Projekt „Wohnen Döberitzer Heide“ der Quattrohaus-Gruppe – Wie sehen die aktuellen Zahlen aus?

Exporo ist – so scheint es – auf dem Immobiliencrowdfunding-Markt ganz gut unterwegs. Schon wieder wird ein neues Projekt angekündigt: „Wohnen Döberitzer Heide“ in Havelland bei Berlin. Wie bei vielen Anlagen besteht natürlich das Risiko eines Totalverlustes und wie üblich weist Exporo auch darauf hin. Bedenklich erscheint uns hier vor allem der Hinweis auf den hohen Verschuldungsgrad der Emittentin, der Erste Quattrohaus GmbH & Co. KG aus Cottbus: „Der auf der Grundlage des letzten aufgestellten Jahresabschlusses 2016 der Emittentin für das Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016 berechnete Verschuldungsgrad der Emittentin beträgt 4.021,86%.“ Aus unserer Sicht sollte ein Unternehmen, welches Geld von Anlegern einsammeln möchte, ordentliche Bilanzen aufweisen.Interessant ist zudem der nachfolgende Auszug aus dem VIB:

„Diese Vermögensanlage hat mittelfristigen unternehmerischen Charakter. Je nach prognosemäßiger, besserer oder schlechterer Entwicklung verschiedener Marktbedingungen (insbesondere betreffend Verkaufspreise und Baukosten des Immobilienprojekts sowie Zinskosten der durch die Emittentin für das Immobilienprojekt aufgenommenen Fremdkapital-Finanzierung) ändern sich die Erfolgsaussichten für das Immobilienprojekt und damit für die Vermögensanlage.
Entwickelt sich – in Abhängigkeit von der Entwicklung der verschiedenen Marktbedingungen des Immobilienmarkts – das Immobilienprojekt überdurchschnittlich positiv, besteht die Möglichkeit, dass der Anleger die Auszahlung sämtlicher Festzinsen, die ihm zustehen sowie die vollständige Rückzahlung des Nachrangdarlehens früher als zum Ablauf der Maximallaufzeit bzw. im Falle der ordentlichen Kündigung vor dem 16.08.2019 durch die Emittentin gem. Ziff. 4 früher als zum Ablauf der Mindestlaufzeit erhält und sich dadurch die effektive Verzinsung des Anlegers erhöht.
Bei prognosegemäßem Verlauf erhält der Anleger nach Ablauf der Laufzeit der Vermögensanlage die ihm für diesen Zeitraum zustehenden Festzinsen sowie die Rückzahlung des vollen Nachrangdarlehensbetrags bzw. im Falle der ordentlichen Kündigung vor dem 16.08.2019 durch die Emittentin gem. Ziff. 4 nach Ablauf der Mindestlaufzeit die ihm bis dahin zustehenden Festzinsen sowie die Rückzahlung des vollen Nachrangdarlehensbetrags.
Bei negativem Verlauf ist es möglich, dass der Anleger nach Ablauf der Laufzeit der Vermögensanlage einen Teilbetrag oder die gesamte Summe aus den ihm zustehenden Festzinsen und Nachrangdarlehensbetrag nicht erhält.“
  • Entwicklung einer Wohnanlage mit 2 Gebäuden und einem Pflegedienst im Erdgeschoss inkl. 47 Stellplätzen.
  • Geschäftsführer der Projektgesellschaft geben ein notarielles Schuldanerkenntnis für 100% der Darlehenssumme zuzüglich Zinsen gegenüber der Treuhänderin.*
  • Abtretung der Rechte und Ansprüche (nachrangig zu dem finanzierenden Kreditinstitut) der Projektgesellschaft aus noch zu schließendem Kaufvertrag mit dem Enderwerber an die Treuhänderin.*
  • Die Baugenehmigung liegt bei Ankauf des Grundstücks vor.
  • Erfahrene Projektentwickler, die seit über 14 Jahren Projekte erfolgreich realisieren und veräußern.
  • Feste Verzinsung: 6,0 % (endfällig)
  • Maximalllaufzeit: 20.12.2019 (ca. 20 Monate)**
  • Mindestlaufzeit: 30.08.2019 (ca. 17 Monate)**

Die Emittentin gehört übrigens zur Quattrohaus-Gruppe. Als Komplementärin für sämtliche Projekte dient die 2008 gegründete Quattrohaus Wohnbau GmbH, deren letzte öffentlich frei zugängliche Bilanz von 2013 stammt (!) und aus unserer Sicht nicht vertrauenserweckend für ein Investment wirkt… Sehen Sie selbst:

Quattrohaus Wohnbau GmbH

Cottbus

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Bilanz

Aktiva

31.12.2013
EUR
31.12.2012
EUR
A. Umlaufvermögen 49.121,93 62.264,07
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 41.738,58 58.169,97
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 7.383,35 4.094,10
B. Rechnungsabgrenzungsposten 1.046,61 0,00
C. nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 47.248,58 37.996,97
Bilanzsumme, Summe Aktiva 97.417,12 100.261,04

Passiva

31.12.2013
EUR
31.12.2012
EUR
A. Eigenkapital 0,00 0,00
I. gezeichnetes Kapital 25.000,00 25.000,00
1. nicht eingeforderte ausstehende Einlagen -12.500,00 -12.500,00
2. eingefordertes Kapital 12.500,00 12.500,00
II. Verlustvortrag 50.496,97 3.605,47
III. Jahresfehlbetrag 9.251,61 46.891,50
IV. nicht gedeckter Fehlbetrag 47.248,58 37.996,97
B. Rückstellungen 1.500,00 2.500,00
C. Verbindlichkeiten 95.917,12 97.761,04
davon mit Restlaufzeit bis 1 Jahr 3.994,94 2.861,27
Bilanzsumme, Summe Passiva 97.417,12 100.261,04

Anhang

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Quattrohaus Wohnbau GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Soweit Wahlrechte für Angaben in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang ausgeübt werden können, wurde der Vermerk in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung gewählt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft.

Die Gesellschaft weist am Bilanzstichtag einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von 47.248,58 Euro aus. Zur Beseitigung einer rechnerischen Überschuldung haben die Gesellschafter hinsichtlich der Ihnen zustehenden Forderung Rangrücktritt erklärt.

Besonderheiten der Form des Jahresabschlusses

Angaben zur Bilanzierung und Bewertung einschließlich steuerrechtlicher
Maßnahmen

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- und
Verlustrechnung

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt Euro 0,00 (Vorjahr: Euro 0,00).

Gegenüber Gesellschaftern bestehen Verbindlichkeiten in Höhe von Euro 91.922,18 (Vorjahr: Euro 94.899,77) mit einer Restlaufzeit bis zu 5 Jahren. Die Gesellschafter haben hinsichtlich dieser Forderung Rangrücktritt erklärt.

Beschluss über die Verwendung des Ergebnisses

In der Gesellschafterversammlung wurde der Vorschlag der Geschäftsführung zur Ergebnisverwendung angenommen. Auf neue Rechnung werden Euro -9.251,61 vorgetragen.

Sonstige Pflichtangaben

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführer: Herr Gerd Mielke
Geschäftsführer: Herr Reimund Miene

Unbeschränkte Haftung an Unternehmen

Die Gesellschaft ist unbeschränkt haftender Gesellschafter folgender Unternehmen:

Name Erste Quattrohaus GmbH & Co. KG
Sitz Cottbus
Rechtsform GmbH & Co. KG
Name Zweite Quattrohaus GmbH & Co. KG
Sitz Cottbus
Rechtsform GmbH & Co. KG
Name Dritte Quattrohaus GmbH & Co. KG
Sitz Cottbus
Rechtsform GmbH & Co. KG
Name Vierte Quattrohaus GmbH & Co. KG
Sitz Cottbus
Rechtsform GmbH & Co. KG

Unterschrift der Geschäftsleitung

Cottbus, 26.02.2014 gez. Mielke, Miene
Ort, Datum Unterschriften

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 26.02.2014 festgestellt.

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