Die Chancen wurden mit einem Namen definiert: MPC Opportunity Amerika 2. Die Vorstellungen der Anleger waren damals andere, als sie es heute sind. Mit sonst nicht erreichbaren Gelegenheiten sollte die Welt durchdrungen werden – in Amerika, für viele der Erdteil der Sehnsucht! Die Geschäftsleitung der Kommanditbeteiligung (KG; früher: geschlossener Immobilienfonds) hatte in ihren Vorstellungen die USA im Blick. Das heutige Zwischenergebnis bestätigt diese positiven Betrachtungen der „Gründerzeit“ nicht. Von Zeit zu Zeit kommen zwar Ausschüttungen bei den Anlegern an, das Resümee lässt in der Summe jedoch keine 100% des investierten Kapitals erwarten. Wieviel Kapital werden die Anleger davon wiedersehen?
Die Kommanditbeteiligung, früher: Immobilienfonds
Laut Verkaufsprospekt der Zweite MPC Sachwert Rendite-Fonds Opportunity Amerika GmbH & Co. KG ist Gegenstand der Gesellschaft „der mittelbare Betrieb eines geschlossenen Immobilienfonds in Form einer KG durch 99%-ige Beteiligung an der MPC Real Estate Opportunity Partners 2“ sowie „die Erbringung von Dienstleistungen“. Die Gesellschaft sollte „in ein US-Immobilienportfolio von über USD 20 Milliarden mit hohem Wertsteigerungspotenzial“ investieren können. Dazu sollte sich diese mittelbar über die MPC Real Estate Opportunity Partners 2 an drei US-amerikanischen Real Estate Opportunity-Fonds beteiligen. Wie dargestellt, darf eine KG heute nicht mehr als Fonds bezeichnet werden. Dies wäre nach aktuellem Recht „Irreführung“. Ein Fonds gibt allen Beteiligten die gleichen Rechte und stellt die Limits beim Kauf und Verkauf von Anteilen fest. Bei einer KG ist das nicht der Fall, da allein der oder die Komplementäre bevorzugte Rechte haben und diese nutzen können.
Der Investitions- und Finanzierungsplan sah vor, dass die Mittel durch Pflichteinlagen der Gesellschafter aufgebracht werden. Nominaleinlagen von rund USD 130,5 Mio. bis etwa USD 215 Mio. sollten eingeworben werden. 92 Prozent sollten für Investitionen nebst Liquiditätsreserve zur Verfügung stehen. Der Prospekt stellte prognostizierten Kapitaleinsatz und Kapitalrückfluss bei unterschiedlichen Szenarien dar. „Szenario +30%“ sieht bei 17,1 Prozent p. a. einen Kapitalrückfluss von 198 Prozent vor. „Szenario -30%“ geht von einer Rentabilität von 6,2 Prozent p.a. sowie einem Kapitalrückfluss von 131 Prozent aus.
Nach § 4 des Gesellschaftsvertrags der KG haften Gesellschafter zunächst mit der Pflichteinlage, die während der Laufzeit der Gesellschaft durch die Geschäftsführung reduziert werden kann. Des Weiteren haftet das Vermögen der Gesellschaft. Hinzu tritt die Einlage in USD zum Zeitpunkt der Eintragung der Kommanditeinlage in das Handelsregister. Sofern aufgrund eines von § 3 abweichenden Wechselkurses die nach § 3 ermittelte Haftsumme nicht erreicht wird, ergibt sich hieraus der Differenzbetrag. Gemäß § 8 des Gesellschaftsvertrages sollte die Gesellschaft bis Ende2016 dauern. Im Jahr 2018 dauert sie an. Die Kündigung der Gesellschaft durch Kommanditisten „oder ein sonstiger Austritt sind während der Dauer der Gesellschaft“ sind ausgeschlossen.
Bis zum Jahr 2006 hatten sich die drei Real Estate-Zielfonds an „49 US-amerikanischen Immobilieninvestments mit Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial“ beteiligt und dazu 85 % (inklusive Reinvestitionen) des vorgesehenen KG-Eigenkapitals bis zum 31. Dezember 2007 abgerufen. In den Geschäftsberichten 2008 und 2009 wird auf das schlechte Marktniveau und die geringen Verkaufserlöse verwiesen.
Die Situation
Durch mangelnde Aufklärung über Risiken hatten die Anleger keinen Überblick. Es hätte bewusst gemacht werden müssen, dass sie als Kommanditist nicht mehr haften, wenn sie ihre Einlage erbracht haben. Wenn Ausschüttungen erfolgen, die nicht durch Gewinne generiert werden, lebt die Haftung in Höhe der Ausschüttungen wieder auf.
In der Gesamtbetrachtung blieb die KG hinter ihren Erwartungen zurück. Der Bericht für 2007 weist auf Teilverkäufe aus zwei der Zielfonds hin. Erste Rückflüsse konnten früher als erwartet ausgeschüttet werden. Im Jahr 2008 wurden wenige Teilveräußerungen durchgeführt. Es wurde damit gerechnet, dass sich zur Erzielung optimaler Rückflüsse die Entwicklungen der Investments gegenüber den Projektierungen verzögern könnten.
Als Folge könnte sich die Haltedauer der Investments verlängern. Für die Fondsgesellschaft bedeutete dies, dass mit weiteren Rückflüssen aus dem Zielfonds im Jahr 2009 nicht zu rechnen war. Das spiegele laut Bericht die „unerfreulichen Gesamtmarktbedingungen der letzten zwei Jahre“ wider. Die prognostizierten wirtschaftlichen Ergebnisse seien nicht abzubilden.
In den Folgejahren erwartete die Gesellschaft ein geringeres Marktmietniveau, geringere Verkaufserlöse und längere Haltedauern der Immobilieninvestitionen bei geringerem Fremdkapitalhebel. Im Juni 2012 erfolgte eine Auszahlung von 5,4 Prozent bezogen auf das Kommanditkapital. Eine zweite Auszahlung an die Gesellschafter ist im September 2012 mit 7,3 Prozent möglich gewesen. Bis zum Jahr 2013 standen keine weiteren Rückflüsse für Auszahlungen zur Verfügung. Beratungsvergütungen und Treuhandgebühren wurden zinsfrei gestundet. Im März und Dezember 2013 wurden Auszahlungen vorgenommen. Die Chancen der Vermarktung wurden geprüft. Objekte wurden für einen Verkauf vorbereitet.
Zu den Zielinvestitionen zählten Portfolien bedeutender, am Markt bekannter Partner wie Blackstone, Lenox, Brookfield, JP Morgan. Von dort sollte die Opportunity ausgehen. Die Anleger mussten in isolierter Kenntnis dieser Vorgaben unterstellen, dass sie in eine sichere Anlageform investieren, wenn sie die Bedeutung der genannten Unternehmen auf die Gesamtanlage projizierten. Aus diesem Grund ist die bei der Vermittlung erfolgte Aufklärung zu prüfen.
Mangelnde Aufklärung bei der Vermittlung und Ansprüche auf Schadensersatz
Nach wie vor droht den Anlegern bei Liquiditätsproblemen der KG oder der Insolvenz die Rückforderung ihrer Ausschüttungen. Jede Beteiligung an einer KG ist eine unternehmerische Beteiligung, der systemimmanent das Risiko des Totalverlustes innewohnt. Zur Altersvorsorge ist diese Anlage nicht geeignet. Auf diese Risiken mussten die damaligen Anlagevermittler hinweisen. Ist Beratung und Vermittlung durch eine Bank erfolgt, musste diese auf die Innenprovisionen hinweisen, die von der Bank für die Vermittlung der Beteiligung neben dem Agio vereinnahmt wurde. Wurde gegen diese Vorgaben verstoßen, können Anleger Schadensersatz beanspruchen.
Bei Misserfolgen werden von den Anlegern nach einigen Jahren intransparente Kosten hinterfragt. Dazu haben Verbraucher wenige Möglichkeiten. Das Ergebnis wird von der Verbraucherzentrale Hessen aufgezeigt. Oft wurden Abweichungen zwischen den Dokumenten zur gleichen KG festgestellt. Einzelne Posten wurden bei verschiedenen Gesellschaften unterschiedlich berechnet. Die Bewertung des Ausgabenaufschlags war nicht einheitlich. Verbraucher haben keine Chancen Gebühren zu erfassen oder Anlageinformationen zu verstehen.
Die Wünsche und Ziele der Anleger müssen von den Vermittlern – unabhängig davon, mit welchem Hintergrund sie auftreten – in Erfahrung gebracht werden: Welche Sicherheiten werden gewünscht? Soll das investierte Geld jederzeit verfügbar sein? Was soll die Opportunity sein? Anhand dieser Vorgaben sollen Vermittler die Kapitalanlage auswählen. Unternehmerische Beteiligungen können nicht für die Planung der Altersversorgung eingesetzt werden. Bankberater müssen über Vergütungen aufklären. Nicht jedes Gespräch mit Anlagevermittlern wurde bei dieser KG den Anforderungen gerecht. Die Überprüfung der Anlageberatung ist daher immer wieder ein erfolgversprechender Ansatzpunkt, wenn Anleger an ihrer Anlageberatung zweifeln und wissen möchten, welche individuellen Rechte und Ansprüche ihnen zustehen.
Fazit zum weiteren Vorgehen
Aus Sicht des ersten Quartals 2018 ergibt sich die Feststellung, dass 15%, bezogen auf die Zeichnungssumme, zur Auszahlung kommen, aber gleichzeitig angekündigt wird, dass ein Verkauf der Teilbeteiligung ansteht und ein vollständiger Rückfluss des eingesetzten Kapitals nicht zu erwarten ist. Dabei ist noch zu berücksichtigen, dass sich etwa 60% der Beteiligten nicht zur Beteiligung und der versäumten Opportunity geäußert, d. h. keinen Entscheid übermittelt haben: Dies wird bei dieser Beteiligung als Enthaltung bewertet.
