin der Fondsgesellschaft und Geschäftsführer der Objektgesellschaft und außerdem Prokurist der Musterbeklagten zu 5) gewesen. Damit habe die Musterbeklagte zu 5) über das Wissen der Objektgesellschaft verfügt und habe damit die Anleger getäuscht. Das Wissen des Zeugen Fath, der den genannten Musterbeklagten nichts verschwiegen habe, sei ihr zuzurechnen.

Es sei also jedenfalls von bedingtem Vorsatz der Beklagten auszugehen, wie es das Landgericht München I im Urteil vom 10.08.2016 getan habe (Anlage K 17). Die Täuschung liege jedenfalls darin, dass sie im Prospekt auf S.18 versichert habe, dass ihres Wissens nach die Angaben im Prospekt richtig seien und keine wesentlichen Umstände ausgelassen worden seien. Selbst wenn man davon ausgehen wolle, dass sich die Geschäftsführer Ahlmann und Volckens nicht beim Zeugen Fath erkundigt hätten, hätten diese die Unrichtigkeit der Prospektangaben jedenfalls billigend in Kauf genommen. Außerdem sei ihnen bewusst gewesen, dass sich kein Anleger an einem Objekt beteiligen würde, für das kurz vor Fertigstellung keine vollständige Baugenehmigung vorliege. Ihnen sei bewusst gewesen, dass zunächst nur mit 508 Stellplätzen geplant worden sei, dass aber tatsächlich 1.200 Stellplätze notwendig gewesen seien. Den Geschäftsführern der Musterbeklagten zu 5) sei bei Erstellung des Prospekts bekannt gewesen, dass die Baugenehmigung für die Stellplätze für die Erreichung der Anlageziele wesentlich gewesen seien, diese aber zu wesentlichen Teilen nicht vorgelegen habe und trotzdem in die Prognose- und Objektwertberechnung Eingang gefunden hätte. Dennoch hätten sie die entsprechende (Falsch-)Angabe in den Prospekt aufgenommen. Die Konsequenzen der baurechtswidrigen Errichtung weiterer Stellplätze seien unabsehbar. Nach dem Rechenschaftsbericht 2015 belaufe sich die Kaufsumme der baurechtswidrig errichteten Stellplätze auf 17.325.000 Euro, der sich aus dem Fehlen dieser Plätze ergebende merkantile Minderwert des Objekts betrage nach dortigen Angaben 110.130.362 Euro. Beziehe man die weiteren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht genehmigten 84 Stellplätze mit ein, so seien ca. fünf Prozent des Kaufpreises auf die nicht genehmigten Stellplätze entfallen. Im Übrigen könnten sich die Musterbeklagten zu 1, 2, 3, 5 und 8) nicht auf die spätere Genehmigung weiterer Stellplätze oder Änderungen des Reglements sur les battisses berufen, weil ihnen diese Umstände bei Prospektauflage nicht bekannt gewesen seien.

Der Musterkläger meint, in diesem Punkt treffe die Musterbeklagte zu 5) die sekundäre Darlegungslast. Ihr sei insbesondere klar gewesen, dass alle geplanten Stellplätze für den Erfolg des Fonds notwendig seien. Bei einem solchen Großprojekt sei wesentlich, dass auch Details stimmig geplant seien, wie etwa das Beispiel des Brandschutzes am neuen Berliner Flughafen zeige. Die Haftung der Musterbeklagten zu 5) ergebe sich auch aus § 826 BGB, weil sie die Anleger arglistig getäuscht habe. Entsprechendes gelte für die irreführenden Angaben zum Konferenzzentrum und zur Erschließung des Fondsobjekts sowie für die Verwendung der Mieterlöse der Monate Januar bis September 2009. Die zugrundeliegenden Fakten und deren Relevanz für die Anlageentscheidung seien ihren Geschäftsführern bekannt gewesen. Es werde bestritten, dass die Musterbeklagte zu 5) vor Herausgabe des Prospekts Gutachten externer Sachverständiger erholt habe. Womit diese sich beschäftigt hätten, werde nicht dargelegt. Er bestreitet auch, dass die Geschäftsführung der Musterbeklagten 5) erst 2010 erstmals von den Problemen mit den Stellplätzen erfahren habe. Entsprechende Probleme hätten bei der auf S.18 des Prospekts annoncierten Prüfung des Vorhabens nicht verborgen bleiben können. Es werde auch bestritten, dass den Geschäftsführern die Bedeutung der Ausführungen auf S.37 des Prospekts zum Vorliegen aller Genehmigungen nicht klar gewesen sei. Insoweit könne er mangels näherer Kenntnisse seine diesbezüglichen Vermutungen unter Beweis stellen.

Die Musterbeklagten halten dieses Feststellungsziel für unzulässig. Eine Haftung nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren bzw. weiteren Sinne scheide aus, weil erstere längst verjährt sei und zweitere individuelle Feststellungen verlange. Der Musterkläger verlange also, dass die Haftung der Musterbeklagten zu 5) unter deliktischen Gesichtspunkten festgestellt werden solle. Das scheitere einerseits daran, dass er nicht mitteile, wer für die Musterbeklagte zu 5) gehandelt haben solle und anderseits daran, dass nicht dargetan werde, dass die einzelnen Anleger die in diesem Zusammenhang relevanten Prospektaussagen überhaupt zur Kenntnis genommen hätten.

Die Geschäftsführer der Musterbeklagten zu 5) hätten im Zeitpunkt der Prospektherausgabe nicht gewusst, dass damals noch nicht für alle vermieteten bzw. nach dem seinerzeitigen Planungsstand zu errichtenden Stellplätze eine baurechtliche Genehmigung vorgelegen habe. Hierfür sei die Generalübernehmerin PARWA verantwortlich gewesen. Vor Veröffentlichung des Prospekts habe man in technischer, steuerlicher und rechtlicher Hinsicht externe Gutachten erholt. In diesen sei die Frage der Genehmigung der Stellplätze nicht behandelt worden. Zu eigenen Nachforschungen der Geschäftsführer habe kein Anlass bestanden. Diese hätten über die Stellplatzfrage bis zur Vollplatzierung mit niemandem gesprochen und auch keine konkreten Informationen hierzu erhalten. Die Verantwortlichen der Musterbeklagten seien mit der Stellplatzfrage bewusst erstmals im Jahre 2010 befasst worden, als die Baubehörde die nachträglich beantragten Genehmigungen für Stellplätze nicht erteilt habe. Es sei den Geschäftsführern der Musterbeklagten nicht bewusst gewesen, dass insbesondere mit der Aussage auf S.37 des Prospekts zur Erteilung aller Genehmigungen eine Aussage über die Baugenehmigung für Stellplätze getroffen würde. Sie hätten auch nicht intendiert, hierüber im Prospekt eine falsche Aussage zu treffen. Die Behauptungen des Musterklägers hierzu seien frei erfunden, auf Ausforschung gerichtet und ins Blaue hinein aufgestellt. Dieser könne allenfalls Kenntnisse der Geschäftsführer der Musterbeklagten zu 5) vermuten. Eine solche Vermutung könne allerdings nicht Grundlage eines Beweisbeschlusses sein. Selbst wenn man das Vorbringen des Musterklägers als wahr unterstelle, seien etwaige Schadensersatzansprüche nicht schlüssig dargelegt. Denn es müsse wenigstens dargelegt werden, dass der einzelne Anleger tatsächlich die vom Musterkläger angegriffene Passage auf S.37 des Prospekts tatsächlich zur Kenntnis genommen habe. Außerdem seien jeweils weitere individuelle Voraussetzungen zu klären, etwa die Kausalität einer etwaigen deliktischen Handlung für die einzelne Anlageentscheidung. Deshalb könne nicht pauschal festgestellt werden, dass die Musterbeklagte zu 5) für die unter Ziffern 8. – 15. uur Feststellung beantragten Prospektfehler hafte.

Das Feststellungsziel ist gegenstandslos, soweit der Senat vorstehend keine Prospektfehler festgestellt hat. Damit ist Prüfungsgegenstand, ob die Musterbeklagte zu 5) für den Prospektmangel „Stellplätze“ einzustehen hat.

Insoweit ist der Antrag des Musterklägers bei der gebotenen Auslegung zulässig. Nach dem Beschluss des BGH vom 10.06.2008 – XI ZB 26/07 Rn.15) kann in einem Ausgangsverfahren, in dem ein Schadensersatzanspruch wegen falscher, irreführender oder unterlassener öffentlicher Kapitalmarktinformationen geltend gemacht wird, die Feststellung des Vorliegens oder Nichtvorliegens anspruchsbegründender oder anspruchsausschließender Voraussetzungen oder die Klärung von Rechtsfragen begehrt werden, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits davon abhängt.

Die Entscheidung der gegen die Musterbeklagte zu 5) gerichteten Ausgangsverfahren hängt in der Tat von der nach Feststellung der diesbezüglichen Tatsachen zu beantwortenden Rechtsfrage ab, ob diese grundsätzlich, also vorbehaltlich der im Ausgangsverfahren zu treffenden individuellen Feststellungen, unter vertraglichen oder deliktischen Gesichtspunkten haftet (die entsprechende Feststellung des Senats zu der Prospektverantwortung nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinne in einem anderen Musterfahren ist nach dem Beschluss des BGH vom 29.07.2014, II ZB 30/12, rechtskräftig [s. dort den Tenor und Rn.14/15]). Wenn der Musterkläger von der deliktischen Haftung der Musterbeklagten zu 5) spricht, ist damit – natürlich – die Organhaftung der Musterbeklagten zu 5) gemeint, die er jedenfalls für die beiden namentlich genannten Geschäftsführer geltend gemacht hat. Im Übrigen hat der BGH in der von der Musterbeklagten zu 5) zitierten Entscheidung (Urt. v. 17.07.2018, II ZR 13/17, Rn.19) ausdrücklich die Prüfung der deliktischen Haftung der Musterbeklagten zu 5) angeordnet.

Die Haftung der Musterbeklagten zu 5) nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinne ist längst verjährt und wird vom Musterkläger auch nicht geltend gemacht, daher scheidet eine Feststellung ihrer Haftung unter diesem Gesichtspunkt aus. Ebenso wenig kann generell eine Haftung nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne festgestellt werden. Der Bundesgerichtshof hat für diesen Fonds bereits entschieden (Urt. v. 17.07.2018, II ZR 13/17, Rn.11-18), dass eine Haftung der Musterbeklagten zu 5) aus Verschulden bei Vertragsschluss als Vertreter, Dritte oder Sachwalterin wegen der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens nur in Betracht kommt, wenn zur Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens im Einzelfall Feststellungen getroffen werden, das aber kann nicht Gegenstand des vorliegenden Kapitalanleger- Musterverfahrens sein.

Eine Haftung der Musterbeklagten zu 5) wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen als Dritte, die nicht Vertragspartner selbst werden sollte, wegen eines eigenen wirtschaftlichen Interesses am Vertragsschluss scheidet auch aus. Eine solche Haftung kann in Betracht kommen, wenn der Dritte als Vertreter aufgetreten ist, er der eigentliche Vertragsinteressent war und somit nur aus formalen Gründen nicht selbst als Vertragspartner, sondern als Vertreter aufgetreten ist. Nicht ausreichend ist dabei ein lediglich mittelbares wirtschaftliches Interesse, das sich nur in der Allein- oder Mehrheitsgesellschafterstellung des Vertreters oder Dritten erschöpft. Der Umstand, dass die Musterbeklagte zu 5) Alleingesellschafterin der Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft gewesen ist, reicht zur Begründung einer Haftung nach § 311 Abs. 2 oder Abs. 3 BGB wegen wirtschaftlichen Eigeninteresses nicht aus.

Auch eine Haftung aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. eines Vertrages zu Gunsten Dritter ist nicht begründet. Die Feststellung der Haftung der Musterbeklagten zu 5) aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter scheitert im Kapitalanleger-Musterverfahren schon daran, dass nur ein konkret in Anspruch genommenes Vertrauen infolge Kenntnisnahme des Prospekts anspruchsbegründend sein kann, was aber nicht mit Wirkung für und gegen sämtliche Beigeladenen und den Musterkläger festgestellt werden kann. Ein Vertrag zugunsten Dritter scheidet schon deshalb aus, weil nicht ersichtlich ist, in welche vertragliche Beziehung die Musterbeklagte zu 5) mit den einzelnen Anlegern getreten sein sollte.

Hinsichtlich der deliktischen Haftung der Musterbeklagten zu 5) hat die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass diese die Anleger vorsätzlich über das Fehlen von Genehmigungen für die Kfz-Stellplätze getäuscht hätte.

Der Zeuge Fath hat im Termin vom 06.11.2018 angegeben, es sei schon vor Prospektherausgabe Thema eines Jour-fixe-Gesprächs mit der Wagner-Gruppe gewesen, dass noch nicht für alle 1.200 Stellplätze eine Baugenehmigung vorgelegen habe. Er habe die Frage der Genehmigung der Stellplätze für ein lösbares Problem gehalten, wie auch die Wagnergruppe. „Sie“ seien der Ansicht gewesen, dass man einen Antrag auf die Genehmigung weiterer Stellplätze erfolgreich stellen könne. Der Zeuge Ahlmann gab im Termin vom 06.11.2018 an, dass er mit der Initiierung dieses Fonds nichts zu tun gehabt und die Erklärung des Prospektherausgebers nur vertretungsweise unterschrieben habe. Der Zeuge Dr. Volckens hat im Termin vom 06.11.2018 angegeben, dass ihm aus den Vorgesprächen bekannt gewesen sei, dass eine bestimmte Anzahl Stellplätze bereits genehmigt gewesen sei und weitere noch zu genehmigen seien. Man sei von Seiten Hannover Leasing der Auffassung gewesen, dass man die ausstehenden Genehmigungen noch erholen könne. Der Verkäufer habe sich zur Errichtung der Immobilie und Erholung der Genehmigungen verpflichtet. Der Zeuge Patt gab im Termin vom 26.03.2019 an, dass ihm das Thema Stellplätze vor Prospektauflage als offener Punkt bekannt gewesen sei, den die Verkäuferseite zu erledigen gehabt habe. Es sei ihm bekannt gewesen, dass man zum Thema weitere Stellplätze von der Anwendung eines Schlüssels ausgegangen sei, der berücksichtigen würde, dass die Stadt Luxemburg mit der Umsetzung ihrer Nahverkehrsplanung weit im Rückstand gewesen sei. Der Zeuge Wagner gab an, dass zum Zeitpunkt der Prospektauflage dem Zeugen Fath bekannt gewesen sei, dass man für weitere zuvor noch nicht genehmigte Stellplätze von ArcellorMittal nach einer Bedarfsprüfung Genehmigungen erhalten habe.

Demnach war der Musterbeklagten zu 5) über ihre Geschäftsführer, den Zeugen Dr. Volckens und den Zeugen Patt, aber auch ihren Prokuristen Fath vor Prospektauflage bekannt, dass für die Kfz-Stellplätze noch nicht die erforderlichen Genehmigungen vorlagen. Alle Zeugen gaben allerdings an, darauf vertraut zu haben, dass diese durch die Verkäuferin bzw. die Generalübernehmerin, also die Wagner Gruppe, noch eingeholt werden würden, wie dies auch der Zeuge Wagner bestätigt hat, der angab, dass zum Zeitpunkt der Prospektauflage nach einer Bedarfsprüfung für weitere ca. 65 Stellplätze eine Genehmigung erteilt worden sei.

Der Senat teilt – wie im Termin vom 06.11.2018 ausdrücklich hingewiesen (Sitzungsniederschrift S.6) – die Auffassung des Musterklägers nicht, dass zu diesem Punkt eine nähere Darlegungslast der Musterbeklagten, insbesondere der Musterbeklagten zu 5) besteht. Einerseits zeigen die beweisbewehrten Behauptungen des Musterklägers, dass er in der Lage ist, die erforderlichen Tatsachenbehauptung auf- und unter Beweis zu stellen, zum anderen legt er auch nicht dar, inwiefern ihn seine Informationsrechte als Gesellschafter nicht in Stand setzen sollten, die erforderlichen Informationen selbst einzuholen (BGH, Urteil v. 8.2.2018, III ZR 65/17 Rn.26).

Der Zeuge Dr. Volckens hat im Übrigen angegeben, dass er den Prospekt nicht für irreführend gehalten habe, da es dort geheißen habe, dass die Genehmigungen für die zu errichtenden Stellplätze noch erholt werden würden. Daraus ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Musterbeklagten die Angaben auf S.20 und 37 vorsätzlich insofern widersprüchlich gestaltet hätten, als dort einerseits davon die Rede ist, dass noch Genehmigungen ausstünden, und andererseits, dass alle Genehmigungen bereits erteilt seien. Dass sich die Musterbeklagten sehenden Auges eines solchen Haftungsrisikos ausgesetzt hätten, ist einerseits unwahrscheinlich und findet andererseits in der Beweisaufnahme keine Stütze.

Die verbleibenden – massiven – Zweifel an vorsätzlichem deliktischen Handeln der Musterbeklagten zu 5) wirken sich zu Lasten des beweisbelasteten Musterklägers aus.

Der Musterkläger meint, die Prospektangaben zu den Stellplätzen seien widersprüchlich, weil nach diesen nur 650 Stellplätze vorhanden gewesen, aber bereits 1.200 Tiefgaragen- und 75 Außenstellplätze vermietet gewesen seien, obwohl ausweislich S.56 und 58 des Prospekts nur 60 % der Büroflächen vermietet gewesen seien. Damit seien bei einer Vollvermietung 1.200 Stellplätze erforderlich gewesen. Die Angabe zur Vermietung von Innen- und Außenstellplätzen, die nicht vorhanden gewesen seien, sei nicht plausibel gewesen. Damit wären Nachforschungen anzustellen gewesen. Ferner hätte bei einer Plausibilitätsprüfung bemerkt werden müssen, dass der Prospekt nicht ausreichend über die Risiken im Zusammenhang mit den Stellplätzen aufkläre. Es hätte gefragt werden müssen, welche Vorsorge für den Fall getroffen worden sei, dass weitere Stellplätze nicht errichtet werden könnten. Allein mit der Aussage, es seien weitere Plätze in der Planung, hätten sich Vermittler/Berater nicht zufrieden geben dürfen. Darüber hinaus sei der Prospekt widersprüchlich, wenn es auf S.37 heiße, alle erforderlichen Genehmigung lägen vor und auf S.20 und 90, es bestünde die Gefahr, dass zur Abnahme der Immobilie erforderliche Genehmigungen nicht oder verspätet erteilt werden könnten. Diese Plausibilitätsmängel hätten automatisch die Frage nach sich ziehen müssen, ob die Prognose- und Objektwertberechnung in Ordnung sei, insbesondere ob die fehlenden Genehmigungen bei den prospektierten Mieteinnahmen berücksichtigt worden seien. Der Generalmietvertrag betreffend die Vermietung von 1.200 Innen- und 75 Außenstellplätzen sei den Geschäftsführern der Musterbeklagten bekannt gewesen, die außerdem auf S.18 des Prospekts versichert hätten, dass alle Angaben und Berechnungen im Prospekt mit großer Sorgfalt zusammengestellt und überprüft worden seien.

Die Musterbeklagten halten den Prospekt für fehlerfrei. Selbst wenn Fehler vorlägen, seien diese bei einer Prüfung mit banküblichem kritischen Sachverstand jedenfalls nicht zu erkennen gewesen. Denn der Anlageberater sei nicht zu eigenen Nachforschungen etwa durch die Einsichtnahme in mit Dritten geschlossene Verträge verpflichtet. Deshalb habe das OLG Frankfurt mit Urteil vom 24.02.2017, 19 U 87/16, festgestellt, dass es die Anforderungen an die Prospektprüfung überstiege, wenn man von einem Anlageberater verlange, dass er Nachforschungen zu den Prospektangaben hinsichtlich der Stellplätze anstelle. Die Anzahl der lt. 120 ff des Prospekts vermieteten Stellplätze habe 651 betragen, das habe den „rund 650“ errichteten Stellplätzen entsprochen. Ausweislich S.18 des Prospekts habe die Initiatorin den Prospekt in Zusammenarbeit mit erfahrenen Beratungsunternehmen errichtet und diese prüfen lassen., ohne dass es zu wesentlichen Beanstandungen gekommen sei. Nach dem IDW-Standard S 4 Ziffer 4.1.3 Anlage 2 seien bei vermieteten Immobilien bedeutsame Aspekte des Mietverhältnisses zu erläutern. Das Risiko einer falschen Anlageentscheidung trage im Übrigen der Kunde. Die Banken hätten davon ausgehen können, dass die im Rahmen der Vermarktung angebotenen Parkflächen noch errichtet werden würden. Anhaltspunkte dafür, dass nach Fertigstellung des Objektes Stellplätze fehlen würden, hätten sich allenfalls bei Einsicht in die Planungs- und Genehmigungsunterlagen ergeben können, hierzu seien die Banken aber nicht verpflichtet gewesen. Es sei auch nicht ersichtlich gewesen, dass die Prognoserechnung eine vollständig nutzbare Tiefgarage unterstellt habe. Die der Prognoserechnung zu Grunde gelegten Mieteinnahmen seien im Prospekt ausdrücklich offengelegt.

Dieses Feststellungsziel ist insoweit gegenstandslos, als die Prospektfehler, deren Feststellung der Musterkläger beantragt, nicht festgestellt worden sind. Die beantragte Feststellung kann zum Punkt Stellplätze und zur Prognoserechnung getroffen werden. Denn im Rahmen der von den beratenden/vermittelnden Banken geschuldeten Prospektprüfung mit banküblichem Sachverstand (BGH, Urt. v. 27.10.2009, XI ZR 338/08, Rn.17) hätten diese feststellen müssen, dass es in der Baubeschreibung im Prospekt auf S.55 einerseits heißt, es würden rd. 600 Tiefgaragenstellplätze und rd. 50 Außenstellplätze errichtet, weitere Stellplätze seien in Planung, und dass andererseits lt. S.120 ff im Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet waren. Für 160 Tiefgaragenplätze und 8 Außenstellplätze konnte nach dem Prospekt zu diesem Zeitpunkt allenfalls eine Planung existieren. Daher wäre zu hinterfragen gewesen, aufgrund welcher Umstände hinreichende Sicherheit bestand, dass die noch nicht existenten Stellplätze den jeweiligen Mietern pünktlich zur Verfügung gestellt werden würden. Dies gilt um so mehr, als die Prospektaussagen auf S.20 und 37 widersprüchlich sind, als einerseits sämtliche zur Erreichung der Anlageziele erforderlichen Genehmigungen vorgelegen haben sollen, während andererseits die Gefahr bestanden haben soll, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten (vgl. Senat, Urt. v. 08.11.2016, 5 U 1353/16, S.13/14; Urteil v. 11.07.2017, 5 U 318/17, S.9/10, NZB zurückgewiesen d. Beschluss des BGH v. 19.02.2019, II ZR 281/17 und OLG München, Urt. v. 22.05.2017, 19 U 4455/16, S.12/13). Nach Klärung dieser Fragen hätte es sich geradezu aufgedrängt, nachzufragen, wie sich das Fehlen der Genehmigung für die geplanten weiteren Stellplätze auswirke. Selbst wenn die Verantwortlichen daraufhin erklärt hätten, die Ertragsprognose werde – hilfsweise – auf die Erträge aus der anderweitigen Vermietung der als Stellplätze geplanten Flächen gestützt, hätte sich bei jeder Art von Plausibilitätsprüfung zwingend ergeben, dass entsprechende trotz der diesbezüglichen Verpflichtung nicht prospektiert waren (s.o. unter II.11.d).