Euroboden GmbH – Totalverlustrisiko

Natürlich beinhaltet jede Anleihe das Risiko eines Totalverlustes für den investierenden Anleger. Vor allem der Bereich der Mittelstandsanleihen ist aus unserer Sicht ein gefährlicher Anlagebereich, denn ob der Anleger die Zinsen und das von ihm eingesetzte Kapital wirklich zurückbekommt, erfährt er erst zu einem späteren Zeitpunkt. Um das Risiko besser einschätzen zu können, ist es daher für jeden Anleger wichtig, die wirtschaftliche Situation des Unternehmens zu kennen, wofür das Unternehmensregister  eine guter Anlaufpunkt ist.

Wie wir darauf kommen? Die Euroboden GmbH hat in einer ad-hoc-Meldung eine Anleihe in Höhe von 25 Millionen Euro angekündigt. Aktuelle Informationen zum wirtschaftlichen Stand des Unternehmens fehlen aber, da die letzte hinterlegte Bilanz von 2015 stammt.

Hier die entsprechende Meldung:

„Betreff: Ad-hoc-Meldung gemäß Art. 17 MAR in Verbindung mit § 4 Abs. 1 S. 1 Nr. 1a WpAIV
Schlagworte: Anleiheemission/Anleihe
Eintritt der Insiderinformationen: 06.09.2017
Ergänzende Angaben: EUROBODEN GmbH plant Umtauschangebot und Neuemission einer Anleihe im Volumen bis zu EUR 25 Mio.

DGAP-Ad-hoc: Euroboden GmbH / Schlagwort(e): Anleiheemission/Anleihe

EUROBODEN GmbH plant Umtauschangebot und Neuemission einer Anleihe im Volumen bis zu EUR 25 Mio.06.09.2017 / 08:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Insiderinformation gemäß Artikel 17 MAR, übermittelt durch DGAP – ein Service der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.EUROBODEN GmbH plant Umtauschangebot und Neuemission einer Anleihe im Volumen bis zu EUR 25 Mio.Veröffentlichung einer Insiderinformation gemäß Art. 17 MAR

München-Grünwald, 6. September 2017
Entsprechend eines Geschäftsführerbeschlusses vom 6. September 2017 plant die EUROBODEN GmbH, den Gläubigern ihrer noch ausstehenden Anleihe (7,375% Schuldverschreibung 2013/2018, ISIN DE000A1RE8B0, gehandelt im Freiverkehr der Börse Düsseldorf) ein freiwilliges Umtauschangebot zu unterbreiten und eine neue Anleihe im Volumen von bis zu EUR 25 Mio. zu emittieren. Die Emission sieht ein öffentliches Angebot und eine Privatplatzierung vor. Der Prospekt für die neue Anleihe wird am 6. September 2017 erstmals zur Prüfung bei der Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) in Luxemburg eingereicht. Das Umtauschangebot bzw. das öffentliche Angebot bzw. die Privatplatzierung sind für den Zeitraum ab Anfang / Mitte Oktober geplant. Als Sole Lead Manager und Bookrunner wurde die mwb fairtrade Wertpapierhandelsbank AG, Gräfelfing, mandatiert.“

Aufmerksam werden wir dann immer auf ein Unternehmen, wenn wir in der ad-hoc-Meldung, nachlesen können, dass es auch ein Umtauschangebot an die Inhaber alter Anleihepapiere gibt. Mithin weiß das Unternehmen eigentlich nicht, wie viel frisches Geld es nun wirklich in die Kasse bekommt. Umtauschangebote sollten Anleger aber grundsätzlich nicht annehmen, sondern sich das Geld der ausstehenden Anleihe bei Fälligkeit ausbezahlen lassen. Das Unternehmen sollte ja schließlich in der Lage sein, alte Verpflichtungen erfüllen zu können, auch ohne dass man sich frisches Geld von Anlegern holt.

Zusätzliche Informationen bietet, wie schon angedeutet, die im Unternehmensregister hinterlegte Bilanz. Zwar ist diese nicht aktuell, aber wir wollen trotzdem einen Blick darauf werfen:

Auf den ersten Blick macht sie keinen schlechten Eindruck, aber aus unserer Sicht sind trotzdem größere Risiken versteckt, vor allem in der nachfolgenden Position:

Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen:

– in Höhe von 3.700.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 3.700.000 Euro)
– in Höhe von 8.000.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 8.000.000 Euro)
– in Höhe von 2.955.730 Euro zu einem Kaufvertrag (Vorjahr 0 Euro)
– in Höhe von 3.710.000 Euro zu einem Darlehensvertrag (Vorjahr 0 Euro)

Insgesamt liegen wir hier bei über 18 Millionen Euro. Sicherlich ist es unwahrscheinlich, dass alle diese Beträge gezahlt werden müssten, aber alleine wenn nur ein Betrag in voller Höhe fällig werden würde, dann wäre mehr als der in untenstehender Bilanz ausgewiesene Gewinn verloren.

 

Euroboden GmbH

Grünwald

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2014 bis zum 30.09.2015

Bilanz

Aktiva

30.9.2015
EUR
30.9.2014
EUR
A. Anlagevermögen 1.053.345,34 1.100.986,61
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 23.874,00 33.449,00
II. Sachanlagen 715.859,47 728.924,74
III. Finanzanlagen 313.611,87 338.612,87
B. Umlaufvermögen 16.505.469,94 10.772.198,52
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 16.165.555,30 10.723.623,29
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks 339.914,64 48.575,23
C. Rechnungsabgrenzungsposten 34.172,35 33.111,39
Bilanzsumme, Summe Aktiva 17.592.987,63 11.906.296,52

Passiva

30.9.2015
EUR
30.9.2014
EUR
A. Eigenkapital 7.862.211,79 6.208.935,88
I. gezeichnetes Kapital 102.000,00 102.000,00
II. Kapitalrücklage 104.303,43 104.303,43
III. Gewinnrücklagen 20.040,53 20.040,53
IV. Gewinnvortrag 5.982.591,92 5.082.082,50
V. Jahresüberschuss 1.653.275,91 900.509,42
B. Rückstellungen 2.692.127,37 1.113.624,22
C. Verbindlichkeiten 7.038.291,47 4.583.736,42
D. Rechnungsabgrenzungsposten 357,00 0,00
Bilanzsumme, Summe Passiva 17.592.987,63 11.906.296,52

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Euroboden GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Anschaffungskosten beweglicher Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens bis zu einem Wert von Euro 150,00 wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten von mehr als Euro 150,00, aber nicht mehr als Euro 1.000,00 wurde ein Sammelposten gebildet und linear über 5 Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

–  Beteiligungen zu Anschaffungskosten

–  Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Der Ausweis der Bank- und Kassenbestände erfolgte mit dem Nennbetrag. Zinsen und Nebenkosten wurden periodengerecht abgegrenzt.

Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben bzw. Einnahmen gebildet, die Aufwand bzw. Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern sowie die durch eine Außenprüfung für die Jahre 2009 bis 2012 festgesetzten Steuern.

Für temporäre Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerlichen Wertansätzen wurde eine Rückstellung für latente Steuern in Höhe von Euro 12.081,58 gebildet. Bei der Bewertung wurde ein durchschnittlicher Steuersatz von 24,225% (15% für KSt, 5,5% für SolZ und 8,4% für GewSt) zu Grunde gelegt.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist (§ 253 I 2 HGB). Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Grundlagen für die Umrechnung von Fremdwährungsposten in Euro

Der Jahresabschluss enthält auf fremde Währung lautende Sachverhalte, die in EUR umgerechnet wurden.

Angaben zur Bilanz

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen:
– in Höhe von 3.700.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 3.700.000 Euro)
– in Höhe von 8.000.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 8.000.000 Euro)
– in Höhe von 2.955.730 Euro zu einem Kaufvertrag (Vorjahr 0 Euro)
– in Höhe von 3.710.000 Euro zu einem Darlehensvertrag (Vorjahr 0 Euro)

Verbindlichkeiten aus Bürgschaften:
– in Höhe von 500.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 0 Euro)
– in Höhe von 6.300.000 Euro zu einem Kreditvertrag (Vorjahr 0 Euro)

Am Bilanzstichtag wird nicht mit einer Inanspruchnahme oben genannter Haftungsverhältnisse gerechnet.

Aufgrund der bisherigen Planungen kann davon ausgegangen werden, dass die Tochtergesellschaften und deren Geschäftsführer ihren Verpflichtungen entsprechend nachkommen.

Die Angaben beinhalten diejenigen Beträge, die den Geschäftsführern zuzurechnen sind (3.710.000 Euro zu einem Darlehensvertrag (Vorjahr 0 Euro))

Angaben zu Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
(§ 42 Abs. 3 GmbHG / § 264c Abs. 1 HGB)

Gegenüber den Gesellschaftern bestehen die nachfolgenden Rechte und Pflichten:

Sachverhalte Betrag Vojahr
EUR EUR
Verbindlichkeiten 342.815,59 95.633,42

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt EUR 234.189,55 (Vorjahr: EUR 244.950,33).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt EUR 212.077,50.

Die nachfolgenden Sicherungsarten und Sicherungsformen sind mit den Verbindlichkeiten verbunden:

– Grundschuld sowie dinglicher und persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung auf dem
Beleihungsobjekt Baldestraße, München

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt EUR 14.331.611,18 (Vorjahr: EUR 9.203.450,53).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt EUR 1.097.221,46 (Vorjahr: EUR 511.620,22).

Sonstige Angaben

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführer: Stefan Höglmaier ausgeübter Beruf: Kaufmann

Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 Prozent der Anteile

Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

Firmenname / Sitz Anteilshöhe Jahresergebnis Eigenkapital
EUR EUR
Euroboden GmbH & Co. Projekt KG, Grünwald 94,00% -306.519,51 -20.683,45
KSW Falkenstraße 8 GmbH, München *** 50,00% 392,03 2.076,94
Euroboden Immobilien-Verwaltung GmbH, Grünwald * 100,00% 2.453.259,19 25.000,00
Immobilien & Boden GmbH, Grünwald 100,00% -82,36 27.627,44
Euroboden Beteiligungs GmbH, Grünwald ** 100,00% 5.508,05 79.970,11
Euroboden Kolbergerstraße GmbH, Grünwald * 100,00% -236.355,57 25.000,00
Euroboden Kolbergerstraße 31 GmbH, Grünwald 100,00% -440.728,33 -477.307,00
Euroboden Erhardtstraße GmbH, Grünwald * 100,00% -226.528,52 6.475,88
Euroboden Spandauer Damm GmbH, Grünwald * 100,00% 92.560,74 25.000,00
Euroboden Boarding-Haus GmbH, Grünwald 100,00% -4.461,59 3.481,18
Immobilienverwaltung Klosterhofstraße GmbH, Grünwald 100,00% 9.319,39 32.649,42
Euroboden Crailsheimstraße GmbH, Grünwald 100,00% -212.670,86 -189.457,16
Euroboden Ungererstraße GmbH, München 49,99% 77.976,59 7.089,98
Euroboden Interior GmbH, München 49,99% 42.933,07 5.360,69
Euroboden Winterfeldtstraße GmbH, Grünwald * 100,00% 113.855,83 25.000,00
Euroboden Infanteriestraße GmbH, Grünwald 100,00% 25,54 25.025,54

* Es bestehen zwischen der Euroboden GmbH und den o. g. Unternehmen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge. Die dargestellten Jahresergebnisse berücksichtigen das Jahresergebnis vor Gewinnabführung oder Verlustübernahme.

** Es besteht zwischen der Euroboden GmbH und der Euroboden Beteiligungs GmbH eine atypisch stille Beteiligung.

*** Das vorläufige Jahresergebnis betrifft den Zeitraum 01.01.2014 bis 31.12.2014. Das vorläufige Eigenkapital bezieht sich auf den Stichtag 31.12.2014. Die Daten für das Jahr 2015 sind nicht bekannt.

Die Euroboden Berlin GmbH und die Euroboden Kraepelinstraße GmbH wurden zum 01.04.2015 auf die Euroboden GmbH verschmolzen.

sonstige Berichtsbestandteile

Unterschrift der Geschäftsführung

Grünwald, 17.03.2016 Stefan Höglmaier

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 21.04.2016 festgestellt.

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