Gateway Real Estate AG – Geld für die Übernahme der DEVELOPMENT PARTNER AG benötigt

Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von derzeit EUR 21.175.000,00, eingeteilt in 21.175.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie, wird um EUR 148.610.491,00 auf EUR 169.785.491,00 durch Ausgabe von 148.610.491neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie (die „Neuen Aktien“) gegen Sacheinlagen erhöht.

Der Ausgabebetrag der Neuen Aktien beträgt EUR 1,00. Die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag der Neuen Aktien und dem Einbringungswert des Sacheinlagegegenstands soll der Kapitalrücklage gemäß § 272 Absatz 2 Nr. 4 HGB (schuldrechtliches Agio) zugewiesen werden.

Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2018 gewinnberechtigt.

Das Bezugsrecht der Aktionäre der Gateway Real Estate AG ist ausgeschlossen. Die Neuen Aktien werden zum Zweck des Erwerbs von 500.000 auf den Namen lautenden Stückaktien der DEVELOPMENT PARTNER AG mit Sitz in Düsseldorf, eingetragen in das Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRB 40367, mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital der DEVELOPMENT PARTNER AG in Höhe von insgesamt EUR 500.000,00, was einer Beteiligung in Höhe von 100 % am Grundkapital der DEVELOPMENT PARTNER AG entspricht, ausgegeben.

Zur Zeichnung der Neuen Aktien wird ausschließlich die SN Beteiligungen Holding AG mit Sitz in Zug, Schweiz, eingetragen in das Handelsregister des Kantons Zug, Schweiz, unter der Firmennummer CHE-384.278.896, zugelassen. Als Gegenstand der Sacheinlage hat sie die von ihr gehaltenen 500.000 auf den Namen lautenden Stückaktien der DEVELOPMENT PARTNER AG mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital der DEVELOPMENT PARTNER AG von insgesamt EUR 500.000,00 in die Gesellschaft einzubringen.

Der Vorstand ist berechtigt, die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen festzulegen.

§ 5 Absatz 1 und Absatz 2 der Satzung werden in Anpassung an die Kapitalerhöhung wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss über die Erhöhung des Grundkapitals gegen Sacheinlagen wird ungültig, wenn die Durchführung dieser Kapitalerhöhung nicht bis zum 31. Januar 2019 in das Handelsregister der Gesellschaft eingetragen worden ist. Sofern dieser Kapitalerhöhungsbeschluss gerichtlich angefochten wird, verlängert sich die Gültigkeit dieses Beschlusses um die Dauer des entsprechenden gerichtlichen Verfahrens.

Aufhebung des bestehenden Genehmigten Kapitals 2016/I

Das in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 3. März 2016 unter Tagesordnungspunkt 2 beschlossene Genehmigte Kapital 2016/I wird, soweit von ihm nicht Gebrauch gemacht worden ist, aufschiebend bedingt auf (i) die Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister gemäß vorstehendem Tagesordnungspunkt 6 sowie (ii) die Eintragung der unter Absatz c) vorgeschlagenen Änderung der Satzung in das Handelsregister aufgehoben.

Schaffung eines neuen Genehmigten Kapitals 2018/I

Der Vorstand wird ermächtigt, – nach Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister gemäß vorstehendem Tagesordnungspunkt 6 – das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 21. August 2023 gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals, insgesamt höchstens um einen Betrag von EUR 84.892.745,00 durch Ausgabe von bis zu 84.892.745 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft zu erhöhen („Genehmigtes Kapital 2018/I“). Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten; sie können auch von einem oder mehreren Kreditinstitut(en) oder einem oder mehreren ihnen gleichgestellten Institut(en) mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der Vorstand wird jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in folgenden Fällen auszuschließen:

Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats den Inhalt der jeweiligen Aktienrechte, die sonstigen Bedingungen der Aktienausgabe sowie die weiteren Einzelheiten der Durchführung von Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2018/I festzulegen.

Der Aufsichtsrat wird ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend dem Umfang der Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2018/I zu ändern.

Satzungsänderung

§ 5 Absatz 4 der Satzung wird nach Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister gemäß vorstehendem Tagesordnungspunkt 6 wie folgt neu gefasst:

„Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 21. August 2023 gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals, insgesamt höchstens um einen Betrag von EUR 84.892.745,00 durch Ausgabe von bis zu 84.892.745 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2018/I). Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten; sie können auch von einem oder mehreren Kreditinstitut(en) oder einem oder mehreren ihnen gleichgestellten Institut(en) mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in folgenden Fällen auszuschließen:

Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats den Inhalt der jeweiligen Aktienrechte, die sonstigen Bedingungen der Aktienausgabe sowie die weiteren Einzelheiten der Durchführung von Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2018/I festzulegen.

Der Aufsichtsrat wird ermächtigt, die Fassung der Satzung entsprechend dem Umfang der Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2018/I zu ändern.“

Die vorstehenden Beschlüsse unter den Buchstaben a) bis c) werden nur einheitlich wirksam.

Der Vorstand wird angewiesen, die Beschlüsse unter den Buchstaben a) bis c) nur in der Weise zur Eintragung im Handelsregister anzumelden, dass zunächst die Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung gemäß Tagesordnungspunkt 6 erfolgt.

Aufhebung der bestehenden Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen

Die in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 3. März 2016 unter Tagesordnungspunkt 3 erteilte Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen oder einer Kombination dieser Instrumente wird aufschiebend bedingt auf die Eintragung der unter Buchstabe e) dieses Tagesordnungspunktes 8 zu beschließenden Satzungsänderung in das Handelsregister aufgehoben.

Aufhebung des Bedingten Kapitals 2016

Das in der außerordentlichen Hauptversammlung vom 3. März 2016 unter Tagesordnungspunkt 3 beschlossene Bedingte Kapital 2016 wird aufschiebend bedingt auf die Eintragung der unter Buchstabe e) dieses Tagesordnungspunktes 8 zu beschließenden Satzungsänderung in das Handelsregister aufgehoben.

Erteilung einer neuen Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen

Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsratsbis zum 21. August 2023 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber oder auf den Namen lautende Wandel-, Options- und/oder Gewinnschuldverschreibungen und/oder Genussrechte (bzw. Kombinationen dieser Instrumente) (zusammen „Schuldverschreibungen“) mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 60.000.000,00 zu begeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- bzw. Optionsrechte zum Bezug von bis zu 10.587.500 auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von insgesamt bis zu EUR 10.587.500,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren und/oder in den Bedingungen der Schuldverschreibungen Pflichten zur Wandlung der jeweiligen Schuldverschreibung in solche Aktien zu begründen.

Bedingtes Kapital 2018/I

Das Grundkapital wird um bis zu EUR 10.587.500,00 durch Ausgabe von bis zu 10.587.500 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je EUR 1,00 bedingt erhöht („Bedingtes Kapital 2018/I“). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Inhaber bzw. Gläubiger von Wandel-, Options- und/oder Gewinnschuldverschreibungen und/oder Genussrechten (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die aufgrund der von der Hauptversammlung vom 22. August 2018 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung von der Gesellschaft oder deren unmittelbaren oder mittelbaren in- oder ausländischen Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften begeben werden und ein Wandlungs- bzw. Optionsrecht zum Bezug von auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft gewähren bzw. eine Wandlungspflicht bestimmen.

Die Ausgabe der neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien aus dem Bedingten Kapital 2018/I darf nur zu einem Wandlungs- bzw. Optionspreis erfolgen, welcher den Vorgaben der von der Hauptversammlung vom 22. August 2018 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung entspricht.

Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie von Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch gemacht wird, wie die zur Wandlung verpflichteten Inhaber bzw. Gläubiger ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen oder wie Andienungen von Aktien aufgrund von Ersetzungsbefugnissen der Gesellschaft erfolgen und soweit nicht eigene Aktien oder neue Aktien aus einer Ausnutzung eines Genehmigten Kapitals zur Bedienung eingesetzt werden. Die neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahrs an, in dem sie durch Ausübung von Options- bzw. Wandlungsrechten oder durch die Erfüllung von Wandlungspflichten oder die Ausübung von Andienungsrechten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.

Satzungsänderung

§ 5 Absatz 6 der Satzung wird wie folgt neu gefasst:

„Das Grundkapital ist um bis zu EUR 10.587.500,00 durch Ausgabe von bis zu 10.587.500 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je EUR 1,00 bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2018/I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Inhaber bzw. Gläubiger von Wandel-, Options- und/oder Gewinnschuldverschreibungen und/oder Genussrechten (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die aufgrund der von der Hauptversammlung vom 22. August 2018 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung von der Gesellschaft oder deren unmittelbaren oder mittelbaren in- oder ausländischen Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften begeben werden und ein Wandlungs- bzw. Optionsrecht zum Bezug von auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft gewähren bzw. eine Wandlungspflicht bestimmen. Die Ausgabe der neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien aus dem Bedingten Kapital 2018/I darf nur zu einem Wandlungs- bzw. Optionspreis erfolgen, welcher den Vorgaben der von der Hauptversammlung vom 22. August 2018 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung entspricht. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie von Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch gemacht wird, wie die zur Wandlung verpflichteten Inhaber bzw. Gläubiger ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen oder wie Andienungen von Aktien aufgrund von Ersetzungsbefugnissen der Gesellschaft erfolgen und soweit nicht eigene Aktien oder neue Aktien aus einer Ausnutzung eines Genehmigten Kapitals zur Bedienung eingesetzt werden. Die neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahrs an, in dem sie durch Ausübung von Options- bzw. Wandlungsrechten oder durch die Erfüllung von Wandlungspflichten oder die Ausübung von Andienungsrechten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.“

Sitz und Registereintragung

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRB 93304 eingetragen. Die Geschäftsadresse der Gesellschaft lautet: Am Flughafen, The Squaire 13, 60549 Frankfurt am Main.

Grundkapital und Aktionärsstruktur

Das derzeit im Handelsregister eingetragene Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 21.175.000,00 und ist eingeteilt in 21.175.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie (die „Gateway-Aktien“). Die Gateway-Aktien werden im Freiverkehr der Börse Stuttgart gehandelt.

Größte Aktionärin der Gesellschaft ist mit einer Beteiligungsquote in Höhe von 83,3 % Frau Sandra Ketterer. Eine weitere maßgebliche Beteiligung in Höhe von 10,6 % hält die Helvetic Private Investment AG, deren Aktien mehrheitlich Herrn Norbert Ketterer gehören. Die übrigen 6,1 % der Gateway-Aktien befinden sich im Streubesitz.

Unternehmensgegenstand

Unternehmensgegenstand der Gesellschaft ist ausweislich ihrer Satzung die Projektentwicklung, das Halten und Verwalten sowie der An- und Verkauf von Immobilien aller Art und die Erbringung sämtlicher im Zusammenhang mit Immobilien stehender Dienstleistungen. Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Geschäften berechtigt, die zur Erreichung und Verwirklichung des Unternehmensgegenstands notwendig und nützlich erscheinen. Sie kann hierzu insbesondere Niederlassungen im In- und Ausland errichten sowie Unternehmen gleicher oder verwandter Art gründen, erwerben oder sich an ihnen beteiligen, Teile ihres Geschäftsbetriebs auf Beteiligungsunternehmen einschließlich Gemeinschaftsunternehmen mit Dritten ausgliedern, Beteiligungen an Unternehmen veräußern, Unternehmensverträge abschließen oder sich auf die Verwaltung von Beteiligungen beschränken.

Organe der Gesellschaft

Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft sind Herr Manfred Hillenbrand (CEO) und Herr Tobias Meibom (CFO). Die Mitglieder des Aufsichtsrats der Gesellschaft sind Herr Norbert Ketterer (Vorsitzender), Herr Thomas Kunze (stellvertretender Vorsitzender) sowie Herr Ferdinand von Rom. Herr Ketterer und Herr Kunze sind zudem auch Mitglieder des Aufsichtsrats der DEVELOPMENT PARTNER.

Geschäftstätigkeit der Gesellschaft

Die Gesellschaft legt den Fokus ihrer Geschäftstätigkeit auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland. Sie investiert überwiegend in die Bereiche Büro, Einzelhandel und Hotel und ist im Wesentlichen als Bestandshalter tätig. Dabei werden über eine „Buy-and-Hold“-Strategie Immobilien erworben und im Bestand gehalten, mit denen stabile Erträge erwirtschaftet werden können. Ziel der Gesellschaft ist es, die gesamte Wertschöpfungskette bei Immobilien abzudecken. Diese beginnt beim Erwerb von Objekten (Investment) und geht über die Entwicklung von Bestandsimmobilien zur Wertsteigerung (Asset­ und Property-Management) bis hin zum Verkauf von Objekten. Auf diese Weise soll das Immobilienportfolio der Gesellschaft systematisch ausgebaut, entwickelt und durch gezielte Verkäufe optimiert werden.

Der Investitionsschwerpunkt der Gesellschaft liegt auf Core-Plus- und Value-Added-Immobilien. Bei Core-Plus-Immobilien steht die Anlage in bereits bestehende und vermietete Immobilien im Vordergrund. Bei der Auswahl von Standorten kommen solche mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht, bei denen kurzfristige Mietvertragslaufzeiten gesucht werden, um bei Neuvermietungen durch die Steigerung der Mieterträge eine Wertschöpfung zu erzielen. Als Value-Added-Immobilien bezeichnet man das Investment in meistens unterbewertete Märkte und Objekte. Ziel ist es dann, diese Immobilien durch Renovierungsmaßnahmen und gegebenenfalls Mieterwechsel neu im Markt zu positionieren. Hierdurch werden ebenso Wertsteigerungen der Objekte generiert.

Sitz und Registereintragung

Die DEVELOPMENT PARTNER hat ihren Sitz in Düsseldorf und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter HRB 40367 eingetragen. Die Geschäftsadresse der DEVELOPMENT PARTNER lautet: Kaistraße 2, 40221 Düsseldorf.

Grundkapital und Aktionärsstruktur

Das im Handelsregister eingetragene Grundkapitalder DEVELOPMENT PARTNER beträgt EUR 500.000,00 und ist eingeteilt in 500.000 auf den Namen lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie. Die DEVELOPMENT PARTNER-Aktien sind nur mit Zustimmung der DEVELOPMENT PARTNER übertragbar. Über die Erteilung der Zustimmung beschließt die Hauptversammlung der DEVELOPMENT PARTNER. Die Hauptversammlung der DEVELOPMENT PARTNER hat am 10. Juli 2018 der Übertragung der DEVELOPMENT PARTNER-Aktien auf die Gesellschaft zugestimmt.

Alleinige Aktionärin der DEVELOPMENT PARTNER ist die SN Beteiligungen Holding. Alleiniger Aktionär der SN Beteiligungen Holding ist Herr Norbert Ketterer, der mittelbar über die Helvetic Private Investment AG mit einer Beteiligungsquote in Höhe von 10,6 % auch an der Gateway Real Estate AG beteiligt ist. Herr Ketterer ist zudem der Ehemann von Frau Sandra Ketterer, der Hauptaktionärin der Gateway Real Estate AG.

Unternehmensgegenstand

Unternehmensgegenstand der DEVELOPMENT PARTNER ist ausweislich ihrer Satzung a) die Ausübung der Tätigkeit einer geschäftsleitenden Holding, insbesondere der Erwerb und die Verwaltung von Unternehmen und Beteiligungen, die insbesondere auf folgenden Geschäftsfeldern tätig sein können (i) Durchführung von Immobilienprojektentwicklungsmaßnahmen auf eigenen und fremden Grundstücken sowie (ii) Beratungsleistungen beim An- und Verkauf von Immobilien; b) die Leitung der zur Unternehmensgruppe gehörenden Unternehmen und Beteiligungen (Gruppenunternehmen) und c) die Erbringung von Dienstleistungen für diese Gruppenunternehmen (Konzerndienstleistungen) sowie d) allgemein die Erbringung von Dienstleistungen auf dem Gebiet der Immobilienprojektentwicklung.

Organe der DEVELOPMENT PARTNER

Mitglieder des Vorstands der DEVELOPMENT PARTNER sind Herr Ralf Niggemann (CEO), Herr Emmanuel Gantenberg (CFO) sowie Herr Christof Alexander Meyer. Die Mitglieder des Aufsichtsrats der DEVELOPMENT PARTNER sind Herr Norbert Ketterer (Vorsitzender), Herr Thomas Kunze (stellvertretender Vorsitzender) sowie Herr Jan Hedding. Herr Ketterer und Herr Kunze sind zudem auch Mitglieder des Aufsichtsrats der Gateway Real Estate AG.

Geschäftstätigkeit der DEVELOPMENT PARTNER

Die DEVELOPMENT PARTNER ist in der Immobilienbranche als Projektentwickler mit den Schwerpunkten Geschäftshäuser in Top-Handelslagen sowie Büroimmobilien in den Top-7-Regionen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) erfolgreich tätig. In diesem Bereich zählt das mittelständisch geprägte Unternehmen seit dem Jahr 2001 zu den führenden Entwicklern. Die DEVELOPMENT PARTNER verfolgt grundsätzlich den Gedanken einer standortbezogenen Planung und entwickelt in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Städten hochwertige, individuelle Konzepte für innerstädtische Immobilien. Im Bereich der Büroimmobilien dominieren hierbei Projekte mit ausgeprägtem Charakter den Track Record von DEVELOPMENT PARTNER. Rund 26 Mitarbeiter sorgen bei Akquisition, Projektierung und Bauausführung für die konstant hohe Qualität und Zukunftsfähigkeit der Immobilienprodukte.

Die DEVELOPMENT PARTNER generierte ihre Umsätze in der Vergangenheit im Wesentlichen aus der umfassenden Geschäftsbesorgung im Rahmen von Projektentwicklungen sowie aus Erträgen aus Beteiligungen an den Projektgesellschaften. Die Projektentwicklungen werden in Projektgesellschaften (special purpose vehicles – SPVs) abgewickelt, an denen die DEVELOPMENT PARTNER unmittelbare und mittelbare Beteiligungen hält. Die DEVELOPMENT PARTNER wird nach eigenverantwortlich initiierter Projektakquisition grundsätzlich über einen Dienstleistungsvertrag mit der Projektrealisierung durch die SPVs beauftragt und erbringt in diesem Rahmen eigene Dienstleistungen. Aufgrund ihrer unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen an den SPVs generiert sie zudem bei erfolgreichen Projektveräußerungen entsprechende Beteiligungs- bzw. Veräußerungserlöse.

Durch Neuakquisitionen in 2017 und den Jahren zuvor hat sich das seitens der DEVELOPMENT PARTNER betreute Projektentwicklungsvolumen (basierend auf den nach Abschluss der Projektentwicklungsmaßnahme prognostizierten Immobilienwerten) zum 31. Dezember 2017 elementar auf über EUR 1,27 Mrd. erhöht. Die DEVELOPMENT PARTNER gehörte damit bereits im Jahr 2017 zu den großen, überregional agierenden Projektentwicklungsunternehmen.

Im Geschäftsjahr 2018 hat die DEVELOPMENT PARTNER zahlreiche weitere Projektgesellschaften hinzuerworben und ihr Projektentwicklungsvolumen auf insgesamt ca. EUR 3,4 Mrd. erhöht. Mit dem Hinzuerwerb der überwiegend unter der Development Partner Residential GmbH gebündelten Projektentwicklungen wurde das Portfolio der DEVELOPMENT PARTNER diversifiziert und um die Entwicklung von Wohn- und Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftsquartiere sowie gemischt genutzte Stadtquartiere ergänzt.

Im Einzelnen erfolgten im Geschäftsjahr 2018 die folgenden Ankäufe:

Überblick über den deutschen Immobilienmarkt

Deutschland gilt unter Großanlegern als äußerst attraktiver Immobilienmarkt, dies gilt insbesondere auch im europäischen Vergleich. So stieg etwa das gesamte Transaktionsvolumen (Wohn- und Gewerbeimmobilien) auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt nach starken Rückgängen in Folge der Finanzkrise seit dem Jahr 2010 wieder an bis es im Jahr 2015 den bisherigen Spitzenwert von 2007 überstieg. Im Jahr 2017 stieg das Transaktionsvolumen von EUR 65,7 Mrd. auf EUR 72,8 Mrd. leicht an. Für das Jahr 2018 wird erneut ein leichter Anstieg prognostiziert. Der stetige Anstieg des Investitionsvolumens ist insbesondere auch auf dem Teilmarkt der gewerblichen Immobilieninvestments zu beobachten. In diesem Bereich zählen Büroimmobilien zu den gefragtesten Anlageobjekten.

Vermietungsmarkt Büroimmobilien

In 2017 führten die Märkte in München und Berlin gemeinsam das Feld der deutschen Bürohochburgen in Sachen Vermietungsleistung an. So wurden in München 997.200 qm Büroflächen und in Berlin 939.500 qm im Jahr 2017 neu angemietet. Damit ist das Vermietungsvolumen in München um rund 27 % und in Berlin um rund 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, was für Berlin das höchste bislang registrierte Jahresendergebnis darstellt.

Der dritthöchste Büroflächenumsatz bei den Top-5-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) wurde im Betrachtungszeitraum mit 729.600 qm in Frankfurt verzeichnet, was eine Steigerung gegenüber dem Jahr 2016 von rund 35 % bedeutet. Damit liegt der Flächenumsatz rund 60 % über dem Zehnjahresdurchschnitt und ist vor allem auf das letzte Quartal mit drei Großflächenanmietungen (insgesamt über 107.000 qm) zurückzuführen.

Mit einem Büroflächenumsatz in Höhe von 613.000 qm wurde in Hamburg die höchste je registrierte Vermietungsleistung erzielt, die damit rund 13 % über dem Vorjahreswert lag und insbesondere durch Großflächenabschlüsse von insgesamt rund 100.000 qm bedingt war. Genau wie im Vorjahr auch schloss Düsseldorf mit einem Flächenumsatz von 378.000 qm das Jahr 2017 mit dem geringsten kumulierten Büroflächenumsatz unter den Top-5-Standorten in Deutschland ab, womit das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr (376.000 qm) fast konstant bleibt und leicht über dem Zehnjahresdurchschnitt liegt.

Investmentmarkt Büroimmobilien

Insgesamt wurden in 2017 in Büroobjekte und Büroentwicklungen EUR 25,5 Mrd. neu investiert, womit das Vorjahresergebnis um 10 % übertroffen wurde. Gleichzeitig ist es das zweithöchste bisher registrierte Ergebnis, auch wenn der Abstand zu 2007 (EUR 31,1 Mrd.) noch sehr deutlich ist. Die Spitzenrendite blieb mit 3,0 % in den ersten drei Quartalen in 2017 konstant auf dem Jahresendstand von 2016, bis sie Ende 2017 auf 2,8 % sank. Dies bedeutet einen Rückgang von rund 70 Basispunkten gegenüber dem Vorjahreswert.

Die hohe Nachfrage nach Immobilien und ein überwiegend begrenztes Angebot im Bereich von Core-Objekten schlug sich im vierten Quartal 2017 auf dem Markt für Büroobjekte in einer leicht sinkenden Spitzenrendite für Deutschland von 3,0 % zu Jahresbeginn auf 2,8 % im vierten Quartal nieder. Während in vielen der zentralen Bürolagen die Spitzenrenditen in den vergangenen drei Jahren vorwiegend angezogen haben, verzeichnen alle Top-5-Standorte in 2017 einen Rückgang in der Spitzenrendite von 7 % bis 18 % gegenüber dem Vorjahr.

Vermietungsmarkt Einzelhandelsimmobilien

Das Jahr 2017 war für den Einzelhandelsmarkt in Deutschland vor allem durch den Markteintritt von zahlreichen internationalen Händlern u. a. aus der Kosmetik- und Modebranche sowie die Eröffnung von vielen gastronomischen Einrichtungen in Haupteinkaufslagen und Shopping Centern geprägt. Auf der anderen Seite mussten größere Einzelhandelsfilialen wie die von Kaufhof schließen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Deutschlands begehrten Innenstadtlagen, die primär im Fokus internationaler Einzelhändler stehen, ist groß. Deren optimistische Stimmung stützt sich vor allem auf die unveränderte Attraktivität dieser zentralen Lagen, die Einfluss auf die deutschen Konsumenten ausübt.

Bei den Einzelhandels-Spitzenmieten ist im Jahresvergleich 2017 kein eindeutiger Trend bei den Top-5-Standorten Deutschlands zu verzeichnen. Mit EUR 370,00 pro qm wurde wie auch zum Jahresende in 2016 die höchste Spitzenmiete für das Einzelhandelsobjekt in München (Kaufinger/Neuhaus) erzielt und blieb genau wie die Spitzenmiete in Hamburg (Spitalerstraße) im Jahresvergleich konstant. In den übrigen Top-5-Standorten erfuhren die Einzelhandels-Spitzenmieten dagegen einen leichten Rückgang um 2 % oder einen leichten Anstieg zwischen
2 % und 3 % wie in Berlin in der Tauentzienstraße.

Bei den Shopping Centern wurde die höchste Spitzenmiete Ende des vierten Quartals 2017 in München mit EUR 57,00 pro qm erzielt und wies damit einen leichten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (EUR 58,00 pro qm) auf. Die Spitzenmiete in den übrigen Top-5-Standorten für Shopping Center – mit Ausnahme von Berlin, wo eine Stagnation stattgefunden hat – sank um 1 % bis 2 %.

Investmentmarkt Einzelhandelsimmobilien

In Einzelhandelsobjekte flossen im Jahresverlauf EUR 12,89 Mrd., womit dieses Ergebnis 5 % über dem Vorjahresergebnis (EUR 12,23 Mrd.) liegt. Dies ist vor allem dem starken vierten Quartal zu verdanken, in dem Käufe für EUR 5,2 Mrd. abgewickelt wurden.

Der anhaltende Renditedruck auf Einzelhandelsimmobilien, welcher im Laufe des Jahres 2016 beobachtet wurde, setzte sich auch in 2017 fort. Zudem ist auch weiterhin mit einem Absinken der Nettoanfangsrenditen zu rechnen. Das geringe Angebot und hohe Liquidität in den Märkten in Kombination mit attraktiven Renditen im Vergleich zu alternativen Investments sorgen für weiter sinkende Renditen. Speziell Renditen für Fachmarktzentren und Fachmärkte weisen weiterhin Potenzial aus. Die Nachfrage nach diesem Investmentsegment ist anhaltend hoch.

Markt für Wohnimmobilien

Auch der Markt für Wohnimmobilien profitiert von positiven Rahmenbedingungen. Deutschland ist Europas größte und stabilste Volkswirtschaft. Im Jahr 2016 wies Deutschland das höchste Bruttoinlandsprodukt in Europa sowie eines der höchsten BIPs pro Kopf (TEUR 38,1) auf. Es wird damit gerechnet, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt aus verschiedenen Gründen wachsen wird. Hierzu gehören insbesondere ein moderates Bevölkerungswachstum, ein Anstieg der Anzahl der Haushalte sowie der derzeitigen strukturellen Unterversorgung mit Wohnimmobilien. Es wird beispielsweise erwartet, dass die Einwohnerzahlen von 2012 bis 2030 in Berlin um 10,3 %, in Frankfurt am Main um 14,0 % und in München um 4,0 % ansteigen werden. Vor diesem Hintergrund kann von einer weiterhin positiven Kauf- und Mietpreisentwicklung ausgegangen werden.

Strategische und wirtschaftliche Motivation für die Transaktion

Die Strategie der Gesellschaft ist in ihrem bisherigen Geschäftsfeld auf Wachstum bei Portfolioausbau und Rentabilität ausgerichtet. Dazu setzt sie ihren Fokus weiterhin auf den Bestandsaufbau durch Erwerb von Immobilien, die Werterhöhung durch Entwicklung und Aufwertung von Immobilien sowie die langfristige Vermietung von Gewerbeflächen. Bei der Optimierung ihres Portfolios und der angestrebten Wertsteigerung ist die Gesellschaft auch für zielgerichtete Verkäufe von Immobilien offen. Eine Option ist dabei auch die Aufwertung und Entwicklung von Immobilien. So verfügt die Gesellschaft über ein Spezialistenteam für die Revitalisierung und Neukonzeption von Immobilien.

Mit Durchführung der Transaktion würde die Gesellschaft einen führenden Entwickler innerstädtischer Geschäftshäuser und Büroimmobilien übernehmen. Sie würde sich damit zu einem integrierten Immobilienunternehmen weiterentwickeln mit einem Projektentwicklungs- und Bestandsvolumen von über EUR 4 Mrd. Neben der fortgesetzten Verwaltung ihres eigenen Bestands würde sie den Schwerpunkt ihrer Geschäftstätigkeit auf die Projektentwicklung verlagern. Gleichzeitig hätte sie die Möglichkeit, selbst entwickelte Objekte in den eigenen Bestand zu überführen. Die Durchführung der Transaktion würde zudem zu einer erheblichen Steigerung der Marktkapitalisierung der Gesellschaft führen. Auf diese Weise würde sich die Gesellschaft als ein führender börsengelisteter Projektentwickler mit Schwerpunkt im Bereich Gewerbeimmobilien sowie einem substantiellen Bestandsportfolio in Deutschland positionieren. Aufgrund der erhöhten Marktkapitalisierung wäre es möglich, auch Investoren anzusprechen, für die die Gesellschaft aufgrund ihrer bisherigen Größe nicht attraktiv war. Hierdurch könnten sich für die Gesellschaft weitere bedeutende Wachstums- und Finanzierungsperspektiven erschließen.

Entstehung eines integrierten Immobilienunternehmens

Das Zusammenführen beider Unternehmen bietet aus Sicht der Gesellschaft zahlreiche Vorteile. So bestünde zukünftig die Möglichkeit, akquirierte sowie selbst entwickelte Objekte in den eigenen Bestand zu überführen. Andererseits könnte das im Bestandsmanagement erworbene Know-how auch für die Projektentwicklungen eingesetzt werden. Zudem eröffnete das vorhandene Bestandsportfolio die Möglichkeit, attraktivere Finanzierungskonditionen für die Projektentwicklung zu erzielen. Aufgrund des bestehenden Börsenlistings hat die neu entstehende Unternehmensgruppe zudem die Möglichkeit, neue kapitalmarktorientierte Finanzierungsquellen zu erschließen und somit den neuen Geschäftsbereich Projektentwicklung schneller und effektiver auszubauen.

Ziel ist die Schaffung eines integrierten Immobilienkonzerns mit einem Geschäftsmodell, das das stabile Bestandsgeschäft mit dem attraktiven Geschäft der Projektentwicklung kombiniert.

Vorteile für die Gesellschaft und die Aktionäre

Für die Gesellschaft und deren Aktionäre ergibt sich durch den Erwerb der DEVELOPMENT PARTNER die Chance, das Geschäftsmodell zu erweitern und sich erheblich breiter aufzustellen. Damit strebt die Gesellschaft an, ein deutlich schnelleres Wachstum des Unternehmens zu erreichen und somit attraktive und nachhaltige Gewinne bzw. Dividenden zu erwirtschaften. Insbesondere können im Einzelnen nachfolgende Vorteile ausgenutzt werden:

Transaktionsbeschreibung

Die SN Beteiligungen Holding wird alle DEVELOPMENT PARTNER-Aktien im Wege einer Sachkapitalerhöhung in die Gesellschaft einbringen und dafür die Neuen Gateway-Aktien erhalten.

Vollzugsbedingungen für die Übertragung der Aktien

Der Vollzug der Transaktion steht unter folgenden aufschiebenden Bedingungen:

Übergangsstichtag/Gewinnbezugsrecht

Übergangsstichtag für die Transaktion ist der 1. Januar 2018. Die Gewinne der DEVELOPMENT PARTNER aus dem laufenden Geschäftsjahr 2018 stehen der Gesellschaft zu.

Gegenleistung

Die Gegenleistung für die DEVELOPMENT PARTNER-Aktien wird durch die Ausgabe der Neuen Gateway-Aktien an die SN Beteiligungen Holding erbracht.

Ein Kaufpreisanpassungsmechanismus ist im Aktienkaufvertrag nicht vorgesehen und wäre aufgrund der Bestimmung der Gegenleistung durch Ausgabe von Aktien rechtlich auch nur sehr schwer umsetzbar. Bei einer Verletzung von im Aktienkaufvertrag vorgesehenen Garantien und Freistellungen greift stattdessen eine Schadensersatz- bzw. Erstattungspflicht der SN Beteiligungen Holding AG.

Rücktrittsrecht

Erfolgt die Eintragung der Durchführung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister der Gesellschaft nicht spätestens bis zum 31. Januar 2019, ist die SN Beteiligungen Holding zum Rücktritt vom Aktienkaufvertrag berechtigt. Sofern der Hauptversammlungsbeschluss über die Kapitalerhöhung gerichtlich angefochten wird, verlängert sich die vorgenannte Frist um die Dauer des entsprechenden gerichtlichen Verfahrens, längstens aber bis zum 31. Januar 2020.

Garantien und Freistellungen der SN Beteiligungen Holding

Die Gesellschaft hat eine führende Kanzlei mit der Durchführung einer umfangreichen rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Due Diligence-Prüfung der Unternehmensgruppe der DEVELOPMENT PARTNER beauftragt. Die Schwerpunkte der Due Diligence-Prüfung lagen in der Identifizierung etwaiger rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Risiken aus der Geschäftstätigkeit und dem Projektentwicklungsportfolio der DEVELOPMENT PARTNER. Die Ergebnisse der Due Diligence-Prüfung sind in die Ausgestaltung und Verhandlung des Aktienkaufvertrages eingeflossen.

Im Aktienkaufvertrag hat die SN Beteiligungen Holding u.a. marktübliche selbständige Garantieversprechen bezogen auf die Unternehmensgruppe der DEVELOPMENT PARTNER insbesondere im Hinblick auf deren Rechts- und Kapitalverhältnisse, die Richtigkeit des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2017, die Ordnungsgemäßheit des laufenden Geschäftsbetriebs, bestehende Finanzverbindlichkeiten und Mietverträge, das Eigentum an den Projektgrundstücken sowie das Nichtvorliegen von Rechtstreitigkeiten abgegeben.

Darüber hinaus unterliegt die SN Beteiligungen Holding nach dem Aktienkaufvertrag einer Reihe von Freistellungsverpflichtungen, die verschiedene, von der Gesellschaft getroffene, bewertungsrelevante Annahmen absichern sollen. Die Freistellungsverpflichtung greift ein, wenn einzelne, von Tochtergesellschaften der DEVELOPMENT PARTNER abgeschlossene, aber noch nicht vollzogene Anteilskaufverträge über den Erwerb von Projektgesellschaften innerhalb einer bestimmten Frist nicht vollzogen werden, sowie dann, wenn die von der Gesellschaft bei ihrer Bewertung der DEVELOPMENT PARTNER in Bezug auf die einzelnen Projekte zugrundegelegten Ankaufspreise überschritten werden. Schließlich besteht eine Freistellung in Bezug auf Kosten, Aufwendungen und Schäden aus den Tochtergesellschaften der DEVELOPMENT PARTNER ohne aktiven Geschäftsbetrieb, da diese nicht in die von der Gesellschaft zugrunde gelegten Bewertung oder die von ihr durchgeführte Due Diligence einbezogen waren.

Daneben bleibt die gesetzliche Differenzhaftung (analog § 9 GmbHG) unberührt.

Steuerrechtliche Freistellung

Zusätzlich hat SN Beteiligungen Holding die Gesellschaft von Steuerverpflichtungen für noch nicht entrichtete Steuern, die gegen die DEVELOPMENT PARTNER für Veranlagungszeiträume bis zum Stichtag festgesetzt werden, freigestellt.

Haftungsbeschränkung

Die Garantieansprüche der Gesellschaft greifen nur insoweit als der Gesamtbetrag aller Garantieansprüche, die jeweils einzeln einen De Minimis Betrag von EUR 50.000 übersteigen, einen Freibetrag von EUR 1.000.000 übersteigt. Im Übrigen haftet SN Beteiligungen Holding lediglich bis zu einem Höchstbetrag von EUR 50.000.000,00, wobei diese Haftungshöchstgrenze nicht für Garantieansprüche aus vorsätzlich unzutreffend abgegebenen Garantien der SN Beteiligungen Holding gelten. Die Haftung aus der steuerrechtlichen Freistellung ist auf einen Betrag von EUR 50.000.000,00 begrenzt. Die Haftung aus den im Aktienkaufvertrag vorgesehenen Freistellungen ist der Höhe nach nicht begrenzt.

Verjährung

Es wurde eine Verjährung für Garantieansprüche von drei Jahren ab dem Vollzugstag für auf den Anteilsbesitz bezogene Garantien und 12 Monaten ab dem Vollzugstag für sonstige Garantien vereinbart. Für Ansprüche aus Steuerzahlungen gilt eine gesonderte Verjährungsfrist von drei Monaten ab bestandskräftiger Festsetzung der jeweiligen Steuer, längstens aber drei Jahre nach dem Stichtag.

Weitergehende Verpflichtungen der SN Beteiligungen Holding

Die SN Beteiligungen Holding verpflichtet sich, soweit rechtlich zulässig, dafür zu sorgen, dass DEVELOPMENT PARTNER den Geschäftsbetrieb ab Unterzeichnung des Aktienkaufvertrages bis zum Vollzugstag in Übereinstimmung mit der bisherigen Geschäftspraxis und im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs fortzuführen. Bestimmte Einzelmaßnahmen unterliegen der vorherigen Zustimmung der Gesellschaft.

Sonstige Regelungen

Der Aktienkaufvertrag enthält im Übrigen die üblichen Regelungen eines Unternehmenskaufvertrags zur Vertraulichkeit, Kosten, wechselseitige Mitteilungen und Schlussbestimmungen. Als Gerichtsstand wurde Frankfurt am Main festgelegt.

Anforderungen an die Festlegung des Austauschverhältnisses gemäß § 255 Abs. 2 AktG

Gemäß der beschriebenen Transaktionsstruktur beabsichtigt die Gesellschaft, die Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen gemäß §§ 182 f. AktG durchzuführen. Die Beschlussfassung der Hauptversammlung über die Sachkapitalerhöhung kann gemäß § 255 Abs. 1 AktG durch die Aktionäre angefochten werden. Nach § 255 Abs. 2 AktG stellt es einen zulässigen Anfechtungsgrund dar, wenn der sich aus dem Erhöhungsbeschluss ergebende Ausgabebetrag oder der Mindestbetrag, unter dem die Aktien nicht ausgegeben werden sollen, „unangemessen niedrig“ ist. Zielsetzung des § 255 Abs. 2 AktG ist insofern der Schutz der Altaktionäre vor einer unangemessenen Verwässerung ihres Vermögens und Dividendenbezugsrechts durch eine Sachkapitalerhöhung mit Bezugsrechtsausschluss.

Im Umkehrschluss kann aus der genannten Vorschrift abgeleitet werden, dass die Anfechtung des Beschlusses durch die Aktionäre nicht auf eine fehlerhafte Bewertung gestützt werden kann, wenn der Wert der Sacheinlage dem Wert der im Gegenzug auszugebenden Aktien entspricht und insofern keine unangemessene Verwässerung der Aktionäre eintritt. In Bezug auf die beabsichtigte Sachkapitalerhöhung der Gesellschaft bedeutet dies, dass der Wert der in die Gesellschaft als Sacheinlage einzubringenden 500.000 DEVELOPMENT PARTNER-Aktien, d.h. einer Beteiligung in Höhe von 100 % am Grundkapital der DEVELOPMENT PARTNER, dem Wert der dafür im Gegenzug von der Gesellschaft an die SN Beteiligungen Holding auszugebenden 148.610.491 Neuen Gateway-Aktien entsprechen muss. Insofern setzt die Ermittlung eines angemessenen Ausgabebetrages für die Neuen Gateway-Aktien jeweils die Ermittlung eines angemessenen Wertes des Eigenkapitals der Gesellschaft und der DEVELOPMENT PARTNER zu zwei Zeitpunkten voraus, nämlich zum 9. Juli 2018, d.h. zu dem Zeitpunkt, an dem der Vorstand der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats der Gesellschaft die genauen Konditionen der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen festgelegt und den Aktienkaufvertrag mit der SN Beteiligungen Holding abgeschlossen hat, und zum 22. August 2018, d.h. zum Tag der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft, in der über die Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen beschlossen werden soll.

Bei der Wertermittlung wurden neben den Grundsätzen des objektivierten Unternehmenswerts nach IDW S1 auch die durch die Rechtsprechung entwickelten Bewertungsgrundsätze berücksichtigt, die im Wesentlichen vor dem Hintergrund der Ermittlung der angemessenen Abfindung oder des Ausgleichs im Rahmen des Abschlusses eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages nach §§ 291 ff. AktG oder eines aktienrechtlichen Squeeze Out gemäß § 327a ff. AktG entwickelt wurden.

Unternehmenswertkonzept nach IDW S1

Der Unternehmenswert wird durch das Zusammenwirken aller im Unternehmen vorhandenen Werte bestimmt. Das Bewertungsobjekt muss nicht mit der rechtlichen Abgrenzung des Unternehmens identisch sein; zugrunde zu legen ist vielmehr das oft nach wirtschaftlichen Kriterien definierte Bewertungsobjekt.

Unternehmenswerte sind zeitpunktbezogen auf den Bewertungsstichtag zu ermitteln. Bei der Bewertung ist daher nur der Informationsstand zu berücksichtigen, der bei angemessener Sorgfalt zum Bewertungsstichtag hätte erlangt werden können. Darüber hinaus sind nur solche Faktoren zu berücksichtigen, die zum Bewertungsstichtag bereits eingeleitet oder bereits hinreichend konkretisiert waren (sog. Wurzeltheorie).

Der Wert eines Unternehmens nach IDW S1 ist anlassbezogen zu ermitteln. Er bestimmt sich unter der Voraussetzung ausschließlich finanzieller Ziele durch den Barwert der Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner. Zur Ableitung des Barwertes der Nettozuflüsse wird ein Kapitalisierungszinssatz verwendet, der die Rendite aus einer zur Investition in das zu bewertende Unternehmen adäquaten Alternativanlage repräsentiert. Demnach wird der objektivierte Wert des Unternehmens allein aus seiner Ertragskraft, d.h. seiner Eigenschaft, finanzielle Überschüsse für die Unternehmenseigner zu erwirtschaften, abgeleitet.

Der Unternehmenswert ergibt sich grundsätzlich aus den finanziellen Überschüssen, die bei Fortführung des Unternehmens und der Veräußerung etwaiger nicht betriebsnotwendiger Vermögenswerte erwirtschaftet werden (sog. Zukunftserfolgswert). Hierzu werden nach Theorie und Praxis die Ertragswertmethode und die Varianten der Discounted Cashflow-Methode („DCF-Methode“) verwendet. Nur für den Fall, dass der Barwert der finanziellen Überschüsse, die sich bei Liquidation des gesamten Unternehmens ergeben (sog. Liquidationswert), den Fortführungswert übersteigt, kommt der Liquidationswert als Unternehmenswert in Betracht.

Der Zukunftserfolgswert hängt in erster Linie von der Fähigkeit des Unternehmens ab, finanzielle Überschüsse zu erwirtschaften. Eine Unternehmensbewertung setzt daher die Prognose der entziehbaren künftigen finanziellen Überschüsse des Unternehmens voraus. Wertbestimmend sind aber nur diejenigen finanziellen Überschüsse des Unternehmens, die als Nettoeinnahmen in den Verfügungsbereich der Eigentümer gelangen (sog. Zuflussprinzip).

Der Wert des Eigenkapitals lässt sich direkt durch Nettokapitalisierung anhand des sog. Ertragswertverfahrens bzw. des Equity-Ansatzes als eine Variante der DCF-Methode oder indirekt durch Bruttokapitalisierung nach dem Konzept der gewogenen Kapitalkosten (sog. Weighted Average Cost of Capital-Ansatz, „WACC-Ansatz“), dem Adjusted Present Value-Ansatz („APV-Ansatz“) oder dem Total Cashflow-Ansatz ermitteln. Während bei der direkten Ermittlung die um die Fremdkapitalkosten verminderten (gesamten) finanziellen Überschüsse in einem Schritt diskontiert werden, bezieht sich die Diskontierung im Rahmen der indirekten Ermittlung auf die finanziellen Überschüsse aus der Geschäftstätigkeit und einer anschließenden Minderung des so ermittelten Unternehmensgesamtwertes (Enterprise Value) um den Marktwert der verzinslichen Verbindlichkeiten.

Bei börsennotierten Gesellschaften kann für Bewertungszwecke grundsätzlich auch auf den Börsenkurs abgestellt werden. Der Preis für Unternehmensanteile bildet sich auf freien Kapitalmärkten aus Angebot und Nachfrage. Er wird wesentlich von der Nutzenschätzung (Grenznutzen) der jeweiligen Käufer und Verkäufer bestimmt. Je nach dem mengenmäßigen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sowie den Einflussmöglichkeiten der Unternehmenseigner auf die Unternehmenspolitik (z. B. Alleineigentum, qualifizierte oder einfache Mehrheit, Sperrminorität oder Streubesitz) können festgestellte Börsenkurse mehr oder weniger stark von dem Wert des gesamten Unternehmens bzw. dem quotalen Anteil am Unternehmensgesamtwert abweichen, sodass dieser Stichtagskurs als Ausgangspunkt für die direkte Ableitung des Unternehmenswertes ungeeignet sein kann.

Jedoch können Argumente gegen eine direkt oder indirekt aus Börsenkursen abgeleitete Wertbestimmung sprechen, da diese von zahlreichen Sonderfaktoren, wie zum Beispiel von der Größe und Enge des Markts, von zufallsbedingten Umsatzerlösen, besonderen Marktsituationen und von spekulativen Marktbewegungen beeinflusst sein können. Zudem kann eine Verwendung von Börsenkursen als Grundlage des Wertes des Eigenkapitals eine Fundamentalbewertung nicht ersetzen, sofern diese Bewertung eine bessere und breitere Informationsgrundlage als der Kapitalmarkt, wie z.B. eine Unternehmensplanung, verwendet.

Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Sachen DAT/Altana (Beschluss vom 12. März 2001 – Az. II ZB 15/00) und Stollwerck (Beschluss vom 19. Juli 2010 – Az. II ZB 18/09) bildet der Börsenkurs bei der Abfindungsbemessung im Rahmen von aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen die Untergrenze der angebotenen Abfindung bzw. des Ausgleichs. Dabei ist auf den nach Handelsvolumen gewichteten Durchschnittsbörsenkurs innerhalb einer dreimonatigen Referenzperiode vor der Ankündigung der dem Bewertungsanlass zugrundeliegenden Maßnahme (sog. „VWAP“ oder „Dreimonatsdurchschnittskurs“) abzustellen. Sofern diese aus der Rechtsprechung zu aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen entwickelten Grundsätze auf die Beurteilung der Angemessenheit des Austauschverhältnisses gemäß § 255 Abs. 2 AktG im vorliegenden Fall zu übertragen sind, muss der dem Austauschverhältnis zugrundegelegte Unternehmenswert der Gesellschaft, deren Aktien im Freiverkehr der Börse Stuttgart gehandelt werden, mindestens dem sich aus dem Dreimonatsdurchschnittskurs vor dem 3. Juli 2018 ergebenden Wert des Eigenkapitals entsprechen. Der 3. Juli 2018 ist in diesem Zusammenhang maßgeblich, weil die Gesellschaft an diesem Tag im Wege einer Ad-Hoc-Mitteilung gemäß Art. 17 Abs. 1 der Marktmissbrauchsverordnung bekanntgegeben hat, dass eine grundsätzliche Einigung über den Erwerb sämtlicher DEVELOPMENT PARTNER-Aktien erzielt worden sei. Die Festlegung einer vergleichbaren Wertuntergrenze bzw. die Durchführung einer vergleichenden Bewertung für die DEVELOPMENT PARTNER kann nicht vorgenommen werden, da die DEVELOPMENT PARTNER-Aktien nicht an einer Börse gehandelt werden.

Maßstab zur Plausibilisierung der Unternehmensplanung

Gemäß IDW S1 stellt der objektivierte Unternehmenswert einen intersubjektiv nachprüfbaren Zukunftserfolgswert aus Sicht der Anteilseigner dar. Dieser ergibt sich bei Fortführung des Unternehmens auf Basis des bestehenden Unternehmenskonzepts und mit allen realistischen Zukunftserwartungen im Rahmen der Marktchancen und -risiken, der finanziellen Möglichkeiten des Unternehmens sowie sonstiger Einflussfaktoren. Somit beruht die Bewertung eines Unternehmens auf der am Bewertungsstichtag vorhandenen Ertragskraft und beinhaltet die Erfolgschancen, die sich zum Bewertungsstichtag aus bereits eingeleiteten oder hinreichend konkretisierten Maßnahmen im Rahmen des bisherigen Unternehmenskonzepts ergeben. Mögliche, aber noch nicht hinreichend konkretisierte Maßnahmen sowie daraus vermutlich resultierende finanzielle Überschüsse sind danach bei der Ermittlung objektivierter Unternehmenswerte unbeachtlich. Ferner ist die Prognose der künftigen finanziellen Überschüsse durch den Bewertungsgutachter auf ihre Plausibilität hin zu beurteilen.

Der anzuwendende Maßstab in Bezug auf die der Bewertung zugrundeliegende Planung bezieht sich somit auf die rechnerische Richtigkeit, die Konsistenz der Prämissen, auf denen die Planannahmen beruhen, die Widerspruchsfreiheit sowie die Analyse, ob die Planungsrechnung mit den fiktiven Annahmen eines markttypischen Erwerbers übereinstimmt.

Zur Plausibilisierung der Unternehmensplanung der Gesellschaft und der DEVELOPMENT PARTNER wurde der grundsätzliche Aufbau der Planung und des Planungsprozesses analysiert. Der relevante Maßstab in Bezug auf die der Unternehmensbewertung zugrundegelegte Planungsrechnung wird dabei durch die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bestätigt bzw. konkretisiert. Demnach müssen Planerwartungen auf zutreffenden Informationen beruhen, auf realistischen Annahmen aufbauen und dürfen in sich nicht widersprüchlich sein. Daher bezieht sich der Plausibilisierungsmaßstab für die der Bewertung zugrundegelegte Unternehmensplanung analog zu IDW S1 und der Rechtsprechung auf die rechnerische Richtigkeit, die Widerspruchsfreiheit sowie die Konsistenz der Prämissen, auf denen die Planung beruht.

Vor diesem Hintergrund wurden, unter Bezugnahme auf die Geschäftsstrategie und auf das generelle Marktumfeld, kennzahlenbasierte Analysen der historischen sowie der geplanten Ergebnisse durchgeführt und diese Kennzahlen im Rahmen eines Benchmarking mit historischen Ergebnissen und Analystenschätzungen für vergleichbare Unternehmen („Peer Group“) verglichen.

Ebenso hat die Bewertung der Gegenleistung und der Zielgesellschaft grundsätzlich nach gleichen oder vergleichbaren Maßstäben zu erfolgen.

Allokation von Synergien

Die Berücksichtigung der Synergien – entsprechend der Unterscheidung nach unechten (berücksichtigungsfähigen) und echten (nicht berücksichtigungsfähigen) Synergien nach IDW S1 – ist bei der Ermittlung von angemessenen Abfindungen im Rahmen von aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen anerkannte Praxis der Unternehmensbewertung.

Im Gegensatz hierzu ist bei der Sachkapitalerhöhung mit Bezugsrechtsausschluss die Berücksichtigung von Synergien in der Bewertungspraxis und Rechtsprechung nicht abschließend geklärt. Während bei aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen die Berücksichtigung der echten Synergien verneint wird, da aufgrund der mit der Maßnahme verbundenen „zwangsweisen“ Desinvestition ein Interesse der Minderheitsaktionäre an den mit der Umsetzung der Maßnahme entstehenden echten Synergien nicht besteht, ist die Interessenlage bei der Sachkapitalerhöhung mit Bezugsrechtausschluss anders gerichtet.

Im Unterschied zu aktienrechtlichen Strukturmaßnahmen werden die mit der Aktie verbundenen Rechte nicht unmittelbar durch die Sachkapitalerhöhung eingeschränkt. Altaktionäre, die zwar nach Umsetzung der Sachkapitalerhöhung mit Bezugsrechtausschluss eine Verwässerung ihres Dividendenbezugsrechts und des Stimmrechts insgesamt erleiden, bleiben weiterhin an der Gesellschaft beteiligt. Folglich partizipieren Altaktionäre auch nach der Umsetzung der Sachkapitalerhöhung an den echten Synergien entsprechend ihres Beteiligungsverhältnisses nach Durchführung der Sachkapitalerhöhung. Trotz der auftretenden Verwässerung ihres Stimmrechts kann aufgrund der tatsächlichen Partizipation der Altaktionäre an den echten Synergien die Durchführung der Sachkapitalerhöhung gegenüber der stand alone-Bewertung der Gesellschaft insgesamt wirtschaftlich vorteilhaft sein. Der Wert der Aktien der Altaktionäre steigt aufgrund der Synergien gegenüber dem Wert ihrer Aktien auf stand alone-Basis.

Ein aus Sicht der Altaktionäre unangemessenes Austauschverhältnis, was für den Erfolg einer Anfechtungsklage nach § 255 Abs. 2 AktG erforderlich wäre, kann aufgrund der beschriebenen Wertsteigerung der Aktien der Altaktionäre bereits durch die Ermittlung von angemessenen stand alone-Werten für die Sacheinlage und die dafür auszugebenden Aktien ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund wurde die Angemessenheit des Austauschverhältnisses ausschließlich auf Basis der stand alone-Unternehmenswerte der Gesellschaft und der DEVELOPMENT PARTNER beurteilt.

Feststellungen zur Unternehmensbewertung der Gesellschaft

Der vom Vorstand der Gesellschaft in Auftrag gegebenen Unternehmensbewertung der Gesellschaft liegt die von der Gesellschaft im regulären Planungsprozess erstellte und verabschiedete Planungsrechnung zugrunde.

Es handelt sich bei der in Auftrag gegebenen Unternehmensbewertung um ein vollständiges Unternehmenswertgutachten im Sinne von IDW S1, die anzusetzenden Faktoren und Zinssätze bewegen sich nach Ansicht des Vorstands der Gesellschaft allesamt innerhalb der vom IDW gesetzten Vorgaben.

Dabei werden die erwarteten und geplanten „Free Cash Flows“ der unterschiedlichen Bestandsobjekte der Gesellschaft und deren Tochtergesellschaften mit laufzeitabhängigen und wie im Rahmen einer Unternehmensbewertung üblich aus einer Peer Group abgeleiteten Zinssätzen diskontiert und anschließend zusammengeführt. Weiterer Bestandteil der Bewertung ist der sog. „Terminal Value“, welcher aus dem sog. „eingeschwungenen Zustand“ der Gesellschaft mit einem ebenfalls nach dem o.g. Verfahren abgeleiteten Zinssatz berechnet wird.

Annahmen zur Fortführungsphase

Bei der Ermittlung des Unternehmensgesamtwertes anhand der DCF-Methode wird bei der Diskontierung zukünftiger Zahlungsströme, bei Annahme einer unbegrenzten Lebensdauer des Unternehmens, in zwei Planungsphasen unterschieden. Die erste Phase (Detailplanungsphase) besteht aus einer endlichen Anzahl von Perioden und umfasst in der Regel 3 bis 5 Jahre. In einer sich ggf. direkt daran anschließenden sog. Fortführungsphase wird für die Ermittlung des Fortführungswertes von einer kontinuierlichen Entwicklung der Unternehmensüberschüsse über einen unendlichen Zeitraum mit einer konstanten Wachstumsrate ausgegangen. Die Fortführungsphase (auch „Terminal Value“ oder kurz „TV“) beschreibt eine Schätzgröße eines nachhaltigen Ertragsniveaus bei konstantem Wachstum. Diese nachhaltige Wachstumsrate der finanziellen Überschüsse ist die Rate, mit der alle Planungsposten wachsen müssen, damit ein nachhaltiger und eingeschwungener Zustand der Gesellschaft erreicht und abgebildet werden kann. Das gleichmäßige Wachstum aller Posten der Gewinn- und Verlustrechnung und aller Bilanzposten zu Buchwerten stellt neben einer konstanten und nachhaltigen operativen Profitabilität auch einen konstanten Vermögensumschlag und Verschuldungsgrad sowie eine konstante Kapitalrentabilität sicher.

Bei der Planungsrechnung der Gesellschaft handelt es sich um eine nominale Planung. Zur Abbildung des nachhaltigen Wachstums der finanziellen Überschüsse für den Ansatz der Fortführungsphase wurde auf nominales Wachstum abgestellt. Der „eingeschwungene Zustand“ beschreibt eine nachhaltige Ertrags- und Vermögenslage, in der sämtliche Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit der nachhaltigen Wachstumsrate wachsen und sich insofern keine Veränderungen von wesentlichen Werttreibern mehr ergeben. Auf diese Weise können außerordentliche Effekte in der Planung angepasst und die Planung in nachhaltige Schätzgrößen überführt werden. Dieser Vorgehensweise wurde gefolgt.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass langfristig alle Peer Group-Unternehmen auf ein durchschnittliches Marktniveau konvergieren. Die Gesellschaft befindet sich ab 2021 in einem eingeschwungenen Zustand, so dass im Rahmen der Fortführungsphase Anpassungen zur Ableitung der nachhaltigen Höhe der zu diskontierenden Cashflows nicht vorzunehmen sind.

Kapitalisierungszinssatz

Nach dem bei der Unternehmensbewertung angewandten APV-Ansatz wurde der Unternehmenswert durch Diskontierung der Free Cashflows bei Eigenfinanzierung mit den unverschuldeten Eigenkapitalkosten ermittelt. Nach dem IDW S1 wird das Capital Asset Pricing Model (CAPM) zur Ermittlung von Kapitalkosten empfohlen. Mittlerweile hat sich dieses Kapitalkostenmodell auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung im Rahmen rechtlich geprägter Bewertungsanlässe in Deutschland durchgesetzt. Der Bundesgerichtshof hat die Anwendung des CAPM im Rahmen der Unternehmensbewertung nicht beanstandet.

Das CAPM ist ein einperiodiges Kapitalkostenmodell, das im Mehrperiodenkontext aufgereiht wird; dabei werden die resultierenden (einperiodigen) Kapitalkosten für alle Planperioden konstant gehalten. Grundsätzlich ist das CAPM kein länderspezifisches Kapitalkostenmodell. Es bildet aber die Renditen von Überschüssen aus Unternehmen im Gleichgewicht auf einem Kapitalmarkt ab, ohne diesen näher zu definieren. Die Marktteilnehmer investieren und konsumieren in einer Währung. Sie halten das Marktportfolio und erreichen damit eine größtmögliche Diversifizierung.

Für das CAPM sind demnach die Parameter Basiszinssatz, Marktrisikoprämie und der Betafaktor zu ermitteln. Diese Parameter sind zu schätzen. Der Basiszinssatz ist die zum Bewertungsstichtag bei alternativer Mittelanlage erzielbare (quasi-)risikolose Rendite. Der Basiszinssatz wurde aus Bundesanleihen – als vergleichsweise risikoarme Wertpapiere – abgeleitet. Im IDW S1 wird in Tz. 117 empfohlen, den risikolosen Basiszinssatz ausgehend von der Zinsstrukturkurve, die auf der Svensson-Methode basiert, zu ermitteln. Die aus ihr abgeleiteten fristadäquaten Zerobondzinssätze gewährleisten die Einhaltung der bei einer Unternehmensbewertung geforderten Laufzeitäquivalenz und des Stichtagsprinzips. Diese Methodik hat sich mittlerweile auch in der Rechtsprechung einhellig durchgesetzt.

Nach den Annahmen des CAPM verlangen die (risikoaversen) Investoren für das Halten des (diversifizierten) risikobehafteten Marktportfolios eine Risikoprämie (Marktrisikoprämie); es handelt sich also um die Prämie, die für das Halten von riskanten Kapitalanlagen gefordert und auch erwartet werden kann. Die ökonomische Rechtfertigung einer Marktrisikoprämie liegt darin, dass ein Aktienportfolio einem höheren Risiko unterliegt als eine Anlage in (quasi-)risikolosen Bundeswertpapieren.

Der Betafaktor erfasst den unternehmensindividuellen systematischen Risikobeitrag, den ein voll diversifizierter Investor beim Halten der Anteile eingeht. Nach dem CAPM halten die Investoren ein breit diversifiziertes Portfolio, dabei stellt der Betafaktor den Risikobeitrag des Unternehmens im Rahmen des Marktportfolios dar. Er bildet das systematische Risiko des Unternehmens ab. Weitere Risiken des Unternehmens sind unbeachtlich, da sie durch Diversifikation eliminiert werden können. Für die Unternehmensbewertung sind zukunftsorientierte Betafaktoren zu ermitteln. In der Bewertungspraxis erfolgt die Ableitung des künftigen Betafaktors aus den historischen Kapitalmarktdaten börsennotierter Unternehmen.

In der Praxis der Unternehmensbewertung wird als Methodik hierzu auf eine Gruppe vergleichbarer Unternehmen (Peer Group) zurückgegriffen. Hierfür wurden in der Unternehmensbewertung an dem Geschäftsmodell orientiert börsennotierte Unternehmen gesucht, die bereits in ähnlichen Geschäftsfeldern operieren. Insgesamt soll die Peer Group die Abhängigkeit des Geschäftsmodells zum Markt zutreffend erfassen. Ausgehend von den am Kapitalmarkt beobachtbaren verschuldeten Betafaktoren der jeweiligen Vergleichsunternehmen werden unter Berücksichtigung der Kapitalstruktur (i.S. Fremdkapitalquote) unverschuldete Betafaktoren ermittelt. Der Vorstand geht davon aus, dass die gewählte Peer Group das systematische Risiko der Gesellschaft zutreffend abbildet. Bei der Berechnung wurde als Referenzindex der MSCI-World herangezogen, der auf dem US-Dollar als Referenzwährung basiert. Da eine Perspektive in Euro gefordert ist, wurde diese Zeitreihe in Euro-Renditen übertragen. Dies gilt auch für die Renditen der Peer Group-Unternehmen. Hieraus resultierte ein Beta (unverschuldet) von rund 0,7.

Da die Gesellschaft ein börsengelistetes Unternehmen ist, wurde zusätzlich zur Schätzung eines angemessenen Betafaktors auch der eigene Betafaktor der Gesellschaft bestimmt, dieser ist aber als nicht signifikant zu betrachten.

Auf der Grundlage der ermittelten Parameter resultiert nach dem CAPM ein Eigenkapitalkostensatz bei Eigenfinanzierung, der von 4,09 % im Jahr 2018 auf 5,88 % im Jahr 2038 ansteigt. Die ausgewiesenen Free Cashflows wurden dann laufzeitabhängig abgezinst.

Zusätzlich wurde zur Plausibilität das in der Praxis häufig angewandte DCF-Verfahren modelliert, bei dem der Eigenkapitalsatz des verschuldeten Unternehmens (Flow to Equity) herangezogen wird. Der hieraus resultierende Unternehmenswert zeigte nur unwesentliche Abweichungen zum APV-Ansatz. Hierbei kamen Zinssätze über die o.g. Laufzeit von rund 11 % zur Anwendung.

DCF-Wert nach IDW S1

Der nach IDW S1 ermittelte Wert des Eigenkapitals der Gesellschaft beträgt zum 9. Juli 2018 nach dem DCF-Verfahren ca. EUR 68,8 Mio. Dies entspricht bei einer Aktienanzahl von 21.175.000 Gateway-Aktien einem Wert von rund EUR 3,25 je Gateway-Aktie.

Sofern sich bis zum 22. August 2018 keine wesentlichen Veränderungen in Bezug auf die Ertragsaussichten oder das Kapitalmarktumfeld ergeben, beträgt der Wert des Eigenkapitals ca. EUR 69,2 Mio. bzw. rund EUR 3,27 je Gateway-Aktie zu diesem Stichtag.

Bewertung anhand NAV je Aktie

Zudem wurde vergleichend der NAV je Aktie herangezogen. Der Net Asset Value („NAV“), auch Nettoinventarwert genannt, ergibt sich aus der Summe aller zum Marktwert bewerteten Vermögensgegenstände (Assets) abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten eines Unternehmens. Die Gesellschaft berechnet den NAV aus dem Konzern-Eigenkapital der Gesellschaft nach IFRS. Zum 31. Dezember 2017 betrug der NAV der Gesellschaft EUR 43,337 Mio., was bei einer Aktienzahl von 21.175.000 Gateway-Aktien einem NAV je Aktie in Höhe von EUR 2,05 entspricht. Die Gesellschaft schätzt den NAV der Gesellschaft zum 30. Juni 2018 mit EUR 48,337 Mio., was bei einer Aktienzahl von 21.175.000 Gateway-Aktien einem NAV je Aktie in Höhe von EUR 2,28 entspricht.

Da es seit dem 30. Juni 2018 zu keinen wesentlichen bilanziellen Änderungen bei der Gesellschaft gekommen ist, liegt der NAV je Aktie zu den hier relevanten Zeitpunkten weiterhin deutlich unter den im Rahmen des DCF-Verfahrens ermittelten Werten. Der NAV je Aktie hat daher in der Bewertung keine weitere Berücksichtigung gefunden.

Vergleichsorientierte Bewertung anhand des Börsenkurses

Gemäß IDW S1 kann der Börsenkurs zu Plausibilisierungszwecken oder grundsätzlich als eigenständiges Bewertungsverfahren Berücksichtigung finden. Dennoch kann eine Verwendung des Börsenkurses als Grundlage des Unternehmenswertes eine Fundamentalbewertung nicht ersetzen, sofern diese Bewertung auf einer besseren und breiteren Informationsgrundlage als der Kapitalmarkt, wie z.B. der Unternehmensplanung, basiert. Zudem kann im vorliegenden Fall zur Beurteilung der Angemessenheit des Austauschverhältnisses eine vergleichbare Bewertung auf Basis des Börsenkurses nicht vorgenommen werden, da lediglich die Gateway-Aktien, jedoch nicht die DEVELOPMENT PARTNER-Aktien zum Handel an der Börse zugelassen sind.

Gemäß der DAT/ALTANA-Entscheidung bzw. der Stollwerck-Entscheidung ist bei der Verwendung des Börsenkurses auf einen sog. Referenzkurs zurückzugreifen. Dieser Referenzkurs berechnet sich aus dem Dreimonatsdurchschnittskurs. Im Gegensatz zu einem Stichtagskurs unterliegt dieser in geringerem Maße Zufallseinflüssen und kurzfristigen Verzerrungen. Der Dreimonatsdurchschnittskurs der Gateway-Aktie vor dem 3. Juli 2018 beträgt EUR 3,3645 (aufgerundet). Der 3. Juli 2018 ist in diesem Zusammenhang maßgeblich, weil die Gesellschaft an diesem Tag im Wege einer Ad-Hoc-Mitteilung gemäß Art. 17 Abs. 1 der Marktmissbrauchsverordnung bekanntgegeben hat, dass eine grundsätzliche Einigung über den Erwerb sämtlicher DEVELOPMENT PARTNER-Aktien erzielt worden sei. Zur Ermittlung des Durchschnittskurses des Referenzzeitraums von drei Monaten bis zum 3. Juli 2018 wurde der Volume Weighted Average Price (VWAP), also der mit dem jeweiligen Volumen gewichtete Durchschnittspreis dieser Periode berechnet. Hierzu wurden bei Bloomberg zunächst der VWAP des jeweiligen Börsentages mit dem Abruf EQY_WEIGHTED_AVG_PX sowie das an diesem Tag gehandelte Volumen mit dem Abruf PX_VOLUME ermittelt. Um den volumengewichteten Durchschnitt dieser täglichen VWAPs zu erhalten, wurde anschließend die Summe der mit den dazugehörigen Volumina multiplizierten täglichen VWAPs gebildet und diese Summe durch das Gesamtvolumen dividiert. Der vom Vorstand der Gesellschaft festgelegte Wert je Gateway-Aktie in Höhe von EUR 3,3645 entspricht aufgerundet diesem Dreimonatsdurchschnittskurs. Damit steht der für die Gesellschaft festgelegte Wert je Gateway-Aktie im Einklang mit der Stollwerck- und DAT/ALTANA-Rechtsprechung.

Der Unternehmenswert für die Gesellschaft beträgt hiernach EUR 71,243 Mio. und ergibt sich aus der Anzahl aller Gateway-Aktien von 21.175.000 multipliziert mit dem festgelegten Wert je Gateway-Aktie in Höhe von EUR 3,3645. Da dieser Wert über dem Wert nach dem DCF-Verfahren zum 9. Juli 2018 und dem 22. August 2018 liegt, erachtet der Vorstand diesen Wert als maßgeblich und angemessen.

Insgesamt weist der Aktienkursverlauf im Betrachtungszeitraum trotz des sehr geringen Handelsvolumens keine auffällige Volatilität auf, die auf eine Verzerrung des Börsenkurses und eingeschränkte Aussagekraft des Aktienkurses für den Verkehrswert der Gateway-Aktien aufgrund von außerordentlichen Ereignissen schließen lässt.

Feststellungen zur Unternehmensbewertung der DEVELOPMENT PARTNER

Der Vorstand der Gesellschaft hat sich nach Prüfung der von ihm in Auftrag gegebenen Gutachterlichen Stellungnahmen zur Unternehmensbewertung der DEVELOPMENT PARTNER dazu entschlossen, die sich darin enthaltene Unternehmensplanung und Wertermittlung weitestgehend zu eigen zu machen.

Wie beschrieben bestimmt sich gemäß IDW S1 der Wert eines Unternehmens unter der Voraussetzung ausschließlich finanzieller Ziele durch den Barwert der mit dem Eigentum an dem Unternehmen verbundenen Nettozuflüsse an die Unternehmenseigner (Nettoeinnahmen als Saldo von Ausschüttungen bzw. Entnahmen, Kapitalrückzahlungen und Einlagen). Zur Ermittlung dieses Barwertes wird ein Kapitalisierungszinssatz verwendet, der die Rendite aus einer zur Investition in das zu bewertende Unternehmen adäquaten Alternativanlage repräsentiert. Danach wird der Wert des Unternehmens allein aus seiner Ertragskraft, d.h. seiner Eigenschaft, finanzielle Überschüsse zu erwirtschaften, abgeleitet (IDW S1 Tz. 4). Die Planung und die daraus abgeleitete Unternehmensbewertung gemäß der DCF-Methode wurden vom Vorstand überprüft. Die anzusetzenden Faktoren und Zinssätze bewegen sich nach Ansicht des Vorstands allesamt innerhalb der vom IDW und der Rechtsprechung entwickelten Vorgaben.

Die vorliegende Wertermittlung ist als sogenannte „Sum-of-the-parts“ angelegt. Dabei werden die erwarteten und geplanten „Free Cash Flows“ der unterschiedlichen Projektentwicklungsstadien, die die DEVELOPMENT PARTNER und deren Tochtergesellschaften ausführt und verwertet, mit laufzeitabhängigen und wie im Rahmen einer Unternehmensbewertung üblich aus einer Peer Group abgeleiteten Zinssätzen diskontiert und anschließend zusammengeführt. Die einzelnen Phasen sind dabei die bereits in der Bebauungsphase und/oder der Vermarktungsphase befindlichen Objekte und die bereits kontrahierten und in der Entwicklung befindlichen Projekte. Ebenso sind sog. „Pipeline-Projekte“ in die Planung eingeflossen. Hierbei handelt es sich um bereits konkretisierte Objekte, bei denen die Gesellschaft mit unterschiedlichen Wahrscheinlichkeiten mit einer vollständigen Realisierung rechnet.

Sogenannte „Terminal Value“-Projekte, die aus zukünftigen jährlichen Fertigstellungen von noch nicht kontrahierten, aber evtl. erwarteten Projektentwicklungen bestehen, und den zukünftigen sog. „eingeschwungenen Zustand“ der DEVELOPMENT PARTNER im Rahmen einer Unternehmensbewertung bezeichnen, und dabei regelmäßig über 50 % des Unternehmenswerts ausmachen, sind im Rahmen der Unternehmensbewertung der DEVELOPMENT PARTNER nicht eingeflossen.

Da der Wert der zukünftigen Projektentwicklungen einen bedeutenden Anteil am Unternehmenswert der DEVELOPMENT PARTNER und deren Tochtergesellschaften ausmacht, hat der Vorstand zur weiteren Plausibilisierung der Annahmen zur zukünftigen Entwicklung Marktstudien und weitere Brancheninformationen eingeholt und ausgewertet.

Annahmen zur Fortführungsphase

Wie bereits erläutert, beschreibt die Fortführungsphase eine Schätzgröße eines nachhaltigen Ertragsniveaus bei konstantem Wachstum. In der sich an die Detailplanungsphase anschließenden sog. Fortführungsphase wird für die Ermittlung des Fortführungswertes von einer kontinuierlichen Entwicklung der Unternehmensüberschüsse über einen unendlichen Zeitraum mit einer konstanten Wachstumsrate ausgegangen. Da es sich bei der Planung der DEVELOPMENT PARTNER um eine Planung auf Projektbasis handelt, wurde, wie oben dargestellt, auf die Berechnung und Berücksichtigung eines werterhöhenden Terminal Values verzichtet.

Kapitalisierungszinssatz

Bei der Unternehmensbewertung der DEVELOPMENT PARTNER wurde aufgrund der vorgegebenen Methodengleichheit wie bei der Gesellschaft der APV-Ansatz zur Ermittlung des Unternehmenswertes angewandt. Der Kapitalisierungszinssatz wurde wie bei der Gesellschaft an Hand des CAPM mit den identischen Parametern und Prämissen ermittelt. Ein unternehmenseigener Betafaktor kann aufgrund der fehlenden Börsennotierung der DEVELOPMENT PARTNER nicht erhoben werden. Der Vorstand geht davon aus, dass die gewählte Peer Group und der hieraus ermittelte Zinssatz das systematische Risiko der DEVELOPMENT PARTNER zutreffend abbilden.

Die unverschuldeten Eigenkapitalkosten betragen somit abhängig von der Laufzeit 4,09 % im Jahr 2018 bis 5,88 % im Jahr 2038. Die ausgewiesenen Free Cashflows wurden dann laufzeitabhängig abgezinst. Die ausgewiesenen Eigenkapitalkostensätze bei Eigenfinanzierung kamen aber nur dann zum Einsatz, wenn in dem Jahr auch positive Free Cashflows generiert werden. Bei Auszahlungsüberschüssen (negativen Cashflows) wurde in der Unternehmensbewertung – der Literatur folgend – der risikolose Basiszinssatz angesetzt.

Zusätzlich wurde auch bei der DEVELOPMENT PARTNER zur Plausibilisierung das in der Praxis häufig angewandte DCF-Verfahren modelliert, bei dem der Eigenkapitalsatz des verschuldeten Unternehmens (Flow to Equity) herangezogen wird. Der hieraus resultierende Unternehmenswert zeigte nur unwesentliche Abweichungen zum APV-Ansatz. Hierbei kamen Zinssätze über die o.g. Laufzeit von rund 11 % zur Anwendung.

DCF-Wert nach IDW S1

Der Wert des Eigenkapitals der DEVELOPMENT PARTNER nach dem DCF-Verfahren beträgt zum 9. Juli 2018 auf der Basis der Gutachterlichen Stellungnahmen rund EUR 540 Mio. Der Vorstand hat beschlossen, den Wert des Eigenkapitals für die Berechnung der Anzahl der auszugebenden Neuen Gateway-Aktien niedriger, nämlich auf rund EUR 500,0 Mio. festzulegen. Dieser vom Vorstand der Gesellschaft festgestellte Wert von EUR 500,0 Mio. entspricht bei einer Aktienanzahl von 500.000 DEVELOPMENT PARTNER-Aktien einem Wert von EUR 1.000,00 je DEVELOPMENT PARTNER-Aktie.

Sofern sich bis zum 22. August 2018 keine wesentlichen Veränderungen in Bezug auf die Ertragsaussichten oder das Kapitalmarktumfeld ergeben, entspricht der Wert des Eigenkapitals der DEVELOPMENT PARTNER nach dem DCF-Verfahren auf der Basis der Gutachterlichen Stellungnahmen aufgrund des Zinseffekts mehr als EUR 540 Mio. und wird damit nach Ansicht des Vorstands auch zu diesem Stichtag über dem vom Vorstand festgelegten Wert von EUR 500,0 Mio. bzw. EUR 1.000,00 je DEVELOPMENT PARTNER-Aktie liegen.