Immobilienfonds sind keine sichere Kapitalanlage, da sie meist in Kapitalanlageformen investiert sind, die Anlegern nicht zwingend Vorteile versprechen. Bei der Beteiligung des Holland 50 handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Das kann, muss aber nicht mit wirtschaftlichen Risiken verbunden sein. Gleichwohl ist es erstaunlich, dass viele Gesellschaftsformen als Fonds bezeichnet werden. Mit Sicherheit ist dies eine Irreführung, die sich seit den 60er-Jahren in den Anlagemarkt eingeschlichen hat. Damals gab es im rechtlichen Sinne tatsächlich Fonds – genauso, wie es diese heute noch gibt. Der Begriff des Fonds ist – wie beim Holland 50 – nicht zwingend an einen Inhalt von investierten Gütern gebunden. Maßgeblich ist die gemeinschaftliche Verwaltung von Vermögenswerten im gleichberechtigten Sinne. Dabei wird grundsätzlich unterstellt, dass die Vermögenswerte vergrößert und vermindert werden können. Mit den parallel vorhandenen Geldwerten sollen auf Wunsch der Beteiligten an den Fonds Auszahlungen möglich sein. Eine Beschränkung soll nur dann gegeben sein, wenn dadurch Anlagewerte zu ungünstigen Zeitpunkten veräußert werden müssten. Ansonsten sollen Investitionen nur in Sachwerte (Aktien, Rohstoffe, Immobilien) erfolgen. Bei Aktien sind Liquidationen meist problemlos, wenn nicht gerade eine starke Baisse an der Börse ansteht.
Nach der Finanzkrise 1970 waren verschiedene Aktienfonds – weniger an den Anlagewerten als an dem Fehlverhalten der CIO-s – gescheitert. Es machte sich für die in personeller Identität aktiven Personen günstig, wenn ein gewohnter Begriff wie „Fonds“ gegenüber Anlegern eingesetzt werden konnte. Nun standen als im Sinne der Anleger subjektive Sicherheiten Immobilien zur Verfügung. Das Verständnis sollte so lauten, dass mit Immobilien nichts Negatives passieren kann. Aus diesem Grund können diese Fonds auch geschlossen und nicht jederzeit auszahlungsfähig gehalten werden. Stillschweigend wurden andere Gesellschaftsformen, meist GmbH & Co. KG, gewählt.
Problemstellung des Holland 50
Die 2004 aufgelegten Beteiligungen des Holland 50 der MPC, einem an der Börse notierten Hamburger Unternehmen, investierte in Gebäude in Amsterdam, Den Bosch, Maastricht und Rotterdam. Die Ausschüttungen aus der Gesellschaft stagnierten in den letzten Jahren. Dennoch mussten die Anleger keine bedeutenden Ausfälle hinnehmen. Der niederländische Immobilienmarkt hat mit schwerwiegenden Problemen zu kämpfen. Der weitere Verlauf des Holland 50 ist schwer abzuschätzen. Die Nachfrage nach Mietflächen hat sich im einstigen „Boomland“ verringert. Die Immobilienpreise sind davon betroffen. Diese wirtschaftliche Entwicklung des Holland 50 sollte Anleger veranlassen zu bedenken, dass diese Kommanditgesellschaften keine verlässlichen und sicheren Kapitalanlagen sind (vgl. Franke, C.; Deutsche Anlegerstiftung; 2016-04).
Die Beteiligung am Holland 50 ist eine unternehmerische Beteiligung. Damit sind Risiken verbunden. Dazu zählen die Risiken der Insolvenz und /oder der Totalverlust. Diese Beteiligungsform kann keine sichere Altersvorsorge bieten. Die Frage der Verfügbarkeit ist im Sachbezug dargestellt (s. o.).
Das investierte Kapital ist nicht jederzeit frei verfügbar. Der Zweitmarkt ist nicht geregelt, meist Hintergrund für dubiose Anbieter für den Kauf von Anteilen zu irreal niedrigen Preisen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Wert der Immobilien und die Mietpreise – wie bei allen Immobilien – von Angebot und Nachfrage abhängig sind.
Wurden Anleger des MPC Holland 50 über diese Risiken falsch beraten, wären Schadensersatzansprüche möglich. Auch hier steckt bei realistischer Betrachtung ein entscheidendes Risiko. Die Anlageberatung kann bei nicht umfassender und /oder unrealistischer Präsentation der Kapitalanlage zu rügen sein. Nicht jedes Gespräch bei der Anlageberatung wird diesen Anforderungen gerecht. Die Anlageform muss zu dem Anleger passen und anlagegerecht sein. Die individuellen Wünsche der Anleger müssen abgestimmt sein. Risiken sind darzustellen. Vorteile und Chancen sind nicht allein maßgeblich. Wird gegen diese Pflichten verstoßen, bestehen gegebenenfalls Schadensersatzansprüche wegen falscher Anlageberatung. Die aktuelle Problematik im vorliegenden Fall dürfte die zwischenzeitlich eingetretene Verjährung sein. Darüber hinaus befindet sich die Gesellschaft in Liquidation.
Aktuelle Betrachtungen zur Liquidität
Im Juni 2018 werden die Gesellschafter eine Auszahlung erhalten, die aus Erstattungen der niederländischen Einkommensteuer (2011-2014) resultieren. Die Treuhänderin TVP hat wie vergleichbare Unternehmen das Problem, dass Anleger ihre Anschriften und Kontoverbindungen nicht aktualisieren. 14 Jahre nach der Zeichnung steht auch die Problematik des Todes von Anlegern und von deren nicht informierten Erben im Raum. Den Auszahlungen haben die Gesellschafter im schriftlichen Abstimmungsverfahren am 05. Januar 2018 zugestimmt. Daneben sind zeitnah Ausscheidungen auch aus Erträgen möglich, aber nicht wahrscheinlich. Wie oben angeführt wird, befindet sich die Gesellschaft in Liquidation. Es ist nicht davon auszugehen, dass neue Investitionen getroffen werden. Es ist zu hoffen, dass die Liquidation nach Verkauf der Immobilien zu lukrativen Rückzahlungen führen wird.
Die Verkaufsmöglichkeiten bei beiden Immobilien des Holland 50 sind ernüchternd. Wirtschaftlicher Erfolg sieht anders aus. Der Darlehensvertrag des Holland 50 mit der finanzierenden Bank wäre bis Ende März 2014 gelaufen. Die Treuhänderin bzw. Initiatoren konnten den Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank verlängern. Bedingung war aber die Überprüfung von Möglichkeiten, um die beiden Liegenschaften des Holland 50 zu verkaufen. Die Verkaufsmöglichkeiten der beiden Büroimmobilien stehen unter Zeitdruck. Die Rahmenbedingungen dafür sind ungünstig.
Der Gesamtwert beider Immobilien betrug laut Bilanz in 2014 noch 135 Mio. Euro. Es wird „schwierig sein, die Objekte zum ausgewiesenen Buchwert zu veräußern“. Dem steht das Bankdarlehen von 91,5 Mio. Euro gegenüber (2014). Der Verkaufspreis wird nach Begleichung der Bankverbindlichkeiten ausweisen, ob noch Geld für die Anleger übrig bleibt.
Fazit
Da Anleger bisher nur ihr einbezahltes Kapital zurückerhalten haben, sind Haftungsrisiken eingetreten. Neben dem Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann es zur Rückforderung von Ausschüttungen kommen.
Bei Nichtaufklärung über dieses Haftungsrisiko liegt eine damalige Falschberatung vor. Anleger haben dann Schadensersatzansprüche gegen die Unternehmen, in deren Namen die Vermittler aufgetreten sind. Die Verjährung beginnt, wenn Anleger erkennen können, dass sie falsch informiert worden sind – nicht nach der Vermittlung oder erst, wenn der Verlust eingetreten ist.
