Die Immobilien-Crowdfundingplattform Bergfürst.de hat eine neues Projekt angekündigt: Das soziale Wohnungsbauprojekt „Dinslaken Lohberg„. Auf den ersten Blick geht die Plattform hier einen vielversprechenden Weg. Sie räumt dem Anleger eine erstrangige Grundschuld ein! Was prinzipiell empfehlenswert klingt, hat nur leider einen Haken…Erst einmal scheint das Angebot, wie gesagt, sehr gut zu sein, denn damit wäre auch der Investor grundsätzlich besser abgesichert als die finanzierenden Banken. Und hier liegt aber die Crux. Denn erstens ist noch keine Bank involviert und zweitens werden die „hier eingeworbenen Finanzierungsmittel […] ausschließlich für den Ankauf des Projektgrundstücks, sowie zur Begleichung der Kosten bis zur Baugenehmigung und für die Baureifmachung des Grundstückes für das Bauvorhaben eingesetzt.“ Das heißt, aktuell ist das Projekt noch im Anfangsstadium und der Entwickler bemüht sich um eine „Förderfinanzierung bei der NRW.Bank“. Es ist aber noch nichts in trockenen Tüchern.
Was geschieht denn, wenn die NRW.Bank nicht mitspielt und sich sonst keine Bank für eine weitere Finanzierung zu diesen Konditionen findet? Woher kommt dann das Geld für die Anleger? Und wie will die Emittentin, die Ultima Ratio Dinslaken GmbH & Co. KG, dann das weitere Projekt umsetzen?
„Sicherheit bei diesem Investment
Zugunsten des Treuhänders der Anleger der Vermögensanlage wird eine Grundschuld auf dem Beleihungsobjekt im ersten Rang bestellt und eingetragen (siehe Investment Memorandum). Diese beinhaltet ein abstraktes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen der Ultima Ratio Dinslaken GmbH & Co. KG.
Zur Ablösung und damit Rückzahlung dieses Darlehens wird einer bzw. mehreren finanzierenden Banken die Möglichkeit eingeräumt Grundschulden in Höhe von bis zu EUR 3,7 Mio. vorrangig einzutragen. Die einzutragenden Rechte können von den begünstigten Banken nur dann in Anspruch genommen werden, wenn aus den bereitgestellten Mitteln die Rückzahlung des hier begebenen Darlehens erfolgen wird.“
Und worauf wird die Grundschuld überhaupt eingetragen? Das Grundstück ist ja noch gar nicht gekauft.