Grundsätzlich sollte ein Bilanzverlust in dieser Höhe sicherlich die Vorstände zum Nachdenken anregen.
ISARIA Wohnbau AG
München
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016
Bilanz
Aktiva
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
| EUR | EUR | |
| A. Anlagevermögen | 50.966.310,61 | 17.258.391,71 |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | 53.214,00 | 30.238,00 |
| 1. Konzessionen und Lizenzen | 53.214,00 | 30.238,00 |
| II. Sachanlagen | 564.790,00 | 592.400,00 |
| 1. Betriebs- und Geschäftsausstattung | 564.790,00 | 592.400,00 |
| III. Finanzanlagen | 50.348.306,61 | 16.635.753,71 |
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 50.310.806,61 | 11.317.643,63 |
| 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 0,00 | 5.280.610,08 |
| 3. Beteiligungen | 37.500,00 | 37.500,00 |
| B. Umlaufvermögen | 61.721.676,08 | 52.290.906,71 |
| I. Vorräte | 202.366,95 | 172.366,95 |
| 1. Fertige Erzeugnisse und Waren | 171.866,95 | 171.866,95 |
| 2. Geleistete Anzahlungen | 30.500,00 | 500,00 |
| II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 42.657.924,38 | 43.136.738,83 |
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 60.204,48 | 635.713,64 |
| 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 37.980.139,42 | 40.266.525,66 |
| 3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 694.108,49 | 512.713,27 |
| 4. Sonstige Vermögensgegenstände | 3.923.471,99 | 1.721.786,26 |
| III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks | 18.861.384,75 | 8.981.800,93 |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 69.884,94 | 57.095,58 |
| D. Aktive latente Steuern | 7.307.790,00 | 12.345.801,00 |
| Bilanzsumme, Summe Aktiva | 120.065.661,63 | 81.952.195,00 |
|
Passiva |
||
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | |
| EUR | EUR | |
| A. Eigenkapital | 71.251.022,38 | 26.836.516,85 |
| I. gezeichnetes Kapital | 35.646.000,00 | 23.764.000,00 |
| Bedingtes Kapital | 10.382.000,00 | 10.382.000,00 |
| II. Kapitalrücklage | 43.963.400,00 | 2.376.400,00 |
| III. Bilanzgewinn/-verlust | -8.358.377,62 | 696.116,85 |
| davon Gewinnvortrag | 696.116,85 | 0,00 |
| B. Rückstellungen | 9.451.409,24 | 7.303.470,96 |
| 1. Steuerrückstellungen | 2.712.019,00 | 2.783.877,86 |
| 2. Sonstige Rückstellungen | 6.739.390,24 | 4.519.593,10 |
| C. Verbindlichkeiten | 38.953.795,63 | 47.339.112,81 |
| 1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 249.176,01 | 403.436,86 |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 38.430.634,26 | 45.914.508,07 |
| 3. Sonstige Verbindlichkeiten | 273.985,36 | 1.013.874,71 |
| davon aus Steuern | 181.551,08 | 155.406,86 |
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | 8.641,21 | 5.724,08 |
| davon mit einer RLZ von bis zu einem Jahr | 273.985,36 | 1.013.874,71 |
| D. Passive latente Steuern | 409.434,38 | 480.387,55 |
| Bilanzsumme, Summe Passiva | 120.065.661,63 | 81.952.195,00 |
Gewinn- und Verlustrechnung
| 1.1.2016 – 31.12.2016 | 1.1.2015 – 31.12.2015 | |
| EUR | EUR | |
| 1. Umsatzerlöse | 73.377,28 | 465.410,72 |
| 2. Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen | 0,00 | -468.054,62 |
| 3. Sonstige betriebliche Erträge | 18.789.298,81 | 2.354.501,60 |
| 4. Rohergebnis | 18.862.676,09 | 2.351.857,70 |
| 5. Personalaufwand | -5.535.626,78 | -5.379.261,53 |
| a) Löhne und Gehälter | -5.016.055,67 | -4.920.948,18 |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung | -519.571,11 | -458.313,35 |
| 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | -138.251,56 | -146.208,65 |
| 7. sonstige betriebliche Aufwendungen | -11.371.667,88 | -12.190.322,31 |
| 8. Erträge aus Beteiligungen | 3.549.754,25 | 3.777.149,94 |
| 9. Erträge aus Gewinnabführungen | 32.215,42 | 12.095.369,31 |
| 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 1.268.207,92 | 1.619.383,58 |
| davon aus verbundenen Unternehmen | 469.904,40 | 821.409,62 |
| 11. Abschreibungen auf Finanzanlagen | -39.224,00 | -397.949,99 |
| 12. Aufwendungen aus Verlustübernahme | -6.360.147,45 | -4.115.140,30 |
| 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -451.920,05 | -619.636,75 |
| davon an verbundene Unternehmen | -381.532,21 | -468.272,23 |
| 14. Steuern vom Einkommen und Ertrag | -8.867.240,11 | 1.939.438,47 |
| davon aus latenten Steuern | -4.967.057,83 | 2.001.093,72 |
| 15. Ergebnis nach Steuern | -9.051.224,15 | -1.065.320,53 |
| 16. sonstige Steuern | -3.270,32 | -227.409,05 |
| 17. Jahresüberschuss/-fehlbetrag | -9.054.494,47 | -1.292.729,58 |
| 18. Gewinn-/Verlustvortrag aus dem Vorjahr | 696.116,85 | -65.645.973,57 |
| 19. Entnahmen aus der Kapitalrücklage | 0,00 | 67.634.820,00 |
| 20. Bilanzverlust/-gewinn | -8.358.377,62 | 696.116,85 |
Anhang
1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Die Firma der Gesellschaft lautet „ISARIA Wohnbau AG“. Sie hat ihren Sitz in München und ist beim Amtsgericht München im Handelsregister unter dem Geschäftszeichen HRB 187909 eingetragen.
Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes aufgestellt. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung werden einzelne Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluss zusammengefasst und im Anhang erläutert.
Die Gliederung des Jahresabschlusses wurde nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vorgenommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren.
Alle Wertangaben erfolgen, soweit nichts anderes angegeben ist, in Tausend Euro (T€). Durch die Darstellung in T€ kann es zu Rundungsdifferenzen kommen.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen werden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.
Die Finanzanlagen sind mit ihren Anschaffungskosten bewertet. Soweit erforderlich, wird der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere beizulegende Wert angesetzt, sofern eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. Bei vorübergehender Wertminderung wird gemäß § 253 Abs. 3 S. 4 HGB keine Abschreibung vorgenommen.
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, im Fall der Herstellungskosten inklusive Gemeinkosten, angesetzt. Sofern die beizulegenden Werte am Bilanzstichtag niedriger sind, werden diese angesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken mit ihrem Nennwert bewertet. Wertberichtigungen werden dort vorgenommen, wo konkrete Ausfallrisiken vorlagen. Weiterhin werden Abschläge für überfällige Forderungen durchgeführt.
Der Ausweis der Bank- und Kassenbestände erfolgt mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten werden periodengerecht abgegrenzt.
Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben bzw. Einnahmen gebildet, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.
Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und in der Handelsbilanz gebildet. Die Bewertung erfolgt nicht abgezinst mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen. Daneben wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten vier Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung gebildet, auch wenn diese die passiven latenten Steuern überschreiten.
Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.
Bei den Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen sind die erkennbaren Risiken und die ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung voraussichtlichen Erfüllungsbetrages angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst.
Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
3. Erläuterungen zur Bilanz
Anlagevermögen
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im beigefügten Anlagespiegel (vgl. Anlage 1 zum Anhang) dargestellt.
Finanzanlagen
Die nachfolgenden Übersichten zeigen die zum Stichtag unmittelbar und mittelbar gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG | München | Kommanditist | 80% | -8.694.202,48 | 10.862.652,04 |
| JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 503.433,41 | 10.808,46 |
| JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 35 KG | München | Kommanditist | 50% | 98.727,02 | 65.418,25 |
| JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH & Co. Wilhelm-Hale-Straße 45 KG | München | Kommanditist | 50% | 324.218,80 | 299.218,80 |
| JK-COR Wohnbauentwicklung GmbH | München | Gesellschafter | 50% | 51.562,40 | 2.728,28 |
| Isaria Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG | München | Kommanditist | 100% | 1.859.044,98 | -396.096,97 |
| Isaria III Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG | München | Kommanditist | 100% | 500.045,99 | 21.512,81 |
| J. K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG | München | Kommanditist | 100% | 29.745,45 | -92.163,88 |
| JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 25.000,00 | 0,00* |
| App.artments GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 25.000,00 | 0,00* |
| ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG (vormals: J.K. Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG) | München | Komplementär | 94,90% | -4.090.654,34 | -2.408.388,45 |
| ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co KG (vormals: SARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH) | München | Gesellschafter | 90% | 214.856,27 | 44.438,30 |
| ISARIA Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH (vormals: JK Wohnbau Objekt Willy-Brandt-Allee GmbH) | München | Gesellschafter | 100% | 26.000,00 | 0,00* |
| ISARIA Tower GmbH (vormals: JK Tower GmbH) | München | Gesellschafter | 100% | 25.000,00 | 0,00* |
| ISARIA Tower Beteiligungs GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 24.536,35 | -463,65 |
| ISARIA Holding GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 37.328,38 | 3.918,28 |
| Living Bogenhausen GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 1.513.894,29 | 0,00* |
| GINDIWO Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH | München | Gesellschafter | 100% | -533.406,58 | -18.109,08 |
| ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG | München | Komplementär | 99% | 3.399.036,77 | 3.420.007,27 |
| ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 57.576,10 | 32.576,10 |
| ISARIA Bau GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 24.505,11 | -1.090,82 |
| Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co.KG (vormals Objekt Kapstadtring 1 GmbH) | München | Kommanditist | 20% | 36.149,94 | -37.533,24 |
| ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG (vormals Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH) | München | Kommanditist | 97,01% | 11.276.820,57 | -36.504.005,97 |
| ISARIA Objekt Tübinger Straße Beteiligungs GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 24.954,25 | -45,75 |
| Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG (vormals Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH) | München | Kommanditist | 100% | -68.955,66 | 63.291,26 |
| One Group GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 1.314.872,04 | 0,00** |
| ISARIA Objekt Graumanns-weg GmbH & Co. KG | München | Kommanditist | 100% | -5.302,31 | -5.802,31 |
| ISARIA Objekt Graumanns-weg Komplementär GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 23.389,54 | -1.610,46 |
| Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH | München | Gesellschafter | 94% | -279.167,04 | -843,18 |
* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
** Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag
Mit Vertrag vom 2. Juni 2016 hat die ISARIA Wohnbau AG die ISARIA Tower Beteiligungs GmbH mit Sitz in München gegründet. Sie besitzt 100% der Anteile.
Die ISARIA Wohnbau ist mit Vertrag vom 6. Juli 2016 alleinige Komplementärin der ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG mit einem Anteil von 99%. Darüber hinaus hält die AG 100% der Anteile der Kommanditistin, der ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH.
Die ISARIA Wohnbau AG hat mit Vertrag vom 19. Juli 2016 10% der Anteile an der Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH von der Objektgesellschaft Königin-Luise-Str. 5 mbH & Co. KG erworben. In diesem Zusammenhang wurde mit Verschmelzungsvertrag vom 20. Juli 2016 zwischen Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH und gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnprivatisierung Objekt St. Bonifatius Straße GmbH das Stammkapital der übernehmenden Gesellschaft, auf € 35.700 erhöht was zu einer Veränderung der Anteile bei der AG führte. Die ISARIA Wohnbau AG hält nunmehr 97,01 % an der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co. KG.
Die ISARIA Wohnbau AG hat mit Vertrag vom 02. Juni 2016 die restlichen 10% der Anteile an der Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH von der Objektgesellschaft Königin-Luise-Str. 5 mbH & Co. KG erworben.
Die ISARIA Wohnbau AG hat mit Vertrag vom 6. Juli 2016 94% der Anteile an der P & P Objekt München GmbH erworben. Die Gesellschaft wurde mit Beschluss vom 26. August 2016 in Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH umfirmiert.
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG mittelbar an nachfolgender Gesellschaft beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| Hohenwaldeck Komplementär GmbH | München | Gesellschafter | 100% | 13.297,52 | -4.904,09 |
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Hörgensweg Beteiligungs GmbH mittelbar an nachfolgender Gesellschaft beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgens-weg KG | München | Kommanditist | 1% | 3.399.036,77 | 3.420.007,27 |
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| One Capital Emissionshaus GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 10.179,69 | 39.404,25 |
| One Consulting GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | -1.316.972,09 | 72.484,28 |
| One Komplementär GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 19.497,54 | -2.142,67 |
| One Komplementär 2 GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 15.295,21 | -3.067,02 |
| One Project Development | Hamburg | Gesellschafter | 100% | -5.268.680,36 | 285.797,38 |
| One Project Development AlF 4 GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 23.307,50 | 0,00** |
| One Real Estate GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 24.561,73 | 3.030,75* |
| OPD Objekt St. Augustin GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | -826.826,97 | -502.137,91 |
| One Group Objekt Herbartstraße 23 KG (vormals: vRHV Verwaltung I GmbH) | Hamburg | Gesellschafter | 100% | -18.352,78 | 322.097,02 |
| One Residential 1 GmbH | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 25.000,00 | 0,00** |
| GmbH ProReal Deutschland 5 | Hamburg | Gesellschafter | 100% | 15.235,45 | -9.764,55 |
* Jahresergebnis nach Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag
** Jahresergebnis nach Gewinnabführungsvertrag
Die One Group GmbH hat mit Vertrag vom 27. Oktober 2016 die ProReal Deutschland 5 GmbH gegründet.
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH und die One Project Development GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co.KG (vormals Objekt Kapstadtring 1 GmbH) | München | Kommanditist | 80% | 13.827,50 | -37.533,24 |
| ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co KG (vormals: SARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH) | München | Gesellschafter | 5% | 214.856,27 | 44.438,30 |
| JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG | München | Kommanditist | 20% | -8.694.202,48 | 10.862.652,04 |
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die One Group GmbH und die One Project
Development AIF 4 GmbH mittelbar an nachfolgenden Gesellschaften beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Stellung | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | ||||
| ISARIA Wohnbau Objekt | München | Gesellschafter | 5% | 214.856,27 | 44.438,30 |
| Am Münchfeld GmbH & Co KG (vormals: SARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH) | |||||
| ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG (vormals Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH) | München | Gesellschafter | 2,99% | -11.276.820,57 | -36.504.005,97 |
Mit Verschmelzungsvertrag vom 20. Juli 2016 zwischen Wohnbau Objekt Tübinger Straße GmbH und gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnprivatisierung Objekt St. Bonifatius Straße GmbH wurde das Stammkapital der übernehmenden Gesellschaft, auf € 35.700 erhöht was zu einer Veränderung der Anteile bei der AG und der One Projekt Development AIF 4 GmbH führte. Die GmbH hält nunmehr 2,99 % an der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH und Co.KG.
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | |||
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH | München | 100% | 25.000,00 | 0* |
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH | München | 100% | 25.000,00 | 0* |
* Jahresergebnis nach Ergebnisabführungsvertrag mit JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH
Die ISARIA Wohnbau AG ist über die ISARIA Holding GmbH mittelbar an folgenden Gesellschaften beteiligt:
| Bezeichnung | Sitz | Beteiligungsquote | Eigenkapital 31.12.2016 | Jahresergebnis 2016 |
| € | € | |||
| JK Wohnbau Fonds GmbH | München | 100% | 87.643,66 | -3.051,14 |
| JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH | München | 100% | -178.674,12 | -5.452,41 |
| Waltherstraße Komplementär GmbH (Rechtsnachfolgerin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG) | München | 100% | -676.194,25 | -122.975,71 |
| ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG (vormals: J.K. Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG) | München | 5,1% | -4.090.654,34 | -2.408.388,45 |
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Der Bestand zum 31. Dezember 2016 in Höhe von T€ 172 (Vj. T€ 172) beinhaltet 35 Tiefgaragenstellplätze und einen Hobbyraum.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von T€ 29 (Vj. T€ 29) ausgewiesen.
Aktive und passive latente Steuern
Latente Steuern werden auf temporäre Differenzen zwischen dem jeweiligen Bilanzansatz gemäß Handelsbilanz und Steuerbilanz berücksichtigt. Bei den Differenzen handelt es sich um Abweichungen aus der Bewertung von Finanzanlagen. Diese Abweichungen führen zu aktiven sowie passiven latenten Steuern.
Zudem bestehen zum 31. Dezember 2016 körperschaftsteuerliche und gewerbesteuerliche Verlustvorträge, auf die aktive latente Steuern auf Basis einer steuerlichen Vier-Jahresplanung für die ISARIA Wohnbau AG gebildet werden. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurde für die Körperschaftsteuer ein Steuersatz von 15,83% (inkl. Solidaritätszuschlag) und für die Gewerbesteuer ein Steuersatz von 17,15% zugrunde gelegt.
Zum Abschlussstichtag unterliegt gemäß § 268 Abs. 8 HGB der Überhang der aktiven latenten Steuern über die passiven latenten Steuern in Höhe von T€ 6.898 einer Ausschüttungssperre.
Eigenkapital
Das gezeichnete und im Handelsregister eingetragene Kapital (Grundkapital) der ISARIA Wohnbau AG beträgt zum Stichtag € 35.646.000,00 und ist eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose und auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von € 1,00.
Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG hat am 2. August 2016 beschlossen, das bestehende genehmigte Kapital 2014 aufzuheben und den Vorstand zu ermächtigen, das Grundkapital der Gesellschaft durch Ausgabe von 11.882.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage um € 11.882.000,00 auf 35.646.000,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2014/I).
Die neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktionären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2:1, d.h. zwei alte Aktien berechtigten zum Bezug einer neuen Aktie. Der Bezugspreis betrug € 4,50. Die Bezugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016 und lief bis einschließlich 17. August 2016.
Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Vereinbarung zwischen der Gesellschaft und LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG und der ODDO Seydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien übernehmen wird. Lediglich 3,7% der Bestandsaktionäre nahmen das Angebot wahr.
Das Grundkapital der Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2016 durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 um bis zu € 10.382.000,00 bedingt erhöht. Das bedingte Kapital wurde zum Stichtag noch nicht in Anspruch genommen.
Angaben gemäß § 152 Abs. 2 AktG
Die Erhöhung der Kapitalrücklage des ISARIA Wohnbau Konzerns resultiert aus dem Agio der im Geschäftsjahr durchgeführten Kapitalerhöhung in Höhe von T€ 41.587.
Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen untergliedern sich wie folgt:
| T€ | |
| Rückstellungen für Prozessrisiken | 3.896 |
| Rückstellungen für Personalkosten | 1.001 |
| Rückstellungen für Haftungsverhältnisse | 600 |
| Rückstellungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten | 249 |
| Übrige | 993 |
| Summe | 6.739 |
Verbindlichkeiten
Sämtliche Verbindlichkeiten haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Übrige sonstige betriebliche Erträge
Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen handelt es ich überwiegend um Auflösungen auf Wertberichtigungen von Forderungen verbundenen Unternehmen T€ 18.402 (Vj. T€ 8).
Personalaufwand
Durchschnittlich waren im abgelaufenen Geschäftsjahr 51 Mitarbeiter/-innen (Vj. 49 Mitarbeiter/-innen) beschäftigt.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen im Wesentlichen auf folgende Positionen:
| • |
Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten T€ 5.969 (Vj.T€ 2.006) |
| • |
Forderungsverzicht und Einzelwertberichtigung von Forderungen gegen verbundene Unternehmen T€ 1.391 (Vj. T€ 5.698) |
| • |
Fremdarbeiten und Nachlaufkosten T€ 1.274 (Vj.T€ 2.244) |
| • |
Raumkosten T€ 714 (Vj.T€ 647) |
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens
Der Ausweis betrifft, wie im Vorjahr, in voller Höhe außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung.
Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen
Die Erträge aus Gewinnabführungen und Aufwendungen aus Verlustübernahmen betreffen die Gewinn- und Verlustanteile aus Ergebnisübernahmen auf Grund bestehender Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsverträge.
Steuern vom Einkommen und Ertrag und sonstige Steuern
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultieren in Höhe von T€ 4.967 aus latentem Steueraufwand.
5. Sonstige Angaben
5.1 Haftungsverhältnisse
Bürgschaften
| • |
Unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft für das Darlehen eines Kreditinstitutes an die ISARIA Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG in Höhe von T€ 2.554. |
| • |
Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA Objekt Karlsfeld 2 GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 2.500. Diese ist mit Schreiben vom 17. Januar 2017 aufgehoben worden. |
| • |
Qualifizierte Rangrücktrittsvereinbarung vom 27. Juli 2012 für Gläubiger der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG mit einem Betrag bis zur Höhe von T€ 20.000. |
| • |
Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 3.000. |
| • |
Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 1.500. |
| • |
Unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der ISARIA south one GmbH & Co. KG bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 17.000. |
| • |
Selbstschuldnerische Bürgschaft für ein Darlehen der OPD Objekt St. Augustin GmbH bei einem Kreditinstitut in Höhe von T€ 8.700. |
Patronatserklärungen
| • |
Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und Nachtrag vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 2.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Das Patronat ist bis zum 31. Dezember 2017 abgegeben. |
| • |
Mit Datum vom 5. September 2012 und Nachtrag zuletzt vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die JK Treuhand Vermögensverwaltung GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 250 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2017. |
| • |
Mit Datum vom 5. November 2012 und Nachtrag zuletzt vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die gindiwo Gesellschaft für individuelle Wohnungsprivatisierung mbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 600 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2017. |
| • |
Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und Nachtrag zuletzt vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 12.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt bis zum 31. Dezember 2017. |
| • |
Mit Datum vom 16. Dezember 2014 und mit Nachtrag vom 30. November 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 10.000 ausgestattet wird, sodass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Das Patronat ist bis zum 31. Dezember 2017 abgegeben. |
| • |
Mit Datum vom 28. September 2016 hat die Gesellschaft erklärt, dass die Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH jederzeit mit finanziellen Mitteln bis zu T€ 7.000 ausgestattet wird, so dass sie ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen kann. Die Erklärung gilt für die Laufzeit des zugrundeliegenden Darlehens eines Kreditinstituts. |
Aus Sicht der ISARIA Wohnbau AG ist, über die bereits gebildeten Rückstellungen hinaus, zum Zeitpunkt der Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses die Wahrscheinlichkeit, dass die Gesellschaft aus den oben genannten Haftungsverhältnissen in Anspruch genommen wird, auf Grund entsprechender Bonität der Tochtergesellschaften, als gering einzustufen ist.
Auf die Erhebung einer Vergütung für die Haftungsübernahmen für verbundene Unternehmen wurde verzichtet.
5.2 Persönlich haftende Gesellschafterin
Die ISARIA Wohnbau AG ist zum Stichtag persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:
| • |
ISARIA Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG, München |
| • |
ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG, München |
Die ISARIA Wohnbau AG war persönlich haftende Gesellschafterin bei folgenden Gesellschaften:
| • |
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG, München |
| • |
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG, München |
| • |
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, München |
| • |
JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Karlsfeld 1 KG (jetzt firmierend unter JK Wohnbau Objekt Karlsfeld 1 GmbH, München) |
| • |
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Stahlstraße KG, München (jetzt firmierend unter der JK Wohnbau Objekt Stahlstraße GmbH, München) |
| • |
J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG, München (jetzt firmierend unter JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG, München) |
| • |
JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG, München (jetzt firmierend unter ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH, München) |
| • |
JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 3 KG, München (jetzt firmierend unter ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH, München) |
Als persönlich haftende Gesellschafterin bestehen Haftungs- bzw. Nachhaftungsrisiken für Verbindlichkeiten der genannten Gesellschaften (vgl. dazu auch die nachfolgenden Erläuterungen unter Tz. 5.3).
5.3 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
| • |
Zum Bilanzstichtag bestehen Mietverpflichtungen von T€ 635 p.a. Der Gesamtbetrag der hieraus entstehenden finanziellen Verpflichtungen nach dem Bilanzstichtag beträgt T€ 1.096. |
| • |
Als Komplementärin der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Hohenwaldeck KG ist die ISARIA Wohnbau AG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten in unwesentlicher Höhe in Anspruch genommen werden. |
| • |
Mit Eintrag ins Handelsregister am 9. September 2008 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Waltherstraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten in unwesentlicher Höhe in Anspruch genommen werden. |
| • |
Mit Eintrag ins Handelsregister am 9. Januar 2013 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft nur für Verbindlichkeiten bis zu einer Höhe von T€ 10.630 in Anspruch genommen werden. |
| • |
Mit Eintrag ins Handelsregister am 6. Mai 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der J.K. Wohnbaugesellschaft mbH & Co. Objekt Defreggerstraße KG ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 2.731 in Anspruch genommen werden. |
| • |
Mit Eintrag ins Handelsregister am 12. Februar 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 2 KG im Rahmen des Formwechsels von einer GmbH & Co KG in eine GmbH ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.186 in Anspruch genommen werden. |
| • |
Mit Eintrag ins Handelsregister am 12. Februar 2014 ist die Gesellschaft als Komplementärin der JK Wohnbau AG & Co. Objekt Karlsfeld 3 KG im Rahmen des Formwechsels von einer GmbH & Co KG in eine GmbH ausgetreten. Im Zusammenhang mit der gesetzlichen Nachhaftung im Sinne des § 160 HGB kann die Gesellschaft für Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 818 in Anspruch genommen werden. |
5.4 Organe der Gesellschaft und deren Vergütung
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG setzte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt zusammen:
| • |
Herr Alexander Hesse, Vorsitzender, Senior Managing Director Lone Star Germany Acquistions GmbH, Berlin (seit 06. Dezember 2016) |
| • |
Herr Jan-Christoph Düdden, stellvertretender Vorsitzender, Diplomkaufmann, Bad Vilbel (seit 12. Dezember 2016) |
| • |
Herr Dominique Cressot, Asset Manager, Paris, Frankreich (seit 12. Dezember 2016) |
| • |
Herr Prof. Dr. Raimund Baumann, Vorsitzender, Rechtsanwalt und Steuerberater, Stuttgart (bis 07. Dezember 2016) |
| • |
Herr Robert Unger, stellvertretender Vorsitzender, Rechtsanwalt, Berlin (bis 31. Oktober 2016) |
| • |
Herr Michael Kranich, Executive Director der aeris CAPITAL, Pfäffikon, Schweiz (bis 06. Dezember 2016) |
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 180. Die Aufsichtsräte waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Mitglieder in folgenden anderen Aufsichtsräten bzw. Kontrollgremien:
Herr Alexander Hesse (ab 6. Dezember 2016)
| • |
Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen |
| • |
Propertize B.V., Utrecht, Niederlande |
| • |
Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich |
Herr Jan-Christoph Düdden (ab 12. Dezember 2016)
| • |
Globe Trade Center S.A., Warschau, Polen |
| • |
Centrice Real Estate GmbH, Wien, Österreich |
Herr Dominique Cressot (ab 12. Dezember 2016)
| • |
Keine weiteren Mandate |
Herr Prof. Dr. Raimund Baumann (bis 7. Dezember 2016)
| • |
MBS AG – Aufsichtsratsvorsitzender |
| • |
LMT GmbH & Co. KG – Aufsichtsratsvorsitzender |
| • |
Seibt & Kapp Maschinenfabrik GmbH & Co. KG – Beiratsmitglied |
| • |
Jessen Holding GmbH & Co. KG – Beiratsmitglied |
| • |
TESALYS Beteiligungs AG – Aufsichtsratsvorsitzender |
Herr Robert Unger (bis 31. Oktober 2016)
| • |
Keine weiteren Mandate |
Herr Michael Kranich (bis 6. Dezember 2016)
| • |
Park & Bellheimer AG – Aufsichtsratsvorsitzender |
| • |
ZetVisions AG – stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender |
| • |
Leonardo Venture GmbH & KGaA – stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender |
| • |
Epple Holding GmbH – Vorsitzender des Beirats |
| • |
VRmagic Holding AG – Aufsichtsrat |
Vorstand
Vorstände waren im abgelaufenen Geschäftsjahr Herr Michael Haupt, Vorstandssprecher (CEO), München und Herr Jan von Lewinski (COO). Die folgende Übersicht zeigt die gewährten Vergütungen:
| 2016 | fixer Bestandteil | variabler Bestandteil | Nebenleistungen | Gesamtbezüge |
| T€ | T€ | T€ | T€ | |
| Michael Haupt | 330 | 330 | 21 | 681 |
| Jan von Lewinski | 325 | 305 | 20 | 650 |
| summe | 655 | 635 | 41 | 1.331 |
6. Angaben gemäß § 160 Abs. 1 Nr. 8 AktG
Am 30. August 2016 hat uns die LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundene Gesellschaft, mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der ISARIA Wohnbau AG die Schwelle von 50% am 24. August 2016 überschritten hat und 50,68% der Stimmrechte beträgt.
7. Honorar des Abschlussprüfers
Durch den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2016, die Nörenberg • Schröder GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, wurden für das Geschäftsjahr 2016 Honorare von insgesamt T€ 299 (Vj. T€ 239) berechnet. Diese betrafen mit T€ 245 (Vj. T€ 216) Abschlussprüfungsleistungen für die Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses und mit T€ 35 (Vj. T€ 4) andere Bestätigungsleistungen. Ferner wurden für sonstige Leistungen (Beratungsleistungen) Honorare von T€ 19 (Vj. T€ 19) berechnet.
Sämtliche angegebenen Honorare betreffen Nettohonorare ohne die gesetzliche Umsatzsteuer von 19%. Die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer ist für die Gesellschaft nicht abziehbar und damit aufwandswirksam zu erfassen.
8. Ereignisse nach dem Stichtag
Wesentliche Ereignisse auf Ebene der ISARIA Wohnbau AG haben sich nach Abschluss des Geschäftsjahres nicht ergeben.
Lagebericht
1. Grundlagen des Konzerns
I. Geschäftstätigkeit und Konzernstruktur
Geschäftsmodell
Die ISARIA Wohnbau AG (im Folgenden auch „Gesellschaft“ bzw. in Zusammenhang mit ihren Tochtergesellschaften und Gemeinschaftsunternehmen „ISARIA Wohnbau Konzern“, „ISARIA Wohnbau Gruppe“ oder nur „ISARIA Wohnbau“ genannt) ist seit über 20 Jahren Projektentwickler für Wohnimmobilien im Großraum München. Der Konzern kauft Grundstücke über eigenständige Projektgesellschaften (Tochter- und Beteiligungsgesellschaften) in attraktiven Lagen, plant dort Wohnimmobilien, baut diese und verkauft sie anschließend. Teil der Projektentwicklung ist meist die Schaffung von Wohnbaurecht für zuvor gewerblich genutzte Flächen. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft auf Standorte, an denen mindestens einhundert Wohnungen realisiert werden können. Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe gliedert sich in die Geschäftsbereiche Neubau von Wohnimmobilien und Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Zu Letzterem zählt auch die Umnutzung von ehemaligen Gewerbeobjekten zu Wohnimmobilien unter der dafür geschaffenen Marke APP.ARTMENTS.
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist darauf angelegt, die errichteten Wohnungen und Häuser vollständig zu veräußern. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In Betracht kommt im Einzelfall auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Bei der Überprüfung kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Voraussetzung für den Ausweis als Finanzimmobilie ist, dass die (aktuell günstige) erstrangige Zinssituation ausreichende Bewirtschaftungsüberschüsse zur Verzinsung des Eigenkapitals erlaubt und dieses Eigenkapital nicht notwendig im Umlaufvermögen benötigt wird. Dieses kann etwa durch neue Finanzprodukte der konzerneigenen Finanzierungsplattform sichergestellt werden. Insgesamt können durch Finanzimmobilien stetige Mieteinnahmen zum Ausgleich des vergleichsweise volatilen Projektentwicklungsgeschäfts generiert werden. Auch bei den Finanzimmobilien wird grundsätzlich die Möglichkeit von Umschichtungen und Verwertungsmöglichkeiten geprüft.
Die Gesellschaft war ursprünglich mit ihren Projektgesellschaften ausschließlich im wachstumsstarken Großraum München tätig und ist dort seit Jahren einer der Marktführer. Diese Position kann durch laufende Akquisitionen nur noch gehalten, nicht aber sinnvoll ausgebaut werden. Vor diesem Hintergrund erfolgte 2014 die strategische Entscheidung zur geografischen Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf Hamburg als zweiten Standort. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in dieser nächstgrößeren deutschen Stadt das Preisniveau für Eigentumswohnungen deutlich niedriger ist als in München – bei ebenfalls starkem Bevölkerungswachstum und vergleichbarer Kaufkraft der privaten Haushalte. In Hamburg unterhält die Gesellschaft seit 2014 eine Betriebsstätte. München bleibt aber weiterhin Sitz der Gesellschaft mit allen zentralen Funktionen.
Die ISARIA Wohnbau verfügt im Konzern mit der One Group GmbH, Hamburg, und ihren Tochtergesellschaften (im Folgenden auch „One Group“ genannt) über eine eigene Finanzierungsplattform. Die Geschäftstätigkeit der One Group umfasst im Wesentlichen die Konzeption, Strukturierung und Emission von Projektentwicklungsfonds für Wohnungsbauprojekte in Deutschland. Diese Fonds investieren an den Standorten der ISARIA Wohnbau bisher exklusiv in deren Projekte. Daneben können jedoch an anderen Standorten auch Investitionen in externe Projekte erfolgen. Die One Group wird als Teilkonzern innerhalb der ISARIA Wohnbau Gruppe geführt. Der Geschäftserfolg innerhalb dieses Teilkonzerns wird im Segment One Group abgebildet.
Produkte, Vertrieb und Bautätigkeit der ISARIA Wohnbau
Anspruch des ISARIA Wohnbau Konzerns ist es, qualitativ hochwertige Wohnungen in attraktiven Lagen zum Kauf anzubieten. Der Maßstab sind die Wünsche der typischen eigentumsbildenden Haushalte. Luxusobjekte sind kein Kerngeschäft der Gesellschaft.
Der Vertrieb von Eigentumswohnungen und Häusern wird durch langjährig für die Gesellschaft tätige, provisionsvergütete, freie Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Weiteren nur noch von Mitarbeitern gesprochen) durchgeführt. Die zielgruppenorientierte Produktentwicklung, das Marketing und Bereitstellung von attraktiven Verkaufsbüros und Musterwohnungen sind aber zentrale eigene Aufgaben der ISARIA Wohnbau. Wir haben uns auch auf die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern als Käufer eingestellt. Die Käufer werden mittlerweile überwiegend über das Internet auf die Produkte der Gesellschaft aufmerksam. Die Betreuung von Investoren, die komplette Projekte als Mietobjekt übernehmen, erfolgt direkt durch die Vorstandsmitglieder, die langjährige Verbindungen zur institutionellen Investmentwelt haben.
Das Unternehmen verfügt über ein kompetentes und eingespieltes Team von technischen Kundenberatern und kaufmännischen Mitarbeitern, die hunderte von Kunden im Jahr vom „Verkauf vom Plan“ bzw. in der Bauphase bis zur Abnahme begleiten.
Als Projektentwickler deckt die ISARIA Wohnbau die gesamte Wertschöpfungskette sowohl des Entwicklungsprozesses als auch der Bauphase ab. Sie realisiert ihre Projekte mit externen Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen, die technisch von einem Team aus Projektentwicklern und Projektleitern sowie durch ein kaufmännisches Controlling geführt werden. Die Vergabe der Bauleistungen erfolgt sowohl an Generalunternehmer als auch in sogenannter Einzelvergabe von Gewerken und Gruppen von Gewerken.
Projekte der ISARIA Wohnbau
Aus den in den Tabellen T01 und T02 aufgeführten Projekten generiert der ISARIA Wohnbau Konzern sein zukünftiges Umsatzvolumen.
T 01: Neubau-Projekte
| Projekt | Objektgesellschaft | Standort | Gesamtanzahl Wohneinheiten | Fertigstellung Projekt/Wohnabschnitte (geplant) | Status |
| SEGMENT NEUBAU | |||||
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH; Wohnabschnitt 10b | 24 | 09/ 2016 | fertiggestellt und übergeben | ||
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 2 GmbH; Wohnabschnitt 10c | 38 | 06/ 2018 | Bauvorbereitung | ||
| nido | ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabscvhnitt 11c1 (R) | Karlsfeld am Prinzenpark | 6 | 02/ 2016 | fertiggestellt und übergeben |
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitt 12b | 11 | 12/ 2016 | fertiggestellt und übergeben | ||
| ISARIA Wohnbau Objekt Karlsfeld 3 GmbH; Wohnabschnitte 11c1 (ETW), 11a2-c2 und 12a | 36 | 04/2018 | Bauvorbereitung | ||
| Tübinger Straße | ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH & Co.KG | München-Sendling/ Westpark | Baurecht geschaffen/ | ||
| 194 | 12/ 2020 | Bauvorbescheid liegt vor | |||
| Hansastraße | Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH & Co. KG | München-Sendling/ Westpark | Baurecht geschaffen/ | ||
| 158 | 12/ 2018 | Bauvorbescheid liegt vor | |||
| Diamalt-Quartier | ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & CD. KG | München-Allach | 652 | 2019 – 2022 | Baurechtsentwicklung |
| Gustav- Heinemann-Ring | Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH | München-Perlach | 140 | 10/ 2019 | Bauvorbereitung |
| Wohnpark Nord | ISARIA Holding GmbH & Co. Objekt Hörgensweg KG | Hamburg-Eidelstedt | 800 | 2017 – 2020 | im Juli 2016 verkauft |
| Graumannweg | ISARIA Wohnbau Objekt Graumannweg & Co. KG | Hamburg-Hohenfelde | 27 | 12/ 2018 | Baurecht vorhanden |
| Projekt | Objektgesellschaft | Standort | Gesamtanzahl Wohneinheiten | Fertigstellung Projekt/Wohnabschnitte (geplant) | Status |
| SEGMENT REVITALISIERUNG | |||||
| Elsenheimerstraße | JKWohnbau GmbH & Co. Objekt Maistraße KG | München-Laim ai | 350 | 12/ 2018 | im Dezember 2016 verkauft |
| Kapstadtring | Objekt Kapstadtring 1 GmbH & Co. KG | Hamburg-Winterhude | 143 | 01/ 2018 | im Bau |
| Tower | ISARIA south one GmbH & Co. KG | München-Obersendling | 266 | 12/ 2021 | Baurechtsentwicklung |
Organisationsstruktur
Die ISARIA Wohnbau AG steht an der Spitze der Konzernstruktur. Sie nimmt die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft konzernübergreifend Aufgaben für die gesamte ISARIA-Gruppe, insbesondere auch die Bereitstellung von Personal für ihre Projektgesellschaften. Diese Projektgesellschaften sind jeweils Eigentümer von Immobilienprojekten (zum Verkauf bestimmte Grundstücke und unfertige Bauten). Die One Group GmbH mit ihren Tochtergesellschaften bildet innerhalb des ISARIA Wohnbau-Konzerns einen eigenen Teilkonzern. Innerhalb dieses Teilkonzerns nimmt die One Group GmbH ebenfalls die Funktion einer operativen Holdinggesellschaft wahr und übernimmt in dieser Eigenschaft Aufgaben für ihre Tochtergesellschaften.
ISARIA Wohnbau AG
| Projektentwicklung | One Group | |
| Neubau | Revitalisierung | konzerneigene Finanzierungsplattform |
| laufende Bauprojekte | laufende Bauprojekte | |
| Projektentwicklung | Projektentwicklung |
Eine Gesamtübersicht aller Gesellschaften ist im Anhang dargestellt.
Vorstand und Aufsichtsrat
Die ISARIA Wohnbau wird durch den Vorstand auf Basis gesetzlicher Bestimmungen und der vom Aufsichtsrat beschlossenen Geschäftsordnung geleitet. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau besteht nach der Satzung der Gesellschaft aus mindestens zwei Mitgliedern. Der Aufsichtsrat bestellt die Vorstandsmitglieder. Er berät und überwacht den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft. Wesentliche Geschäfte des Vorstands benötigen seine Zustimmung. Darüber hinaus kann er einen Vorstandsvorsitzenden bzw. Vorstandssprecher ernennen und dessen Stellvertreter bestellen. Der Aufsichtsrat besteht laut Satzung der ISARIA Wohnbau aus drei Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt werden.
II. Konzernsteuerung
Um unseren Konzern erfolgreich und nachhaltig zu steuern, müssen wir die Erwartungen aller Interessengruppen („Stakeholder“) im Blick haben.
| • |
Die Aktionäre erwarten eine angemessene Wertsteigerung ihres eingesetzten Kapitals. |
| • |
Die Fremdkapitalgeber und Fondsinvestoren erwarten eine angemessene Verzinsung und die Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung. |
| • |
Unseren Mitarbeitern müssen wir sichere Arbeitsplätze mit Zukunftsperspektiven bieten. |
| • |
Kunden treffen als private Immobilienkäufer regelmäßig eine für ihr Leben bedeutsame Investitionsentscheidung und erwarten Lebensqualität und Werterhalt. |
| • |
Geschäftspartner und Lieferanten rechnen mit unserer Zuverlässigkeit. |
Das Planungs- und Steuerungssystem der ISARIA Wohnbau stellt eine Vielzahl von Instrumenten bereit, um die aktuelle Geschäftsentwicklung zu bewerten und daraus zukünftige operative und strategische Entscheidungen abzuleiten. Ziel ist die optimale Ausschöpfung wirtschaftlicher und unternehmerischer Potentiale.
Finanzielle Kennzahlen
Der Vorstand orientiert sich bei der Steuerung des ISARIA Wohnbau Konzerns vor allem an folgenden finanziellen Kennzahlen:
|
Finanzielle Kennzahlen Umsatzerlöse Rohertragsmarge EBIT Finanzaufwendungen Ergebnis nach Steuern Notariell beurkundete Verkäufe Auftragsbestand Kapitalzufluss (Fondsgeschäft One Group) |
Die notariell beurkundeten Verkäufe und der Auftragsbestand bilden dabei die Grundlage für den zukünftigen Umsatz. Der Auftragsbestand bietet hierbei eine hohe Planungssicherheit.
Auf Ebene des Teilkonzerns One Group ist das im Fondsgeschäft eingeworbene Kapital die zentrale finanzielle Kenngröße. Sie stellt das konzerninterne Finanzierungspotential für unsere bestehenden sowie zukünftigen Projektentwicklungen dar.
Darüber hinaus steuert der Vorstand das operative Geschäft der einzelnen Projektentwicklungen und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Baufortschritt und Verkaufsstand. Mehrere aufeinander abgestimmte IT-Systeme liefern diesbezüglich tagesaktuelle Daten, die durch Controlling-Instanzen auf der Basis von Soll-Ist-Vergleichen aufbereitet und dem Vorstand regelmäßig zur Verfügung gestellt werden. Dadurch ist der Vorstand jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.
Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements der ISARIA Wohnbau
Der ISARIA Wohnbau Konzern finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel, bei denen, neben Bankkrediten, überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Fremdmittel grundsätzlich direkt von Kapitalgebern bzw. von durch die One Group emittierten Fondsprodukten. Nach der nun erfolgten Kapitalerhöhung kann die Projektfinanzierung teilweise auch aus diesen Mitteln durch die Muttergesellschaft erfolgen.
Das Finanzmanagement des ISARIA Wohnbau Konzerns umfasst dabei das Kapitalstrukturmanagement, das Cash- und Liquiditätsmanagement, sowie das Management von Zins- und Kreditausfallrisiken. Ziel ist es, die Finanzkraft des Konzerns zu sichern und damit die finanzielle Unabhängigkeit des Unternehmens durch die Sicherstellung der Liquidität zu wahren. Zudem sollen die Kapitalkosten durch eine adäquate Kapitalstruktur optimiert werden. Dabei sollen Risiken weitestgehend vermieden werden. Hierfür werden regelmäßig Liquiditätsplanungen erstellt, die laufend auf Soll/Ist- Abweichungen überprüft werden, um bei Eintritt verschiedener Szenarien entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.
III. Konzernstrategie
Strategische Zielsetzung: Wachstum
Die ISARIA Wohnbau AG zählt bereits heute zu den etablierten großen Projektentwicklungsgesellschaften für Wohnungsbau in Deutschland. Das Ziel der Gesellschaft ist es, ihre Position im Markt bis zum Jahr 2020 nachhaltig zu stärken und sich bis dahin als der deutsche Projektentwickler für Wohnimmobilien etabliert zu haben.
In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1 Mrd. zu realisieren. Unter den aktuellen Marktbedingungen schätzt der Vorstand der ISARIA derzeit eine Rohertragsmarge von durchschnittlich rund 20% als realisierbar ein. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA den Projektbestand soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von zirka € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.
Regionale Expansion
Kernkompetenz der ISARIA Wohnbau AG ist es, nach Baurechtsschaffung – insbesondere in Form der Umwandlung von Gewerbebaurecht in Wohnbaurecht – Immobilienprojekte für private Erwerber mit mehr als hundert Wohneinheiten p.a. zu entwickeln und zu realisieren. Diese Expertise soll in den kommenden Jahren gezielt ausgebaut und in weitere Zielmärkte übertragen werden. Hierzu prüft die Gesellschaft den Markteintritt in weiteren deutschen Großstädten, vornehmlich in den Top 7 Metropolen. Insbesondere diese Regionen stehen bei bereits heute unzureichenden Wohnungsbeständen vor der Herausforderung stetig zunehmende Haushaltszahlen bei kaum erhöhbarem Wohnungsbau bewältigen zu müssen. Dies bietet ausgezeichnete Perspektiven für ISARIA als langjährig erfahrenen Immobilienentwickler mit ausgewiesener Expertise bei der Baurechtsbeschaffung und der jährlichen Abwicklung von hunderten Neubau-Kaufverträgen.
So konnte sich ISARIA bereits in Hamburg etablieren und erste Projekte akquirieren, die Projektentwicklung vorantreiben und in 2016 das erste Bauprojekt starten. Das Engagement in Hamburg soll über weitere Projektakquisitionen verstärkt werden. ISARIA hat dort über einen Zeitraum von zwei Jahren von der ersten Objektakquisition bis zum personellen Aufbau der Niederlassung mit allen prozessualen Schnittstellen zur Konzernzentrale das Muster für weitere Expansionen geschaffen. Neben dem eigenen Wachstum soll darüber hinaus künftig auch die Zusammenarbeit bis hin zum Kauf von anderen Projektentwicklern oder deren bestehender Projekte geprüft werden, um weitere Zielmärkte zu erschließen.
Besonders am Heimatmarkt München wird auch eine stärkere regionale Ausweitung in die Metropolregion geprüft. ISARIA hat bisher nur mit dem Projekt Karlsfeld die Stadtgrenze um wenige hundert Meter überschritten. Alle übrigen Standorte liegen im Stadtgebiet. Durch den starken Bevölkerungsanstieg können nun aber auch Entwicklungen entlang der S-Bahn-Verbindungen oder in Städten wie z.B. Augsburg geprüft werden.
Risikooptimierte Realisierung der Erträge
Bereits mit der Baurechtsschaffung erbringt die ISARIA Wohnbau oft einen wesentlichen Teil ihrer Wertschöpfung. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann. Der Regelfall ist der schlüsselfertige Verkauf von Einzeleigentum an private Investoren oder Eigennutzer. In diesem Fall durchläuft ein Projekt die gesamte Wertschöpfungskette vom Ankauf über die Projektentwicklung, die Bauphase bis zur Übergabe mit anschließender Gewährleistung. In Betracht kommt auch, dass Projekte bereits vor oder nach Abschluss der Baurechtsentwicklung veräußert werden. Im Einzelfall kann sich aber auch ein Fortbestand als Finanzimmobilie als vorteilhaft darstellen. Etwa wenn planungsrechtlich innerhalb unserer Projekte verpflichtend zu errichtende geförderte Wohnungsbauprojekte oder Gewerbeobjekte vorläufig im Bestand eine wirtschaftlich bessere Realisierung erwarten lassen. Je nach Chancen-Risiko-Profil der einzelnen Projekte können dadurch die zur Verfügung stehenden Eigenmittel möglichst optimal eingesetzt und in anschließenden Folgeprojekten reinvestiert werden.
Klarer Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien
Auch in Zukunft wird sich ISARIA auf die Akquisition und die Realisierung von Wohnbauprojekten konzentrieren. Hierbei zielt die Gesellschaft auf eine Projektgröße von ca. 100 – 500 Wohnungen pro Projekt bei einem Investitionsvolumen ab ca. 15 Mio. EUR je Grundstück und erwarteten Rohertragsmargen von mindestens 15%. Die Gesamtinvestitionskosten dieser Projekte belaufen sich in der Regel auf 50 Mio. Euro aufsteigend.
ISARIA konzentriert sich auf Wohnungen mit attraktiver Ausstattung im mittleren Preissegment. Hinsichtlich der Lage stellen eine gute Nahversorgung und Infrastrukturanbindung in die Zentren entscheidende Kriterien dar. In enger Abstimmung mit den lokalen Behörden erstellt ISARIA nachfrageorientierte Planungen, die auch die Mischnutzung (Kombination aus Wohn- und teilweise Gewerbeimmobilien, wie z.B. Einzelhandel) oder das ISARIA-Konzept APP.ARTMENTS (die Umwandlung von Büroimmobilien in Apartment-Wohnungen) mit einschließt. Im Rahmen der sogenannten „Sozialen Bodennutzung“ wird bei der Schaffung von neuem Wohnungsbaurecht regelmäßig auch der Bau von Sozialwohnungen auf einem Flächenanteil verlangt. Die Wohnbauprojekte erfolgen vor allem auf bereits versiegelten Flächen mit bestehenden Immobilien bzw. auf Konversionsflächen, um möglichst ressourcenschonend neuen Wohnraum zu schaffen. Dabei strebt ISARIA ein Verhältnis von ca. 70% Neubau und 30% Revitalisierung von Bestandsgebäuden an.
Weitere Stärkung der Finanzierungsstruktur
Die Bonität der ISARIA konnte bereits in den Vorjahren kontinuierlich verbessert werden. Die im abgelaufenen Jahr 2016 erfolgte Kapitalerhöhung führte aufgrund der deutlichen Stärkung des Eigenkapitals zu einer weiteren und starken Verbesserung der Bonität der Gesellschaft. Hierdurch erhält die ISARIA bereits heute deutlich verbesserte Konditionen bei der Finanzierung ihrer Projekte. So wird der durchschnittliche Zinsaufwand in den kommenden Jahren weiter reduziert und die Profitabilität weiter gesteigert. Dies stärkt wiederum das Eigenkapital und verschafft weitere Spielräume für das geplante operative Wachstum. Die Finanzierungsstruktur der Gruppe soll auch in den kommenden Jahren durch geeignete Instrumente weiter verbessert werden.
Daneben stellt die im Konzern integrierte One Group, die Projektentwicklungsfinanzierungen konzipiert und an Anleger vertreibt, weiterhin eine wichtige Finanzierungsplattform dar. Dadurch erhält die ISARIA erforderliche Eigenmittel für den Zeitraum der Projektentwicklungen, um diese gewinnbringend zu investieren.
IV. Forschung und Entwicklung
Die ISARIA Wohnbau betreibt auf Grund der Art ihrer Geschäftstätigkeit keine Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten. Ihre Geschäftstätigkeit ist unabhängig von Patenten oder Lizenzen. Allerdings ist die Gesellschaft ein stark researchorientiertes Unternehmen.
Im „Top Down“ Ansatz werden von der strategischen Projektentwicklung alle wesentlichen deutschen Wohnungsmärkte hinsichtlich ihrer Marktchancen beobachtet und verglichen. Regional werden Expansionsmöglichkeiten in Großräumen bis hin zu Ortsteillagen untersucht. Auf neue und geänderte Wohnbedürfnisse wird etwa mit der Produktlinie APP.ARTMENTS und neuen Grundrisstypen reagiert.
Im „Bottom Up“ Ansatz beobachtet die Kundenbetreuung und der Vertrieb Wettbewerbsprodukte hinsichtlich Qualität, Preis und Vertriebserfolg und gibt Erkenntnisse aus Kundengesprächen, etwa zu Ausstattungen, Grundrissen und Sonderwünschen, an die Projektentwicklung weiter.
Wesentliche Wort- und Bildmarken der Gesellschaften, Finanz- und Immobilienprodukte sind für den Konzern geschützt.
V. Nachhaltigkeit
Die ISARIA Wohnbau verpflichtet sich zum nachhaltigen Handeln, da unsere Geschäftstätigkeit Auswirkungen weit über die Grenzen unseres Unternehmens hinaus entfaltet. Wir tragen deshalb Verantwortung dafür, nachhaltige Geschäftspraktiken zu entwickeln und umzusetzen, die sowohl unseren operativen Anforderungen als auch unserer Verpflichtung gegenüber der Gesellschaft und der Umwelt gerecht werden. Wir sind davon überzeugt, dass wir durch soziales und umweltbewusstes Handeln neben unserem Ansehen auch den Unternehmenswert zusätzlich steigern. Die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in unsere Betriebsführung und Unternehmensstrategie basiert auf fünf zentralen Bausteinen.
Im Fokus unserer Bemühungen um Nachhaltigkeit steht unser Kerngeschäft, die Projektentwicklung. Die ISARIA Wohnbau nimmt als einer der führenden Projektentwickler eine wichtige gesellschaftliche Funktion innerhalb der Metropolregionen, in denen wir aktiv sind, ein, da unsere Projekte im wörtlichen Sinne nachhaltig sind und eine „längere Zeit anhaltende Wirkung“ entfalten. In Anlehnung an das Baugesetzbuch sollen unsere Planungen eine städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt, gewährleisten. Unsere Planungen sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.
Ökologische Verantwortung
Nachhaltigkeitsaspekte bei Ankauf und Bau
In Anbetracht der Tatsache, dass weltweit etwa 40% der Energie, 30% der Rohmaterialien sowie 20% des Wasserverbrauchs beim Bau, Betrieb und Abriss von Immobilien verbraucht werden, ist eine nachhaltige Projektentwicklung eine Selbstverständlichkeit für uns.
Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns nicht die alleinige Fokussierung auf niedrige und niedrigste Energieverbräuche während der Bewirtschaftung. Die energetische Betrachtung von Immobilien schließt über den gesamten Lebenszyklus vielmehr auch die „Graue Energie“ (zur Herstellung erforderliche Energie) sowie die durch die Lage der Gebäude induzierte Mobilität (ÖPNV, MIV) ein. Der Neubau von Immobilien wurde in der Vergangenheit zunehmend gesetzlich reguliert. Gleichzeitig verschärften sich die energetischen Anforderungen, die grundlegend Gebäude im Betrieb erfüllen müssen. Verglichen mit dem deutschen Gebäudebestand weisen die Projekte der ISARIA Wohnbau weit unterdurchschnittliche Energieverbräuche auf. Im aktuellen Projekt Karlsfeld unterschreiten unsere Wohnungen die zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung geltenden gesetzlichen energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) um 30% und entsprechen damit dem KfW-70-Standard.
Bildunterschrift: Entwicklung der Vorschriften zum zulässigen spezifischen Jahresheizenergiebedarf von Wohnungsneubauten in Deutschland.
Das nachhaltige Handeln der ISARIA Wohnbau zielt aufgrund der zuvor beschriebenen gesetzlichen Regularien nicht nur auf eine weitere Reduzierung des betrieblichen Energieverbrauchs. Nachhaltiges Handeln bedeutet für uns vielmehr das Heben und Identifizieren von Potentialen, die mit den im Folgenden näher beschriebenen Begriffen „Graue Energie“, „Nachhaltige Mobilität“ oder „Brownland“, das heißt der Inanspruchnahme von bereits genutzten Flächen für den Bau von Wohnungen, verbunden sind. Der Ankauf von Flächen, Grundstücken und Bestandsgebäuden anhand der nachfolgend aufgezählten Kriterien stellt im Rahmen der Projektentwicklungsaktivitäten der ISARIA Wohnbau das zentrale Steuerungsinstrument für nachhaltiges Handeln dar.
Nachhaltigkeitskriterien beim Ankauf allgemein
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gute Anbindungsqualität an den (möglichst schienengebundenen) ÖPNV |
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vorhandene Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs |
zusätzlich bei Flächenentwicklungen
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vorzugsweise Revitalisierung und Umnutzung von bereits genutzten Flächen („Brownland“) |
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nur ausnahmsweise Inanspruchnahme von bislang unbelasteten Flächen („Greenland“) |
zusätzlich bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden
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die bisherige Nutzung ist langfristig nicht mehr nachgefragt |
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Umgebung und Gebäudestruktur sind für Wohnzwecke geeignet |
Diese Ankaufskriterien sind Leitplanken unseres unternehmerischen Handelns und stehen im Einklang mit dem gesellschaftlichen und politischen Diskurs zur „Nachhaltigen Stadt“, die soziale, ökonomische und ökologische Kriterien gleichermaßen beim Bauen beachtet. Nachhaltigkeit ist hierbei kein statischer Zustand, sondern erfordert dynamische Anpassungen an sich ändernde Umstände.
Reduzierung der Flächeninanspruchnahme durch die Revitalisierung von Brachflächen
Bei dem Ankauf von Grundstücken und Flächen achten wir darauf, möglichst keine Flächen auf der „Grünen Wiese“ („Greenfield“), sondern bereits baulich genutzte Flächen („Brownfield“) in Anspruch zu nehmen. Der sparsame und schonende Umgang des Bodens ist ein zentrales Politikanliegen und findet sich beispielsweise im 30-Hektar-Ziel der Bundesregierung oder in der sog. „Bodenschutzklausel“ im Baugesetzbuch wieder. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung (2004) schlussfolgert: „Das Recycling von […] urbanen Brachflächen ist eine bereits an vielen Beispielen erfolgreich durchgeführte Strategie zur Verminderung der Flächeninanspruchnahme und zur Revitalisierung von Städten.“ Aufgrund von früheren (gewerblichen) Nutzungen ist das Flächenrecycling oftmals mit umfangreichen Altlastensanierungen verbunden, wobei schädliche Substanzen fachgerecht entsorgt werden. Die ISARIA Wohnbau ist seit Jahren bei vielen großen Konversionsflächen aktiv, wie etwa in München-Riem (zuvor: Flughafen), Arnulfpark (zuvor: Containerbahnhof) und Hirschgarten (Bahn- und Postgelände). Die in 2016 fertiggestellten und in Entwicklung befindlichen Projekte belegen dies auch für Gegenwart und Zukunft:
| Karlsfeld- Projekt nido | Neubau auf einem ehemaligen Freiland-Umspannwerk |
| Diamalt-Quartier | Neubau und Revitalisierung von Industriedenkmälern auf der Industriebrache der ehemaligen Diamalt-Werke |
| Tower | Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Siemens-Verwaltungshochhauses |
| Hansa-/Tübingerstraße | Abriss und Neubau auf einem leer stehenden ehemaligen Produktionsstandort |
| Kapstadtring | Revitalisierung eines leer stehenden ehemaligen Bürogebäudes |
| Gustav-Heinemann-Ring | Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und Neubau von Wohneinheiten |
| Graumannsweg | Abriss eines leer stehenden Bürogebäudes und nachverdichteter Neubau von Wohneinheiten |
Erhalt der „Grauen Energie“ durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden
Bei dem Ankauf von Bestandsgebäuden achten wir darauf, dass die vorhandene Gebäudestruktur flexibel auf neue Nutzungen anpassbar ist. Unsere Konzepte basieren darauf, die in der vorhandenen Gebäudestruktur gebundene Energie, die beispielsweise für die Herstellung von Zement und Stahl notwendig war, zu erhalten und weiter zu nutzen. Der Erhalt der sog. „Grauen Energie“ ist bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden neben der Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum in München und Hamburg ein Kernelement unseres nachhaltigen Handels bei Bestandsimmobilien. Gerade der Erhalt des bisherigen Rohbaus erhält in erheblichem Umfang die schon eingesetzte „Graue Energie“ bzw. spart deren Einsatz im Vergleich zu Neubauten. Bei den umfangreichen Sanierungsarbeiten ist oftmals eine Altlastensanierung (z.B. Asbest) notwendig, da die früher eingesetzten Baumaterialien nach heutigen Standards als gesundheitsschädlich eingestuft werden. Weiterhin ist eine Infrastruktur wie Medienversorgung und Straßenerschließung zumeist gegeben.
Nachhaltigkeit in der Projektentwicklungsphase
Bei der Realisierung aller Projekte finden intensive Abstimmungsgespräche mit Vertretern der Verwaltung und Politik statt. Im Rahmen der obligatorischen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die Öffentlichkeit sowie Träger öffentlicher Belange in den Planungsprozess eingebunden. Geäußerte Bedenken oder Anregungen werden während des Bebauungsplanverfahrens im Abwägungsprozess berücksichtigt. Im Bebauungsplanverfahren gibt die ISARIA Wohnbau Gutachten in Auftrag, um die Auswirkungen der Planungen auf die Schutzgüter Menschen, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und Landschaft, Kultur- und Sachgüter beurteilen zu können. Ergeben sich im Rahmen orientierender Untersuchungen Anzeichen schädlicher Auswirkungen werden diese vertieft untersucht und Lösungsmöglichkeiten eruiert. Von besonderer Bedeutung sind Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen, die durch europarechtliche Vorschriften geschützt werden. Bei Eingriffen oder Beeinträchtigungen von deren Lebensräumen sind umfangreiche Ausgleichs- und Kompensationsmaßnahmen erforderlich, die gemeinsam mit den zuständigen Behörden erarbeitet werden.
Nachhaltigkeitskriterien beim Bau
Das klassische Baugeschäft zur Errichtung unserer Wohnungen wird aufgrund unseres Geschäftsmodells von externen Generalunternehmern und Einzelgewerken durchgeführt, wobei Planung und Abnahme in unserem Aufgabenfeld verbleiben. Unser nachhaltiges Handeln basiert auf vier Prinzipien, auf die wir unsere Auftragnehmer vertraglich verpflichten:
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Einhaltung und Übererfüllung von Energie- und Materialstandards |
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Sicherheit und Arbeitsschutz vor Preis und Zeit |
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Einhaltung der unternehmensinternen Compliance-Richtlinien, insbesondere zur Vermeidung von Korruption |
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Verpflichtung zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns durch Auftragnehmer |
Mit diesen Punkten verpflichten wir unsere Auftragnehmer und deren Subunternehmer insbesondere zur Einhaltung des gesetzlichen Mindestlohns, zur Zahlung von Steuern und Sozialabgaben sowie zur Einhaltung von gesetzlichen Standards zum Schutz der Natur. Ebenso beinhalten unsere Verträge umfangreiche Regelungen zur Vermeidung von Korruption und Schwarzarbeit, die durch regelmäßige Kontrollen überprüft werden.
Bei der Abnahme der Wohnungen von unseren Auftragnehmern wird überprüft, ob die Vorgaben der Baubeschreibung eingehalten werden und die Wohnungen den gesetzlichen Standards entsprechen (z.B. Energieeinsparverordnung, Brand- und Schallschutz), bevor diese wiederum für unsere Käufer freigegeben werden. Ziel unseres Unternehmens ist die Übergabe von im Wesentlichen mängelfreien Wohnungen, um unser eigenes Qualitätsverständnis zu erfüllen.
Gesellschaftliche Verantwortung
Reduzierung des durch die Lage induzierten Energieverbrauchs durch Nutzung nachhaltiger Mobilitätsformen
Nach unserer Auffassung stellen in urbanen Räumen nachhaltige Mobilitätsformen (ÖPNV-, Rad- und Fußverkehr) zum Erreichen von Arbeitsplätzen, Schulen oder Einkaufsmöglichkeiten, das Rückgrat der zukünftigen Stadt dar. Daher sind bei unseren Projekten leistungsfähige U- und S-Bahnhaltestellen grundsätzlich in weniger als 15 Minuten fußläufig erreichbar. Die ebenso fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften, Kinderbetreuungseinrichtungen oder Restaurants ist für uns ein Kernelement von Urbanität. Unsere Auffassung eines nachhaltigen Handelns ist konform mit dem Grundsatzbeschluss „Nahmobilität“ der Landeshauptstadt München (2013) oder dem Weißbuch Innenstadt (2011) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Nachhaltige Mobilitätsformen weisen neben der bekannten ökologischen Komponente auch eine bislang eher weniger beachtete ökonomische Komponente auf, indem Haushalte z.B. durch eine gute Anbindung an den ÖPNV langfristig niedrigere Mobilitätskosten zu tragen haben.
Beteiligung der Städte an den Planungsgewinnen und Schaffung von sozialgebundenem Wohnraum
Die ISARIA Wohnbau ist in München bei fast allen Projekten an die Sozialgerechte Bodenordnung (SoBoN) gebunden, bei der erstens ein Teil des Planungsgewinns zweckgebunden für den Bau von Grundschulen, Kitas, öffentliche Straßen oder Grünflächen an die Stadt München abgeführt wird und zweitens vertraglich verpflichtend Wohnungen für Einkommensschichten errichtet werden, die ansonsten vom Erwerb im freifinanzierten Wohnungsbau ausgeschlossen sind. Mit Hilfe der Sozialgerechten Bodenordnung wird das gesellschaftliche Ziel erreicht, sozial durchmischte Quartiere zu realisieren. Wir begrüßen es, dass vergleichbare Regelungen mittlerweile auch in anderen Metropolen eingeführt wurden, so etwa an unserem neuen Standort Hamburg.
Soziales Engagement für Flüchtlinge und Waisenkinder
Die gesamtstaatliche Verantwortung hunderttausende Flüchtlinge in Deutschland unterzubringen, ist auf kommunaler Ebene – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie München und Hamburg – eine Herkulesaufgabe. Die ISARIA Wohnbau hat bis Mitte 2016 leerstehende Hallen befristet zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung gestellt. Die damit verbundenen Mieteinnahmen verwendeten wir u.a. um fehlende Hilfsangebote in den Unterkünften selbst zu finanzieren. In München boten wir beispielsweise mit Hilfe von Lehrern Deutschunterricht an und stellten hierfür auch Unterrichtsräume sowie weitere Büroräume für ehrenamtliches Engagement zur Verfügung.
Bereits seit 2010 unterstützen wir über das Tochterunternehmen One Group das „Furaha Phönix Kinderhaus“ in Kenia, das Straßenkindern und AIDS-Waisen in eine bessere Zukunft hilft, indem es ihnen eine Schulausbildung und Perspektiven für ihr Berufsleben gibt.
Menschen und Arbeitsplatz
Unsere Mitarbeiter sind das wichtigste Kapital unseres Unternehmens. Aufgrund des engagierten Handelns sowie der Fähigkeit unserer Mitarbeiter können wir auf eine positive Geschäftsentwicklung zurückblicken.
Uns ist es wichtig, das Potenzial der Mitarbeiter frühzeitig zu erkennen und zu fördern. Mit unterschiedlichen Fort- und Weiterbildungen entwickeln wir die fachlichen Kenntnisse stets weiter und unterstützen unserer Mitarbeiter ebenso bei deren persönlichen Entwicklung. Freude am lebenslangen Lernen ist uns wichtig.
Durch die Verknüpfung von Leistung mit individuellen Boni honorieren wir Top-Leistungen unserer Mitarbeiter, unabhängig von Position und Funktion. Individuell angepasste Arbeits- und Teilzeitmodelle sowie flexible Arbeitszeiten ermöglichen die Vereinbarkeit von Familie und Beruf.
Zum Thema Diversity bringen unsere Mitarbeiter ihre Erfahrungshorizonte aus verschiedenen Nationalitäten in das Unternehmen mit ein und bereichern damit unsere Unternehmenskultur durch Offenheit, interkulturelle Kompetenz und respektvollen Umgang. Das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern liegt derzeit bei einem Anteil von 59% zu 41%.
Weitere Informationen zu unseren Mitarbeitern finden sich im Kapitel 2.V..
Werte und Compliance
Unsere Compliance-Richtlinie legt die Werte fest, die das Handeln und die Orientierung der ISARIA Wohnbau bestimmen. Wir sind überzeugt, dass ethische und ökonomische Werte voneinander abhängig sind. Die Geschäftswelt muss um einen fairen Umgang miteinander bemüht sein und im Rahmen der vorgegebenen Normen handeln. Die Compliance-Richtlinie zur Vermeidung von Korruption beinhaltet insbesondere interne Standards zur Vergabe von Aufträgen, der Annahme und Vergabe von Geschenken und Einladungen sowie Hinweise zur Vermeidung von Interessenskonflikten. Ebenfalls distanzieren wir uns klar von Diskriminierung jeder Art.
Das Handeln unserer festen und freien Mitarbeiter orientiert sich stets an der internen Compliance-Richtlinie. Durch klare Leitlinien werden unsere Mitarbeiter dazu angehalten gegenüber Kollegen, Dienstleistern, Aktionären und unseren Kunden fair, respektvoll, professionell und integer aufzutreten.
Ökonomische Verantwortung
Unsere ökonomische Verantwortung orientiert sich am Leitbild des „Ehrbaren Kaufmanns“, der einen langfristigen wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft. Mit unseren Geschäftspartnern verbindet uns daher einerseits das Ringen um Preise und Qualität, andererseits blicken wir aufgrund der Prinzipien Fairness und Integrität auf beständige Partnerschaften und gemeinsame Erfolge zurück. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg dient nicht zuletzt unseren Mitarbeitern und Anteilseignern, indem wir das Eigenkapital des Unternehmens kontinuierlich steigern. Hierdurch bleiben wir auch in Zukunft handlungsfähig und können Investitionschancen wahrnehmen.
2. Wirtschaftsbericht
I. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung
Laut Winterprognose des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel im Dezember 2016 setzt sich der Aufschwung in Deutschland trotz internationaler Unsicherheiten fort. Das Brexit-Votum wird die deutsche Konjunktur nicht spürbar schwächen. Hingegen sind derzeit die langfristigen Auswirkungen der Präsidentschaftswahlen in den Vereinigten Staaten und des Verfassungs-Referendums in Italien schwer absehbar; kurzfristig sollten die Folgen hieraus gering bleiben. Die Beschäftigung nimmt weiter, auch wenn zuletzt stark verlangsamt, zu, die Arbeitslosenquote weiter ab, da die Rahmenbedingungen am Arbeitsmarkt weiterhin günstig sind. Treibende Kraft der ausgedehnten deutschen Aufschwungphase bleibt die Binnenwirtschaft.
Aufgrund steigender Inflation nimmt der private Konsum nicht mehr so stark zu. Investitionen hingegen gewinnen auch dank der anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen stärker an Gewicht, insbesondere im Bereich Wohnungsbau.
II. Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland
Der Markt für Projektentwickler im Wohnungsbau
Von diesen positiven Rahmenbedingungen, insbesondere von den weiterhin extrem niedrigen Finanzierungskosten, aber auch von dem Mangel an Alternativanlagen profitiert auch der Wohnungsbau an den sogenannten TOP-7-Standorten – Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München.
Die Immobilienkonjunktur in Deutschland (als Indikator für die aktuelle Situation) kletterte zum Jahresende unter dem Strich um 0,9% gegenüber dem Endstand 2015. Unbeeindruckt von Stimmungen und Eindrücken steigt sie im Januar 2017 um weitere 1,4% im Vergleich zum Vormonat an. Das Immobilienklima (als Indikator für die weiteren Aussichten) hingegen liegt im Dezember 2016 um 1,1% unter dem Stand zum Jahresende 2015. Zum Jahresende kühlte sich die Stimmung in der deutschen Immobilienkonjunktur zum zweiten Mal in Folge ab. Dieser Trend zeichnet sich auch im Januar 2017 durch einen weiteren Rückgang von 1,9% zum Vormonat ab. Bedingt durch die derzeit herrschende kritische Grundstimmung aufgrund aufkommender geänderter Herausforderungen, resultiert diese Entwicklung des Immobilienklimas im Wesentlichen aus dem Sinken in den Bereichen Investment- und Ertragsklima.
Das Klima im Bereich Wohnungsbau liegt nur knapp, um 0,23% unter dem entsprechenden Vorjahreswert und stellt sich gegenüber den anderen Asset-Klassen weiterhin als die attraktivste Asset-Klasse und damit als „sicherer Hafen“ und wichtigen Stabilitätsanker dar. Der Grund dafür, dass der Wert im Bereich Wohnungsbau nicht höher liegt, findet sich auf der Angebotsseite, wo mittlerweile von „Produktarmut“ oder sogar „Produktnotstand“ gesprochen wird, da das Wohnungsangebot zu langsam wächst. Zwar steigt das Bauvolumen derzeit an, wird aber auch mittelfristig in den Wachstumsstädten nicht die Nachfrage bedienen können. Aufgrund dieser Angebotsknappheit mit Unterstützung vom Niedrigzinsumfeld, steigen die Preise für Wohneigentum in Deutschland weiterhin stark an, wenngleich mit etwas geringfügiger Dynamik.
Zugleich gewinnt der Preisauftrieb an Breite und erfasst auch zunehmend ländliche Regionen. Seit 2010 ist der Preisindex für Wohnimmobilien in den sieben größten Städten demnach um 45% gestiegen. Allein in 2015 sind Eigentumswohnungen um 6,5% teurer geworden, Reihen- und Einfamilienhäuser um 5%.
Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind daher auch und insbesondere für Projektentwickler im Wohnungsbau weiterhin als sehr gut einzuschätzen. Sie haben in allen Wachstumsregionen Deutschlands damit weiterhin ein sehr gutes Umfeld.
Die Wirksamkeit der Mitte 2015 in Kraft getretenen Regelungen zur Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) wird mittlerweile überwiegend in Frage gestellt. Derzeit ist weder ein Trend bei den Miethöhen noch bei den Immobilienverkäufen im Neubaubereich erkennbar. Eine nachhaltige Auswirkung auf den Immobilienmarkt bleibt weiterhin abzuwarten. Weitere Verschärfungen dieser Regelungen sind bereits in der politischen Diskussion.
Seit dem 21. März 2016 greift in Deutschland die sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Im Rahmen der Umsetzung dieser EU-Richtlinie haben Bundesrat und Bundestag einige grundlegende Gesetzesänderungen beschlossen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf das Baufinanzierungsgeschäft bei Kreditinstituten und Vermittlern haben. Es ist festzustellen, dass es aktuell bei den Kreditinstituten erhebliche Unsicherheit über die Folgen dieser Regelungen gibt und darum vielfach die Kreditvergabe erheblich verzögert wird. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass es dauerhaft zu Einschränkungen bei der Kreditvergabe kompletter Käufergruppen kommen wird. Dies würde sich negativ auf unseren derzeit fast ausschließlich genutzten Vertriebsweg des Einzelverkaufs auswirken.
Das Bundeskabinett hat am 21. Dezember 2016 einen weiteren Gesetzesentwurf zur „Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems und zur Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ beschlossen. Der Gesetzesentwurf sieht vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) bei Bedarf den Kreditgebern bestimmt Kriterien für die Vergabe von Neukrediten vorgeben kann, wie zum Beispiel eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert. Die weitere Entwicklung muss aufmerksam beobachtet werden.
Entwicklung des Wohnungsmarkts in München
München ist einer der Top-Wohnstandorte in Deutschland. Dessen Attraktivität hat sich seit unserer letzten ausführlichen Berichterstattung im Geschäftsbericht 2015 nicht verändert. Der Standort München belegt weiterhin in zahlreichen nationalen Studien im Hinblick auf die für den Immobilienmarkt relevanten Faktoren, wie z.B. ökonomische und strukturelle Indikatoren, Standortstärke und Zukunftsfähigkeit der Standorte, Rang 1. So belegt München zuletzt wieder im „Prognos Zukunftsatlas 2016“ mit dem Landkreis und der Landeshauptstadt die ersten beiden Plätze unter allen Kreisen und Städten in Deutschland. Diese Studie untersuchte die Zukunftschancen aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Auch in internationalen Rankings liegt München regelmäßig auf den vordersten Plätzen, zuletzt z.B. im City Investment Intensity Index von Jones Lang Lasalle (JLL) auf Platz 3 oder in der im Februar 2016 veröffentlichen Studie von Mercer zur Lebensqualität auf Platz 4. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich unter anderem in der größten Zahl an Unternehmenszentralen je Einwohner. Als „Stadt der DAX-Konzerne“ gehört sie zu den produktivsten deutschen Metropolen. München ist zudem folgerichtig weiterhin deutschlandweit der Wohnimmobilienstandort mit dem höchsten Preisniveau.
Diese nachhaltig sehr positiven Rahmenbedingungen führten in den vergangenen Jahren zu einer anhaltend hohen Nachfrage am Münchner Wohnimmobilienmarkt, mit weiterhin klarem Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes liegen noch keine Zahlen für das Gesamtjahr 2016 des Gutachterausschusses der Stadt München vor. In seinem zuletzt veröffentlichten Quartalsbericht für das erste bis dritte Quartal 2016 meldet er aber Kaufpreise für Neubauwohnungen, die in durchschnittlichen Wohnlagen mit rund € 6.800 pro m2 um 13,6% (Vj. 6,2%) und in guten Wohnlagen mit rund € 7.450 pro m2 um 10,4% (Vj. 4,7%) über den Preisen zum 30. September 2015 liegen. Eine Differenzierung nach Wohnlagen zeigt, dass gerade in durchschnittlichen Lagen – dies ist der Bereich, in dem die ISARIA Wohnbau vornehmlich vertreten ist – die Preiselastizität noch am größten ist, d.h. die Wohnungen im Verhältnis gesehen noch bezahlbar sind.
Seit 2014 ist auch das Thema „Immobilienblase“ verstärkt in der Diskussion. Zwar geht (nicht nur) auf dem Münchner Markt die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen für Wohnimmobilien deutlich auseinander. Eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist allerdings noch nicht aussagekräftig. Zum Einen darf das verfügbare Haushaltseinkommen bei der Frage der Erschwinglichkeit von Wohneigentum nicht vernachlässigt werden. Setzt man die Miet- bzw. die Selbstnutzerkosten ins Verhältnis zur Kaufkraftentwicklung, so zeigt sich nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln, dass sowohl der Erwerb von Wohneigentum als auch das Mieten in den deutschen Metropolen, auch in München, seit 2010 insgesamt erschwinglicher geworden ist Darüber hinaus ist der Kauf aber, u.a. auch in München, sogar günstiger als das Mieten. Ursächlich hierfür ist vor allem die Zinsentwicklung. Zum Anderen kann die Preisentwicklung zumindest in München auch weitgehend fundamental begründet werden. So ist die Nachfrage nach Wohnraum in München ungebrochen hoch, täglich kommen im Durchschnitt bis zu 80 Menschen nach München, das bedeutet theoretisch 50 neue Wohnungen täglich. In den letzten 15 Jahren sind mehr als 300.000 Menschen zusätzlich nach München gekommen. So konnte die Stadt München bereits im Mai 2015 das Überschreiten der 1,5-Millionen-Einwohner-Marke vermelden. Und nach aktuellen Prognosen soll die Stadt bis 2030 auf über 1,7 Mio. Einwohner anwachsen.
Das führt dazu, dass München von einem Überangebot weit entfernt ist. Im Gegenteil: die anhaltend hohe Nachfrage bei Privatanlegern und Investoren nach Wohnimmobilien in München hat das Angebot am Markt schon länger spürbar ausgedünnt. In den ersten drei Quartalen 2016 konnte der Gutachterausschuss München gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr wieder gestiegene Verkäufe von Eigentumswohnungen feststellen. Der Anstieg lag bei knapp drei Prozent, der Anstieg beim Geldumsatz sogar bei acht Prozent. Der gestiegene Geldumsatz ist auf die wiederholt gestiegenen Wohnungspreise zurückzuführen. Diese Entwicklung der nur leicht steigenden Vertragszahlen bei steigenden Preisen dokumentiert das knappe Angebot bzw. den mittlerweile herrschenden Wohnungsmangel. Das wiederum kann nur durch eine deutliche und nachhaltige Ausweitung der Bautätigkeit überwunden werden. Tatsächlich lag aber die Anzahl der Baugenehmigungen in 2015 mit 7.489 leicht unter dem Wert in 2014 (7.627). Damit rückt der nachhaltige Anstieg der Baufertigstellungen in den nächsten Jahren in weite Ferne und ein weiterer Anstieg der Preise ist so vorprogrammiert. Schon 2014 sanken die Baufertigstellungen auf rund 6.300 Wohnungen ab und verfehlten damit den von der Stadt München auf 8.500 Wohnungen bezifferten jährlichen Neubaubedarf. In 2015 liegt die Zahl fertiggestellter Wohnungen bei nur noch knapp 5.700 Wohnungen und damit nochmals deutlich niedriger. Darüber hinaus gehen andere Institute unter Berücksichtigung der bisherigen Bevölkerungsentwicklung und der zusätzlichen Einwohner durch den Flüchtlingszustrom von einem gegenüber der Einschätzung der Stadt München tatsächlich deutlich höheren Bedarf von mindestens 15.000 bis 20.000 Wohnungen pro Jahr, und damit drei- bis viermal so viele Wohnungen wie heute gebaut werden, aus. Dadurch fehlen bis 2030 nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 insgesamt 158.000 Wohnungen. Daneben nimmt in München, anders als in einigen anderen deutschen Großstädten, zudem der vorhandene Platz zum Bauen weiter ab. So stehen im Stadtgebiet nur noch Flächen für rund 46.000 Wohnungen, zur Verfügung. Eine stärkere Kooperation Münchens mit dem Umland wird deshalb von zentraler Bedeutung für die weitere Entwicklung werden.
Derzeit gibt es jedoch grundlegend keine Anzeichen für eine mittelfristige Entspannung der Marktsituation und somit auch nicht für größere Preisrückgänge oder gar das Entstehen einer Preisblase auf dem Münchner Immobilienmarkt. Die Kaufbereitschaft bleibt, trotz steigender bzw. gestiegener Kaufpreise, sowohl bei den Kapitalanlegern als auch bei den Eigennutzern bei einem sehr begrenzten Angebot, nach wie vor groß.
Die ISARIA Wohnbau ist auf diese Entwicklung mit ihrer vorhandenen Projektpipeline in München von rund 2.000 Wohneinheiten gut vorbereitet.
Das jüngst veröffentlichte Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017 des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. warnt hingegen vor einem bevorstehenden Ende des Metropolen-Booms. Insbesondere in Berlin und München sei bald nicht mehr mit steigenden Mieten in Neuverträgen zu rechnen, möglicherweise auch nicht in Hamburg, heißt es in der Untersuchung. Grund hierfür sei ein bereits erkennbarer nachlassender Zuzug bei gleichzeitiger Fertigstellung vieler neuer Wohnungen in naher Zukunft. Die ISARIA Wohnbau beobachtet diese Entwicklung sehr aufmerksam auch anhand von eigenen Analysen.
Entwicklung des Wohnungsmarkts in Hamburg
Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist seit Ende 2015 und unserer letzten Berichterstattung ebenfalls unverändert. Die Attraktivität des Hamburger Wohnimmobilienmarkts ist für Projektentwickler nach wie vor ungebrochen. Hamburg vereint wie München ein hohes Kaufkraftniveau mit einer großen Einwohnerzahl. Der Immobilienmarkt in der 1,8-Millionen-Einwohner-Stadt ist, gemessen am Neubaubedarf, der Drittgrößte in Deutschland nach Berlin und München. Die Hamburger Immobilienpreise zählen mit zu den höchsten in Deutschland. Ähnlich wie München, gehört auch Hamburg zu denjenigen deutschen Metropolen, für die bis 2030 mit einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung gerechnet wird. Bei den Städten mit den besten Zukunftschancen für Immobilien bis zum Jahr 2030 liegt Hamburg laut einer aktuellen Studie der Postbank sogar an der Spitze, noch vor München auf Platz 2. Im „Brandmeyer Stadtmarken-Monitor“ 2015 ist Hamburg ebenfalls vor München die beliebteste Stadt Deutschlands. Entsprechend ist auch in Hamburg dauerhaft mit einem Nachfrageüberhang zu rechnen. Nach Einschätzungen der Stadt fehlen auch hier mindestens 30.000 Wohneinheiten zur Deckung des Bedarfs. Nach der Prognos-Studie „Wohnen in Deutschland 2045“ vom März 2016 fehlen bis 2030 sogar 94.000 Wohnungen. Grund hierfür ist insbesondere die deutlich zu geringe Bautätigkeit aus Vorjahren. Künftig sollen nach dem lokalen „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ Voraussetzungen für 10.000 neue Wohnungen pro Jahr geschaffen werden. Der Hamburger Senat plant daher durch vereinfachte Baugenehmigungen und großflächigen Siedlungsbau der Nachfrage gerecht zu werden. 2016 wurden in Hamburg für 12.471 Wohnungen Baugenehmigungen erteilt und damit das selbstgesetzte Ziel übertroffen.
Im ersten Halbjahr 2016 erreichten die Kaufpreise für Neubauwohnungen in Hamburg rund € 4.450 pro m2, was einem Anstieg von € 260 oder 6,0% innerhalb von 12 Monaten entspricht. Im Bestand zeigte sich im zweiten Halbjahr 2016 erstmals eine Stagnation der Preise. Die weitere Preisentwicklung bleibt deshalb abzuwarten. Wegen des gegenüber München niedrigeren Preisniveaus suchen aber immer mehr Mieter bei ähnlicher Belastung eine Eigentumswohnung.
Die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in München
Der Wettbewerb für Wohnungsbau-Projektentwickler ist in Deutschland überwiegend kleinteilig organisiert. Viele kleinere Anbieter sind am Markt, die in den traditionellen Siedlungsstrukturen wenige kleinteilige Objekte entwickeln. Durch das seit Jahrzehnten starke Bevölkerungswachstum in München haben sich jedoch einige große Adressen etabliert, die im Wesentlichen das städtebauliche Wachstum gewährleisten. Zu diesem Kreis zählt seit einigen Jahren auch die ISARIA Wohnbau.
Im Kreis der von bulwiengesa ermittelten führenden Münchner Wohnungsentwickler sind die wichtigsten Player seit Jahrzehnten im Familienbesitz und bereits ebenso lang am Markt erfolgreich. Auf Basis einer ausreichend großen und strategischen Projektpipeline gehört damit die Entwicklung von Wohnungsbau in München offenbar zu den am wenigsten krisenanfälligen Geschäftsmodellen der Immobilienindustrie. Nach der im Mai 2016 veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2016 ist die ISARIA Wohnbau unter den TOP 10 der größten Wohnungs-Projektentwickler in München.
Die Wettbewerbsposition der ISARIA Wohnbau in Hamburg
Der Markt für Wohnungsbau-Projektentwickler in Hamburg ist ähnlich strukturiert wie in München. Die zehn größten Hamburger Wohnprojektentwickler haben zusammen einen Anteil von gut 30% am gesamten Projektvolumen im Wohnsegment.
Laut der Projektentwicklerstudie 2016 gehört die ISARIA Wohnbau nun auch in Hamburg zu den TOP 10 der Wohnungsbau-Projektentwickler. Nach dem Verkauf des Objektes Wohnpark Nord muss diese Position durch verstärkte Akquisitionsaktivitäten wieder angestrebt werden.
III. Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum (Geschäftsverlauf)
Übernahme Nutzen und Lasten für das Grundstück der Projektentwicklung south one (Tower)
Am 4. Januar 2016 übernahmen wir Nutzen und Lasten für das Grundstück der Projektentwicklung south one (Tower) mit Zahlung der letzten Kaufpreisrate. Damit konnten bei dieser großen Münchner Projektentwicklung die ersten Baumaßnahmen beginnen.
Rückzahlung und Neuaufnahme von Anleihen und Darlehen
Ende Januar 2016 erfolgte die termingerechte Rückführung der letzten Anleihe an den Stratos Fonds in Höhe von T€ 10.000. Im Juni 2016 erfolgte die Aufnahme eines Darlehens bei einem konzernexternen Mezzanine-Kapitalgeber in Höhe von € 15,0 Mio. Dieses Darlehen hat eine Laufzeit von zwölf Monaten und einen Nominalzins von 8,5% p.a. Dieses Darlehen wurde zur Umfinanzierung einer Projektentwicklung aufgenommen, die bis dahin aus Mitteln des ProReal Deutschland Fonds 2 finanziert war.
Rückführung des ProReal Deutschland Fonds 2
Ende März 2016 wurde der Beschluss gefasst, den von der One Group Ende 2012 aufgelegten ProReal Deutschland Fonds 2 mit einem eingeworbenen Kapital von € 25,4 Mio. zum Ende der prospektgemäßen Laufzeit am 30. Juni 2016 an die Anleger zurückzuführen. Davor war die Inanspruchnahme einer einjährigen Verlängerungsmöglichkeit geplant. Dieser Fonds sah, im Vergleich zu dem aktuell aufgelegten Fonds, deutlich höhere laufende Auszahlungen an die Anleger vor. Mit der Rückzahlung dieses Fonds werden sich die Finanzierungsaufwendungen im Konzern weiter verbessern. Bilanziell führt diese Entscheidung im Berichtszeitraum zunächst zu einer zusätzlichen einmaligen Belastung der Finanzierungsaufwendungen aufgrund einer dadurch notwendigen Barwertanpassung der Fondsverbindlichkeiten in Höhe von T€ 1.940. Diesem Einmalaufwand stehen jedoch zukünftige ersparte Auszahlungen an die Anleger in Höhe von T€ 2.147 gegenüber. Die tatsächliche Rückzahlung erfolgte im Juli 2016. Der Liquiditätsabfluss wurde teilweise gegenfinanziert durch die Aufnahme des oben beschriebenen Darlehens. Im Übrigen stammten sie aus umfinanzierten Mitteln bisheriger Investments in Projekten der ISARIA Wohnbau Gruppe.
Verlängerung des ProReal Deutschland Fonds 3
Die Gesellschaft hat den Beschluss gefasst, den von der One Group 2013 aufgelegten ProReal Deutschland Fonds 3 mit einem eingeworbenen Kapital von € 75,0 Mio. und einer prospektgemäßen Laufzeit bis zum 31. März 2017 um ein Jahr bis zum 31. März 2018 zu verlängern. Mit Inanspruchnahme dieser vom Prospekt vorgesehenen Verlängerungsmöglichkeit stehen der ISARIA diese € 75,0 Mio. ein Jahr länger für Investitionen zur Verfügung. Eine frühere Rückzahlung ist nach Ermessen der Geschäftsführung jederzeit möglich. Mit den Fondsgeldern des ProReal Deutschland Fonds 3 werden aktuell fünf große Wohnungsbauvorhaben der ISARIA in München und Hamburg entwickelt.
Übernahme durch neuen Großaktionär LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG
Die Gesellschaft hat mit dem Private Equity Investor Lone Star einen Investor gefunden, mit dem sie zur Beschleunigung des Wachstums der Gesellschaft in den nächsten Jahren zusammenarbeiten wird. Im Rahmen dieser Partnerschaft unterstützte die Gesellschaft das Übernahmeangebot der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, an die Aktionäre der Gesellschaft mit dem Ziel des Erwerbs einer Mehrheitsbeteiligung an der Gesellschaft. LSREF4 hatte die Absicht der öffentlichen Übernahme der ISARIA am 17. Juni 2016 im Rahmen einer Veröffentlichung gemäß §10 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes bekannt gegeben. Die Veröffentlichung der Angebotsunterlage zum öffentlichen Übernahmeangebot mit dem Ziel des Erwerbs aller ausstehenden Aktien der ISARIA Wohnbau zum Preis von € 4,50 in bar pro Aktie erfolgte am 28. Juli 2016. Die Annahmefrist (einschließlich gesetzlicher Nachfrist) endete am 13. September 2016.
Kapitalerhöhung
Der Vorstand fasste mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 2. August 2016 auf der Grundlage der in § 3 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft enthaltenen Ermächtigung den Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft von € 23.764.000,00 um € 11.882.000,00 auf € 35.646.000,00 durch Ausgabe von 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Bareinlage zu erhöhen. Die neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktionären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2:1, d.h. zwei alte Aktien berechtigten zum Bezug einer neuen Aktie. Der Bezugspreis betrug € 4,50. Die Bezugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016, und lief bis einschließlich 17. August 2016.
Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Vereinbarung zwischen der Gesellschaft, der LSREF4 und der ODDO Seydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass LSREF4 eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien übernehmen wird. Lediglich 3,7% der Bestandsaktionäre nahmen das Angebot wahr. Der Bruttoerlös an die Gesellschaft aus dieser Kapitalerhöhung vor Kosten und Provisionen bzw. Gebühren betrug € 53,5 Mio. Die Gesellschaft beabsichtigt, den Nettoemissionserlös in einem Umfang von rund € 20,0 Mio. zur Finanzierung bereits notariell beurkundeter Akquisitionen von Grundstücken zu verwenden, deren jeweilige Kaufpreise jedoch noch nicht zur Zahlung fällig sind. Darüber hinaus plant die Gesellschaft, weitere bis zu € 20,0 Mio. als Eigenmittel zu verwenden, deren Nachweis für eine Darlehensfinanzierung durch Banken in den Objekten Kapstadtring in Hamburg und Hansastraße in München notwendig ist. Damit soll die Realisierung der beiden bereits im Bestand befindlichen und im Geschäftsjahr 2015 in das Anlagevermögen umgegliederten Bauvorhaben ermöglicht werden. Darüber hinausgehende Erlöse sollen zur Finanzierung weiterer, teilweise bereits identifizierter und in der Verhandlung befindlicher, Akquisitionen verwendet werden.
Im Ergebnis verfügt LSREF4 nach diesen Kapitalmaßnahmen nun über 92,39% der Aktien.
Delisting
Wie bereits im Übernahmeangebot angekündigt, hat der Vorstand der Gesellschaft in Abstimmung mit dem neuen Großaktionär am 19. August 2016 einen Antrag auf Widerruf der Zulassung sämtlicher ISARIA-Aktien zum Börsenhandel am regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse gestellt (sog. Delisting). Diesem Antrag wurde am 25. August 2016 stattgegeben. Der Widerruf wurde mit Ablauf des 30. August 2016 wirksam. Die ISARIA-Aktien sind seitdem nicht mehr an einer Börse handelbar.
Gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen
Zur Sicherung bestehender steuerlicher Verlustvorträge der ISARIA Wohnbau AG und weiteren Konzerngesellschaften wurden diverse gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen, im Wesentlichen durch Umwandlung von bisherigen GmbHs in Kommanditgesellschaften und Verschmelzungen von Gesellschaften, vorgenommen. Diese Umstrukturierungen erfolgten bzw. wurden wirksam im Juni und Juli 2016. In diesem Zusammenhang sind im Wesentlichen Notarkosten und Grunderwerbsteuern in Höhe von insgesamt T€ 432 angefallen, die im Konzernzwischenabschluss zum 30. September 2016 als Aufwendungen berücksichtigt wurden.
Abgewiesene Klage der Viktoriastraße KG
Mit erstinstanzlichem Urteil vom 28. September 2016 wurde die von der Konzerngesellschaft J.K. Verwaltungs AG & Co. Objekt Viktoriastraße KG erhobene Klage auf Löschung einer nachrangig eingetragenen Gesamtgrundschuld über € 2.700.000 vom Landgericht München I abgewiesen. Die Grundschuld könnte für deutlich über den Nominalbetrag hinausgehende Verbindlichkeiten von Gläubigern haften, die sich mittlerweile in der Insolvenz befinden. Die Gesellschaft hält das Urteil für falsch und hat Berufung eingelegt. Aufgrund der bestehenden Risiken wurde hierfür im laufenden Geschäftsjahr eine Rückstellung über insgesamt T€ 1.496 gebildet. Dies entspricht 50 % des Grundschuldbetrages inklusive möglicher Verfahrenskosten.
Verkauf Objekt Elsenheimerstraße
Für das Gebäude in der Elsenheimerstraße in München liegt bereits eine positiv beschiedene Bauvoranfrage zum Umbau als Boardinghouse/Wohnen vor. Die Gesellschaft konnte nach langen Verhandlungen mit der Landeshauptstadt München im August 2016 einen langjährigen Mietvertrag über die Anmietung des Objekts in der Elsenheimerstraße durch die Stadt München abschließen. Der Mietvertrag begann am 15. August 2016. Mit Kaufvertrag vom 30. Dezember 2016 wurde das Objekt Elsenheimerstraße verkauft, da in den nächsten zehn Jahren keine strategische Entwicklung der Immobilie möglich ist
Verkauf Objekt St. Augustin
Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin verkauft. Die Kaufpreiszahlung erfolgte noch im Dezember 2016. Übergang aller Chancen und Risiken erfolgte zum 01. Januar 2017.
Grundstückserwerbe
Im Juni 2016 erfolgte die notarielle Beurkundung zweier Grundstückserwerbe in München im Wege von Anteilskaufverträgen an zwei Projektgesellschaften, die noch der Vertraulichkeit unterliegen und unter aufschiebenden Bedingungen stehen. Daneben erwarb die Gesellschaft ebenfalls im Juni 2016 ein Grundstück im Graumannsweg in Hamburg. Diese drei Akquisitionen haben ein Verkaufsvolumen von insgesamt knapp € 240 Mio. für gut 600 Wohneinheiten.
Darüber hinaus hat die Gesellschaft mit Datum 6. Juli 2016 die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer Gesellschaft erworben, die ein Grundstück mit Bestandsgebäude im Gustav-Heinemann-Ring in München hält. Übergang von Nutzen und Lasten war mit Kaufpreiszahlung am 30. September 2016. Die ISARIA Wohnbau hat in diesem Zuge eine bereits bestehende Darlehensfinanzierung über € 7,0 Mio. übernommen. Das Projekt hat ein kalkuliertes Verkaufsvolumen von rund € 30,0 Mio. Das Bestandsgebäude soll abgerissen werden und einem Neubau weichen.
Entwicklungen bei den Bauprojekten
Im Projekt nido in Karlsfeld West erfolgte im ersten Quartal 2016 zunächst nur die Fertigstellung und Übergabe von sechs Reihenhäusern aus einem Bauabschnitt, der im Übrigen bereits in 2015 fertiggestellt wurde. Im dritten Quartal 2016 erfolgte die Fertigstellung eines weiteren Bauabschnitts mit der Übergabe von 23 Wohneinheiten. Im vierten Quartal 2016 kam plangemäß noch ein weiterer Bauabschnitt zur Übergabe. Dies waren die ersten 10 mynido Einfamilienhäuser mit Smart Home-Ausstattung von iHaus. Auf dem 115.000 Quadratmeter großen Areal übergibt die ISARIA Wohnbau seit 2010 in zwölf Bauabschnitten insgesamt 566 Wohneinheiten, von denen zum Berichtsstichtag nun 490 Einheiten übergeben sind. Zum 1. Januar 2017 befanden sich nun alle verbleibenden Bauabschnitte mit insgesamt 65 Wohneinheiten im Bau.
Im Rahmen der Branchenmesse Expo Real Anfang Oktober 2016 wurde ISARIA Wohnbau als eines der ersten Wohnungsbauunternehmen in Deutschland für fertiggestellte Bauabschnitte des Projektes nido mit dem Zertifikat der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) in Gold ausgezeichnet.
Projektentwicklungen München
Für die Projektentwicklung des Tower in München-Obersendling, die zukünftig unter dem neuen Namen „south one“ geführt und vermarktet wird, wurde mit dem Einleitungsbeschluss des Stadtrats der Landeshauptstadt München am 16. Dezember 2015 auf Basis des Siegerentwurfes des 2-stufigen Planungsverfahren von Meili, Peter Architekten München das politische „JA“ zur geplanten Projektentwicklung gegeben. Am 4. Januar 2016 erfolgte die Übergabe des Gebäudes vom Voreigentümer an uns. Anfang März 2016 wurde mit der Entkernung des Gebäudes begonnen. Die erforderlichen Rückbaumaßnahmen, die die Tragkonstruktion freistellen, werden nach aktuellem Bauzeitenstand innerhalb von 18 Monaten durchgeführt. Parallel hierzu werden die Hochbauplanung und die Bauleitplanung in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München entwickelt. Auf Basis des Siegerkonzeptes von Meili, Peter Architekten haben die Architekten im Oktober 2016 die Vorentwurfsplanung fertiggestellt. Die geplante Terminierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens mit der Hochbauplanung sieht den Billigungsbeschluss der Landeshauptstadt München für das dritte Quartal 2017 vor. Mit Erhalt des Billigungsbeschlusses soll dann zeitnah der Antrag zur Baugenehmigung gestellt werden.
Im Projekt Diamalt-Quartier in München-Allach wurde am 29. Juli 2015 der Eckdaten- und Aufstellungsbeschluss vom Stadtrat gefasst. Im Dezember 2015 wurde in einem Wettbewerbsverfahren der städtebauliche und landschaftsplanerische Siegerentwurf ermittelt. Anfang März 2016 fasste der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung den Beschluss, auf Grundlage des Siegerentwurfes das Bebauungsplanverfahren weiterzuführen. Im Juni 2016 wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung von Bürgern und Behörden abgeschlossen. Im ersten Quartal 2017 werden die Träger öffentlicher Belange erneut im Bebauungsplanverfahren beteiligt. Im zweiten Quartal 2017 wird der Beginn der Altlastensanierung avisiert. Im dritten Quartal 2017 wird bauplanungsrechtlich der Billigungsbeschluss erwartet.
Das Objekt Tübinger Straße umfasst einen aufgegebenen Produktionsstandort in München-Westpark. Die Projektgesellschaften Wohnbau Objekt Hansastraße GmbH Co. KG und ISARIA Objekt Tübinger Straße GmbH Co. KG teilen sich diesen Standort, d.h. diese verfügen über die an den jeweiligen Parallelstraßen gelegenen Grundstücke, die rückwärtig aneinandergrenzen. Die Grundstücke waren bisher einheitlich überbaut und die mit Vorbescheid aus dem Mai 2014 in Aussicht gestellte Neubebauung sieht ebenfalls eine einheitliche Entwicklung mit überwiegend Wohnen und zu einem geringeren Anteil Gewerbe (überwiegend Einzelhandel) vor. Im Mai 2016 wurde für das Grundstück Hansastraße der Bauantrag eingereicht. Auf diesem Grundstück sind entlang der Hansastraße ein Boardinghouse und im rückwertigen Teil des Grundstücks Wohnen, sowohl frei finanzierter Wohnungsbau als auch Sozialwohnungen, geplant. Mit einer Baugenehmigung wird im zweiten Quartal 2017 gerechnet. Für das Grundstück Tübinger Straße wurde das Architekturbüro Meili Peter mit den Architekturleistungen beauftragt. Auf diesem Grundstück soll freifinanziertes Wohnen und Einzelhandel konzentriert werden. Hier ist der Bauantrag für das zweite Quartal 2017 vorgesehen. Ein Teil der leer stehenden Produktionshallen auf beiden Grundstücken wurde der Stadt München bis zum 31. Juli 2016 zur Unterbringung von Flüchtlingen vermietet. Die Bewirtschaftung oblag ausschließlich der Stadt München. Auf dem Gesamtareal haben seit August 2016 die Rückbauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung der Baugrube für den ersten Bauabschnitt ist für April 2017 vorgesehen.
Insgesamt liegen damit für alle unsere bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen Stadtratsbeschlüsse oder Bauvorbescheide für die jeweils angestrebte Wohnbaunutzung vor.
Projektentwicklungen Hamburg
Die Planung für das ehemalige Bürogebäude im Kapstadtring in Hamburg sieht das Konzept eines Boardinghouse als künftige Nutzung vor. Mit einem namhaften Betreiber wurde bereits ein entsprechender Managementvertrag abgeschlossen. Nachdem die Gesellschaft im Mai 2016 die Baugenehmigung erhalten hatte, wurde im Juni 2016 mit dem Rückbau des Gebäudes begonnen. Der Bauplan sieht die Fertigstellung im ersten Quartal 2018 vor.
Für das Grundstück in Hamburg-Nord wurde zusammen mit der Bezirksverwaltung und dem Senat der Freien Hansestadt Hamburg die Schaffung des Baurechts im Rahmen eines dem B-Planverfahren vorgeschalteten Workshop-Verfahrens vorangetrieben. Ziel war die Vorabgenehmigung für einen „Expressbau“ nach § 246 BauGB, die für das dritte Quartal 2016 erwartet wurde. Das B-Planverfahren soll Ende 2017 zum Abschluss kommen. Die Besonderheit des im Jahr 2015 neu geschaffenen § 246 BauGB zur Unterbringung von Flüchtlingen besteht darin, dass Wohnbauten auf Gewerbegrundstücken erstellt werden. Die Gesellschaft hat sich dazu entschlossen, dieses Projekt mit dem bis dahin erreichten Baurechtsstand mit einem deutlichen Mehrwert an einen Projektentwickler und Bestandshalter vor Ort zu veräußern. Die Beurkundung des Verkaufs erfolgte am 14. Juli 2016. Übergabe von Nutzen und Lasten erfolgte ebenfalls noch im dritten Quartal 2016.
Die Gesellschaft hat im zweiten Quartal 2016 eine kleine Projektentwicklung für 27 Wohnungen in Hamburg in sehr guter Lage (Graumannsweg) erworben. Der Bauantrag wurde in Q4 2016 eingereicht, mit der Baugenehmigung wird im ersten Quartal 2017 gerechnet. Das Objekt wird im Einzelvertrieb verkauft und soll 2018 fertiggestellt werden. Der Kreditvertrag für die Bankfinanzierung des Projekts wurde im August 2016 genehmigt.
Personelle Veränderung im Vorstand
Der Vorstandsvertrag von Jan von Lewinski lief zum 31. Dezember 2016 aus. Herr von Lewinski informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine Verlängerung seines bestehenden Vertrages bis zum 31. März 2017, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen.
Neubesetzung des Aufsichtsrats
Die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder haben nach der Übernahme der Gesellschaft durch den neuen Großaktionär ihre Ämter niedergelegt. Herr Prof. Dr. Raimund Baumann legte sein Amt mit Wirkung zum Ablauf des 7. Dezember 2016 nieder, Herr Michael Kranich zum Ablauf des 6. Dezember 2016 sowie Herr Robert Unger zum Ablauf des 31. Oktober 2016.
Mit Antrag durch den Vorstand der ISARIA und der LSREF4 beim Amtsgericht München am 10. November 2016 und Beschluss durch das Amtsgericht München am 06. Dezember 2016 ist Herr Alexander Hesse, Senior Management Director Lone Star Germany Acquisitions GmbH, Frankfurt am Main mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, gerichtlich zum Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft bestellt.
Mit Antrag durch den Vorstand der ISARIA und der LSREF4 beim Amtsgericht München am 8. Dezember 2016 und Beschluss durch das Amtsgericht München am 12. Dezember 2016 sind Herr Jan-Christoph Düdden, Managing Director Asset Management Hudson Advisors Germany GmbH, Frankfurt sowie Herr Dominique Cressot, Director Asset Management Hudson Advisors France S. à r.l., Paris, (vormals Director Asset Management der Hudson Advisors Spain S.L.U., Madrid) mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, neben Herrn Alexander Hesse gerichtlich zu Mitgliedern des Aufsichtsrats der Gesellschaft bestellt.
IV. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Im Geschäftsjahr 2016 war der Fokus, neben einer weiteren Verbesserung der Finanzierungskosten insbesondere weitere Fortschritte im Bereich der Projektentwicklungen zu erzielen. Diese Aktivitäten spiegeln sich aufgrund der Aktivierung der damit verbundenen Kosten allerdings grundsätzlich nicht im laufenden Ergebnis wider. Sie bilden aber das Fundament für den Erfolg in zukünftigen Perioden.
In 2016 wurde eine notarielle Verkaufsleistung im Einzelverkauf von insgesamt € 10,9 Mio. (Vorjahreszeitraum: (€ 23,2 Mio.) generiert. Die Höhe der Verkaufsleistung beruht einerseits auf dem nur noch sehr beschränkten Angebot im Großprojekt nido in Karlsfeld und einer größeren zeitlichen Brücke bis zum Vertriebsstart der nächsten Projektentwicklungen. Andererseits wurde auch bei nido der Vertriebsstart der letzten Bauabschnitte verzögert. Durch die immer besser sichtbare Qualität des Standortes und die allgemeine positive Marktentwicklung verspricht sich die Gesellschaft dadurch „unterm Strich“ eine Steigerung der erzielbaren Erträge. Hinzu kam im Geschäftsjahr der Globalverkauf von jeweils drei Objekten mit einem Gesamtumsatz von € 63,4 Mio.
Aus der notariellen Verkaufsleistung abzüglich bereits übergebener Einheiten ergibt sich zum 31. Dezember 2016 aufgrund der Übergaben in 2016 ein gegenüber dem Vorjahr deutlich niedrigerer Auftragsbestand von nur noch € 2,5 Mio. (31. Dezember 2015: € 19,9 Mio.). Dieser Auftragsbestand führt zu zukünftigem Umsatz.
V. Erläuterungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage
Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG
| 01.01.2016 – 31.12.2016 | 01.01.2015 – 31.12.2015 | Veränderung | |
| [T€] | [T€] | [T€] | |
| Umsatzerlöse | 73 | 465 | -392 |
| Gesamtleistung | 73 | -3 | 76 |
| sonstige betriebliche Erträge | 18.789 | 2.355 | 16.435 |
| Personalaufwand | -5.536 | -5.379 | -156 |
| sonstige betriebliche Aufwendungen | -11.372 | -12.190 | 820 |
| E BIT | 1.817 | -15.364 | 17.181 |
| Finanzergebnis | -2.001 | 12.359 | -14.360 |
| Steuern vom Einkommen und Ertrag | -8.867 | 1.939 | -10.807 |
| Jahresergebnis | -9.054 | -1.293 | -7.761 |
Das Unternehmen weist im Geschäftsjahr einen Jahresfehlbetrag in Höhe von T€ 9.054 (Vj. Jahresfehlbetrag T€ 1.293) aus.
Die Gesellschaft hat aufgrund ihrer Geschäftsausrichtung als Holding des Konzerns keine nennenswerten Umsatzerlöse.
Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich von T€ 1.845 im Vorjahr um T€ 16.435 auf T€ 18.789 erhöht. Einen wesentlichen Beitrag an den sonstigen betrieblichen Erträgen lieferten im Berichtsjahr die Auflösungen von Wertberichtigungen auf Forderungen von insgesamt T€ 18.402 (Vj. T€ 8) sowie der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von T€ 319 (Vj. T€ 1).
Der Personalaufwand in Höhe von T€ 5.536 (Vj. T€ 5.379) ist im Geschäftsjahr 2016 nur unwesentlich gestiegen. Während zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2015 51 Mitarbeiter bei der ISARIA Wohnbau AG beschäftigt waren, betrug die Anzahl an Beschäftigten am 31. Dezember 2016 53 Mitarbeiter. Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die ISARIA Wohnbau AG 51 (Vj. 49) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von T€ 12.190 um T€ 820 auf T€ 11.372 zurückgegangen. Dies ist einerseits auf gesunkene Nachlaufkosten von T€ 970 auf T€ 1.006 zurückzuführen, andererseits auf den Anstieg der Raumkosten auf T€ 713 (Vj. 656) sowie der Werbe – und Reisekosten auf T€ 470 (Vj. 392). Die T€ 11.372 setzen sich im Wesentlichen aus Rechts- und Beratungskosten in Höhe von T€ 5.051, Wertberichtigungen aus Beteiligungen in Höhe von T€ 2.102, Nachlaufkosten abgeschlossener Bauprojekte in Höhe von T€ 1.006 und auf die Miete unbeweglicher Wirtschaftsgüter in Höhe von T€ 672.
Im Wesentlichen auf Grund dieser beschriebenen Einmaleffekte in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen und Erträgen veränderte sich das EBIT von T€ -15.364 um T€ 17.181 auf T€ 1.817.
Das Finanzergebnis reduzierte sich von T€ 12.359 um T€ -14.360 auf T€ -2.001. Die Erträge aus Beteiligungen und aus Gewinnabführungsverträgen verringerten sich dabei von T€ 15.873 um T€ 12.291 auf T€ 3.582. Dies resultierte überwiegend aus dem Ertrag einer Beteiligung durch deren Verkauf ihres Grundstücks. Dem stehen Aufwendungen aus Verlustübernahmen in Höhe von T€ 6.360 (Vj. T€ 4.115) gegenüber. Des Weiteren sind die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen von T€ 620 um T€ 168 auf T€ 452 gesunken.
Das Ertragssteuerergebnis im Geschäftsjahr 2016 beträgt T€ -8.867 (Vj. T€ 1.939). Davon entfällt auf latente Steuern ein Aufwand in Höhe von T€ -4.967 (Vj. T€ 2.001), der im Wesentlichen aus der zum 31. Dezember 2016 erfolgten Anpassung der aktivierten latenten Steuern auf Verlustvorträge (über die passiven latenten Steuern hinaus) resultiert. Im Geschäftsjahr fielen in Höhe von T€ 3.900 Steuern aufgrund der Mindestbesteuerung an.
Vermögens- und Finanzlage der ISARIA Wohnbau AG
Die Bilanzsumme der ISARIA Wohnbau AG erhöhte sich im Geschäftsjahr 2016 von T€ 81.952 um T€ 38.113 auf T€ 120.066.
Das Anlagevermögen der Gesellschaft erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 33.708 im Wesentlichen durch eine bestehende Beteiligung.
Das Umlaufvermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr 2016 von T€ 52.291 um T€ 9.431 auf T€ 61.722. Grund hierfür ist die Erhöhung der liquiden Mittel von T€ 8.981 um T€ 9.880 auf T€ 18.861. Diese Veränderung ist auf die im Laufe des Jahres 2016 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Die aktiven latenten Steuern verringerten sich im Geschäftsjahr 2016 aufgrund von durchgeführten Umstrukturierungen über den Betrag der passiven latenten Steuern hinaus auf T€ 7.308 (Vj. T€ 12.346).
Aufgrund der im abgelaufenen Geschäftsjahr durchgeführten Kapitalerhöhung, stieg das Eigenkapital von T€ 26.837 auf T€ 71.251. Die absolute Veränderung von T€ 44.415 setzte sich aus der Kapitalerhöhung in Höhe von T€ 53.469 abzüglich des Jahresfehlbetrages in Höhe von T€ 9.054 zusammen.
Die Eigenkapitalquote beträgt am 31. Dezember 2016 59% gegenüber dem Vorjahr mit 33%.
Die Rückstellungen der ISARIA Wohnbau AG erhöhten sich von T€ 7.303 um T€ 2.148 auf T€ 9.451. Es erhöhten sich im Wesentlichen die sonstigen Rückstellungen von T€ 4.520 um T€ 2.220 auf T€ 6.739, davon entfallen auf Rückstellungen für Prozessrisiken T€ 1.190, auf Sonstige T€ 771 sowie auf Personalkosten T€ 227. Im Gegenzug verringerten sich die Steuerrückstellungen um T€ 72.
Die ISARIA Wohnbau AG finanziert Immobilienprojekte teils über Eigenkapital und teils über Fremdmittel, bei denen, neben Bankkrediten, überwiegend Beteiligungen der One Group zur Projektentwicklung herangezogen werden. Grundsätzlich werden die Immobilienprojekte durch einzelne Projektgesellschaften gehalten. Die Projektgesellschaften erhalten benötigte Mittel überwiegend direkt von Fremdkapitalgebern oder alternativ von der Muttergesellschaft in Form von Gesellschafterdarlehen.
Die Summe der in voller Höhe kurzfristigen Verbindlichkeiten reduzierte sich von T€ 47.332 um T€ 8.378 auf T€ 38.954. Das war überwiegend auf die Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Diese verringerten sich von T€ 45.914 um T€ 7.483 auf T€ 38.431.
Die ausgewiesenen passiven latenten Steuern betragen zum Bilanzstichtag 2016 T€ 409 (Vj. T€ 480). Diese passiven latenten Steuern resultieren überwiegend aus Abweichungen in der Bewertung von Beteiligungen an Personengesellschaften zwischen Handels- und Steuerbilanz.
Gesamteinschätzung zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG
Die Ertragslage der ISARIA Wohnbau AG hängt wesentlich von den Ergebnisabführungen ihrer Projektgesellschaften ab. Diese richten sich maßgeblich nach den in diesen Projekten erfolgenden Fertigstellungen und Übergaben von Wohneinheiten. Aufgrund der mehrjährigen Realisierungsphase der Projekte, unterliegt der Umsatzausweis in den Projektgesellschaften und damit auch deren Ergebnisabführung zur Konzernmutter starken abrechnungsbedingten Schwankungen, die die Vergleichbarkeit mit Vorjahren beeinflussen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 fielen die Ergebnisabführungen aufgrund dieser abrechnungsbedingten Schwankungen deutlich geringer aus als im Vorjahr. Daher konnte in 2016 die Finanz- und Ertragskraft der ISARIA Wohnbau AG nicht weiter verbessert werden. Der Vorstand sieht jedoch die Gesellschaft aufgrund des neuen Eigentümers als ausreichend eigenkapitalstark an.
VI. Mitarbeiter
Die Mitarbeiter sind für die ISARIA Wohnbau einer der entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ihre vielfältigen Kompetenzen, ihre Erfahrungen, ihre Leistungsfähigkeit und ihr Engagement fördern die weitere Entwicklung des Konzerns.
Entwicklung der Mitarbeiterzahl
Die Belegschaft der ISARIA hat sich auf Jahressicht um 1 (Vj. 3) Mitarbeiter erhöht. Dabei standen 14 (Vj. 11) Neueinstellungen einer Fluktuation von 13 (Vj. 8) Mitarbeitern gegenüber. Im Vergleich zum Personalaufbau im Vorjahr haben wir uns in 2016 nur leicht verstärkt. Der Personalaufbau der letzten sowie der künftigen Jahre ist Ausdruck des bereits erfolgten sowie des weiteren geplanten Wachstums der Gesellschaft.
Zum Stichtag am 31. Dezember 2016 waren damit innerhalb des ISARIA Wohnbau Konzerns 63 (Vj. 62) Mitarbeiter beschäftigt. Davon waren in München 23 (Vj. 22) Mitarbeiter im Bereich Management und Administration, 15 (Vj. 14) Mitarbeiter im Bereich Projektentwicklung (Technik) und 15 (Vj. 15) Mitarbeiter in den Bereichen Verkauf, Marketing und Kundenbetreuung tätig. Bei der One Group waren 10 (Vj. 11) Mitarbeiter angestellt. Daneben beschäftigt der ISARIA Wohnbau Konzern, vornehmlich im Bereich Vertrieb und Projektmanagement, freiberufliche Mitarbeiter. Die ISARIA Wohnbau AG selbst beschäftigte in 2016 durchschnittlich 51 (Vj. 49) Mitarbeiter. Im Konzern liegt das Verhältnis zwischen weiblichen und männlichen Arbeitnehmern derzeit bei einem Anteil von 59% zu 41%.
Förderung von Mitarbeitern und Führungskräften
Die ISARIA fördert und unterstützt gezielt die Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter und Führungskräfte. Hierbei werden die Weiterbildungsmaßnahmen individuell auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter abgestimmt.
Die ISARIA Wohnbau übernimmt auch bei der Nachwuchsförderung gesellschaftliche Verantwortung. Unser Unternehmen ist Ausbildungsbetrieb. Wir beschäftigen aktuell einen Auszubildenden im Ausbildungsberuf Industriekaufmann/-frau. Daneben beschäftigen wir mehrere Mitarbeiter als Werkstudenten bzw. im Rahmen eines Trainee-Programms.
3. Prognosebericht
T 06: Soll-Ist-Vergleich der Konzernerwartungen
| Finanzielle Kennzahl | Ist 2015 | Prognose 2016 | Ist 2016 | Erläuterung |
| Umsatzerlöse | € 92,2 Mio. | rund € 110,0 Mio., davon rund € 30,0 Mio. aus dem Einzelverkauf im Projekt nido | € 96,8 Mio. , davon € 27,7 Mio. aus dem Einzelverkauf im Projekt nido | In der Prognose war ein pauschal angesetzter Wert für Verkaufserlöse aus Verkäufen von Projektentwicklungen und oder Handelsprojekten in Höhe von € 80,0 Mio. angesetzt. Tatsächlich konnten mit drei Projekt- bzw. Objektverkäufen € 63,4 Mio. erlöst werden. |
| Rohertragsmarge | 36% | 29% | 34% | |
| EBIT | € 27,8 Mio. | rund € 23,0 Mio. | € 13,9 Mio. | Wesentlicher Treiber sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die um rund 9,2 Mio. über dem prognostizierten Wert liegen. |
| Finanzierungsaufwendungen | € 15,9 Mio. | € 18,0 Mio. bis€ 18,5 Mio. | € 19,2 Mio. | hierin enthalten sind € 1,9 Mio. Einmalaufwand aus der frühzeitigen Rückführung des ProReal Deutschland Fonds 2 enthalten. |
| Ergebnis nach Steuern | € 8,1 Mio. | Geplant ist ein mittlerer einstelliger Millionen-Betrag. Darin enthalten sind neben der planmäßigen Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte im Großprojekt nido in Karlsfeld verschiedene Einzeleffekte wie der Verkauf mindestens einer Projektentwicklung. Die hieraus erzielbaren Ergebnisbeiträge sind zum jetzigen Zeitpunkt jedoch & d wer vorhersehbar, woraus ein relativ breiter Korridor möglicher Ergebnisabweichungen resultiert. | € -2,2 Mio. | |
| Notarielle Verkaufsleistung | € 23 Mio. | rund € 30 Mio. aus dem Einzelverkauf in Karlsfeld | € 10,9 Mio. | In der Prognose war davon ausgegangen worden, dass alle Baufelder spätestens mit Baustart in den Vertrieb gehen. Zur Optimierung der erzielbaren Erträge wird aktuell jedoch der Vertriebsstart weiterer Baufelder noch zurückgehalten. |
| Auftragsbestand zum 31.12. | € 20 Mio. | rund € 20 Mio. | € 2,5 Mio. | Dies ist eine direkte Folge der niedrigeren notariellen Verkaufsleistung. |
| Kapitalzufluss One Group Fonds | € 20 Mio. | bis zu € 55 Mio. | € 52 Mio. | |
* vor Abschreibung auf immaterielle Vermögensgegenstände aus der Kaufpreisallokation
Die im Konzernabschluss 2015 berichtete Prognose hinsichtlich des Geschäftsverlaufs in 2016 beinhaltete Aussagen zur Höhe der Umsatzerlöse, zur Rohertragsmarge und zum EBIT, zur Entwicklung der Finanzierungskosten, zum operativen Ergebnis des Teilkonzerns One Group, zum Konzernergebnis nach Steuern, sowie zur notariellen Verkaufsleistung und zum geplanten Kapitalzufluss durch die Fonds der One Group. Die Zielerreichung hinsichtlich der einzelnen finanziellen Kennzahlen ist in der Tabelle T06 „Soll-Ist-Vergleich der Konzernerwartungen“ dargestellt.
Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf den Einschätzungen des Vorstands. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.
Gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie die Wohnungsmärkte München und Hamburg
Nach Ansicht des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) setzt sich in Deutschland zum Jahreswechsel 2016/2017 der Aufschwung fort. Auch wenn der private Konsum derzeit nicht mehr so stark zunimmt, ziehen Beschäftigung und Löhne, als auch Investitionen weiter an. Für 2017 rechnet das IfW demnach in Deutschland mit einem Wirtschaftswachstum um 1,7%, verglichen mit 1,9% in 2016. Auch die Weltwirtschaft wird laut IfW-Prognose in den Jahren 2017 und 2018 jeweils 3,5% bzw. 3,6% hinzugewinnen, nachdem der Zuwachs im Geschäftsjahr bei nur rund 3,1% liegen dürfte.
Bezogen auf den Wohnungsmarkt in den sieben größten deutschen Städten und insbesondere die Märkte in München und Hamburg sind die Aussichten für Projektentwickler weiterhin sehr gut. Eine hohe Nachfrage, eine zu geringe Bautätigkeit und das unverändert sehr niedrige Zinsumfeld sprechen nach Ansicht führender Analysten für weiter steigende Wohnungspreise. Steigende Bevölkerungszahlen in den Ballungsgebieten sorgen für eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Bautätigkeit wird nach Ansicht von Branchenexperten auch in 2017 weiter unter dem Bedarf bleiben. Deutschlandweit steht mit 247.000 in 2015 fertiggestellten Wohneinheiten ein Neubaubedarf für 2016-2020 von rund 361.000 Wohnungen pro Jahr gegenüber. Auch wenn die Baugenehmigungen in 2016 nach vorläufigen Zahlen auf deutlich über 300.000 Wohnungen gestiegen sind, bleibt bis auf Weiteres ein spürbarer Nachfrageüberhang bestehen. Der Preisanstieg in vielen deutschen Städten ist deshalb weiterhin zu einem guten Teil fundamental begründet.
Die niedrigen Finanzierungszinsen halten dabei den Wohneigentumserwerb trotz steigender Preise weiterhin erschwinglich. Auch mangelnde Alternativanlagen begünstigen den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich. Dies spricht dafür, dass die Preise auf dem Wohnungsmarkt der sieben größten deutschen Städte auch in 2017 weiter steigen. Dennoch warnen einige Experten mittlerweile vor einer Überhitzung zumindest in einigen Teilmärkten.
Dieser Trend war auch in 2016 ungebrochen und führte, gepaart mit dem Trend zu mehr Haushalten im Verhältnis zur Bevölkerung, zu einer weiter starken Nachfrage nach Wohnraum. Auf dem Hypothekenzinsmarkt ist keine wesentliche Veränderung zu erwarten. Damit wird der Wohnimmobilienerwerb auch für die Zukunft positiv unterstützt. Vor diesem Hintergrund kann von weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen ausgegangen werden, an denen der ISARIA Wohnbau Konzern mit seinem Geschäftsmodell partizipieren wird.
Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit
Die künftige Ausrichtung der Gesellschaft folgt aus der weiter oben im Kapitel „Konzernstrategie“ beschriebenen Wachstumsstrategie. Dies bedeutet, dass der klare Fokus auf Wohnimmobilien bei strikten Investitionskriterien konsequent beibehalten wird. Die beschlossene Wachstumsstrategie soll durch eine regionale Expansion auf weitere deutsche Großstädte sowie auf das Münchner Umland erfolgen.
In den kommenden fünf Jahren plant die ISARIA Wohnbau, ihre laufenden Projektentwicklungen in München und Hamburg mit einem Umsatzvolumen von ca. € 1 Mrd. zu realisieren. Zugleich soll die bestehende Pipeline durch gezielte Akquisitionen weiter ausgebaut werden, um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. Langfristig plant ISARIA die Pipeline soweit auszubauen, dass auf Fünfjahressicht durchschnittlich ein Umsatz von zirka € 300 Mio. bis € 500 Mio. p.a. realisiert werden kann.
Alle bis 2015 erworbenen Münchner Projektentwicklungen haben spätestens seit 2015 gesichertes Wohnbaurecht. In zwei dieser Projektentwicklungen wurde bereits in 2016 mit der Umsetzung begonnen, ebenso in einer der beiden Projektentwicklungen in Hamburg. In 2017 erfolgen die ersten bauvorbereitenden Maßnahmen in zwei weiteren Projektentwicklungen in München sowie der Baubeginn in der zweiten Projektentwicklung in Hamburg. Für letztere soll auch bereits in 2017 der Vertriebsstart erfolgen. Für 2018 ist dann der Vertriebsstart im nächsten Großprojekt, dem Diamalt-Quartier, sowie für weitere Projektentwicklungen in München geplant. Die nächsten Fertigstellungen in den aktuellen Münchner Projektenwicklungen werden nach derzeitiger Planung ab den Jahren 2019 erwartet. Diese werden dann plangemäß wieder und nachhaltig im dreistelligen Millionenbereich pro Jahr liegen. In Hamburg soll das erste Projekt Anfang 2018 fertiggestellt werden. Dabei handelt es sich um ein Boardinghouse, das in 2018 in die Betriebsphase starten soll.
Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2017
2017 wird, nach 2016, ein weiteres Übergangsjahr werden. Nachdem in 2016 in unserem aktuellen Großprojekt nido in Karlsfeld der Fertigstellungsgrad des Gesamtprojekts auf mittlerweile rund 87% angestiegen ist, verteilt sich das verbleibende Umsatzvolumen aus diesem Bauvorhaben in Höhe von rund € 44 Mio. auf die Jahre 2017 (rund € 21 Mio.) und 2018 (rund € 23 Mio.). Weitere nennenswerte Fertigstellungen und damit Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Objekteinheiten sind für 2017 nicht geplant.
Der Auftragsbestand von € 2,5 Mio. zum 31. Dezember 2016 bezieht sich auf die für 2017 geplanten Umsätze aus dem Einzelverkauf. Die Bauleistungen für diese geplanten Fertigstellungen sind bereits komplett oder weitgehend vergeben.
Insgesamt erwarten wir deshalb für das Geschäftsjahr 2017 ein negatives Konzernergebnis nach Steuern im mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Globalverkäufe im Stadium der Projektentwicklung, wie in 2016 realisiert, sind für 2017 nicht eingeplant. Diese würden das Ergebnis entsprechend positiv beeinflussen.
Die ISARIA Wohnbau AG als Einzelgesellschaft hat selbst nur in unwesentlichem Umfang eine eigene operative Geschäftstätigkeit. Sie ist mit ihren Tochter- und Beteiligungsgesellschaften durch zahlreiche Unternehmensverträge und Haftungsverhältnisse eng verbunden. Damit ist für die Gesellschaft die wirtschaftliche Entwicklung ihrer Tochter- und Beteiligungsgesellschaften von zentraler Bedeutung. Die Ergebnisse dieser Unternehmen werden auch für 2017 der maßgebliche Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung der ISARIA Wohnbau AG sein. Auf Basis der für 2017 in den Tochter- und Beteiligungsgesellschaften geplanten Ergebnisbeiträge erwarten wir für die ISARIA Wohnbau als Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 auf Basis des HGB-Jahresabschlusses ein negatives Ergebnis nach Steuern im mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich. Im Vorjahr beinhaltete die Prognose für die Einzelgesellschaft für das Geschäftsjahr 2016 Aussagen zum Ergebnis nach Steuern auf Basis des HGB-Jahresabschlusses. Dieses wurde im negativen mittleren einstelligen Millionen-Euro-Bereich prognostiziert. Im Einzelnen gelten für eine Abweichungsanalyse für die Einzelgesellschaft die gleichen Aspekte, die oben bereits für die Abweichungsanalyse auf Konzernebene ausgeführt wurden. Im Einzelabschluss der ISARIA Wohnbau wirken sich diese Aspekte entsprechend im Beteiligungsergebnis aus.
Gesamteinschätzung
Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurz- oder mittelfristigen Nachfragerückgang auf den Wohnimmobilienmärkten in München und Hamburg zu erkennen. Mit seinen langjährigen Marktkenntnissen, der gesicherten Projektpipeline, der konzerneigenen Finanzierungsplattform sowie einer deutlich verbesserten Eigenkapitalausstattung und Bonität kann der ISARIA Wohnbau Konzern überproportional an der positiven Entwicklung insbesondere des attraktiven Münchner Immobilienmarkts partizipieren.
Der prognostizierte Bevölkerungszuwachs in den deutschen Ballungszentren bis zum Jahre 2025 sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten sind wichtige Indikatoren für den Konzern, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.
Zusammenfassend sieht der Vorstand gesicherte Chancen, nach einem weiteren Übergangsjahr 2017, in dem aufgrund geringer planmäßiger Fertigstellungen kein positives bilanzielles Ergebnis erreicht werden wird, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen im Bestand befindlichen Projektentwicklungen zukünftig das angestrebte Wachstum des Konzerns erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage, mit dann deutlich positiven Ergebnissen spürbar verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist auch in der Übergangsphase durchgehend gesichert.
4. Risiko- und Chancenbericht
I. Risikomanagementsystem
Der ISARIA Wohnbau Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit zahlreichen Unsicherheiten, Veränderungen, und damit einhergehenden Risiken ausgesetzt. Um in diesem Umfeld erfolgreich zu agieren und seine Position als erfolgreicher Anbieter attraktiver Wohnimmobilen weiter zu entwickeln und zu stärken, muss das Unternehmen mögliche Entwicklungen frühzeitig antizipieren und daraus resultierende Risiken systematisch erfassen, bewerten und steuern. Ebenso wichtig ist es, Chancen zu erkennen und zu nutzen. Ein funktionierendes Risiko- und Chancenmanagementsystem ist daher zentrales Element einer wertorientierten Unternehmensführung.
Neben der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit resultiert das Erfordernis eines Risiko-Management-Systems auch aus Vorschriften und gesetzlichen Regelungen (z.B. § 91 Abs. 2 Aktiengesetz und Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz).
Das konzernweite Risikomanagementsystem erfasst die externen, strategischen, operativen, finanziellen und Reputationsrisiken und Chancen unserer vollkonsolidierten Unternehmen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden zu Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden durch den Risikobeauftragten aufbereitet, ausgewertet und regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen. Die Überwachung und Steuerung der identifizierten Risiken bilden den Schwerpunkt des internen Kontrollsystems, für das auf Konzernebene der Vorstand verantwortlich ist. Das interne Kontrollsystem ist integraler Bestandteil des Risikomanagementsystems.
Das Risikomanagement wird als kontinuierlicher Prozess durchgeführt, der in die Phasen Identifikation, Bewertung, Steuerung und Berichterstattung unterteilt ist (vgl. Schaubild).
Das System wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr stetig weiterentwickelt und aktualisiert. Dies ist eine laufende, mit hoher Priorität verfolgte Managementaufgabe.
Der Abschlussprüfer prüft im Rahmen seines Prüfungsauftrages für die Jahres- und Konzernabschlussprüfung, ob das Risikofrüherkennungssystem geeignet ist, unternehmensgefährdende Risiken und Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Das System entspricht den gesetzlichen Anforderungen an ein Risikofrüherkennungssystem.
II. Risikobewertung und Risikobegrenzung
Bewertungsmethodik
Zur Gewährleistung einer einheitlichen Bewertung der Risiken im Unternehmen und damit der Vergleichbarkeit der Ergebnisse werden die Risiken nach einem festen Scoring-Schema und nach festgelegten, nachfolgend dargestellten Kriterien bewertet.
Der Erwartungswert ist dabei das Produkt aus möglichem Schaden und Eintrittswahrscheinlichkeit. Dabei gelten folgende Beurteilungsmaßstäbe:
| Eintrittswahrscheinlichkeit | Bewertung | Punkte | |
| 1 | > 0% bis 5% | fast ausgeschlossen | 0,05 |
| 2 | > 5% bis 20% | unwahrscheinlich | 0,2 |
| 3 | > 20% bis 60% | möglich | 0,6 |
| 4 | > 60% bis 100% | wahrscheinlich | 1 |
| mögliche Schadenshöhe | Bewertung | Punkte | |
| 1 | gering | 0 – 100 T€ | 0,01 |
| 2 | mittel | 100 – 1.000 T€ | 0,1 |
| 3 | hoch | mehr als 1.000 T€ | 1 |
Die risikospezifischen Möglichkeiten des Risiko-Handlings werden nach den Komponenten Eintrittsgeschwindigkeit, Voraussagbarkeit und Beeinflussbarkeit bewertet. Diese Komponenten werden jeweils qualitativ mit den Kategorien „niedrig“, „mittel“ und „hoch“ bewertet. Die Gesamtbeurteilung der Risiko-Handlingsmöglichkeiten ist das Ergebnis der jeweiligen Fallkonstellation der drei Komponenten insgesamt und wird in einer sogenannten Risiko-Handling-Matrix zusammengestellt.
| Situationsbedingte Relevanz | Punkte | |
| 1 | geringe Relevanz | 20 |
| 2 | unterdurchschnittliche Relevanz | 40 |
| 3 | mäßige Relevanz | 60 |
| 4 | überdurchschnittliche Relevanz | 80 |
| 5 | voll relevant | 100 |
Die situationsbedingte Relevanz trägt der Tatsache Rechnung, dass grundsätzlich erfasste und generell vorhandene Risiken in der aktuellen Situation in Abhängigkeit von der aktuellen Umfeldsituation und den ergriffenen Maßnahmen mehr oder weniger relevant sein können. Beherrschbare Risiken sind daher weniger relevant als solche, mit denen in vollem Umfang zu rechnen ist. Die situationsbedingte Relevanz kann sich für dasselbe Risiko im Zeitablauf ändern.
Maßnahmen zur Risikobegrenzung
Soweit es möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, werden versicherbare Risiken von uns durch entsprechende Versicherungen auf externe Risikoträger transferiert. Voraussetzung hierfür ist, dass das mögliche Risikoausmaß eine konzernrelevante Größe erreicht oder anderweitig zur Wahrung der Interessen des Konzerns erforderlich ist (opportune Gründe/Kostenoptimierung/Risikoreduzierung).
Für die übrigen Risiken werden von den jeweiligen Risikoverantwortlichen je nach Ausprägung und Art weitere Gegenmaßnahmen festgelegt. Dazu steht je nach Risikoart, eine Vielzahl von Maßnahmen zur Verfügung, von denen einige nachfolgend exemplarisch beschrieben werden:
| • |
Marktrisiken begegnen wir mit einem umfassenden Vertriebscontrolling und einem intensiven Research. Operativen Risiken wirken wir durch eine Vielzahl an Maßnahmen entgegen: standardisierte Due Diligence-Prüfungen bei Objekt- und Grundstücksankauf |
| • |
Beauftragung leistungsfähiger Baufirmen / Generalunternehmer nach definierten Prozessen für die Auftragsvergabe Einsatz von internen und externen Spezialisten bei der Baurechtsschaffung |
| • |
Risiken aus dem politischen und regulatorischen Umfeld steuern wir durch einen intensiven und konstruktiven Dialog mit Behörden. |
| • |
Risiken in Verbindung mit Rechtstreitigkeiten steuern wir durch eine geeignete Verfahrensbetreuung. |
III. Relevante Risiken und Chancen
Wir stellen im Folgenden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht entweder direkt oder über die Ergebnisse der Tochtergesellschaften die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der ISARIA Wohnbau beeinflussen könnten, dar.
Gegenwärtig wurden von uns keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand unseres Unternehmens gefährden könnten.
Um die Verständlichkeit und die Auswirkungen der Risiken zu fördern, haben wir die Risiken den folgenden Kategorien zugeordnet:
T07: Unternehmensrisiken
| Risikokategorie | Eintrittswahrscheinlichkeit | mögliche Schadenshöhe | Risikobedeutung |
| Branchen- und marktbezogene Risiken | |||
| Konjunkturelle Risiken | mittel | hoch | mittel |
| Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko | mittel | hoch | mittel |
| Regulatorische Rahmenbedingungen | |||
| Immobiliengeschäft der ISARIA Wohnbau Gruppe | hoch | mittel | mittel |
| Fondsgeschäft der One Group | mittel | hoch | mittel |
| Operative Risiken | |||
| Projektrisiken | mittel | mittel | hoch |
| Beteiligungsrisiken | gering | gering | gering |
| Organisatorische Risiken | mittel | gering | hoch |
| IT-Risiken | gering | gering | gering |
| Personalrisiken | mittel | gering | gering |
| Fondsgeschäft der One Group | mittel | hoch | mittel |
| Reputationsrisiken | |||
| Mediale Berichterstattung | mittel | gering | gering |
| Nachhaltigkeit | gering | gering | gering |
| Rechtliche Risiken | siehe dazu Seite 49 f. | ||
| Finanzwirtschaftliche Risiken | |||
| Liquiditätsrisiken | gering | hoch | mittel |
| Zinsrisiken | gering | gering | gering |
| Zahlungsausfallrisiko | gering | gering | gering |
| Steuerliche Risiken | gering | mittel | mittel |
| Sonstige Risiken | siehe dazu Seite 51 |
Branchen- und marktbezogene Risiken und Chancen
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Konjunkturelle Risiken und Chancen |
Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die ISARIA Wohnbau Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Wohnimmobilienmarktes. Bei der Kaufentscheidung von Wohnungen werden konjunkturelle Faktoren von privaten Marktteilnehmern regelmäßig auch sehr subjektiv auslegt. Sie neigen dazu, bestimmte Entwicklungen zu ignorieren oder zu erhöhen. Das ist verständlich, da der Kauf einer Wohnung für private Haushalte regelmäßig eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen des Lebens ist. Der Konzern kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen. Zu den Gewichtigsten zählen die Absatzrisiken aufgrund sinkender Nachfrage und die damit verbundenen Erlösrisiken. Bei steigender Nachfrage besteht insbesondere das Beschaffungsrisiko beim Projekteinkauf und für Bauleistungen.
Demgegenüber kann eine deutliche Verbesserung der konjunkturellen Lage auf unseren Märkten und eine damit einhergehende weiter steigende Nachfrage die Chance bieten, weitere Steigerungen bei den Verkaufspreisen durchzusetzen.
Wesentliche Änderungen konjunktureller Risiken und Chancen waren in 2016 nicht ersichtlich. Die Immobilienpreise und Wohnraummieten sind in den sogenannten A-Städten (7 größte deutsche Städte) und insbesondere im Münchner Markt aufgrund der hohen Nachfrage, der niedrigen Zinssätze und des knappen Angebots weiter gestiegen.
Die ISARIA unternimmt eine ständige Feinjustierung der Verkaufspreise der Immobilien, um den sich verändernden Märkten gerecht zu werden. Die hohe Nachfrage führt jedoch auch dazu, dass es bei der Vergabe von Bauleistungen im Rahmen einzelner Projekte bei Gewerken oder qualifizierten Generalunternehmern immer wieder zu Angebotsengpässen kommt. Die Folge der hohen Nachfrage nach Handwerksleistungen sind Preissteigerungen und Qualitätsprobleme. So könnte es der ISARIA Wohnbau in Zukunft nicht gelingen, die steigenden Herstellungskosten im Rahmen ihrer Projekte wie bisher durch noch stärkere Preissteigerungen bei der Veräußerung von Immobilien an ihre Kunden weiterzugeben. Wir versuchen dieses Risiko durch die langfristige oder partnerschaftliche Bindung mit Bauunternehmen zu minimieren. Zunehmenden Qualitätsproblemen begegnen wir insbesondere durch eine höhere Fertigungstiefe bei der Bauüberwachung unter Einsatz neuester IT-Systeme.
Um den Marktentwicklungen gerecht zu werden, strebt die ISARIA weiterhin eine Diversifizierung der Produktpalette und überregionales Handeln an. Des Weiteren wird ein Projekteinstieg in allen Entwicklungsstadien forciert.
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Wettbewerb, Diversifikations- und Akquisitionsrisiko |
Der Markt für Projektentwickler ist in den A-Städten von intensivem Wettbewerb und einer Vielzahl etablierter mittlerer und großer Unternehmen geprägt, die wie die ISARIA Wohnbau Gruppe primär regional tätig sind. Darüber hinaus steht die ISARIA Wohnbau Gruppe zunehmend Wettbewerbern gegenüber, die deutschlandweit oder international agieren und sich verstärkt um Wohnbauprojekte in den deutschen Ballungszentren und insbesondere im Großraum München bemühen. Um diesem Risiko zu begegnen, hat der Konzern bereits in 2008 den Geschäftsbereich Revitalisierung gegründet. Damit kann das Risiko neben dem Neubau von Wohnimmobilien auch auf die Sanierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien, insbesondere von ehemaligen Bürogebäuden, als zweiten Produktbereich verteilt werden.
Die ISARIA Wohnbau Gruppe ist angesichts der unveränderten Enge am Grundstücksmarkt im Großraum München auch zukünftig darauf angewiesen, fortlaufend ihre Kompetenz zur Identifikation geeigneter Grundstücke und Immobilien einzusetzen und zu entwickeln und diese Grundstücke dann zu angemessenen Konditionen zu erwerben. Aktuell ist festzustellen, dass Wettbewerber am Münchner Markt spekulativ einkaufen, d.h. mit Verkaufspreisen über den aktuellen Marktpreisen kalkulieren und damit mit einer Fortsetzung der Preisentwicklung der letzten fünf Jahre rechnen. So wurde die ISARIA Wohnbau Gruppe auch in 2016 in mehreren Bieterverfahren mit gesichertem Baurecht von entsprechenden Marktteilnehmern überboten. Lediglich in Hamburg ist es gelungen, eine kleinere Neubau-Projektentwicklung für ca. 30 Apartments zu akquirieren. In München ist es dennoch über persönliche Netzwerke und eigene Recherchen gelungen, zwei Wohnbaugrundstücke und ein Bestandsgebäude zu erwerben. Letzteres soll abgerissen werden und es ist geplant, einen Neubau mit 30% reinem Wohnanteil und 70% Boardinghausflächen zu erstellen. Die Diversifikation in der Produktpalette hin zu gewerblichem Wohnen macht sich damit bereits bezahlt.
Die ISARIA Wohnbau Gruppe konzentrierte ihre Geschäftstätigkeit bisher auf den Großraum München. Aus diesem Grund ist sie stark abhängig von lokalen Marktentwicklungen. Die Wohnimmobilienpreise in München sind bereits heute die höchsten in ganz Deutschland. Trotz der sonst günstigen Bedingungen könnte dieser Umstand in Zukunft die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes in der Stadt beschränken, da die Bezahlbarkeit für durchschnittliche Erwerberkreise nicht mehr gegeben sein könnte.
Die in 2014 getroffene strategische Entscheidung zur Ausweitung der Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe auf Hamburg als zweiten regionalen Markt trägt auch zur Reduzierung dieser dargestellten Risiken bei. Bei vergleichbarer Kaufkraft der Haushalte liegt das Preisniveau für Neubauwohnungen in Hamburg etwa ein Drittel unter den Münchner Preisen. Weiterhin hat die ISARIA Wohnbau Gruppe ebenfalls schon in 2014 begonnen, attraktive Märkte in der Region München zu identifizieren.
Seit dem Einstieg des neuen Großaktionärs Lone Star und der erfolgten Kapitalerhöhung liegt der Fokus insbesondere auf der Ausweitung der Geschäftstätigkeit auf weitere Standorte. Zwar können die damit verbundenen Markteintrittsbarrieren und -kosten die Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns zunächst negativ beeinflussen, eröffnen aber mittelfristig mehr Chancen als Risiken.
Regulatorische Rahmenbedingungen
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Immobiliengeschäft in der ISARIA Wohnbau Gruppe |
Die Geschäftstätigkeit der ISARIA Wohnbau Gruppe ist von bestimmten rechtlichen Bedingungen abhängig. Der schlüsselfertige Verkauf von Wohneinheiten an Privatpersonen und die Entgegennahme von Ratenzahlungen ist eine in Deutschland gewerberechtlich genehmigungspflichtige Tätigkeit und unterliegt insbesondere den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung. Eine Änderung dieses Regelwerkes ist aktuell erkennbar nicht in der Diskussion.
Andere Änderungen der nationalen oder europarechtlichen Vorschriften oder Veränderungen in der gerichtlichen Rechtsprechung könnten aber die Geschäftstätigkeit beeinträchtigen. Der deutsche Wohnungsmarkt hatte sich seit Anfang der Neunziger Jahre des letzten Jahrhunderts über zwanzig Jahre weitgehend entspannt und war deshalb nicht im politischen Fokus. Doch auch in dieser Zeit hat sich die rechtliche und steuerliche Situation für Immobilieninvestitionen in Deutschland in der Vergangenheit vielfach verschlechtert. In vielen Bereichen (Abschreibungszeiten, Fristen für Veräußerungsgeschäfte, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Eigenheimzulage) wurden gravierende Änderungen vorgenommen.
In 2012 begann verstärkt eine politische Diskussion über die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen, in deren Verlauf verschiedene gesetzliche Initiativen diskutiert wurden.
2015 wurde das Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Maklercourtage eingeführt (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG). Die Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten eindämmen. In diesem Gesetz sind jedoch Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen. Das könnte Neubauwohnungen sowohl für private als auch für institutionelle Investoren noch attraktiver machen. Sowohl in München als auch in Hamburg gelten die Regelungen zur Mietpreisbremse seit 2015 jeweils im gesamten Stadtgebiet.
Deren vom Gesetzgeber gewünschte Wirkung scheint sich bisher nach überwiegender Meinung jedoch nicht eingestellt zu haben. Aktuell wird deshalb bereits eine Mietrechtsnovelle II politisch diskutiert, die weitere Eingriffe in die Vertragsfreiheit plant.
Insgesamt besteht ein erhöhtes Risiko, dass durch verschiedene Maßnahmen auf allen politischen Ebenen eine zunehmende Regulierung des freien Wohnungsbaus und der Mieten erfolgt. Diese können letztlich auch positiv sein, etwa durch neue Förderprogramme für Wohneigentum.
Allgemein könnten auch schärfere gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz die Baukosten erheblich erhöhen. So trat am 01. Januar 2016 die EnEV 2016 in Kraft, die eine Senkung des Energiebedarfs neugebauter Wohnhäuser um 25 Prozent bei der Anlagentechnik und eine um 20 Prozent verbesserte Wärmedämmung des Gebäudes im Vergleich zur EnEV 2014 vorsieht. Bisher sind jedoch im Konzern keine Bauvorhaben in der Ausschreibung oder Realisierung von den neuen EnEV-Regelungen betroffen, da alle laufenden Vorhaben vor 2016 genehmigt oder die Genehmigung noch nach der vor 2016 geltenden EnEV beantragt wurde.
Der Konzern kann diese Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Nachdem es sich um gesetzliche Bestimmungen handelt, die für alle Marktteilnehmer gleichermaßen Gültigkeit haben, sieht sich der Konzern hier aber keinem besonderen Risiko ausgesetzt.
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Fondsgeschäft der One Group |
Die Initiierung, das Management und die Verwaltung geschlossener Fonds sind in Deutschland in verschiedener Hinsicht reguliert:
Seit 2013 ist in Deutschland das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als nationale Umsetzung der Alternative Investment Fund Manager (AIFM)-Richtlinie in Kraft getreten. Danach müssen geschlossene Fonds, deren Anteile nach dem 22. Juli 2013 neu ausgegeben werden, von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) emittiert, vertrieben und verwaltet werden. An die KVG werden verschiedene Anforderungen hinsichtlich der Ausstattung mit Eigenmitteln, der Einrichtung und Ausgestaltung eines Risikomanagement- und Kontrollsystems sowie dem Vorhalten eines umfassenden Berichtswesens gestellt. Die Zulassung als KVG obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Weitere Regelungen des KAGB beeinflussen auch die Produktkonzeption; so müssen etwa bei Publikums-AIFs wie dem ProReal Deutschland Fonds 4 Investitionen dem Grundsatz der Risikomischung entsprechen. Für jeden geschlossenen Fonds müssen Anlagebedingungen vorgelegt werden, die die Anlagestrategie beschreiben und inhaltlich begrenzen. Die Anlagebedingungen müssen durch die BaFin genehmigt werden. Ebenso muss vor dem Beginn des Vertriebs von der BaFin eine Vertriebserlaubnis eingeholt werden muss. Im Rahmen der Erteilung dieser Vertriebserlaubnis wird die BaFin auch den für Publikumsfonds vorzulegenden Prospekt – wie davor auch schon – prüfen.
Die One Group, die auch Mitglied des Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (bsi) ist, verfolgt die gesetzlichen Rahmenbedingungen kontinuierlich im permanenten Austausch mit den rechtlichen Beratern und dem bsi, um notwendige Änderungen bei Bedarf zu implementieren und die regulatorischen Risiken zu minimieren.
Auf Grundlage der bisherigen unter dem KAGB gesammelten Erfahrungen hat die Gesellschaft entschieden, das in 2017 startende Folgeprodukt aus der ProReal Deutschland-Serie nicht unter dem KAGB, sondern unter dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) aufzulegen.
Operative Risiken
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Projektrisiken und Projektchancen |
Der ISARIA Wohnbau Konzern hält als klassischer Projektentwickler für Wohnimmobilien seine Objekte in der Regel nicht dauerhaft im Bestand, sondern verkauft die Wohneinheiten vielfach bereits während der Bauphase an die Kunden. Der Konzern ist in seinen Segmenten Neubau und Revitalisierung deshalb darauf angewiesen, fortlaufend neue, für seine Projekte erforderliche, Genehmigungen zu erhalten. Sollten öffentlich-rechtliche Genehmigungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter wesentlichen Auflagen und/oder Nebenbestimmungen erteilt werden, kann dies die geplante Bebauung und Entwicklung ausschließen, beeinträchtigen oder verzögern, den Wert des Grundstücks mindern, die Baukosten nach oben treiben sowie die Vermarktung wesentlich beeinflussen. Diesem Risiko aus der Baurechtsschaffung wird durch die langjährige Erfahrung in der Projektplanung begegnet.
Die Geschäftstätigkeit unterliegt Schwankungen, die im Wesentlichen dadurch geprägt werden, in welchem Realisierungsstand sich das jeweilige grundsätzlich mehrjährige Projekt befindet. Der Abschluss der notariellen Verträge über die Wohnimmobilien, der sich in der so genannten notariellen Verkaufsleistung der ISARIA Wohnbau Gruppe widerspiegelt, ist dabei von der erfolgswirksamen Berücksichtigung der Umsätze in der Gewinn- und Verlustrechnung zu unterscheiden. Die Umsatzrealisierung erfolgt erst im Zeitpunkt der Abnahme des Sondereigentums durch den Wohnungskäufer und der (Schlüssel-)Übergabe an ihn. Dieses Risiko versucht der ISARIA Wohnbau Konzern dadurch zu minimieren, dass sich die Projekte aus dem Portfolio möglichst in unterschiedlichen Realisierungsstadien befinden.
Die Bautätigkeit ist im Außenbereich den natürlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. So kann ein strenger und kalter Winter ebenso wie ein Ansteigen des Grundwasserspiegels nach anhaltenden Regenperioden zu zeitlichen Verzögerungen im Bauablauf und damit zu Verschiebungen von Umsatzerlösen in spätere Perioden führen. Solche Verzögerungen können in der Folgezeit nur mit größeren Anstrengungen und Mehraufwand aufgeholt werden. Solche witterungsbedingten Einflüsse können zu deutlichen Ergebniseinbußen führen. Ihnen kann auch nur sehr bedingt durch Gegenmaßnahmen, wie eine entsprechende Zeitplanung unter Berücksichtigung der Winterperiode, begegnet werden.
Nicht planmäßige Abverkäufe von Wohneinheiten sowie Störungen im Bauablauf, insbesondere länger als geplant dauernde Vorbereitungs- und Baumaßnahmen und sonstige Fehlentwicklungen bei der Durchführung von Projekten können ebenfalls zu erheblich höheren Kosten führen.
Als Projektentwickler für qualitativ hochwertige Wohnimmobilien ist die ISARIA Wohnbau Gruppe darauf angewiesen, ihre Bau- bzw. Sanierungsvorhaben innerhalb des geplanten Zeitrahmens und zu den kalkulierten Kosten zu realisieren. Die Einhaltung des projektierten Zeit-, Kosten- und Abverkaufsplans ist von vielen Unsicherheiten und Faktoren abhängig. Sollte es während der Bau- bzw. Sanierungsphase etwa zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, wie z.B. der Insolvenz eines beauftragten General- oder Subunternehmers, erheblichen Mängeln in der Leistung dieser Unternehmen oder Einschränkungen auf den Baustellen kommen, kann dies erhebliche zeitliche Verzögerungen sowie nicht kalkulierbare Mehrkosten verursachen. Bei der Entwicklung bestehender Objekte kann es zu vergleichbaren Risiken kommen. Zudem besteht das Risiko, dass die Produkte der ISARIA Wohnbau Gruppe auf dem Markt nicht oder nicht vollständig angenommen werden, weil z.B. die von uns geplanten Standards nicht der Marktnachfrage entsprechen, und es deshalb zu Leerständen kommt oder Erwerber Änderungen durchsetzen, etwa weil eine Immobilie von der ISARIA Wohnbau Gruppe unzutreffend eingeschätzt wurde, sodass der projektierte Verkaufspreis der Wohneinheiten im Verkauf nicht, nicht vollständig oder nicht sofort erreicht werden kann. Dies kann dazu führen, dass Änderungen in der Planung und Umsetzung während des Baus oder der Sanierung oder neue öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich werden, was wiederum zu deutlichen Mehrkosten und zeitlichen Verzögerungen führen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, werden bereits große Teile der Einheiten während der Planungsphase, bevor mit dem Bau begonnen wird, oder in einer frühen Bauphase verkauft. Dieses Vorgehen ist insbesondere dann möglich, wenn es wie aktuell in München einen Nachfrageüberhang nach bezahlbaren hochwertigen Neubaueinheiten gibt und die Gesellschaft entsprechend attraktive Produkte anbieten kann.
Das Projektentwicklungsgeschäft ist mit Investitionen verbunden, die normalerweise zu einem wesentlichen Teil mit Fremdkapital finanziert werden. Sollten die Banken ihre Kreditkonditionen in Zukunft verschärfen, oder sich das Zinsniveau signifikant erhöhen, hätte dies einen negativen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit. Zudem stellen die Kapitalmarktbedingungen für die Projektentwicklungsaktivitäten eine besondere Herausforderung dar. Die zukünftigen Projektfinanzierungsbedingungen werden einen entscheidenden Einfluss haben, ob und wann neue Projekte realisiert werden können.
Die aktuell niedrigen Renditen in anderen Anlageformen sind eine Chance für die Immobilie als interessante Investitionsmöglichkeit. Großinvestoren zeigen im Nachgang der Finanzkrise vermehrt das Bedürfnis nach sicheren Wertanlagen. Bei Wohnprojekten sind Bruttoanfangsrenditen von ca. 3% bis 4% im Großraum München realisierbar, was angesichts des niedrigen Zinsniveaus in Kombination mit der nachhaltigen Wertsteigerungsperspektive der Wohnungen eine attraktive Rendite für Investoren ist. Allerdings sind die im Einzelverkauf aktuell realisierbaren Preise und Abverkaufsgeschwindigkeiten für Bauträger und Projektentwickler derzeit so attraktiv, dass Globalkäufer kaum wettbewerbsfähig sind. Die Gesellschaft hat seit 2012 kein selbst entwickeltes und realisiertes Objekt mehr global an einen Investor verkauft.
Bei dem Projektgeschäft von Immobilien könnten aufgrund von Bauschäden oder Baumängeln Schadensersatzklagen von Wohnungskäufern auftreten. In einem solchen Fall trägt der ISARIA Wohnbau Konzern das Ausfallrisiko, wenn er nicht seinerseits Rückgriff nehmen kann. Der ISARIA Wohnbau Konzern begegnet diesem Risiko, indem er Gewährleistungsbürgschaften der beauftragten (General-)Unternehmer verlangt und erhält. Der ISARIA Wohnbau Konzern trägt zudem generell das Risiko, von Behörden oder Dritten aufgrund von Altlasten oder anderen Bodenrisiken sowie wegen Gebäudeschadstoffen in Anspruch genommen zu werden. Die ISARIA Wohnbau Gruppe versucht regelmäßig, durch entsprechende vertragliche Regelungen sowie durch die Einholung von Gutachten vor dem Kauf eines Grundstücks die Altlasten- und sonstigen Bodenrisiken zu reduzieren.
Die ISARIA Wohnbau Gruppe bildet Rückstellungen für erwartete Rechtsstreitigkeiten in Zusammenhang mit Altobjekten. Diese betreffen insbesondere Rückstellungen für Gewährleistungen in der Größenordnung von rund € 3,6 Mio. (Vj. rund € 3,6 Mio.) sowie Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit möglichen Nachlaufkosten in Höhe von rund € 9,1 Mio. (Vj. rund € 6,5Mio.). Dagegen wurden entsprechende Regressansprüche in Höhe von € 3,1 Mio. aktiviert (Vj. € 4,6 Mio.).
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Beteiligungsrisiken |
Die einzelnen Bauvorhaben werden zur Risikominimierung in Projektgesellschaften geführt. Bei Gesellschaften, bei denen kein beherrschender Einfluss ausgeübt wird, resultiert hieraus grundsätzlich ein Beteiligungsrisiko. Der ISARIA Wohnbau Konzern übt derzeit jedoch über alle Gesellschaften, an denen er beteiligt ist, einen beherrschenden Einfluss aus. Grundsätzlich überwacht ein zentrales Beteiligungscontrolling die Entwicklung der Beteiligungen und erkennt dadurch Risiken rechtzeitig. Im Rahmen des Beteiligungscontrollings erfolgen für die jeweiligen Projektgesellschaften periodische Soll-/Ist-Vergleiche für den gesamten Kostenbereich sowie eine laufende Überwachung des Verkaufsstandes und der Erlösseite. Alle Mitarbeiter des Projektentwicklungsgeschäfts sind in der ISARIA Wohnbau angestellt und steuern von dort aus die Beteiligungen.
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Organisatorische Risiken |
Die internen Organisationsstrukturen des ISARIA Wohnbau Konzerns, insbesondere das Risikomanagement und das Compliance-System, müssen laufend weiterentwickelt werden.
Im Jahr 2015 wurde die Betriebsstätte in Hamburg aufgebaut und neues Personal eingestellt. Die Integration der Betriebsstätte in den ISARIA Wohnbau Konzern mit umfassenden Schnittstellen und Prozessen ist grundsätzlich gut gelungen.
Das Sicherstellen einer mit dem geplanten weiteren Wachstum Schritt haltenden Entwicklung und Weiterentwicklung angemessener Organisations-, Risikoüberwachungs- und Risikomanagementstrukturen, die Fehlentwicklungen, Fehlverhalten und Risiken frühzeitig erkennen lassen, ist eine ständige Herausforderung an den ISARIA Wohnbau Konzern. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Gesellschaft eine externe Unternehmensberatung damit beauftragt, die Prozesse der bestehenden Aufbau- und Ablauforganisation zu analysieren und im Hinblick auf das geplante weitere Unternehmenswachstum zu optimieren. Aus diesem Auftrag heraus wurden bereits neue SOLL-Prozesse definiert und Vorschläge zur Änderung der Aufbauorganisation unterbreitet. Die Umsetzung und Implementierung dieser Änderungen ist für das erste Halbjahr 2017 vorgesehen.
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IT-Risiken |
Der Großteil unserer Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen unterstützt. Hierbei kommt überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware zum Einsatz, um unsere Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden. Die wesentlichen IT-Komponenten für das Planungs- und Rechnungswesen und die immobilienwirtschaftliche Verwaltung von Objekten werden auf einer eigenen EDV-Anlage ausgeführt. Die Wartung der Anlage wurde an kompetente Dienstleistungsunternehmen übertragen. Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren entsprechende Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.
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Personalrisiken |
Der Wettbewerb um hochqualifizierte Fach- und Führungskräfte ist nach wie vor sehr hoch. Der Erfolg des ISARIA Wohnbau Konzerns hängt maßgeblich davon ab, inwiefern es gelingt, die entsprechenden Mitarbeiter einzustellen, zu integrieren und dauerhaft zu binden. Auch bei der ISARIA Wohnbau sind das Wissen und die Fähigkeiten der Mitarbeiter wesentliche Einflussfaktoren für die positive Entwicklung. Qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und diese an den Konzern zu binden, wird auch in Zukunft von zentraler Bedeutung sein. Aus diesem Grund werden der Nachfolgeplanung, der Motivation der Mitarbeiter und der Fluktuation besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die ISARIA Wohnbau befindet sich aktuell in einer Wachstumsphase, in der die Gewinnung neuer Mitarbeiter besonders wichtig ist. Sollte es der Gesellschaft nicht gelingen, in dem benötigten Umfang und der geforderten Qualifikation neue Fach- und Führungskräfte für sich zu gewinnen, wäre das angestrebte Wachstum der Gesellschaft gefährdet. Allerdings gelang es der Gesellschaft auch in 2016, 14 neue Mitarbeiter einzustellen, und damit sowohl die Abgänge zu kompensieren als auch das weitere Unternehmenswachstum zu sichern.
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Fondsgeschäft der One Group |
Die One Group ist von der künftigen Entwicklung der Nachfrage nach und der wirtschaftlichen Attraktivität ihrer vertriebenen Finanzprodukte abhängig. Der Platzierungserfolg hängt auch vom Erfolg der Projekte und deren Marktkommunikation ab, in die die One Group investiert ist. Ein Rückgang bei der Platzierbarkeit der Produkte der One Group könnte zu einem erhöhten Finanzierungsaufwand und Einschränkungen im Wachstum bei der ISARIA Wohnbau führen. Demgegenüber kann die Steigerung der Platzierbarkeit zu einer Reduzierung des Finanzierungsaufwands und zu erweiterten Wachstumsmöglichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns führen.
In 2016 waren alle verfügbaren Mittel der One Group vollständig in Projekten des ISARIA-Konzerns investiert. Die prospektgemäße Rückzahlung des Fonds 2 Mitte des Jahres an die bestehenden Anleger konnte durch ein geeignetes Liquiditätsmanagement sichergestellt werden. Durch die Reinvestition vieler Anleger in den Fonds 4 konnten Risiken aus dem Vertrieb minimiert werden. Marktrisiken werden insbesondere durch von anderen Marktteilnehmern verursachte Branchenskandale gesehen.
Die Platzierungsphase des Fonds 4 lief zum 31. Dezember 2016 aus. Das Nachfolgeprodukt befindet sich bereits in der Genehmigungsphase. Bei einer kurzfristig erwarteten Genehmigung durch die BaFin und einem bereist vorbereiteten Vertriebsstart werden aktuell keine Risiken in der Verfügbarkeit von Produkten gesehen.
Reputationsrisiken
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Negative mediale Berichterstattung |
Eine unvorhersehbare negative mediale Berichterstattung über unsere Produkte und Dienstleistungen oder unsere unternehmerische Tätigkeit und Verantwortung kann einen großen Einfluss auf die Reputation unseres Unternehmens, unseren Ruf und Image unserer Produkte haben. Durch das Internet und soziale Netzwerke kann es dabei zu einer noch schnelleren und umfangreicheren Verbreitung solcher Informationen und Meinungen kommen, als dies noch vor einigen Jahren der Fall war.
Eine negative Berichterstattung kann sich letzten Endes auf den Umsatz und damit auch auf das Ergebnis unserer Geschäftstätigkeit auswirken. Um negative Berichterstattung zu vermeiden, suchen wir den ständigen, intensiven und konstruktiven Dialog vor allem mit unseren Kunden, den Medien und der Finanzwelt. Es hat für uns höchste Priorität, unsere Stakeholder zufriedenzustellen.
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Nachhaltigkeit |
Zu einem umfassenden Risiko- und Chancen-Management gehört für den ISARIA Wohnbau Konzern auch die Berücksichtigung von Risiken und Chancen der Corporate Responsibility. Hierzu hat die ISARIA Wohnbau bereits im Vorjahr ein Projekt zur systematischen Erfassung von Nachhaltigkeitsthemen im Konzern gestartet. Über die in diesem Rahmen im ISARIA Wohnbau Konzern bereits erfolgten Initiativen berichten wir im vorliegenden Lagebericht in Kapitel 1.V.
Rechtliche Risiken
Die ISARIA Wohnbau ist Partei in gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren mit Behörden, Kunden, Wohnungseigentümergemeinschaften, Baufirmen, Nachbarn sowie anderen Beteiligten. Das Projektentwicklungsgeschäft ist generell streitbehaftet, da es regelmäßig um hohe Summen und einmalige Geschäftsbeziehungen geht. Die Gesellschaft arbeitet mit zahlreichen Rechtsanwaltskanzleien zusammen und versucht durch das Vertragswesen sowie hohe Transparenz und Qualität künftige Streitigkeiten zu vermeiden.
Das im Berichtsjahr ergangene Gerichtsurteil mit der Abweisung der Klage der Viktoriastraße KG haben wir bereits oben unter 2.III. „Wesentliche Ereignisse im Berichtszeitraum“ beschrieben.
Zur Begrenzung des Risikos von Verstößen gegen bestehende Regelungen, Gesetze und Richtlinien besteht ein Compliance Management System und ist ein Compliance Beauftragter benannt. Dieses System wird fortlaufend den sich aus dem laufenden Geschäftsbetrieb sowie dem geplanten weiteren Wachstum ergebenden Anforderungen angepasst.
Es erfolgten keine Zuwendungen (Geldzuwendungen und Zuwendungen von Sachwerten) an Parteien, Politiker und damit verbunden Einrichtungen.
Die Gesellschaft hat einen Datenschutzbeauftragten benannt, der regelmäßig an den Vorstand berichtet. Es sind im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Verstöße gegen Datenschutzbestimmungen bekannt geworden.
Es gibt aktuell und gab bisher keine Verfahren aufgrund wettbewerbswidrigem Verhalten oder Kartell- und Monopolbildung gegen die Gesellschaft, ihre Organe oder eine ihrer Tochtergesellschaften.
Finanzwirtschaftliche Risiken
Der ISARIA Wohnbau Konzern ist durch seine Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Dies sind insbesondere das Liquiditätsrisiko, aber auch das Zinsänderungsrisiko sowie das Zahlungsausfallrisiko der Geschäftspartner. Ziel des finanziellen Risikomanagements des Konzerns ist es, diese Risiken durch die laufenden operativen und finanzorientierten Aktivitäten zu begrenzen. Hierzu gehört eine laufende detaillierte Liquiditätsplanung ebenso wie der Einsatz von Simulationsrechnungen unter Verwendung von Worst-Case-Szenarien.
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Liquiditätsrisiko |
Ein zentrales finanzwirtschaftliches Risiko des ISARIA Wohnbau Konzerns birgt die kapitalintensive Tätigkeit als Projektentwickler für Wohnimmobilien. Bisher wurden verschiedenste Finanzierungsformen genutzt. Ein Teil des für die Entwicklung der jeweiligen Projekte erforderlichen Kapitals wurde in der Form von Darlehen von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt. Daneben wurden alternative Finanzierungsinstrumente (sogenannte Mezzanine-Finanzierungen) mit weiteren Kapitalgebern abgeschlossen, um gegenüber den Kreditinstituten die notwendigen Eigenmittel nachweisen zu können oder um die Projekte vorübergehend vollständig auf diese Weise zu finanzieren. Die Vergütung erfolgt als Zinszahlungen oder in Form der Ausschüttung von fixen, nicht rückzahlbaren Vorabgewinnen aus den jeweiligen Projekten. Aufgrund des Risikoprofils liegen die Vergütungen dieser Mittel deutlich höher als die Zinsen von erstrangig besicherten Darlehen.
Branchenspezifisch werden Bauträgerfinanzierungen in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten im Ein-Jahresbereich ausgegeben, obwohl die Laufzeiten der Projektentwicklungen und Baumaßnahmen teils deutlich länger sind. Deshalb müssen Finanzierungen während einer Maßnahme regelmäßig prolongiert werden. Seitens der Kreditgeber werden in die Entscheidungen zur Verlängerung von Faktoren wie Vertrauen in den Bauträger und in die Projektentwicklungen eingebracht. Weiterhin spielen die allgemeine Marksituation und die prognostizierten Entwicklungen eine Rolle bei der Kreditprolongation. In diesem Bereich hat sich unser Risiko im abgelaufenen Geschäftsjahr weiter verringert, wie auch die erfolgreich neu abgeschlossenen Bankfinanzierungen in 2016 belegen. Das Interesse von Banken an einer Geschäftsbeziehung mit der ISARIA hat nochmals spürbar zugenommen. So konnten im abgelaufenen Geschäftsjahr zwei neue Geldinstitute als Kreditgeber gewonnen werden.
Durch die im August 2016 erfolgte Kapitalerhöhung der ISARIA Wohnbau AG hat sich die Liquiditätssituation im Konzern erheblich verbessert. Es steht nun auch erstmals „echtes“ Eigenkapital, sowohl für bestehende Projektfinanzierungen als auch für geplante weitere Grundstücksakquisitionen, zur Verfügung.
Daneben verfügt die ISARIA Wohnbau mit der One Group über eine konzerneigene Finanzierungsplattform. Dies bedeutet eine deutliche Absenkung der finanzwirtschaftlichen Risiken in vielfacher Hinsicht. Verschiedene jeweils komplexe Finanzinstrumente konnten so durch eine einheitliche Struktur ersetzt werden. Zuflüsse sind verlässlich und kalkulierbar. Auch die Kosten liegen zum Teil deutlich unter alternativen Engagements. Die Gesellschaft geht davon aus, dass aus den über die Plattform bereits zur Verfügung stehenden Mittel sowie über die Einwerbung weiterer Mittel in 2017 die anstehenden Prolongationen und bestehenden Projektentwicklungen vollständig finanziert werden können und die allgemeine Liquidität gesichert ist.
Von der One Group aufgenommene Fondsmittel müssen, nach der Verlängerung des ursprünglich zum 31. März 2017 endenden ProReal Deutschland Fonds 3 um maximal ein Jahr, spätestens 2018 an die Investoren in Höhe von T€ 78.750 zurückgezahlt werden. Der Liquiditätsplan sieht vor, dass jeweils revolvierend neue Mittel eingeworben werden und damit langfristig die Projektfinanzierung auf einem bestimmten Niveau erhalten bleibt. Hier liegen Risiken in der allgemeinen Markt- und Zinsentwicklung.
Die wesentlichen Liquiditätsabflüsse bestehen insgesamt in den laufenden Verbindlichkeiten des ISARIA Wohnbau Konzerns, den Finanzierungskosten und den planmäßigen Ausschüttungen an die Gesellschafter der ProReal Deutschland Fonds. Liquiditätszuflüsse sind insbesondere durch eingeworbene Fondsmittel der One Group (ProReal Deutschland-Serie) sowie durch die anstehenden Übergaben aus Projektgesellschaften zu erwarten.
Alle im Geschäftsjahr 2016 fälligen Anleihen und Kredite konnten abgelöst oder verlängert werden.
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Zinsrisiken und -Chancen |
Einige Kreditverträge sehen einen variablen Zinssatz vor, der regelmäßig an die jeweils aktuelle Zinsentwicklung angepasst wird. Risiken aus Zinsänderungen treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze auf. Ein Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus könnte die Finanzierungskosten des Konzerns in Zukunft erhöhen bzw. zukünftige Finanzierungen erschweren. Ein höheres Zinsniveau könnte außerdem zur Folge haben, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit deren Verkaufsmöglichkeiten verschlechtern, da Käufer den Kaufpreis regelmäßig teilweise über Fremdkapital finanzieren, bei höheren Finanzierungskosten gegebenenfalls den Kauf einer Immobilie verschieben, auf weniger teure Objekte ausweichen oder ganz von einem Kauf Abstand nehmen und alternative Investitionen bevorzugen. Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte sich daher negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Ein Rückgang des Zinsniveaus könnte dagegen sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter fördern als auch die eigenen Zinskosten reduzieren, und sich damit positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken. Da jedoch der weit überwiegende Teil der Finanzierungsverträge feste Zinssätze vorsieht, erfolgt im Konzern ein Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, z.B. zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken, nicht.
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Zahlungsausfallrisiko |
Dem Zahlungsausfallrisiko wird durch ein entsprechendes Management der offenen Posten sowie durch die Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. Die Erfassung und Berichterstattung dieser Risiken erfolgt durch entsprechende Berichtseinheiten des ISARIA Wohnbau Konzerns. Schuldner der Gesellschaft sind im Wesentlichen eine Vielzahl von privaten Wohnungskäufern, die beim Kauf ihrer Immobilie ihre Finanzierung nachweisen.
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Steuerliche Risiken |
Wesentliche steuerliche Risiken können sich aus Änderungen der lokalen Steuergesetze bzw. der Rechtsprechung und unterschiedlicher Auslegung existierender Vorschriften im Rahmen laufender oder zukünftiger Betriebsprüfungen ergeben. So laufen gegenwärtig außergerichtliche Rechtsbehelfsverfahren im Hinblick auf Prüfungsfeststellungen für Vorjahre mit einem steuerlichen Risiko von rund € 1,5 Mio. (Vj. rund € 1,3 Mio.), für die keine Rückstellungen gebildet wurden, da nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet wird. Die Aussetzung der Vollziehung wurde gewährt. Gleichwohl ist der Ausgang dieser Verfahren ungewiss.
Sonstige Risiken
Neben den bereits beschriebenen Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die schwer oder gar nicht absehbar und damit kaum beeinflussbar sind. Einige dieser Risiken sind unvorhergesehene politische Umgestaltungen, soziale Umbrüche, verheerende Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Diese sind nicht Bestandteil unseres Risikomanagementsystems. Derartige Entwicklungen könnten sich in Zukunft mittelbar und unmittelbar auf den ökonomischen Verlauf des ISARIA Wohnbau Konzerns auswirken.
IV. Gesamteinschätzung des Managements zur Risiko- und Chancensituation
Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2016 gegenüber dem Vorjahr weiter verbessert. Aus Sicht des ISARIA Wohnbau Konzerns sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar und zwar weder aus der Vergangenheit, noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Der ISARIA Wohnbau Konzern ist gegenwärtig und zukünftig fähig, im Markt für Wohnungs-Projektentwicklungen ertragsreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.
V. Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem (IKS) der ISARIA Wohnbau dient dazu, Risiken im Rahmen der Finanzberichterstattung zu minimieren und Falschdarstellungen in Jahres- und Zwischenberichten, die einen wesentlichen Einfluss auf die Entscheidungen der Informationsadressaten haben, zu vermeiden. Mit Hilfe des IKS sollen mögliche Fehlerquellen identifiziert und die Risiken der Berichterstattung im ISARIA Wohnbau Konzern begrenzt werden. Die Ausgestaltung des rechnungslegungsbezogenen IKS ist eng mit den internen Prozessen zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung und den vorhandenen Strukturen zur Steuerung der Geschäfts- und Zentralbereiche verknüpft. So wird die Erstellung von den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Quartals-, Jahres- und Konzernabschlüssen mit hinreichender Sicherheit gewährleistet.
Die für die Finanzberichterstattung relevanten Teile des IKS einschließlich des IT-Systems werden vom Abschlussprüfer im Rahmen eines risikoorientierten Prüfungsansatzes auf Wirksamkeit geprüft. Über etwaige Schwächen und Verbesserungsmöglichkeiten werden Vorstand und Aufsichtsrat durch den Abschlussprüfer informiert.
Das Rechnungswesen im ISARIA Wohnbau Konzern ist zentral organisiert. Die Abschlüsse aller wesentlichen Konzerngesellschaften werden durch eigene Mitarbeiter in der Konzernzentrale in München erstellt. Auch für den Fall, dass Teile der Buchhaltung, wie die Personalabrechnung, an externe Dienstleister vergeben sind, verbleibt die finale Verantwortung bei der Finanzbuchhaltung der ISARIA Wohnbau.
Konkret stellte sich der Rechnungslegungsprozess für den Jahres- und Konzernabschluss 2016 wie folgt dar: Die nach deutschem Handelsrecht aufgestellten Jahresabschlüsse wurden intern durch das Rechnungswesen der ISARIA Wohnbau anhand der zentralen Buchhaltungssoftware der DATEV eG erstellt. Die Berechnung der Steuern erfolgt anschließend durch eine Steuerberatungsgesellschaft. Die beizulegenden Zeitwerte unserer Finanzimmobilien werden durch externe, unabhängige Bewertungsgutachter ermittelt. Die handelsrechtlichen Jahresabschlüsse sind die Grundlage für die Übernahme in das datenbankbasierte Konsolidierungssystem der LucaNet AG. Sämtliche Anpassungsbuchungen und Konsolidierungsmaßnahmen für die Erstellung des IFRS-Konzernabschlusses werden in diesem System abgebildet. Der IFRS-Konzernabschluss wird durch den Abschlussprüfer geprüft. Im Rahmen dieser Konzernabschlussprüfung werden die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen auf ihre Ordnungsmäßigkeit geprüft. Der handelsrechtliche Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau sowie der Tochtergesellschaften, für die eine gesetzliche Prüfungspflicht besteht, werden einer eigenständigen Abschlussprüfung unterzogen.
5. Abhängigkeitsbericht
Schlusserklärung zum Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß § 312 AktG
Die ISARIA Wohnbau AG war im Geschäftsjahr 2016 ein von der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG („LSREF4“), eine mit bestimmten Lone Star Funds verbundenes Unternehmen, abhängiges Unternehmen i. S. d. § 312 AktG. Der Vorstand der ISARIA Wohnbau AG hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:
„Wir erklären, dass die Gesellschaft bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, ist die Gesellschaft nicht benachteiligt worden.“
6. Angaben gem. § 315 Abs. 4 HGB bzw. § 289 Abs. 4 HGB
Zusammensetzung des gezeichneten Kapitals
Das Grundkapital der ISARIA Wohnbau AG betrug am 31. Dezember 2016 T€ 35.646 und war eingeteilt in 35.646.000 nennwertlose Stückaktien. Jede Aktie gewährt in der Hauptversammlung ein Stimmrecht.
Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen
Das Bestehen von Beschränkungen im Sinne von § 315 Abs. 4 Nr. 2 HGB auf Grund von Vereinbarungen zwischen der Gesellschaft und Aktionären oder auf Grund von Vereinbarungen zwischen Aktionären hinsichtlich der Stimmrechte oder der Übertragung von Aktien der Gesellschaft ist dem Vorstand nicht bekannt.
10% der Stimmrechte überschreitende Kapitalbeteiligungen
Zum 31. Dezember 2016 bestanden nach Kenntnis der Gesellschaft Beteiligungen am Kapital der ISARIA Wohnbau, die 10% der Stimmrechte überschreiten, mit 92,39% durch die LSREF4 (siehe Ausführungen oben). Es bestehen keine Aktien mit Sonderrechten, die ihrem Inhaber Kontrollbefugnisse verleihen. Darüber hinaus besteht keine Art der Stimmrechtskontrolle, durch Arbeitnehmer, die am Kapital beteiligt sind und ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar ausüben.
Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der Mitglieder des Vorstands und über die Änderung der Satzung
Die Bestellung und Abberufung der Vorstandsmitglieder folgt den §§ 84 und 85 AktG. Es bestehen keine Sonderregelungen in der Satzung der Gesellschaft. Die Bestellung und Abberufung unterliegt alleinig dem Aufsichtsrat der ISARIA Wohnbau AG. Die wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit von Vorstandsmitgliedern ist zulässig. Nach § 5 der Satzung kann der Vorstand aus zwei oder mehr Personen bestehen; die Entscheidung darüber fällt der Aufsichtsrat.
Satzungsänderungen richten sich nach den §§ 179, 133 AktG und den Regeln der Satzung. Jede Satzungsänderung bedarf eines Beschlusses der Hauptversammlung. Jedoch ist der Aufsichtsrat der Gesellschaft gem. § 11 Nr. 4 der Satzung befugt, Satzungsänderungen zu beschließen, die nur die Fassung der Satzung betreffen. § 17 Nr. 3 der Satzung sieht entsprechend § 179 Abs. 2 Satz 2 AktG vor, dass – soweit nicht zwingende gesetzliche Vorschriften dagegenstehen – ein satzungsändernder Hauptversammlungsbeschluss grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen und des bei Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst wird. Eine größere Kapitalmehrheit in Höhe von Dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals sieht das Gesetz an mehreren Stellen vor. So z.B. für bestimmte Kapitalmaßnahmen und den Ausschluss von Bezugsrechten.
Befugnisse des Vorstands, Aktien auszugeben
Der Vorstand war durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. Mai 2014 ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 22. Mai 2019 einmalig oder mehrfach um bis zu insgesamt T€ 11.882 zu erhöhen. Dies erfolgt durch die Ausgabe von bis zu 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen. Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten. Der Vorstand war ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats ein- oder mehrmalig in bestimmten Fällen auszuschließen. Der Vorstand fasste mit Zustimmung des Aufsichtsrats am 2. August 2016 auf der Grundlage der in § 3 Abs. 4 der Satzung der Gesellschaft enthaltenen Ermächtigung den Beschluss, das Grundkapital der Gesellschaft von € 23.764.000,00 um € 11.882.000,00 auf € 35.646.000,00 durch Ausgabe von 11.882.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Bareinlage zu erhöhen. Die Neuen Aktien wurden mit Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2016 ausgegeben und den Aktionären der Gesellschaft zum Bezug angeboten. Das Bezugsverhältnis betrug 2:1, d.h. zwei alte Aktien berechtigten zum Bezug einer Neuen Aktie. Der Bezugspreis betrug € 4,50. Die Bezugsfrist betrug vierzehn Kalendertage. Sie begann am 4. August 2016, und lief bis einschließlich 17. August 2016. Die Kapitalerhöhung wurde aufgrund einer Vereinbarung zwischen der Gesellschaft, LSREF4 und der ODDO Sydler Bank AG vom 17. Juni 2016 vollständig gezeichnet. Diese Vereinbarung sah vor, dass LSREF4 eine mögliche Kapitalerhöhung in Höhe der Hälfte des Grundkapitals der ISARIA, d.h. 11.882.000 Aktien, zum Preis von € 4,50 pro Aktie in der Weise unterstützen wird, dass sie alle nicht von Aktionären im Rahmen der Ausübung von Bezugsrechten gezeichneten Aktien übernehmen wird. Die vorstehende Ermächtigung ist damit durch vollständige Ausübung erloschen.
Das Grundkapital der Gesellschaft ist ferner durch Beschluss der Hauptversammlung vom 23. März 2012 um bis zu T€ 10.382 bedingt erhöht. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 22. März 2017 auf den Inhaber lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder eine Kombination dieser Instrumente im Gesamtbetrag von bis zu T€ 100.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auf insgesamt bis zu 10.382.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien der ISARIA Wohnbau zu begeben.
Vereinbarungen für den Fall eines Wechsels der Unternehmenskontrolle
Ändern sich die Beteiligungsverhältnisse der ISARIA Wohnbau AG derart, dass eine natürliche oder juristische Person oder Personengruppe die ISARIA Wohnbau AG gemäß § 17 AktG beherrscht („Change of Control“), hat Herr Michael Haupt das Recht, seinen Anstellungsvertrag innerhalb von acht Wochen nach Kenntnis dieses Umstandes mit Frist von zwei Wochen zum Monatsende zu kündigen und als Entschädigung für den Verlust des Arbeitsplatzes eine Abfindung in Höhe von 80% der durch die gegenüber dem Beendigungszeitpunkt vorfristigen Beendigung des Vorstandsverhältnisses nicht mehr zur Entstehung und Auszahlung gelangende Bezüge, maximal jedoch zwei Jahresbezüge, zu verlangen. Im Rahmen des in 2016 erfolgten „Change of Control“ wurde von diesem Recht jedoch nicht Gebrauch gemacht.
Im Konzern der ISARIA Wohnbau bestanden zum 31. Dezember 2016 abgeschlossene Kreditverträge, die die Zustimmung der Banken zur Änderung des Gesellschafterkreises erfordern oder die Fälligstellung der Darlehen zur Folge haben können. Zum 31. Dezember 2016 betrifft dies einen Darlehensvertrag der ISARIA GmbH & Co. Objekt Metropolis KG über rund € 15,0 Mio., einen Darlehensvertrag der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG über bis zu € 55,0 Mio., einen Darlehensvertrag der ISARIA Objekt Graumannsweg GmbH & Co. KG über rund € 6,5 Mio., einen Darlehensvertrag der Objekt Gustav-Heinemann-Ring GmbH über € 7 Mio. und einen Darlehensvertrag der ISARIA south one GmbH & Co. KG über rund € 28,1 Mio.
Während der Darlehensvertrag der ISARIA GmbH & Co. Objekt Metropolis KG ein solches Recht bei Unterschreiten der Beteiligungsquote der ISARIA von 75% vorsieht, ist im Vertrag mit der ISARIA Wohnbau Objekt Am Münchfeld GmbH & Co. KG jeglicher Wechsel der Stimmrechte an der Darlehensnehmerin durch die Bank zustimmungspflichtig. Der Darlehensvertrag der ISARIA south one GmbH & Co. KG sieht das Kündigungsrecht der Bank bei jeglicher Änderung der Gesellschaftsanteile vor, sofern die Bank der Änderung nicht im Vorfeld zugestimmt hat. Dem in 2016 erfolgten Kontrollwechsel (Übernahme durch einen Fonds von Lone Star) haben alle Banken zugestimmt bzw. es erfolgten keine Kündigungen.
Daneben existieren bei der ISARIA Wohnbau keine wesentlichen Vereinbarungen des Mutterunternehmens, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots stehen oder eine entsprechende Entschädigungsvereinbarung mit den Mitgliedern des Vorstands oder Arbeitnehmern.
7. Nachtragsbericht
Mit Kaufvertrag vom 8. November 2016 wurde das Objekt St. Augustin für € 10,8 Mio. verkauft und mit Übergang der wesentlichen Chancen und Risiken am 01. Januar 2017 übertragen.
Darüber hinaus sind zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Konzernlageberichtes keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahrgenommen.
Sitzungen des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat trat in 2016 in insgesamt neun Sitzungen persönlich oder fernmündlich zusammen. Die konstituierende Beschlussfassung des neu bestellten Aufsichtsrats im Dezember 2016 fand per E-Mail statt. Daneben gab es zahlreiche telefonische Besprechungen unter Mitgliedern des Aufsichtsrates. Jedes Mitglied hat an allen Sitzungen teilgenommen. Auch im Jahre 2016 wurden, aufgrund der Anzahl von drei Aufsichtsratsmitgliedern, entgegen den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex keine Ausschüsse gebildet. Inhalte der Sitzungen des Aufsichtsrates in 2016 waren im Wesentlichen:
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die Begleitung des Investmentprozesses zur Unterstützung des angestrebten Wachstums und zur Stärkung der Kapitalbasis der Gesellschaft |
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die Überwachung der damit zusammenhängenden Maßnahmen, insbesondere im Rahmen der Findung eines neuen Großaktionärs, wie |
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die gemeinsame Stellungnahme von Vorstand und Aufsichtsrat zum Übernahmeangebot der LSREF4 ARIA Beteiligungs GmbH & Co. KG |
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die Beschlussfassung zur Wahrnehmung des genehmigten Kapitals im Rahmen der Barkapitalerhöhung mit allen damit verbundenen Rechtsgeschäften |
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die Überwachung des Vorstandes insgesamt, |
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die Beschlussfassung über zustimmungspflichtige Geschäfte und Maßnahmen, |
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die Überwachung der Stände der Projektentwicklungen und der Liquiditätsplanung, |
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die Berichterstattung des Vorstands zu Compliance Management System, Internem Kontrollsystem und Risiko Management System |
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der laufende Austausch mit dem bestellten Abschlussprüfer für die Prüfung des Jahresabschlusses 2015 und des Lageberichts 2015 sowie des Konzernjahresabschlusses 2015 und des Konzernlagebericht 2015 gem. § 171 AktG, |
Überwachung des Vorstandes
Der Aufsichtsrat hat den Vorstand während des Berichtszeitraums im Rahmen der rechtlichen Vorgaben und Möglichkeiten überwacht und beratend begleitet. Die vom Vorstand übermittelten Berichte und Unterlagen entsprachen den Vorgaben des § 90 AktG und der Geschäftsordnung.
Bei wichtigen Anlässen wurde dem Aufsichtsratsvorsitzenden auch außerhalb der regelmäßigen Berichte nach § 90 AktG und der Geschäftsordnung berichtet.
Der Aufsichtsratsvorsitzende stand darüber hinaus auch zwischen den Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigen Terminen in Kontakt und hat mit ihm Fragen der Strategie, der Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und der Compliance des Unternehmens erörtert.
Schwerpunkt der Tätigkeiten von Vorstand und Aufsichtsrat waren und sind weiterhin die strategische Projektentwicklung, Expansion, Finanzierung, Risikocontrolling und Projektarbeit.
Personalia
Die Mitglieder des Aufsichtsrates Herr Robert Unger, Herr Michael Kranich und Herr Prof. Dr. Raimund Baumann, haben ihr Amt jeweils mit Wirkung zum Ablauf des 31. Oktober 2016, zum Ablauf des 6. Dezember 2016 sowie zum Ablauf des 7. Dezember 2016 niedergelegt und sind damit aus dem Aufsichtsrat der Gesellschaft ausgeschieden.
Mit Beschluss des Amtsgerichts München vom 6. Dezember 2016 ist Herr Alexander Hesse mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, gerichtlich bestellt.
Mit Beschluss des Amtsgericht München vom 12. Dezember 2016 sind Herr Jan-Christoph Düdden sowie Herr Dominique Cressot mit sofortiger Wirkung bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2016 beschließt, neben Herrn Alexander Hesse gerichtlich bestellt.
Der Vorstandsvertrag von Jan von Lewinski lief zum 31. Dezember 2016 aus. Herr von Lewinski informierte den Aufsichtsrat darüber, dass er für eine Verlängerung seines Vertrages um eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung steht. Er verständigte sich aber mit dem Aufsichtsrat auf eine Verlängerung seines bestehenden Vertrages bis zum 31. März 2017, um eine reibungslose Übergabe seiner Tätigkeiten sicherzustellen.
Darüber hinaus gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen im Vorstand oder Aufsichtsrat der Gesellschaft.
Jahres- und Konzernabschluss 2016
Die Nörenberg • Schröder GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Hamburg, hat den Jahresabschluss und Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, den Konzernabschluss und Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2016 sowie den vom Vorstand erstellten Abhängigkeitsbericht geprüft und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden unter Beachtung der HGB-Grundsätze aufgestellt. Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht wurden auf Grundlage der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, gemäß der Verordnung EG Nr. 1606/2002 und § 315a HGB aufgestellt. Der Abhängigkeitsbericht wurde gemäß § 312 AktG erstellt.
Der Abschlussprüfer hat die Prüfung unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen.
Der Aufsichtsratsvorsitzende stand im laufenden Kontakt mit dem Abschlussprüfer und hat sich dabei u.a. über die gemeinsam gebildeten Prüfungsschwerpunkte und den Prüfungsverlauf informiert.
Die Abschlussunterlagen und die Prüfungsberichte der Gesellschaft wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig zugeleitet und in der bilanzfeststellen den Aufsichtsratssitzung am 21. März 2017 intensiv beraten.
Der Abschlussprüfer nahm an der Sitzung teil, erläuterte seine Prüfung und stand für Fragen des Gremiums zur Verfügung. Der Abschlussprüfer hat weiter bestätigt, dass das vom Vorstand eingerichtete Risikofrüherkennungssystem insgesamt geeignet ist, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten, und dass wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess nicht bestehen.
Der Aufsichtsrat hat sich dem Ergebnis des Abschlussprüfers angeschlossen und aufgrund seiner eigenen Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses sowie der jeweiligen Lageberichte und des Abhängigkeitsberichts festgestellt, dass keine Einwendungen zu erheben sind. Insbesondere sind keine Einwendungen gegen die Erklärung des Vorstands am Schluss des Abhängigkeitsberichts gem. § 312 Abs. 3 AktG zu erheben.
Der Aufsichtsrat teilt insbesondere die im Lagebericht und im Konzernlagebericht enthaltene Beurteilung des Vorstands. Der Aufsichtsrat hat dabei den Vorstand angehalten, die im Konzernlagebericht aufgezeigten Risiken engmaschig zu überwachen und dem Aufsichtsrat laufend hierüber zu berichten.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 21. März 2017 den Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2016 und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2016 gebilligt.
Der Jahresabschluss der ISARIA Wohnbau AG ist damit festgestellt.
Dank
Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr großes Engagement im Geschäftsjahr 2016.
Ein abschließender Dank und Anerkennung gilt den bisherigen Mitgliedern des Aufsichtsrates, Herr Prof. Baumann, Herr Kranich und Herr Unger für ihren Einsatz und ihre Verdienste im Aufsichtsrat der Gesellschaft in den vergangenen Jahren.
München, im März 2017
Alexander Hesse Vorsitzender
Versicherung der gesetzlichen Vertreter
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
München, 24. Februar 2017
Michael Haupt, Vorstandssprecher / CEO
Jan von Lewinski, Vorstand / COO
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der ISARIA Wohnbau AG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 27. Februar 2017
Nörenberg • Schröder GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Röhrmann, Wirtschaftsprüfer
Michels, Wirtschaftsprüfer
