Denkmalschutzimmobilie vs. Bestandsimmobilie

Wenn manche hören, dass man Steuern sparen kann, so schaltet sich irgendwie das Gehirn aus. Seit Jahren findet man entsprechende Angebote an Denkmalschutzimmobilien beispielsweise von den folgenden Unternehmen: Pantera Immobilien, SFG Süddeutsche Finanzgruppe, Kulturdenkmal.de, ESTADOR, Denkmalconsultants, terraplan usw.

Viele Interessenten haben bei dem Thema immer nur das Thema „Steuern sparen“ im Hinterkopf. Aber keiner von uns kann, was sein Einkommen anbetrifft, zwölf Jahre – so lange läuft eine mögliche steuerliche Abschreibung – im Voraus abschätzen, wie sich sein Einkommen entwickeln wird. Aber erst nach dieser Zeit weiß man, ob sich das Investment so gerechnet hat wie man es prognostiziert hat. Hinzu kommt, dass diese steuerliche Abschreibung nur für den Ersterwerber der Immobilien gilt.

Müssen Sie die Wohnung verkaufen, wird es eine normale Bestandsimmobilie, die im Regelfall geringer im Kaufpreis anzusiedeln ist. Den Verlust müssen Sie dann tragen. Deswegen ist schon mancher Erwerber einer Denkmalschutzwohnung in der Vergangenheit im Extremfall in die Privatinsolvenz abgerutscht.

Die Alternative zu den genannten Denkmalschutzimmobilien sind dann sicherlich sogenannte Bestandsimmobilien. Hierbei handelt es sich um Immobilien, die normalerweise über einen längeren Zeitraum vermietet sind, das heißt, hier wissen Sie, was Sie beim Erwerb erwartet. Lassen Sie sich aber trotzdem noch die letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung zu dem Immobilienobjekt vorlegen, damit Sie auch wissen, worauf Sie sich beim Erwerb einlassen.

Unsere Recherchen haben ergeben, dass die aktuellen Preise bei Bestandsimmobilien oft nur bei der Hälfte der Kaufpreise für Denkmalschutzimmobilien liegen. Für die gleiche Investition bekommen Sie im Bereich der Bestandsimmobilie nahezu die doppelte Fläche.

Nahezu jeder, der eine Immobilie erwirbt, benötigt dafür einen Bankkredit und bindet sich damit über zehn Jahre oder mehr. Egal, wie sich Ihre erworbene Immobilie auch wirtschaftlich entwickeln wird, die finanzierende Bank will natürlich immer den aufgenommenen Kredit bedient haben. Natürlich legen Ihnen Finanzberater, die Ihnen eine solche Immobilie „schmackhaft“ machen wollen, gerne auch mal eine Prognoserechnung vor. Die erfasst aber dann nur ihre aktuelle wirtschaftliche und steuerliche Situation.

Wie sich diese Situation dann über die nächsten zwölf Jahre entwickeln wird, ist und bleibt eine Prognose. Genau darin besteht aber aus Sicht von Thomas Bremer vom Internetportal www.diebewertung.de auch das Problem. Ob sich daher die erworbene Denkmalschutzimmobilie wirklich wie prognostiziert auch rechnet, bleibt eine Unbekannte.

Das geht sogar soweit, dass sie zum Zeitpunkt des Erwerbs einer solchen Immobilie nicht einmal wissen können, zu welchem Preis die Wohnung vermietet werden kann, denn Sie erwerben ja bei einer Denkmalschutzimmobilie einen Altbestand, ein Grundstücksanteil und erteilen einen Sanierungsauftrag. Alle Kosten stehen also mehr oder weniger fest, alle Einnahmen jedoch sind Spekulation. Das kann auch mal ein „gefährliches Geschäft“ werden.

Die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit einer solchen Denkmalschutzimmobilie beträgt zwölf Jahre, unterteilt in acht Jahre á 9% und sieben Jahre á 4% erhöhte Steuerabschreibung, bezogen auf die Sanierungskosten, die vom zuständigen Finanzamt auch anerkannt werden müssen. Solche „Anerkennungsverfahren“ können aber manchmal zwei Jahre und mehr dauern, und in dieser Zeit haben Sie natürlich eine Belastung ohne steuerliche Vorteile. Die können Sie dann im Nachhinein natürlich einfordern, aber sie müssen zunächst in Vorleistung gehen. Das kann dann auch einmal einen finanziellen Kraftakt bedeuten.

Wichtig ist aber auch, das diese erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeit, nur der Ersterwerber bekommt. Müssen Sie die erworbene Denkmalschutzimmobilie verkaufen, dann wird daraus, wie geschrieben, eine ganz normale Zweitmarkt- bzw. Bestandsimmobilie.

Sollten sie sich für eine Denkmalschutzimmobilie interessieren, dann empfehle ich Ihnen, einmal über Immobilienscout eigene Recherchen zu betreiben und sich die Wohnungsangebote im Bereich der Zweitmarktimmobilie genauer anzuschauen. So erhalten Sie den Richtpreis, den sie bekommen werden, wenn sie ihre Wohnung verkaufen müssten. Sie werden dann meine Ausführungen bestätigt sehen.

Bei einer Bestandsimmobilie haben sie aber auch schon immer einen Mieter. Der wird nicht aus der Wohnung ausziehen bzw. seine Mietzahlungen einstellen, nur weil sie die Wohnung gekauft haben. Sie können aber auch sehen, ob er seine Miete pünktlich bezahlt usw. Da haben sie dann gegenüber einer Denkmalschutzimmobilie einen klaren Wissensvorteil.

Zusätzlich lassen sie sich bitte immer eine Kopie der letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen, damit Sie wissen, in welchem Zustand sich das Gemeinschaftseigentum befindet. Hier gibt es klare nachvollziehbare Fakten, die sie prüfen können. Bei einer Denkmalschutzimmobilie, die sie erwerben, gibt es diese Fakten dann zu dem Zeitpunkt nicht.

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